Апелляционное определение № 33-4375/2026 от 31 марта 2026 г.

Судья Мамаев А.Г. Дело №33-4375/2026 (№2-4362/2025)

24RS0048-01-2024-019248-61

2.128


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

01 апреля 2026 года Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего Крятова А.Н.,

судей Русанова Р.А., Каплеева В.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Русанова Р.А. гражданское дело по исковому заявлению ФИО8 Екатерины Сергеевны к Фонду защиты прав граждан - участников долевого строительства <адрес> о защите прав потребителей,

по апелляционной жалобе ФИО9 Е.С.,

на решение Советского районного суда <адрес> от <дата>, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований ФИО10 Екатерины Сергеевны к Фонду защиты прав граждан-участников долевого строительства <адрес> о защите прав потребителей – отказать».

Заслушав докладчика, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО11 Е.С. обратилась в суд с иском к Фонду защиты прав граждан -участников долевого строительства <адрес> о защите прав потребителей, мотивируя тем, что <дата> между ООО «Спецстрой» и ООО «Строительное управление 208» заключен договор №, по условиям которого ООО «Спецстрой», действующий в качестве Застройщика, обязался построить многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> с передачей участнику долевого строительства объекта по завершении строительства. На основании соглашения № уступки прав требования истец приобрела права требования объекта долевого строительства - жилого помещения с проектным номером 14, общей проектной площадью 32,19 кв.м., расположенного в составе вышеназванного многоквартирного дома. По условиям договора № № общая проектная площадь передаваемой квартиры составляет 33,4 кв.м. Из акта приема-передачи объекта долевого строительства следует, что общая площадь квартиры без учета площади балкона/лоджии составляет 30,5 кв.м. Разница между заявленной общей площадью квартиры в договоре и акте приема-передачи составляет 2,89 кв.м. Просила взыскать с ответчика в свою пользу часть стоимости квартиры в размере 103 246 руб., неустойку за период с <дата> по <дата> в размере 71 239,74 руб., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., штраф за неисполнение в добровольном порядке требований потребителя в размере 112 242,87 руб.

Определением суда от <дата> в порядке подготовки к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных исковых требований, привлечены конкурсный управляющий ООО «Спецстрой» - ФИО4, ООО «Строительное управление 208» (л.д. 2-3).

Определением суда от <дата>, принятым в протокольной форме, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных исковых требований, привлечены ООО «Партнер», ООО «Технический заказчик Фонда развития территорий», ППК «Фонд развития территорий», ПАО Сбербанк, ООО «Водолей-Сибирь» (л.д. 98-99).

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе ФИО12 Е.С. просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на доводы, аналогичные указанным в иске. Полагает, что пределов погрешности площади помещения сторонами договора участия в долевом строительстве не предусмотрено. Подписание акта приема-передачи завершенного строительством объекта долевого строительства не умаляет обоснованности заявленных требований, поскольку спорные отступления не являются недостатками, предоставляющими истцу право потребовать их безвозмездного устранения либо расторгнуть договор. Также считает, что выводы суда о том, что она обратилась с иском к ненадлежащему ответчику противоречат позиции вышестоящего суда, поскольку Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства <адрес> является не только приобретателем прав на имущество, но и становится новым застройщиком объекта капитального строительства.

Разрешив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся участников процесса, уведомленных надлежащим образом о рассмотрении дела, проверив материалы дела и решение суда первой инстанции в пределах, установленных частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав ФИО13 Е.С., поддержавшую доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, <дата> между ООО «Спецстрой», действующим в качестве застройщика, и ООО «Строительное управление 208», действующим в качестве участника долевого строительства, был заключен договор участия в долевом строительстве № (в редакции дополнительных соглашений № от <дата>, № от <дата>).

По условиям данного договора, застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить многоэтажный <адрес> инженерным обеспечением, расположенный по адресу: <адрес>, стр. 2, передать участнику долевого строительства 13 помещений, включая помещение с проектным номером 14 общей площадью 32,19 кв.м. (площадь с учетом приведенной площади балконов – 33,40 кв.м.) (л.д. 15-22).

По условиям пункта 2.1 договора цена стоимости квартир, общей площадью 640,04 кв.м., по договору составляет 30 081 880 руб.

При этом, согласно п.п. 4 Таблицы, указанной в пункте 1.1 договора участия в долевом строительстве, стоимость помещения с номером 14 составляет 1 569 800 руб.

Как установлено пункте 2.2 договора, цена договора является фиксированной, но может быть изменена по соглашению сторон в связи с изменением фактической площади квартиры в сравнении с проектной площадью, на основании данных, полученных в результате технической инвентаризации объекта долевого строительства, а также в связи с изменением цен на основные строительные материалы и оборудование, услуги и работы.

В момент подписания договора стороны достигли взаимного согласия относительно указанных выше случаев изменения цены.

При своевременной оплате в полном объеме цены договора, указанной в пункте 2.1 договора, застройщик выдает участнику долевого строительства справку об оплате общей площади квартиры по проекту с учетом площади балконов (пункт 2.3 договора).

В соответствии с пунктом 2.5 договора, участник долевого строительства уведомлен о том, что в соответствии с пунктом 5 статьи 15 Жилищного кодекса РФ, при изготовлении кадастрового (жилищного) паспорта (плана) квартиры из площади квартиры исключается площадь балконов, лоджий, веранд.

При этом, расхождение общей площади квартиры, указанной в кадастровом (техническом) паспорте (плане) квартиры и свидетельстве о праве собственности, с данными технической инвентаризации, указанными в акте приема-передачи квартиры, не является основанием для изменения цены договора и возврата денежных средств, так как не уменьшает фактическую площадь квартиры с учетом балконов.

Как установлено пункте 9.2 договора участия в долевом строительстве, по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случаях, в том числе, существенного изменения проектной документации, в том числе, существенного изменения площади квартиры.

При этом, существенным отклонением от согласованной площади квартир является изменение общей площади каждой квартиры более чем на 10%.

<дата> между ООО «Водолей-Сибирь», действующим в качестве участника долевого строительства, и ФИО1 (ранее ФИО14) Е.С., действующей в качестве правопреемника, было заключено соглашение №.

По условиям данного договора (п.п. 1.1-1.3, 2.1-2.2) истец ФИО15 Е.С. является правопреемником первоначального участника долевого строительства, к ней перешло право требования от застройщика объекта долевого строительства, являющегося предметом договора № № от <дата> (л.д. 23-26).

В соответствии с пунктом 1.1 Соглашения, объектом долевого строительства является помещение с номером 14, общей площадью 32,19 кв.м., площадью с учетом площади балконов, лоджий - 33,40 кв.м.

Стоимость уступаемого права составляет 1 150 000 руб. (пункт 3.1 договора).

Факт оплаты истцом ФИО16 Е.С. стоимости уступаемого по договору права требования в полном объеме подтверждается представленными в материалы дела платежными документами (л.д. 13).

Решением Арбитражного суда <адрес> от <дата> первоначальный застройщик ООО «Спецстрой» был признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Конкурсным управляющим ООО «Спецстрой» был утвержден арбитражный управляющий ФИО4

В соответствии с Определением Арбитражного суда <адрес> от <дата> по делу № №, соглашением № № от <дата> ответчику Фонду защиты прав граждан-участников долевого строительства <адрес> были переданы права и обязанности застройщика ООО «Спецстрой» для завершения строительства объектов, включая спорный объект по <адрес> (л.д. 37-51).

<дата> ответчик Фонду защиты прав граждан-участников долевого строительства <адрес> передал истцу ФИО18 Е.С. объект долевого строительства: 1-комнатную <адрес>, общей площади с учетом площади балконов / лоджий – 30,5 кв.м. (без учета площади балконов / лоджий – 29,3 кв.м.), о чем между сторонами подписан соответствующий акт приема-передачи (л.д. 14).

В соответствии с пунктом 6 Акта, участник долевого строительства подтверждает, что обязательства по договору в отношении квартиры исполнены застройщиком надлежащим образом и в полном объеме.

Право собственности истца ФИО17 Е.С. на объект долевого строительства было зарегистрировано <дата>, что подтверждается соответствующей выпиской из ЕГРН (л.д. 94-97).

Согласно данным ЕГРН, при внесении сведений в государственную систему кадастрового учета площадь жилого помещения была определена в размере 29,3 кв.м.

Истцом в материалы гражданского дела представлен технический паспорт спорного жилого помещения, составленный <дата> (л.д. 131-136), согласно которому площадь всех частей квартиры составляет 30,9 кв.м., общая площадь - 29,3 кв.м. Отдельно в техническом паспорте определена площадь тамбуров и лоджий - 1,6 кв.м.

Разрешая спор по существу с учетом установленных обстоятельств, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 309, 310, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 5, 7 Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», пунктом 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ <дата>), принял во внимание условия договора, оценил в соответствии со ст. 67 ГПК РФ все представленные по делу доказательства в совокупности и пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований. При этом, суд исходил из того, что в соответствии условиями, содержащимися в пункте 2.2 договора участия в долевом строительстве, сторонами согласовано изменение цены, в том числе, с учетом возможного изменения фактической площади передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, установленной по результатам технической инвентаризации объекта. Допустимым изменением общей площади передаваемого участнику объекта долевого строительства является изменение общей площади объекта долевого строительства в любую сторону, но не более чем на 10%.

Суд отметил, что в данном случае условие договора участия в долевом строительстве содержит конкретные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительстве, между тем данное условие, касающееся изменения общей площади квартиры, равным образом относится к обязательствам как участника долевого строительства (в случае увеличения площади застройщик не вправе требовать доплаты), так и в случае уменьшения площади (участник строительства не вправе требовать возврата денежных средств, ввиду уменьшения площади).

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что оснований для удовлетворения иска и взыскании денежных средств в счет уменьшения площади объекта долевого строительства в размере сумма не имеется.

Поскольку в удовлетворении основного требования судом отказано, постольку суд пришел к выводу о том, что производные требования о взыскании компенсации морального вреда, неустойки и штрафа также не подлежат удовлетворению.

Между тем, судебная коллегия с указанными выводами суда не может согласиться в силу следующего.

Пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса РФ предусмотрено возможное изменение цены после заключения договора, в том числе в случае, установленном договором.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. адрес жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного Закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 названного закона).

По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу статей 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Как следует из материалов дела, условиями договора долевого участия не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения.

При таких обстоятельствах, участники долевого строительства не могут быть лишены права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения.

Согласно пункту 1.1 договора №№, общая проектная площадь квартиры составляет 33,4 кв.м. В общую проектную площадь объекта включена площадь балкона/лоджии, которая составляет 1,21 кв.м.

Определением Арбитражного суда <адрес> от <дата> Фонду защиты прав граждан - участников долевого строительства <адрес> переданы обязательства застройщика ООО «СпецСтрой».

Из акта приема-передачи объекта долевого строительства следует, что общая площадь квартиры с учетом площади балкона/лоджии составляет 30,5 кв.м.

Согласно данных технического паспорта, площадь всех частей квартиры составила 30,9 кв.м.

С учетом изложенного, материалами дела подтверждено, что ответчиком передана квартира меньшей площадью на 2,5 кв.м. Следовательно, у истца возникло право на соразмерное уменьшение цены договора.

В связи с этим, судебная коллегия приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств в размере 103 246 рублей, в пределах заявленных требований по правилам ст. 196 ГПК РФ, с учетом расчета:

30 081 880 руб. : 640,04 кв.м. = 47000 руб. – стоимость 1 кв.м. х 2,5 кв.м. = 117 500 руб.

В соответствии с п. 1 ст. 22 Закона о защите прав потребителей требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

За нарушение, предусмотренное статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона, сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара (ст. 23 Закона о защите прав потребителей).

Постановлением Правительства РФ от <дата> № установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве.

Согласно пункту 2 Постановления в период с <дата> до <дата> включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных ч. 6 ст. 5, ч. 2 ст. 6, ч.ч. 2 и 6 ст. 9, а также подлежащих уплате с учетом ч. 9 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные п. 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на <дата> равной 7,5%.

В силу пункта 3 Постановления вышеназванные особенности применяются, в том числе, к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу данного Постановления.

В соответствии с пунктом 4 Постановления Правительства РФ от <дата> № вступило в силу со дня официального опубликования - <дата> (опубликован на Официальном интернет-портале правовой информации http://pravo.gov.ru - <дата>).

Учитывая, что претензия ответчиком получена <дата>, истцом неустойка заявлена за период с <дата> по <дата>, т.е. в период действия моратория, согласно Постановлению Правительства РФ от <дата> № в период с <дата> по <дата> (включительно), неустойка и штраф взысканию в пользу истца не подлежат.

Статьей 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» устанавливается обязанность виновного лица компенсировать потребителю причиненный моральный вред. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от компенсации имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Исходя из того, что при решении вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя, судебная коллегия, с учетом положений статей 151, 1101 ГК РФ, статьи 15 ФЗ «О защите прав потребителей», находит заявленный истцом размер денежной компенсации морального вреда в размере 50 000 рублей завышенным, в связи с чем определяет к взысканию с ответчика компенсацию морального вреда 5000 рублей.

Итак, решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового решения о частичном удовлетворении исковых требований ФИО19 Е.С. к Фонду защиты прав граждан - участников долевого строительства <адрес> о защите прав потребителя.

С учетом того, что истец при обращении с иском в суд как потребитель была освобождена от уплаты государственной пошлины, последняя подлежит взысканию с проигравшего спор ответчика, по требованиям материального характера 4 097 руб. (от 103 246 руб.), и по требованию о компенсации морального вреда 3 000 руб., а всего госпошлина в размере 7 097 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Советского районного суда <адрес> от <дата> отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования ФИО20 Екатерины Сергеевны удовлетворить частично.

Взыскать с Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства <адрес> в пользу ФИО21 Екатерины Сергеевны, <дата> года рождения (паспорт №) часть стоимости квартиры в размере 103 246 руб., компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО22 Екатерине Сергеевне отказать.

Взыскать с Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства <адрес> в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 7097 рублей.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения.

Председательствующий Крятов А.Н.

Судьи Русанов Р.А.

Каплеев В.А.

Мотивированное апелляционное

определение изготовлено 03 апреля 2026 года