Решение № 2-1878/2017 2-1878/2017~М-1168/2017 М-1168/2017 от 23 мая 2017 г. по делу № 2-1878/2017

<№ обезличен>


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Химки, Московская область 24 мая 2017 года

Химкинский городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи Букина Д.В.

при секретаре Фрейдине В.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 и ФИО2 к ЗАО «Континент Проект» о признании условий договоров недействительными, обязании передать страховой полис,

УСТАНОВИЛ

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ЗАО «Континент проект» об оспаривании условий договора долевого участия в строительстве, ссылаясь на то, что <дата> между ФИО1, ФИО2 (истцы) и ЗАО «Континент Проект» (ответчик) заключен договор участия в долевом строительстве <№ обезличен> и договор участия в долевом строительстве <№ обезличен> от <дата>. По мнению истцов, указанные договоры содержат положения не соответствующие действующему законодательству, а именно п. 4.l.6, 4.1.8 и 4.1.9., а также ответчик не уведомил о смене страховой компании и не передал новый страховой полис в нарушение ст. 15.2 Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ «06 участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

На основании изложенного, истцы просят суд признать недействительными условия в п. 4.1.6, 4.1.8 и 4.1.9 договора <№ обезличен> участия в долевом строительстве от 29.09.2015, п. 4.l.6, 4.1.8 и 4.1.9 договора <№ обезличен> участия в долевом строительстве от <дата>, заключенных между ЗАО «Континент Проект» и ФИО1, ФИО2, обязать ЗАО «Континент Проект» передать истцам полис страхования гражданской ответственности застройщика с новой страховой компанией, договор с которой заключен в <дата>.

В судебном заседании истцы требования поддержали.

Представитель ЗАО «Континент Проект» против удовлетворения исковых требований возражал по доводом, изложенным в письменных возражениях.

Суд, выслушав пояснения сторон, исследовав представленные по делу доказательства, приходит к следующему.

Судом установлено, что <дата> между ЗАО «Континент Проект» и ФИО1, ФИО2 заключен договор <№ обезличен> участия в долевом строительстве, согласно которому ответчик обязался построить многоквартирный жилой дом <№ обезличен> по строительному адресу: Московская область, г.Химки, мкр-н Клязьма-Старбеево, квартал Вашутино, на земельном участке с кадастровым номером <№ обезличен>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать истцам квартиру в этом доме.

<дата> между ЗАО «Континент Проект» и ФИО1, ФИО2 заключен договор <№ обезличен> участия в долевом строительстве, согласно которому ответчик обязался построить многоквартирный жилой дом <№ обезличен> по строительному адресу: <адрес>, на земельном участке кадастровым номером <№ обезличен>, и после получения разрешения на ввод эксплуатацию многоквартирного дома передать истцам кладовую в этом доме.

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

В п. 1 ст. 168 ГК РФ закреплено, что за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки

Как разъяснено в п. 76 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 ”О применении судами некоторых положений раздела части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”, ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (ст. 3, пп. 4 и 5 ст. 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей.

В силу п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Согласно п. 4.1.6 указанных договоров, одновременно с подписанием акта приема-передачи квартиры истцы обязаны заключить договор на предоставление коммунальных и сопутствующих услуг в день подписания акта приема-передачи квартиры и оплатить сметную стоимость коммунальных и сопутствующих услуг обслуживающей организации за 3 месяца в течение календарного дня с даты выставления соответствующего счета обслуживающей организации. Участники в день подписания акта приема-передачи квартиры так же обязаны на основании предоставляемого расчета оплатить услуги обслуживающей организации по вывозу и утилизации крупногабаритного мусора. В случае отказа или уклонения участников от заключения с обслуживающей организацией договора на обслуживание, участники обязуются возместить застройщику все документально подтвержденные затраты, включающие в себя, помимо затрат по оплате коммунальных и сопутствующих услуг обслуживающей организации затраты на содержание общего имущества многоквартирного жилого дома, в течение З рабочих дней с момента направления участником соответствующего требования застройщика.

В соответствии с п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.До передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства законным владельцем объекта долевого строительства, а также лицом, несущим бремя содержания жилого помещения и обязанным вносить плату за содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги, является застройщик.

Частью 13 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ открытый конкурс.

В соответствии с частью 14 статьи 161 ЖК РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 статьи 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Таким образом, орган местного самоуправления в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома обязан провести (объявить) открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления этим многоквартирным домом. Договор управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией заключается на период до определения победителя указанного конкурса.

Исходя из изложенного, условия договора долевого участия, закрепляющие обязанность участника долевого строительства нести расходы по обслуживанию многоквартирного дома до даты подписания акта приема-передачи квартиры, а также обязанность по заключению в письменной форме договора с обслуживающей организацией, выбранной ответчиком, противоречат требованиям пункта 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ и ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, и ущемляют права истца, как потребителя, в связи чем, суд приходит к выводу о правомерности требований истца в части признания недействительными условий пункта 4.1.6

Согласно п. 4.1.8 указанных договоров, участники обязаны до оформления права собственности на квартиру не проводить в квартире работы, связанные с отступлением от проекта (перепланировка, разводка внутриквартирных коммуникаций, электропроводки, пробивка проемов, ниш и т.д.) без письменного разрешения застройщика.

В п.4.1.9 данных договоров участники обящаны не проводить установку любых устройств и сооружений, а также не проводить любые работы, затрагивающие внешний вид и конструкцию фасада и конструкцию многоквартирного жилого дома, в котором расположена квартира, без предварительного письменного разрешения застройщика.

В силу ч.2 ст. 29 ЖК РФ лицо, самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение, несет предусмотренную законодательством ответственность.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (часть 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Оспариваемые п.4.1.8 и 4.1.9 договоров, в том числе, обязывающие получить письменное разрешение застройщика для внесения изменений в общее имущество многоквартирного дома, подменяют собой установленный законом порядок согласования перепланировки помещения, отнесенный к компетенции органа местного самоуправления, порядок пользования и содержания общего имущества, отнесенный к компетенции общего собрания собственников помещений, в связи с чем требования истцов в данной части также подлежат удовлетворению.

Не подлежит удовлетворению ходатайство ответчика о применении последствий пропуска истцами исковой давности, поскольку трехгодичный срок исковой давности не пропущен.

При этом требования истцов об обязании ответчика передать истцам полис страхования гражданской ответственности застройщика с новой страховой компанией, удовлетворению не подлежат, поскольку, как установлено в судебном заседании, копия страхового полиса была передана при подписании договора участия в долевом строительстве, впоследствии застройщик нового договора с иным страховщиком не заключал, однако страховой портфель был передан к новой страховой организации, о чем истцы уведомлены с получением соответствующих документов в ходе рассмотрения дела, т.е. право истцов не получение актуальной информации о страховании ответственности застройщика было восстановлено при рассмотрении дела ответчиком добровольно.

Руководствуясь ст.ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ

Иск ФИО1 и ФИО2 удовлетворить частично.

Признать недействительными условия в п.4.1.6, 4.1.8 и 4.1.9 договора <№ обезличен> участия в долевом строительстве от <дата>, заключенного между ЗАО «Континент Проект» и ФИО1, ФИО2.

Признать недействительными условия в п.4.1.6, 4.1.8 и 4.1.9 договора <№ обезличен> участия в долевом строительстве от <дата>, заключенного между ЗАО «Континент Проект» и ФИО1, ФИО2.

В удовлетворении требования об обязании передать полис страхования гражданской ответственности застройщика отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Химкинский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Д.В. Букин