Решение № 2-122/2017 2-122/2017(2-2182/2016;)~М-1941/2016 2-2182/2016 М-1941/2016 от 18 сентября 2017 г. по делу № 2-122/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 сентября 2017 г.

Заднепровский районный суд г. Смоленска

в лице председательствующего судьи Хрисанфова И.В.

при секретаре Ивановой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО2, ФИО3, ФИО4 к ФИО5, ФИО6, ПАО Акционерному коммерческому банку «Связь - Банк» о признании договоров залога недействительными в части, признании права отсутствующим, признании ограничения права отсутствующим, исключении записей об ограничении права из единого государственного реестра недвижимости,

установил:

ФИО2, ФИО7 ФИО3 обратились в суд с иском к ответчикам, в котором просили признать недействительными договоры залога недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ПАО АКБ «Связь-Банк» и ФИО5, ФИО6 в части передачи в залог нежилых помещений, являющихся местами общего пользования: №№1,7,11,16,18,19а,20а общей площадью 157,4 кв.м. на втором этаже, №№ №№1,5,6,9,12,16,19,20 общей площадью 197,2 кв.м. на третьем этаже части здания по <адрес>; исключить указанные помещения из объектов, переданных в залог ПАО АКБ «Связь-Банк» (далее - банк) (л.д. 2-4, 36-38).

В ходе рассмотрения дела ФИО7 отказалась от иска, отказ принят судом (л.д.142).

В дело в качестве соистца вступила ФИО4 (л.д.145).

ФИО2, ФИО3, ФИО4 заявили и уточнили требования.

Они просят:

- признать отсутствующим право собственности ФИО5, ФИО6 на нежилые помещения №№1,3,4,5,6,7,11,16,18,19а,20а общей площадью 167,6 кв.м. на втором этаже, №№ №№1,3,4,5,6,9,12,16,19,20 общей площадью 203,1 кв.м. на третьем этаже здания по <адрес> в части долей в праве собственности признанных за истцами решением Заднепровского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ;

- признать недействительными договоры залога недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ПАО АКБ «Связь-Банк» и ФИО5, ФИО6 в части передачи в залог нежилых помещений, являющихся местами общего пользования: №№1,3,4,5,6,7,11,16,18,19а,20а общей площадью 167,6 кв.м. на втором этаже, №№ №№1,3,4,5,6,9,12,16,19,20 общей площадью 203,1 кв.м. на третьем этаже здания по <адрес>;

- признать отсутствующим ограничение (обременение) ипотекой прав на объекты недвижимого имущества, переданные в залог ПАО АКБ «Связь-Банк» по договорам залога недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении нежилых помещений, являющихся местами общего пользования: №№1,3,4,5,6,7,11,16,18,19а,20а общей площадью 167,6 кв.м. на втором этаже, №№ №№1,3,4,5,6,9,12,16,19,20 общей площадью 203,1 кв.м. на третьем этаже здания по <адрес> зарегистрированные в ЕГРП;

- исключить из ЕГРП записи об ограничении (обременении) ипотекой прав на объекты недвижимого имущества, переданные в залог ПАО АКБ «Связь-Банк» по договорам залога недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении нежилых помещений, являющихся местами общего пользования: №№1,3,4,5,6,7,11,16,18,19а,20а общей площадью 167,6 кв.м. на втором этаже, №№ №№1,3,4,5,6,9,12,16,19,20 общей площадью 203,1 кв.м. на третьем этаже здания по <адрес>, зарегистрированные в ЕГРП.

В обоснование своих требований истцы указали, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО АКБ «Связь-Банк» и ООО «СтройОптТорг» заключен договор № об открытии возобновляемой кредитной линии.

В обеспечение исполнения обязательств заемщика ДД.ММ.ГГГГ между ПАО АКБ «Связь - Банк» и ООО «СмолИнфоСтрой» заключен договор залога недвижимого имущества (ипотеки) №.

На основании договора об отступном от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на заложенное имущество перешло к ФИО5 и ФИО6

ФИО5 и ФИО6 разделили принадлежащее им имущество в равных долях и передали его в залог банку в обеспечение обязательств ООО «Альтернатива» и ООО «РСФ «Восход».

Решением суда обращено взыскание на нежилые помещения, находящиеся на 2-м и 3-м этажах <адрес>, принадлежащие ФИО5 и ФИО6

В указанные помещения входят и помещения, являющиеся местами общего пользования, право на которые решением суда признано за истцами. После признания права истцов на места общего пользования ФИО5 и ФИО6 вправе были передавать в залог только принадлежавшие им доли в праве на недвижимое имущество.

Обременение мест общего пользования ипотекой препятствует регистрации права истцов на них в едином государственном реестре недвижимости.

В судебном заседании ФИО2 и представитель ФИО3 ФИО8 требования и доводы в их обоснование, изложенные в исковом заявлении, поддержали.

ФИО3, ФИО4 в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили.

Представитель ПАО АКБ «Связь-Банк» ФИО9 иск не признала. Она пояснила, что договоры залога соответствуют закону. Права истцов ни оспариваемыми ими сделками, ни наличием в реестре недвижимости отметки об обременении имущества ипотекой не нарушаются. Они останутся собственниками мест общего пользования и в том случае, если оно будет реализовано. Поскольку имущество было заложено до возникновения у истцов права на него, то они остаются залогодателями.

ФИО5 и ФИО6 в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, о причинах неявки не сообщили.

Представитель Управления Росреестра по Смоленской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие. В представленных в суд возражениях он указал, что в отношении указанных в исковом заявлении объектов недвижимости, принадлежащих ФИО5 и ФИО6, имеются обременения в виде ипотеки. Такой способ защиты, как исключение записи из ЕГРН, не предусмотрен ст.12 ГК РФ. Исключение записи из ЕГРН не является последствием признания сделки недействительной. Решение суда о признании сделки недействительной не является основанием для внесения записи в ЕГРН.

Заслушав стороны, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.

В соответствии с ст.168 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.09.2013 сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п.1 ст.167 ГК РФ в той же редакции).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом (ст.166 ГК РФ в той же редакции).

В соответствии с п.1 ст.334 ГК РФ в редакции, действовавшей в период с 21.12.2008 по 30.06.2014 в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

В случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное (ст.353 ГК РФ).

Залог прекращается:

1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;

2) по требованию залогодателя при грубом нарушении залогодержателем обязанностей, указанных в пункте 1 статьи 343 ГК РФ, создающем угрозу утраты или повреждения заложенного имущества;

3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом,

4) в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

В силу ст.4 закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшей до 31.12.2016, ст.19 закона РФ «Об ипотеке» ипотека подлежала государственной регистрации.

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО АКБ «Связь - Банк» (залогодержатель) и ООО «СмолИнфроСтрой» (залогодатель) заключен договор залога №. Предметом залога является передача залогодателем в последующий залог принадлежащего ему объекта недвижимости: нежилые помещения общей площадью 1580 кв.м. на 2-м и 3-м этажах <адрес>; 2 этаж: №№1-40 площадью 762,1 кв.м., 3 этаж: №№1-16,19-25 площадью 818,7 кв.м. Залогом обеспечиваются обязательства ООО «СтройОптТорг». Площади помещений указаны в соответствии с техническим паспортом и имеющимися в нем поэтажными планами от ДД.ММ.ГГГГ. Договор залога зарегистрирован в Управлении Росреестра по Смоленской области (л.д.67-71, 160-172).

Решением Смоленского арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ по иску ООО «Смоленская осетровая компания» к ООО «СмолИнфроСтрой» произведена регистрация право собственности истца на нежилые помещения, обозначенные литерами «А», «А1» в д.2 по <адрес>:

1-й этаж 856,2 кв.м.

2-й этаж 816,2 кв.м.,

3-й этаж - 879,5 кв.м., подвал - 193,2 кв.м.,

на доли в праве на земельный участок. Площади помещений определены в соответствии с техническим паспортом от ДД.ММ.ГГГГ после проведенной ответчиком перепланировки (л.д.154-159).

Согласно договору об отступном и акту (л.д.97-98, 99-100) ДД.ММ.ГГГГ ООО «Смоленская осетровая компания» в погашение денежных обязательств передала ФИО5 и ФИО6 нежилые помещения в д.2 по <адрес>

на 1-м этаже общей площадью 675,8 кв.м.: №№1,10,11,12,13,14,15,16,17,18,20,21,23,24,25,26,27,28,29,30,31,32,33,34,35.36,37,38,39,40,41,42,44,45,46 согласно извлечению из техпаспорта от ДД.ММ.ГГГГ;

на 2-м этаже общей площадью 816,2 кв.м. №№1-23 на поэтажном плане;

на 3-м этаже общей площадью 879,5 кв.м. №№1-28 на поэтажном плане;

в подвале общей площадью 193,2 кв.м. №1-11 на поэтажном плане.

Указанные объекты недвижимости принадлежли ООО «Смоленская осетровая компания» на основании решения арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ и определения того же суда от ДД.ММ.ГГГГ. Право ФИО5 и ФИО6 на указанные объекты зарегистрировано в ЕГРП.

Как видно из извлечения из технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ и имеющихся в нем поэтажных планов и экспликации к поэтажному плану строения по <адрес> (л.д.173-190), ФИО5 и ФИО6 были переданы все помещения на втором и третьем этажах здания.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Смоленская осетровая компания» в качестве отступного передала ФИО1 нежилые помещения №№19,43,47 общей площадью 60,3 кв.м. на 1-м этаже дома №2 по <адрес> и 603/27650 доли в праве на земельный участок с кадастровым № площадью 1600 кв.м. (л.д.221,222-223,224).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 подарила ФИО7 нежилые помещения №№19,43,47 общей площадью 60,3 кв.м. на 1-м этаже дома №2 по <адрес> и 603/27650 доли в праве на земельный участок с кадастровым № площадью 1600 кв.м. (л.д.219-220).

ФИО7 на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности принадлежало нежилые помещения №№19,43,47 общей площадью 60,3 кв.м. на 1-м этаже дома №2 по <адрес>, обременений не зарегистрировано (свидетельство от 11.07.2014) (л.д.8).

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО АКБ «Связь - Банк» и ФИО5 и ФИО6 заключен договор залога №. Предметом залога является передача залогодателями в последующий залог принадлежащего им недвижимого имущества: нежилые помещения №№1-23 общей площадью 816,2 кв.м. на 2-м этаже дома 2 по <адрес>; и №№1-28 общей площадью 879,5 кв.м. на 3-м этаже. Залогом обеспечиваются обязательства ООО «Ремонтно - строительная фирма «Восход». Договор залога зарегистрирован в Управлении Росреестра по Смоленской области (л.д.72-77).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 и ФИО6 разделили между собой принадлежавшее им имущество в виде нежилых помещений №№1-23 общей площадью 816,2 кв.м. на 2-м этаже дома 2 по <адрес>; и №№1-28 общей площадью 879,5 кв.м. на 3-м этаже (л.д.96).

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО АКБ «Связь - Банк» и ФИО5 и ФИО6 В. заключен договор залога №. Предметом залога является передача залогодателями в последующий залог принадлежащего им недвижимого имущества: нежилые помещения №№1-23 общей площадью 816,2 кв.м. на 2-м этаже дома 2 по <адрес>; и №№1-28 общей площадью 879,5 кв.м. на 3-м этаже. Залогом обеспечиваются обязательства ООО «Альтернатива». Договор залога зарегистрирован в Управлении Росреестра по Смоленской области (л.д.78-83).

Ограничение прав на заложенное имущество было зарегистрировано в ЕГРП (л.д.229-230, 231-232, 233-234).

ФИО2 на праве собственности на основании договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит нежилое помещение площадью 73,2 кв.м. на 1-м этаже дома №2 по <адрес>, обременений не зарегистрировано (свидетельство от 13.01.2014) (л.д.9).

ФИО2 на праве собственности на основании договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит нежилое помещение площадью 25,4 кв.м. на 1-м этаже дома №2 по <адрес>, обременений не зарегистрировано (свидетельство от ДД.ММ.ГГГГ) (л.д.10).

Как следует из договора (л.д.102), свидетельства о государственной регистрации права (л.д.11) ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 подарил ФИО3 нежилые помещения общей площадью 716,1 кв.м. №№ 1,10-18,20-21,23-42,44-46,49-51 на 1-м этаже в д.2 по <адрес>. Право собственности ФИО10 зарегистрировано в ЕГРП.

ФИО4 на основании договора дарения от 25.11.2016 принадлежат нежилые помещения площадью 60,3 кв.м. №№19,43,47 на 1-м этаже д.2 по <адрес> (л.д.141).

Решением суда от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО2 признано право на 3/125 доли в праве собственности, за ФИО4 признано право на 3/250 доли в праве собственности, за ФИО3 признано право на 9/125 долей в праве собственности на помещения в здании по <адрес>, обозначенном на поэтажном плане строения литерой А1: на первом этаже - №№1,24 общей площадью 34,5 кв.м., на втором этаже - №№1,3,4,5,6,7,11,16,18,19а,20а на третьем этаже - №№ №№1,3,4,5,6,9,12,16,19,20 (л.д.94-95).

Из исследованных в судебном заседании доказательств следует, что подвал и все помещения на первом, втором и третьем этажах до вступления в силу решения Смоленского арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ принадлежали одному лицу - ООО «СмолИнфроСтрой», а после вступления решения суда в законную силу - ООО «Смоленская осетровая компания».

На момент возникновения у ООО «Смоленская осетровая компания» права на нежилые помещения 2-го и 3-го этажа д.2 по <адрес>, они уже находились в залоге у банка.

Отчуждение помещений 2-го и 3-го этажей ООО «Смоленская осетровая компания», ФИО5 и ФИО6, а также помещений 1-го этажа ФИО1 и ФИО2 не прекратило залог.

Истцы являются собственниками нежилых помещений на 1-м этаже. Права истцов на нежилые помещения на 1-м этаже возникли после того, как имущество было передано в залог банку как ООО «Смоленская осетровая компания», так и ФИО5 и ФИО6

По смыслу норм, содержащихся в ст.ст.346,353 ГК РФ нахождение имущества в залоге не препятствует его отчуждению.

Осуществленной ООО «СмолИнфроСтрой» перепланировкой залог не прекращен, поскольку в результате перепланировки объекта не унгичтожается. Как показано выше, и до и после перепланировки указанной организации, а затем ООО «Смоленская осетровая компания» принадлежали все помещения на 2-м и 3-м этажах.

Возникновение у истцов права на нежилые помещения также не прекращает залога.

Мнение ФИО2 и ФИО8, что залогодатель обязан предполагать, что в будущем часть принадлежащего ему имущества будет продана, подарена, и появятся иные владельцы мест общего пользования, не основано на законе.

Кроме того, возможное отчуждение на торгах заложенного имущества никак не затрагивает права истцов.

Во-первых, как показано выше, решением суда за ними признано право на долю в праве собственности на места общего пользования.

Во-вторых, как разъяснил в своем Постановлении Пленум ВАС РФ от 23.07.2009 №64, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от того, за кем оно зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Учитывая изложенное, в удовлетворении требований о признании недействительными договоров залога недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных между ПАО АКБ «Связь-Банк» и ФИО5, ФИО6 в части передачи в залог нежилых помещений, являющихся местами общего пользования: №№1,3,4,5,6,7,11,16,18,19а,20а общей площадью 167,6 кв.м. на втором этаже, №№ №№1,3,4,5,6,9,12,16,19,20 общей площадью 203,1 кв.м. на третьем этаже здания по <адрес>;

о признании отсутствующим ограничения (обременения) ипотекой прав на объекты недвижимого имущества, переданные в залог ПАО АКБ «Связь-Банк» по договорам залога недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении нежилых помещений, являющихся местами общего пользования: №№1,3,4,5,6,7,11,16,18,19а,20а общей площадью 167,6 кв.м. на втором этаже, №№ №№1,3,4,5,6,9,12,16,19,20 общей площадью 203,1 кв.м. на третьем этаже здания по <адрес>, зарегистрированных в ЕГРП;

об исключении из ЕГРП записи об ограничении (обременении) ипотекой прав на объекты недвижимого имущества, переданные в залог ПАО АКБ «Связь-Банк» по договорам залога недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении нежилых помещений, являющихся местами общего пользования: №№1,3,4,5,6,7,11,16,18,19а,20а общей площадью 167,6 кв.м. на втором этаже, №№ №№1,3,4,5,6,9,12,16,19,20 общей площадью 203,1 кв.м. на третьем этаже здания по <адрес>, следует отказать.

Требование о признании отсутствующим права собственности ФИО5, ФИО6 на нежилые помещения №№1,3,4,5,6,7,11,16,18,19а,20а общей площадью 167,6 кв.м. на втором этаже, №№ №№1,3,4,5,6,9,12,16,19,20 общей площадью 203,1 кв.м. на третьем этаже здания по <адрес> в части долей в праве собственности, признанных за истцами решением Заднепровского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, подлежит удовлетворению.

В соответствии с п.п.3,5 ст.1 закона РФ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Как разъяснил в своем Постановлении Пленум Верховного Суда РФ №10, Пленум ВАС РФ №22 от 29.04.2010 оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Регистрация за ФИО5, ФИО6 права собственности на нежилые помещения 2-го и 3-го этажа <адрес> препятствует регистрации права собственности истцов на то же имущество в долях, установленных решением суда.

Руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ,

решил:

Признать отсутствующим право собственности ФИО5, ФИО6 на нежилые помещения №№1,3,4,5,6,7,11,16,18,19а,20а на втором этаже, №№1,3,4,5,6,9,12,16,19,20 на третьем этаже части здания по <адрес>, обозначенной на поэтажном плане строения литерой А1, в части 3/125 долей в праве на них, принадлежащих на праве собственности ФИО2; в части 3/250 долей, принадлежащих на праве собственности ФИО4, в части 9/125 долей, принадлежащих на праве собственности ФИО3.

В удовлетворении других требований отказать.

В течение месяца решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Заднепровский районный суд.

Председательствующий: