Решение № 3А-1482/2022 3А-226/2023 3А-226/2023(3А-1482/2022;)~М-1363/2022 М-1363/2022 от 20 июля 2023 г. по делу № 3А-1482/2022

Дело № 3а-226/2023


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 июля 2023 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Казакова Д.А.,

секретарь Хлебникова А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ........ площадью 3 230 кв.м, расположенного по адресу: ............, равной рыночной стоимости в размере 45 097 260 рублей.

Административный истец мотивирует свои требования тем, что является собственником нежилого здания, оплачивает налог на имущество, рассчитываемый из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению налоговых платежей.

В судебное заседание ФИО1, представители департамента имущественных отношений Краснодарского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю, ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», администрации муниципального образования Динской район, администрации Новотитаровского сельского поселения Динского района, не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства РФ.

В отзыве на административный иск представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО2 просил вынести законное и обоснованное решение.

В возражениях на административный иск представитель администрации муниципального образования Динской район по доверенности ФИО3 просила в удовлетворении заявленных требований отказать и рассмотреть дело без участия представителя администрации муниципального образования Динской район.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО4 в своем отзыве не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства и просит рассмотреть дела в их отсутствие.

Представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ФИО5 в представленных возражениях указал, что кадастровая стоимость определена в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили.

Суд, исследовав представленные доказательства и материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 403 Налогового кодекса РФ, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

С учетом положений, закрепленных в частях 1, 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Постановлении главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 318 от 27 апреля 2017 года, а также принимая во внимания, дату определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости такого объекта, подлежат регулированию в соответствии с нормами Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федеральный закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно п.2 ч.1 ст.3 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

На основании ч.1 ст.18 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяются сведения о кадастровой стоимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно ч.1 ст.6 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации.

В соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 апреля 2017 года №318 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Положением о департаменте имущественных отношений Краснодарского края, утвержденным постановлением главы администрации Краснодарского края от 23 апреля 2007 года № 345 «О департаменте имущественных отношений Краснодарского края» в 2021 году на территории Краснодарского края проведена государственная кадастровая оценка: зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест (Приказ Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26.03.2020г. № 488 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Краснодарского края в 2021 году»).

Из материалов дела следует, что административному истцу принадлежит на праве собственности нежилое здание с кадастровым номером ........ площадью 3 230 кв.м, расположенного по адресу: ............, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного объекта.

Согласно данным филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2021г. составляет 74 264 842,8 рублей. Указанная кадастровая стоимость объектов недвижимости утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края №2259 от 09.09.2021г.

В соответствии с отчетом об оценке от 06.12.2022г. № 1022-22, подготовленным ООО «Бюро оценки Касьянова», рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2021г. определена в размере 45 097 260 рублей.

Принимая во внимание тот факт, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 145/05/23 от 29.05.2023г., выполненной экспертом НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» ...........9, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ на дату определения кадастровой стоимости (01.01.2021г.) составляет 59 503 502 рубля.

С указанным заключением судебной оценочной экспертизы не согласился департамент имущественных отношений Краснодарского края.

Так, представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО2 в представленном отзыве указал, что при расчете рыночной стоимости объекта экспертизы в рамках затратного подхода применение к расчетам внешнего (экономического) износа не обосновано.

При расчете рыночной стоимости объекта экспертизы в рамках сравнительного подхода экспертом допущены следующие нарушения: корректировка на местоположение объекта внутри населенного пункта для объекта оценки, объектов-аналогов №1,2 рассчитана некорректно; выбранные объекты-аналоги не сопоставимы с объектом оценки но площади; приведенные экспертом источники информации при расчете корректировок на торг, на численность населения, на местоположение, на материал стен, на состояние внутренней отделки не могут считаться существенными и достаточными (не указано точное наименование справочника, год издательства); при расчете корректировки на размер земельных участков, находящихся под зданиями, эксперт в расчетах использует удельный показатель кадастровой стоимости Динского района, определенный по состоянию на 01.01.2020г., индексируя стоимость на 01.01.2021г.; первоначальное значение стоимости объектов-аналогов значительно отличаются от скорректированных итоговых значений объектов-аналогов – более 50%.

При расчете рыночной стоимости объекта экспертизы в рамках доходного подхода экспертом допущены следующие нарушения: объект-аналог № 4 представляет собой комплекс помещений, состоящий из торговых и производственных объектов, однако экспертом не применен корректирующий коэффициент к производственным помещениям; указанные экспертом источники информации на основании, которых произведены расчеты корректировки на местоположение, коэффициент недозагрузки, величина операционных доходов, не могут считаться существенными и достаточными (не указано точное наименование справочника, год издательства); корректировка на местоположение объекта внутри населенного пункта для объекта оценки, объектов-аналогов рассчитана некорректно; эксперт из стоимости единого объекта недвижимости, вычитает стоимость земельного участка, однако экспертом не учтено то обстоятельство, что в качестве объектов-аналогов им в расчетах были использованы нежилые помещения, а не здания целиком. Кроме того, информация о долях земельных участков, приходящихся на объекты-аналоги, отсутствует.

Эксперт НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» ...........9, подготовившая заключение судебной экспертизы № 145/05/23 от 29.05.2023г., предоставила письменные пояснения на замечания департамента имущественных отношений Краснодарского края, в которых указала, что в соответствии с Федеральным стандартом оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденным приказом Минэкономразвития РФ № 200 от 14.04.2022 г., одним из основных этапов методов затрат воспроизводства и затрат замещения является определение наличия и величины совокупного обесценения (износа) в связи с физическим износом, функциональным (моральным, технологическим) устареванием (износом) и экономическим (внешним) обесценением объекта оценки (п.п.2 п.29 ФСО V).

Согласно п.24 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости «ФСО № 7», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ № 611 от 25.09.2014 г., износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.

Так как объектом экспертизы является нежилое отдельно стоящее капитальное здание, относящееся к объектам капитального строительства, определение наличия и величины совокупного обесценения (износа) в затратном подходе не является нарушением законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности.

В соответствии с и.33 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)» экономическое (внешнее) обесценение представляет собой снижение стоимости объекта, вызванное факторами, внешними по отношению к объекту, экономическими и (или) локальными факторами, в частности: избыток предложения подобных объектов на рынке, снижение спроса на производимую с использованием объекта продукцию, рост издержек производства, неблагоприятное влияние изменений факторов, характеризующих окружение объекта недвижимости. Действие данного вида обесценения может быть временным или постоянным.

В разделе 6.5.1. экспертного заключения (стр. 53-62) подробно рассмотрены экономические факторы, влияющие на рынок недвижимости, который прямо зависит от уровня развития и состояния экономики, доходов местного населения и бизнеса.

Наличие экономического (внешнего) обесценения при определении стоимости объекта экспертизы, вызванное локальными факторами, подтверждается расчетами, представленными на стр. 91-92 экспертного заключения (таблица № 24 Расчет размера внешнего износа).

Используемый при расчете стоимости объекта экспертизы Сборник Ко-Инвест вводит поправки к базовой стоимости единицы, учитывая только регион расположения объекта. В данном случае введена поправка на нахождение объекта в Краснодарском крае. Местоположение зданий в населенных пунктах одного региона, значительно отличающихся друг от друга количеством и плотностью населения, уровнем развития инфраструктуры, Сборник Ко-Инвест не учитывает (стр. 90 экспертного заключения).

В расчете (таблица № 24 экспертного заключения) цена предложения о продаже трех отдельно стоящих торговых зданий, расположенных в Динском районе Краснодарского края, которые выставляются на продажу в 2020 году, сравнивается со стоимостью замещения этих зданий. К цене предложений о продаже были внесены ряд поправок, а стоимость замещения определялась с помощью Сборника Ко-Инвест «Общественные здания.2016». Разница между стоимостью замещения строений и ценой продажи составила размер совокупного износа. После определения размера физического и функционального устареваний был рассчитан размер внешнего обесценения, среднее значение которого составило 45,80 %. Это подтвердило наличие внешнего обесценения для аналогичной недвижимости Динского района, в том числе и для объекта экспертизы.

Анализ рынка недвижимого имущества Динского района коммерческого назначения проводился экспертом за период с 01.01.2020 г. по 31.12.2020 г. Результаты анализа представлены на стр. 65-69 экспертного заключения. Так как имеющееся в распоряжении эксперта количество предложений о продаже торгово-офисных зданий и помещений Динского района ограничено (16 предложений), это позволило сделать выводы только о среднем значении цены 1 кв.м, общей площади помещений коммерческого назначения Динского района, а также о значениях таких показателей статистического анализа.

Для уточнения расчетов были использованы методические разработки «Справочника оценщика недвижимости-2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» под редакцией ФИО6, который предназначается для использования оценщиками в процессе оценки недвижимости, экспертами, выполняющими стоимостную экспертизу, и другими лицами, пользующимися отчетами. Авторы справочников под редакцией ФИО6 обращают внимание пользователей на то, что в каждом населенном пункте могут быть свои критерии, по которым тот или иной район может быть отнесен к дорогим или более дешевым. Однако в большинстве населенных пунктов можно выделить типовые зоны, которые можно характеризовать подобными ценообразующими факторами. В результате анализа местоположения объекта экспертизы и объектов-аналогов, с учетом данных вышеуказанного Сборника, установлено, что объект экспертизы и объект-аналог № 2 по своему расположению можно отнести к зоне V (окраина населенного пункта) и к зоне VI (зоне автомагистрали), а объект-аналог № 1 к зоне I (центр населенного пункта) и к зоне II (зоны точечной застройки и центы общественной застройки населенного пункта). Использовав представленные в вышеуказанном справочнике коэффициенты и определив среднее значение поправок между зонами V-VI и I-II, рассчитаны корректировки на местоположение объектов внутри населенного пункта.

Таким образом, эксперт, самостоятельно произвел анализ рынка и анализ зон расположения объектов, а затем использовал справочник, который содержит экспертное мнение специалистов. Данные действия эксперта, направленные на определение стоимости объекта экспертизы, не является нарушением законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности.

В результате анализа рынка недвижимости Динского района Краснодарского края установлено, что в 2020 году выставлялись на продажу коммерческие помещения (здания) площадью от 74 кв.м, до 1060 кв.м. Список предложений представлен в таблице № 11 на стр. 67-68 экспертного заключения. Общая площадь объекта экспертизы составляет 3230 кв.м. Поэтому для расчета стоимости объекта экспертизы были взяты наиболее сопоставимые по площади аналоги, а именно - аналоги, имеющие максимальную в перечне площадь. При анализе ценообразования на рынке недвижимости обычно считается, что при росте площади объекта при прочих равных условиях стоимость квадратного метра сокращается и наоборот. Для устранения различий между объектом экспертизы и аналогами были внесены корректировки. В разделе 6.5.4. экспертного заключения в таблице № 14 «Ценообразующие факторы и их значение» в графе «Размер объекта» (стр. 73) указано, что величина данной корректировки (на площадь) для сопоставимых объектов составляет до 40%. Данное утверждение основывается на методических рекомендациях (https://бюрооценки35.p6/poleznava-informaciva). В экспертном заключении для определения стоимости объекта экспертизы использовалась аналитическая информация Ассоциации «СтатРиелт» (сайт: https://statrielt.ru/). В исследованиях Ассоциации «СтатРиелт» никаких ограничений по площади объектов - аналогов не заявлено. Кроме того, ни один регламентирующий документ в области оценочной деятельности не указывает, что понижающие корректировки в размере 24 %, 25 % и 35 % свидетельствуют о несопоставимости аналогов с объектом оценки.

При расчете рыночной стоимости объекта экспертизы сравнительным подходом корректировки на торг, на численность населения, на местоположение, на материал стен, на состояние внутренней отделки были внесены в соответствии с информацией, содержащейся в «Справочнике оценщика недвижимости-2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода» под редакцией ФИО6 Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. Скриншоты таблиц с размерами корректировок приведены на странице 100 (рисунок № 38), странице 102 (рисунок № 40), странице 104 (рисунок № 42), странице 106 (рисунки № 44 и № 45) экспертного заключения. Анализ достоверности и достаточности информации произведен на страницах 114-115 экспертного заключения. Информация, использованная при проведении экспертизы, удовлетворяет требованиям достаточности и существенности, что не нарушает требований законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности.

При расчете корректировки на размер земельных участков, находящихся под зданиями, был использован удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков Динского района (стр.108 экспертного заключения). Данный показатель является промежуточным элементом расчета рыночной стоимости объекта экспертизы. Для расчета значения корректировки на размер земельных участков требовалось среднее значение цены 1 кв.м, земельных участков, выделенных для коммерческой деятельности и расположенных в Динском районе, которое возможно было бы использовать для единообразного расчета поправки к стоимости всех объектов-аналогов.

Средним значением является удельный показатель кадастровой стоимости 1 кв.м., так как в соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Росреестра от 4 августа 2021 г. №11/0336, кадастровая стоимость проводится методами массовой оценки на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета имущественных прав на данный объект, кроме права собственности, с учетом таких ценообразующих факторов, как категория земель и вид разрешенного использования; площадь земельного участка; характеристики застройки земельного участка; прочие сведения. Таким образом, использование в промежуточных расчетах среднего значения цены 1 кв.м, земельных участков коммерческого назначения, расположенных в Динском районе Краснодарского края, рассчитанного методами массовой оценки на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, для определения размера корректировки с целью повышения точности расчетов, не является нарушением законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности.

В соответствии с п.п. «б», п.22 Федерального стандарта оценки «Оценка. недвижимости «ФСО №7», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ №611 от 25.09.2014г., при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Подобранные объекты-аналоги для оценки объекта экспертизы сравнительным подходом относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. К стоимости объектов-аналогов после исследования применены корректировки, большинство корректировок вводилось со значением 0%. После анализа рынка и исследования предложений о продаже коммерческой недвижимости Динского района Краснодарского края в 2020 году, экспертом были выбраны наиболее сопоставимые аналоги. Количество корректировок вводилось в соответствии с требованием ФСО № 7. Размер корректировок определялся на основании методической и аналитической информации. Ни один регламентирующий документ в области оценочной деятельности не указывает, каково должно быть количество корректировок и каково должно быть значение разницы между первоначальной стоимостью аналогов и скорректированной итоговой стоимостью. Возражение не подкреплено законодательно, не описано в методических рекомендациях и иных документах.

Объект экспертизы представляет собой отдельно стоящее капитальное здание, общей площадью 3230 кв.м., состоящее из подвала, первого, второго и мансардного этажей. Наименование объекта согласно данным кадастрового учета: «Нежилое здание: магазины продовольственных, непродовольственных и смешанных товаров». Фактически из всех помещений объекта экспертизы используются только помещения первого этажа. Их арендуют для размещения аптеки, магазина по продаже косметики, парфюмерии, бытовой химии и товаров для дома «Магнит Косметик» и продовольственного магазина «Магнит». Это помещения смешанного назначения: кроме торговых помещений имеются помещения административно-бытового и складского назначения. Помещения подвала, второго и мансардного этажей не эксплуатируются, внутренняя отделка отсутствует. В зависимости от потребностей рынка и экономических возможностей после проведения необходимых ремонтных работ, возможно использование этих помещений под различные цели, например: под склад, кафе/бар или минипроизводство (в подвале), под торговлю и офисы (второй этаж), под фитнес-клуб и офисы (мансардный этаж). Законодательные ограничения в данном случае отсутствуют. Помещения, изначально спроектированные под различные цели, без какой-либо специализации называются объектами (или помещениями) свободного назначения (ПСН).

Таким образом, неиспользуемые помещения объекта экспертизы можно отнести с помещениями свободного назначения, так как они изначально было спроектированы без какой-либо специализации. Согласно объявлению №2047764022 объект-аналог № 4 представляет собой одноэтажное торговое здание, площадью 1060,20 кв.м. В 2020 году помещения аналога № 4 сдавались в аренду аптеке «Апрель», магазину по продаже косметики, парфюмерии, бытовой химии и товаров для дома «Магнит Косметик», продовольственному магазину «Магнит» и кафе, который занимается производством пельменей (скриншот объявления представлен на стр.157 экспертного заключения). Судя по описанию аналога № 4 его помещения также, как и помещения объекта экспертизы, возможно использовать под различные цели в зависимости от потребностей рынка и экономических возможностей. Применять корректирующие коэффициенты на наличие производственных помещений в данном случае нет необходимости.

При расчете рыночной стоимости объекта экспертизы доходным подходом корректировка на местоположение была внесена в соответствии с информацией, содержащейся в «Справочнике оценщика недвижимости-2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода» под редакцией ФИО6 Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. Скриншот таблицы с размерами корректировок приведены на странице 123 (рисунок № 49) экспертного заключения. Коэффициент недозагрузки и величина операционных доходов использованы из «Справочника оценщика недвижимости-2017г. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода» под редакцией ФИО6 Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки.

Таким образом, в процессе составления экспертного заключения, эксперт ссылается на публикации и материал, представленные в открытых источниках (журналах, справочниках, сайтах Интернет и т.д.), позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации, и прикладывает к заключению копии используемых в расчетах материалов. Анализ достоверности и достаточности информации произведен на страницах 126 экспертного заключения.

Коммерческая недвижимость как объект инвестирования используется для получения дохода путем сдачи ее в аренду. Для расчета размера годового потока дохода от объекта экспертизы были использованы четыре объекта-аналога, расположенные в Динском районе нежилые помещения коммерческого назначения, которые сдавались в аренду в 2020 году. Исследование арендных ставок объектов-аналогов, введение необходимых корректировок, которые приблизили аналоги по своим параметрам к объекту экспертизы, позволили рассчитать годовые арендные ставки для помещений подвала, первого, второго и мансардного этажей объекта экспертизы. Площадь земельных участков в объявлениях аналогов № 1,2 и 3 не указывается. Эксперт исходит из допущения, что у всех объектов-аналогов, как и у объекта экспертизы, площадь участков равна площади, необходимой для постройки здания и его обслуживания в пределах градостроительных норм, предусмотренных в соответствии с порядком землепользования, определенного в местоположении БОН. Поэтому корректировка на размер площади земельного участка не требуется. Информация о долях земельных участков, приходящихся на объекты-аналоги, также не требуется, так как доли определяются пропорционально величине общей площади помещений здания, который расположен на этом земельном участке. После определения годового чистого операционного дохода и коэффициента капитализации для объекта экспертизы, рассчитывается рыночная стоимость единого объекта недвижимости.

В рамках экспертного заключения, учитывая назначение экспертизы - для установления кадастровой стоимости объекта капитального строительства в размере его рыночной стоимости, оценка объекта капитального строительства - нежилого здания, производится без учета стоимости права на земельный участок под объектом. Поэтому после определения доходным подходом рыночной стоимости ЕОН, расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта капитального строительства производится путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли объекта капитального строительства в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Изучив письменные пояснения эксперта, судья приходит к выводу о том, что заключение содержит всю необходимую информацию, предусмотренную Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», а именно, сведения об эксперте, дате проведения и характере экспертизы, о задании на оценку, о списке использованной литературы. Также экспертом подробно описан объект оценки, проанализирован и правильно определен сегмент рынка, к которому относятся оцениваемые объекты недвижимости, детально описано проведенное исследование, с учетом которого дан ответ на поставленный вопрос.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки. Таким образом, заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату определения его кадастровой оценки.

При оценке объекта недвижимости были применены сравнительный, доходный и затратный подходы.

При определении стоимости нежилого здания с кадастровым номером ........ затратным подходом методом сравнительной единицы определен класс конструктивной системы, класс качества объекта оценка. Применены поправки: на отличия в конструктивных элементах здания, различие в высоте этажа, отсутствие конструктивных элементов здания, разницу в объеме, различие в сейсмичности, применена регионально-экономическая поправка, год издания справочника. Рассчитана прибыль предпринимателя, определена величина накопленного износа

При определении стоимости нежилого здания с кадастровым номером ........ сравнительным подходом корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости каждого объекта от ряда актуальных факторов. В заключении эксперта принята скидка на торг, произведена корректировка на дату предложения, численность населенного пункта, местоположение внутри населенного пункта, площадь, материал стен, состояние внутренней отделки, размер земельного участка под зданием, приведены обоснования отсутствия необходимости применения иных корректировок.

При определении стоимости нежилого здания с кадастровым номером ........ доходным подходом применен метод капитализации дохода. В заключении эксперта принята скидка на торг, произведены корректировки на дату предложения, местоположение внутри населенного пункта, состояние отделки помещений, приведены обоснования отсутствия необходимости применения иных корректировок. Обоснованы процент недоиспользования, величина операционных расходов, коэффициент капитализации,.

Выводы эксперта полностью согласуются с его исследовательской частью.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства РФ суд считает его допустимым. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса РФ.

Суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2021г. составляет 59 503 502 рубля.

Суд считает, что административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости объекта недвижимости рыночной стоимости, кадастровая стоимость превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца.

При таких обстоятельствах, суд считает административный иск подлежащим частичному удовлетворению и определению кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере их рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 23 декабря 2022 года, сведений об обращении в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в материалах дела не содержится. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 23 декабря 2022 года.

Директором НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» в суд подано ходатайство о взыскании с административного истца расходов по проведению в рамках настоящего дела судебной экспертизы, в размере 95 000 руб.

Согласно части 1 статьи 103 КАС РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

На основании пункта 1 статьи 106 КАС РФ, к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Согласно части 1 статьи 111 КАС РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 КАС РФ.

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума ВС РФ № 28, при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Административными ответчиками не оспаривалось право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, а решение суда об удовлетворении административного иска сводится к реализации в судебном порядке такого права.

В соответствии с абзацами 4-5 пункта 5 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П, возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Однако этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Расхождение между кадастровой стоимостью, установленной в результате государственной кадастровой оценки, и рыночной стоимостью, установленной решением суда в качестве кадастровой, укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав и законных интересов административного истца.

При указанных обстоятельствах, с учетом вышеприведенных разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, следует отнести на административного истца, поскольку решение суда по настоящему делу нельзя расценивать, как принятое против интересов административных ответчиков.

Таким образом, ходатайство НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» подлежит удовлетворению. Судебные расходы подлежат взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

решил:

административные исковые требования ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной удовлетворить частично.

Установить в отношении объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером ........ площадью 3 230 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский ............, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2021 года в размере 59 503 502 рубля.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером .........

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ........ считать 23 декабря 2022 года.

Взыскать с ФИО1 в пользу НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 95 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд.

Судья:

Мотивированное решение суда изготовлено 01.08.2023г.