Решение № 2-2196/2020 2-2196/2020~М-130/2020 М-130/2020 от 6 сентября 2020 г. по делу № 2-2196/2020

УИД 11RS0001-01-2020-000372-77

Дело № 2-2196/2020


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

07 сентября 2020 года г. Сыктывкар

Сыктывкарский городской суд Республики Коми в составе судьи Паншина Д.А.,

при секретаре Семенчиной Е.Е.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителей ответчика ФИО2,

представителя третьих лиц ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ООО «Автономный дом» о признании договора действующим, признании недействительным одностороннего отказа от договора, обязании передать в собственность квартиру,

у с т а н о в и л :

ФИО4 обратилась в суд с иском к ООО «Автономный дом» о признании договора ... от ** ** ** участия в долевом строительстве многоквартирного дома действующим, признании недействительным одностороннего отказа ООО «Автономный Дом» от указанного договора, обязании передать в собственность объект долевого строительства – ... (строительный номер) в доме по адресу: ..., расположенном на земельном участке с кадастровым номером ....

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по ..., ООО «...», ООО «...

В судебном заседании представитель ФИО4 на иске настаивал.

Представитель ООО «Автономный дом» иск не признала.

Представитель ООО «...», ООО «...» иск поддержал.

Иные лица участия в судебном заседании не приняли.

Представитель Управления Росреестра по Республике Коми просил рассмотреть дело в его отсутствии.

Заслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц, исследовав доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к следующему.

Установлено, что ** ** ** между ООО «Автономный дом» (покупатель) и ООО «...» (продавец) заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец обязался передать в собственность, а покупатель обязался принять и оплатить офисное здание с отдельно стоящими полузаглубленными стояночными боксами, назначением: объект незавершенного строительства, площадь застройки 623,2 кв.м., степень готовности 15% инд. ... по адресу: ... стоимостью 19 061 000 рублей. Право собственности ООО «Автономный дом» на указанный незавершённый строительством объект было зарегистрировано в ЕГРП ** ** **.

** ** ** между ООО «...» (займодавец) и ООО «Автономный дом» (заемщик) заключен договор беспроцентного займа, в соответствии с которым займодавец передал заемщику денежные средства в сумме 17 697 408 рублей для приобретения заемщиком недвижимого имущества (незавершенный строительством объект: офисное здание с отдельно стоящими полузаглубленными стояночными боксами, площадь застройки 623,2 кв.м., инд. ... по адресу: ...), а заемщик обязался возвратить займодавцу такую же сумму в срок до ** ** **.

** ** ** ООО «Автономный дом» выдало ООО «...» справку, которой подтвердило получение по договору займа от ** ** ** от ООО «...» денежных средств в сумме 17 697 408 рублей для приобретения заемщиком недвижимого имущества (незавершенный строительством объект: офисное здание с отдельно стоящими полузаглубленными стояночными боксами, площадь застройки 623,2 кв.м., инд. ... по адресу: ...).

** ** ** ООО «Автономный дом» представило ООО «...» коммерческое предложение, согласно которому предложило в качестве возврата денежных средств по договору займа от ** ** ** квартиры в многоквартирном жилом доме по адресу: ..., в том числе однокомнатные квартиры на первом этаже стоимостью 51 000 рублей за 1 кв.м.

** ** ** между ООО «...» (дольщик) и ООО «Автономный дом» (застройщик) заключен договор ... участия в долевом строительстве, предметом которого является долевое участие ООО «...» в финансировании строительства многоквартирного жилого дома с пристроенным магазином по адресу: ... на земельном участке с кадастровым номером ..., в объеме, установленном в договоре и принятие по окончании строительства в собственность доли (части) построенного дома – однокомнатной квартиры со строительным номером 12, общей проектной площадью 37,43 кв.м., жилой проектной площадью 17,34 кв.м., проектной площадью лоджии 4,38 кв.м., расположенной на 1 этаже во 2 подъезде указанного многоквартирного дома.

Согласно п. 3.2 договора застройщик обязуется передать квартиру в собственность дольщика до ** ** **.

Согласно п. 4.1 договора за общую площадь квартиры дольщик перечисляет застройщику 1 908 930 рублей, которые выплачиваются в счёт возврата по договору уступки прав требования по договору займа от ** ** **.

Цена договора определена из расчета 51 000 рублей за один квадратный метр общей площади квартиры, является окончательной и не подлежит изменению.

** ** ** ООО «...» и ООО «Автономный дом» составлен акт сверки взаимных расчетов, из которого следует, что задолженность ООО «Автономный дом» перед ООО «... имевшаяся на ** ** ** в сумме 17 697 408 рублей, ** ** ** погашена на сумму 1 908 930 рублей (что соответствует цене договора ... участия в долевом строительстве) по операции «возврат займа».

** ** ** между ООО «...» и ООО «Автономный дом» было заключено дополнительное соглашение к договору ... участия в долевом строительстве, которым его стороны, в том числе, согласовали иную дату передачи дольщику объекта долевого строительства – до ** ** **.

Договор долевого участия в строительстве вместе с дополнительным соглашением к нему зарегистрирован в установленном порядке ** ** **.

** ** ** между ООО «...» (цедент) и ФИО4 (цессионарий) был заключен договор уступки участия в долевом строительстве (цессии), в соответствии с которым цедент передает, а цессионарий принимает право требования по договору ... участия в долевом строительстве от ** ** ** на долевое участие в строительстве жилого помещения – однокомнатной ... (строительный), общей проектной площадью 37,463 кв.м., жилой проектной площадью 17,34 кв.м., расположенной во 2 подъезде на 1 этаже 5-ти этажного многоквартирного дома по адресу: .... Указанный договор была зарегистрирован в установленном порядке ** ** **.

** ** ** ООО «Автономный дом» выдало ООО «...» справку, согласно которой ООО «Строительно-монтажное предприятие связи» получило ... (строительный), общей площадью 37,43 кв.м., расположенную на 1 этаже в многоквартирном жилом доме с пристроенным магазином по адресу: ..., на основании договора ... участия в долевом строительстве от ** ** **, стоимостью 1 908 930 рублей в счёт уменьшения задолженности по договору займа от ** ** **, что является полной оплатой указанной квартиры.

ООО «...» было уведомлено Управлением Росреестра по Республике Коми уведомлением ** ** ** о поступившем на государственную регистрацию заявлении ООО «Автономный дом» от ** ** ** № КУВД-001/2019-11040586 о внесении в ЕГРН записи о расторжении договора ... участия в долевом строительстве от ** ** ** на объект долевого строительства однокомнатная квартира, номер этажа: 1, номер объекта: 12, проектная (планируемая) площадь: 37,43 кв.м., местоположение: ..., подъезд 2, строящийся на земельном участке с кадастровым номером ..., в одностороннем порядке.

Представитель истицы пояснил, что её доверительнице стало известно от представителя ООО «...» о наличии указанного обращения ответчика в Управление Росреестра по Республике Коми.

** ** ** администрацией МО МР «Сыктывдинский» было выдано ООО «Автономный дом» разрешение на ввод в эксплуатацию в отношении объекта: «Многоквартирный жилой дом с пристроенным магазином» (I этап), расположенного по адресу: ....

Правоотношения между участниками долевого строительства многоквартирного дома регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно частям 1 и 3 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период.

В силу ч. 1 ст. 6 указанного Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Частями 1-3 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Согласно ст. 12 указанного Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно пунктам 1 и 2 ст. 408 Гражданского кодекса РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство. Кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

В соответствии с п. 3 ст. 1 указанного Кодекса при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Положениями ст. 10 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных приведенным выше пунктом, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Согласно ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Разрешая вопрос о правомерности одностороннего отказа застройщика от исполнения договора долевого строительства по мотиву неуплаты либо неполной уплаты дольщиком денежных средств, следует исходить из оценки обоснованности одностороннего отказа застройщика от исполнения договора и соответствия такого отказа действующему законодательству.

В силу ч. 4 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 9 указанного Закона.

В соответствии с частями 3 и 4 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 ст. 5 указанного Закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном ч. 4 ст. 8 данного Закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 данной статьи.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Впервые за внесением в ЕГРН записи о расторжении договора ... участия в долевом строительстве от ** ** ** в одностороннем порядке ответчик обратился в Управление Росреестра по Республике Коми ** ** **, представив, в том числе доказательства направления предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования, а также уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора в адрес ООО «...

Указанное заявление ООО «Автономный дом» было возвращено без рассмотрения по причине не представления документа об уплате государственной пошлины.

Повторно за внесением указанной записи ответчик обратился в Управление Росреестра по Республике Коми ** ** **.

Государственная регистрация по указанному обращению ответчика была приостановлена ** ** **, в том числе по причине не представления копии уведомления другой стороны договора – ФИО4 – об одностороннем отказе от исполнения договора.

Представители ООО «Автономный дом» в ходе рассмотрения дела пояснили, что им не было известно о состоявшейся уступки прав по договору ... участия в долевом строительстве от ** ** ** в пользу ФИО4

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что ответчиком соблюден установленный законом порядок расторжения договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке.

Кроме того, суд приходит к выводу об отсутствии у ООО «Автономный дом» оснований для одностороннего отказа от исполнения договора от ** ** ** ....

Так согласно тексту указанного договора оплата по нему производится в счёт возврата долга по договору займа от ** ** **.

Факт подписания договора займа от ** ** ** ООО «Автономный дом» в ходе производства по делу не отрицало, ссылаясь при этом на его незаключенность в связи с не передачей суммы займа заёмщику, безденежность и мнимость.

Согласно ст. 812 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик вправе доказывать, что предмет договора займа в действительности не поступил в его распоряжение или поступил не полностью (оспаривание займа по безденежности).

Если договор займа должен быть совершен в письменной форме (статья 808), оспаривание займа по безденежности путем свидетельских показаний не допускается, за исключением случаев, когда договор был заключен под влиянием обмана, насилия, угрозы или стечения тяжелых обстоятельств, а также представителем заемщика в ущерб его интересам.

ООО «Автономный дом» не представлено суду письменных доказательств, подтверждающих безденежность договора займа от ** ** ** и отсутствие у него денежных обязательств перед ООО «...».

Наоборот, ответчиком с ** ** ** последовательно и неоднократно совершались действия, которыми ООО «Автономный дом» подтверждало свои обязательства по возврату ООО «...» денежных средств по договору займа от ** ** **: направило коммерческое предложение от ** ** **, подписало акт сверки расчетов от ** ** **, заключило с ООО «...» договор участия в долевом строительстве от ** ** ** ... с условием оплаты цены договора в счёт возврата займа.

При совместном обращении за государственной регистрацией договора участия в долевом строительстве от ** ** ** ... представитель ООО «Автономный дом» в качестве документов, подтверждающих оплату цены указанного договора, представил договор займа от ** ** **, заключённый между ООО «Автономный дом» и ООО «...

Кроме того, ** ** ** ООО «Автономный дом» заключило с ООО «... дополнительное соглашение к договору беспроцентного займа от ** ** **, в котором приняло на себя обязательство в качестве возврата денежных средств по указанному договору оплатить наличными денежными средствами 570 000 рублей за ООО «...» для оплаты конкурсного управляющего и задолженности предприятия. В соответствии с указанным соглашением ООО «Автономный дом» внесло в кассу ООО «...» по приходному кассовому ордеру от ** ** ** – 570 000 рублей и впоследствии ** ** ** подписало с ООО «...» акт возврата денежных средств по договору займа от ** ** ** в сумме 570 000 рублей.

** ** ** ООО «...» уступило ООО «...» право требовать от ООО «Автономный дом» исполнения обязательства по уплате денежных средств в размере 2 820 500 рублей, возникшего на основании договора займа от ** ** **.

Договор от ** ** ** был заключен с ведома ООО «Автономный дом», о чём свидетельствует подпись его руководителя и печать организации на договоре.

Подлинность вышеуказанных документов ответчиком не оспаривается.

Представителями в ходе рассмотрения дела указано на подложность справки от ** ** **, выданной от имени ООО «Автономный дом» за подписью ФИО2, о том, что ООО «...» получило объект долевого строительства (квартиру со строительным № 12) на основании договора участия в долевом строительстве от ** ** ** № 21-12, стоимостью 1 908 930 рублей, в счёт уменьшения задолженности по договору займа от ** ** **, что является полной оплатой стоимости указанной квартиры.

Указанная справка была представлена в Управление Росреестра по ... от ** ** ** представителем ООО «...» при обращении совместно с ФИО4 за государственной регистрацией договора цессии от ** ** **. Оригинал справки представлен ООО «...» в суд.

Определением суда от ** ** ** по ходатайству стороны ответчика была назначена почерковедческая экспертиза, производство которой было поручено ФИО5 (ООО «...»), кандидатура которого была представлена суду стороной ответчика.

Согласно экспертному заключению № 23/20 от ** ** **, подпись от имени ФИО2 в справке ООО «Автономный дом» от ** ** **, в графе «Генеральный директор ФИО2», выполнена ФИО2

Экспертом в ходе выполнения сравнительного исследования подписи, выполненной от имени ФИО2, с образцами подписей ФИО2 было установлено совпадение по всем общим признаками и большому количеству частных признаков. В результате чего эксперт пришёл к выводу о том, что выявленные совпадающие признаки устойчивы, индивидуально значимы и в своём комплексе образуют индивидуальную совокупность, которая при отсутствии индивидуально значимых признаков, является основанием для сделанного экспертом вывода о принадлежности подписи ФИО2

В ходе рассмотрения дела представителями ООО «Автономный дом» не оспаривалась принадлежность обществу оттиска печати на указанной справке.

Согласно п. 5 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Из совокупности имеющихся в материалах дела доказательств следует, что поведение ООО «Автономный дом» после заключения договора займа от ** ** ** явно давало основание другим лицам полагаться на действительность этой сделки.

На основании изложенного, учитывая, что к ФИО4 в порядке уступки перешли права требования к застройщику по договору долевого участия в строительстве от ** ** ** ..., при этом истец, действуя разумно и добросовестно, полагал на основании документов, оформленных ООО «Автономный дом», что цена договора долевого участия в строительстве от ** ** ** ... уплачена надлежащим образом и в полном объеме, суд приходит к выводу о том, что у ответчика отсутствовали правовые основания для одностороннего отказа в передаче истцу объекта долевого строительства и для расторжения договора в одностороннем порядке.

Доводы ответчика о том, что истцом не доказан факт надлежащей оплаты по договору уступки участия в долевом строительстве (цессии) от ** ** **, не могут быть приняты во внимание, поскольку в силу п. 2 ст. 389.1 Гражданского кодекса РФ требование переходит к цессионарию в момент заключения договора, на основании которого производится уступка, если законом или договором не предусмотрено иное. Поскольку иного момента перехода права требования к цессионарию договором уступки участия в долевом строительстве (цессии) от ** ** ** не предусмотрено, права требования по договору долевого участия в строительстве от ** ** ** ... считаются перешедшими к истцу с момента заключения договора цессии.

В связи с этим доказанность или недоказанность факта оплаты истцом цены по договору уступки участия в долевом строительстве (цессии) от ** ** ** не имеет значения для права ФИО4 требовать от ООО «Автономный дом» исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве от ** ** ** ..., поскольку оплата уступаемых прав осуществляется в рамках правоотношений, возникших между цедентом и цессионарием, участником которых ООО «Автономный дом» не является.

С учётом изложенного, суд находит основанными на законе и подлежащими удовлетворению исковые требования ФИО4 о признании действующим договора ... от ** ** ** участия в долевом строительстве, заключенного между ООО «Автономный дом» и ООО «...»; признании недействительным одностороннего отказа ООО «Автономный дом» от договора ... ** ** ** участия в долевом строительстве; обязании ООО «Автономный дом» в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу передать ФИО4 объект долевого строительства по договору ... от ** ** ** участия в долевом строительстве – однокомнатную квартиру, этаж 1, подъезд 2, строительный номер объекта 12, расположенную в многоквартирном доме по адресу: .... Указанный срок суд находит разумным.

Руководствуясь ст. 194 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Признать действующим договор ... от ** ** ** участия в долевом строительстве, заключенный между ООО «Автономный дом» и ООО «Строительно-монтажное предприятие связи».

Признать недействительным односторонний отказ ООО «Автономный дом» от договора ... от ** ** ** участия в долевом строительстве.

Обязать ООО «Автономный дом» в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу передать ФИО4 объект долевого строительства по договору ... от ** ** ** участия в долевом строительстве – однокомнатную квартиру, этаж 1, подъезд 2, строительный номер объекта 12, расположенную в многоквартирном доме по адресу: ....

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарской городской суд Республики Коми в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья- Д.А. Паншин

Мотивированное решение составлено – 14.09.2020.