Решение № 3А-295/2022 3А-295/2022~М-203/2022 М-203/2022 от 8 июля 2022 г. по делу № 3А-295/2022

УИД 76OS0000-01-2022-000211-15

Дело № 3а-295\22г.

Принято в окончательной форме 08.07.22г.


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 июля 2022г. гор. Ярославль

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Преснова В.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

Установил:

В административном исковом заявлении ФИО2 просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью кв.м, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 2 585 000 руб. по состоянию на 01.01.2019г.

Административные исковые требования мотивированы тем, что земельный участок принадлежит административному истцу на праве аренды, на земельном участке располагается объект капитального строительства, принадлежащий административному истцу на праве собственности. Кадастровая стоимость земельного участка выше его рыночной стоимости, чем затрагиваются права административного истца при выкупе земельного участка в собственность.

В судебном заседании административный истец административные исковые требования поддержал.

Остальные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание представителей не направили, ходатайств об отложении рассмотрения дела не представили, МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствии представителя.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области представил письменное объяснение, в котором указал на непризнание административных исковых требований, основанных на отчете определения рыночной стоимости объекта недвижимости, представленном административным истцом, поскольку, по мнению департамента, отчет содержит недостатки, повлиявшие на определение рыночной стоимости объекта оценки.

Заинтересованные лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в письменных объяснениях изложили сведения о земельном участке, его правообладателе, возражения относительно административных исковых требований не указали.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы», МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля, комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля письменных возражений не представили.

Выслушав административного истца, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

На основании договора аренды № 25а\2016 от 23 мая 2016г. и дополнительного соглашения к нему от 30 июня 2020г. № 2 ФИО2 является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью кв.м, расположенного по адресу: .

На указанном земельном участке расположен объект капитального строительства здание склада площадью кв.м с кадастровым номером №, принадлежащее ФИО2 на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов стоимость земельных участков определяется в соответствии с Порядком определения цены земельных участков при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов, утв. Постановлением Правительства Ярославской области от 26 февраля 2015г. № 180-п. Согласно данному Порядку цена земельного участка определяется в размере кадастровой стоимости либо в процентном отношении к кадастровой стоимости в зависимости от предназначения земельного участка.

При таких обстоятельствах административный истец на основании ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», ст. 245 КАС РФ обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости заявленного объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н по состоянию на 01 января 2019 года в размере 7 664 156,45руб.

Административным истцом представлен отчет определения рыночной стоимости земельного участка, подготовленный оценщиком , от 26.05.2022г. № 16152\22, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019г. составляет 2 585 000 руб.

В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Исследование отчета дает основания суду для вывода о том, что отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка.

Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом. От использования в рамках оценки доходного и затратного подходов отчет содержит обоснованный отказ.

В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.

Исследование представленного административным истцом отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика обоснованы и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости у суда не имеется.

Доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости материалы дела не содержат.

Возражения департамента сводятся к необходимости применения к объекту-аналогу № 3 , кадастровый номер № корректировки на «тип сделки», либо применения максимальной корректировки на передаваемые права из расширенного интервала из справочника под ред. ФИО3, так как объект-аналог были переданы правообладателю органом местного самоуправления на праве аренды по результатам открытого аукциона. Также указывается о необоснованности отказа от использования в расчетах самого объекта оценки, объявление о передаче прав на который, содержится в отчете, расценивая его как прямой аналог.

Данные возражения департамент не могут быть приняты во внимание ввиду следующего.

В соответствии с п. 5 ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в том числе, следующего принципа: содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Подпунктом «в» пункта 11 ФСО № 7 предусмотрено, что при анализе рынка недвижимости исследуются фактические данные о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

Согласно подпункту «б» пункта 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка приведен анализ рынка земельных участков г. Ярославля, приведены основные ценообразующие факторы, в соответствии с которыми оценщиком проводился отбор аналогов. Все объекты-аналоги соотносятся с объектом оценки по основным ценнообразующим факторам. Выбор аналогов в отчете мотивирован со ссылками на Федеральные стандарты оценки. При исследовании объектов-аналогов и принятии решения об их использовании при расчете рыночной стоимости объекта оценки оценщиком учтены положения п. 10 ФСО № 1, п. 11 ФСО № 3, п\п «б», «в» п. 22 ФСО № 7. В отчете указаны ссылки на источники информации, копии объявлений о продаже объектов-аналогов, позволяющие сделать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

В соответствии с п/п «в» п. 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

Подпунктом «д» пункта 11 ФСО № 7 предусмотрено, что объем исследований рынка недвижимости определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости (земельных участков), и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Оценщиком проанализировано достаточное количество предложений о продаже земельных участков, для расчета рыночной стоимости земельного участка было использовано 3 объекта-аналога, которые сопоставимы по основным ценообразующим факторам с объектом оценки, что подтверждает выполнение оценщиком требований п\п «в» п. 22, п\п «д» п. 11 ФСО № 7.

Из содержания отчета и письменных пояснений к нему оценщика следует, что оценщиком учтены все характеристики объекта оценки и объектов – аналогов, в том числе передача объекта-аналога № 3 на условиях аренды. Оценщиком применена корректировка на передаваемые права. Оснований для применения корректировки на «тип сделки» оценщиком не установлены. В этой части выводы оценщика подробно изложены в отчете и письменном объяснении к отчету. Данные выводы достаточно аргументированы, носят экономически обоснованный характер.

Доводы департамента о необходимости применения максимального размера корректировки на передаваемые права также не могут быть приняты во внимание, поскольку примененные оценщиком размеры корректировок в отчете аргументированы. Административным ответчиком данные доводы ничем не аргументированы, соответствующие расчеты, основанные на рыночных данных, в обоснование этих доводов не представлены.

Оценщиком в отчете рассмотрено объявление о передаче прав на объект оценки от 04.10.2018г., размещенное прежним правообладателем. В отчете оценщик обосновал отказ от использования в расчетах данного аналога достаточностью других аналогов, указав также, что предложение о передаче прав на объект оценки может являться поверочным результатом.

Тем самым, оценщик исходил из принципа достаточности, что не противоречит федеральным стандартам оценки. Кроме того, являются обоснованными доводы оценщика, изложенные в письменном дополнении к отчету, о том, что указанный объект входит в диапазон отобранных аналогов. Также оценщиком приведена дополнительная аргументация, сводящаяся к тому, что с учетом корректировок на дату оценки стоимость одного квадратного метра этого объекта будет максимально близко к полученным результатам, что подтверждает достоверность отчета.

При таких обстоятельствах оснований для вывода о том, что отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка является недостоверным доказательством, не имеется.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административные исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью кв.м, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 2 585 000 руб. по состоянию на 01.01.2019г.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 08.06.2022г.

Настоящее решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части размера кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: В.С. Преснов