Апелляционное определение № 33-6596/2026 от 13 апреля 2026 г.

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

УИД: 78RS0017-01-2024-011343-13

Рег. № 33-6596/2026

Судья: Галкина Е.С.


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Кудасовой Т.А.,

судей

ФИО1,

Шиловской Н.Ю.

при помощнике

ФИО2

рассмотрела в открытом судебном заседании 14 апреля 2026 года гражданское дело №2-1372/2025 по апелляционной жалобе ФИО3 на решение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 15 сентября 2025 года по иску ФИО3 к АО «Арсенал-1» возмещении расходов на устранение недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов.

Заслушав доклад судьи Кудасовой Т.А., выслушав объяснения представителя ФИО3 – ФИО4, представителя АО «Арсенал-1» - ФИО5, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО3 обратился в Петроградский районный суд Санкт-Петербурга с иском к АО «Арсенал-1», в котором просил взыскать с ответчика 520 983 рубля 95 копеек в качестве компенсации расходов на устранение недостатков в квартире, 520 983 рублей 95 копеек неустойку, 36 000 рублей расходы на оценку, компенсации морального вреда в размере 50 000 рублей, расходы почтовые в размере 546 рублей 04 копейки, расходы на услуги представителя в размере 50 000 рублей, штраф.

В обоснование заявленных исковых требований истцом указано, что между ним и ответчиком заключен договор купли-продажи квартиры № №... в соответствии с которым ответчик обязался передать истцу двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 77, 7 кв.м. Стоимость квартиры составила 22 266 999 рублей. 28.06.2024 был составлен акт приема передачи квартиры, согласно которого в квартире при передачи истцу были выявлены многочисленные недостатки. Гарантийным письмом ответчик от 08.07.2024 обязался устранить недостатки в срок до 28.08.2024, однако недостатки до настоящего времени не устранены. Согласно техническому заключению, стоимость устранения недостатков составляет 379 894 рубля 62 копейки. Стоимость заключения составляет 36000 рублей. Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просит взыскать с ответчика 379 894 рубля 62 копейки, 250 730 рублей 45 копеек неустойки, компенсации морального вреда, судебные расходы, штраф.

Решением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 15 сентября 2025 года исковые требования ФИО3 к АО «Арсенал-1» возмещении расходов на устранение недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов удовлетворены частично.

Постановлено взыскать с АО «Арсенал-1» в пользу ФИО3 расходы на устранение строительных недостатков в размере 325 837 рублей 10 копеек, расходы по проведению экспертизы в размере 36 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, почтовые расходы в размере 546 рублей 04 копейки, расходы на услуги представителя в размере 30 000 рублей.

Взыскать с АО «Арсенал-1» в доход бюджета государственную пошлину в размере 13 646 рублей.

Не согласившись с указанным решением суда, ФИО3 подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, считая незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Поскольку судья Сухих А.С., включенный в состав суда для рассмотрения настоящего дела, не смог принять участие в судебном заседании, назначенном на 14 апреля 2026 года, то в соответствии с ч.5 ст.14 и ст.224 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи Сухих А.С. на судью Шиловскую Н.Ю. в составе суда апелляционной инстанции, сформированном для рассмотрения настоящего дела.

ПАО «Банк Санкт-Петербург» на рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции не явилось, о времени и месте проведения судебного заседания извещено надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания дела и документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, в судебную коллегию не представило, в связи с чем, руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанного лица.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы жалобы, выслушав лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи квартиры № №..., в соответствии с которым ответчик обязался передать истцу двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 77, 7 кв.м. Стоимость квартиры составила 22 266 999 рублей.

28.06.2024 был составлен акт приема передачи квартиры, согласно которого в квартире при передаче истцу были выявлены многочисленные недостатки.

Гарантийным письмом ответчик от 08.07.2024 обязался устранить недостатки в срок до 28.08.2024, однако недостатки до настоящего времени не устранены.

Согласно техническому заключению, стоимость устранения недостатков составляет 379 894 рубля 62 копейки. Стоимость заключения составляет 36 000 рублей.

Ответчик, оспаривая доводы истца, ходатайствовал перед судом о назначении судебной экспертизы.

Определением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 13.05.2025 ходатайство было удовлетворено, по делу назначена судебная строительная техническая оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлены следующие вопросы:

1. Являются ли недостатки, указанные в заключении № нарушающими условия договора купли-продажи № 11.3/51 от 28.06.2024, являются ли они эксплуатационными, являются ли явными?

2. Какова реальная стоимость устранения строительных недостатков объекта долевого строительства, за исключением стоимости работ и материалов, необходимых для устранения недостатков, в квартире, расположенной по адресу: <адрес> возникших в результате нарушений правил эксплуатации жилого помещения, нормального износа, нормальной усадки здания, приобретенного согласно Договора купли-продажи № №... от 28.06.2024, если таковые имеются?

Производство экспертизы поручено экспертам ООО «МБСЭ».

Согласно экспертному заключению № 578-СТЭ от 18.07.2025, в исследуемой квартире имеются недостатки, указанные в заключении, нарушающие условия договора купли-продажи № №... от 28.06.2024, реальная стоимость устранения которых составляет 325 837 рублей 10 копеек.

Проанализировав содержание заключения эксперта, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и научно обоснованный ответ на поставленный вопрос, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из представленных в распоряжение эксперта материалов, указывает на применение методов исследований, основывается на исходных объективных данных, выводы эксперта обоснованы документами, представленными в материалы дела, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 УК РФ, основания для сомнения в правильности выводов эксперта и в его беспристрастности и объективности, отсутствуют.

Судебная экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона №73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", на основании определения суда о поручении проведения экспертизы экспертам ООО "МБСЭ", заключение содержит необходимые исследования, ссылки на нормативно-техническую документацию, использованную при производстве экспертизы. Данное экспертное заключение принято судом первой инстанции как допустимое доказательство. Основания для сомнения в его правильности и в беспристрастности и объективности эксперта у суда первой инстанции отсутствовали.

Поскольку в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции был установлен факт наличия в переданном истцу объекте недвижимости производственных недостатков, возникших до передачи объекта недвижимости истцу, что ответчиком не оспаривалось, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии правовых оснований для возникновения у ответчика обязанности по возмещению истцу расходов на устранение недостатков.

Ответчик, возражая против заявленных требований, просил суд первой инстанции применить к указанному договору купли-продажи аналогию по правовым нормам к договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома и взыскать сумму строительных недостатков, не превышающую 3% от цены договора.

Вместе с тем, суд первой инстанции указал, что у него отсутствуют основания квалифицировать спорный договор как договор долевого участия, исходя из положений части 1 статьи 196 ГК РФ, Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (Федеральный закон N 214-ФЗ), поскольку как прямо следует из договора купли-продажи, заключенного между сторонами, продавец передает покупателю уже созданный объект недвижимости – квартиру в уже построенном и введённом в эксплуатацию многоквартирном доме, без обязания его предварительно построить.

Таким образом, суд первой инстанции, установив, что заключенный между сторонами договор является по своей правовой природе договором купли-продажи, а не договором долевого участия, не усмотрел оснований распространять на возникшие правоотношения сторон положения Федерального закона №214-ФЗ.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу, что с ответчика в пользу истца надлежит взыскать расходы на устранение строительных недостатков в размере 325 837 рублей 10 копеек.

Руководствуясь ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», суд первой инстанции, учитывая фактические обстоятельства дела, полагал возможным взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей.

Рассматривая требования истца о взыскании неустойки, а также штрафа, суд первой инстанции пришел к выводу, что не подлежит взысканию штраф за неудовлетворение требований истца по устранению недостатков, поскольку как усматривается из материалов дела претензия по качеству предъявлена ответчику истцами 10.10.2024, таким образом, правоотношения возникли из договора участия в долевом строительстве, претензия истцом подана 10.10.2024, срок для добровольного удовлетворения требований потребителя истек в период действие моратория, введенный постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. №326, и штраф и неустойка в данном случае взысканию не подлежат.

Руководствуясь ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу, что с ответчика в пользу истца надлежит взыскать понесенные расходы по оценке в размере 36 000 рублей, почтовые расходы в размере 546 рублей 04 копейки.

Руководствуясь ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу, что с ответчика в доход бюджета Санкт-Петербурга надлежит взыскать государственную пошлину в размере 13 646 рублей.

Вместе с тем, судебная коллегия не может в полном объеме согласиться с выводами суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований о взыскании неустойки, штрафа, поскольку они основаны на неверном толковании норм материального и процессуального права.

Отношения, связанные с продажей недвижимости, регулируются § 7 гл. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

В соответствии с п. 5 ст. 4 Закона о защите прав потребителей если законами или в установленном ими порядке предусмотрены обязательные требования к товару (работе, услуге), продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий этим требованиям.

Согласно п. 2 ст. 4 Закона о защите прав потребителей при отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется.

В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Пунктом 1 ст. 475 ГК РФ предусмотрено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

- соразмерного уменьшения покупной цены;

- безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Согласно ст. 18 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», при обнаружении недостатков товара потребитель, в том числе имеет право потребовать:

- потребовать соразмерного уменьшения покупной цены;

- потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом.

В силу п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф, в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В апелляционной жалобе истец указывал на то, что, по мнению истца, общая стоимость устранения недостатков составляет 520 983,95 руб. (325 837,10 руб. + 195 146,85 руб.), полагая, что в соответствии с представленным в материалы дела заключением эксперта № 578-СТЭ, стоимость устранения выявленных дефектов составляет 325 837,10 руб., стоимость устранения скрытых дефектов составляет 195 146,85 руб., однако решением суда первой инстанции, с ответчика была взыскана лишь сумма в размере 325 837,10 руб.

В целях установления юридически значимых обстоятельств, в судебном заседании суда апелляционной инстанции был допрошен эксперт ФИО6, которая пояснила, что стоимость устранения выявленных дефектов, по ответу на вопрос 2 выводов судебной экспертизы, включает стоимость устранения скрытых дефектов, указанный размер скрытых недостатков указан отдельно лишь дополнительно.

Таким образом, решение суда первой инстанции в части расходов на устранение строительных недостатков является законным и обоснованным, оснований для его отмены или изменения в указанной части по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Отказывая во взыскании неустойки и штрафа, ссылаясь на Постановление Правительства РФ от 18 марта 2024 г. № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», суд первой инстанции указал, что претензия подана истцом в период действия моратория, установленного указанным постановлением.

Судебная коллегия находит данный вывод ошибочным, поскольку Постановление № 326 в силу прямого указания в его названии и тексте распространяется исключительно на правоотношения, вытекающие из договоров участия в долевом строительстве.

Указанное постановление принято во исполнение полномочий Правительства РФ, предоставленных частью 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и устанавливает особенности применения ответственности именно по договорам участия в долевом строительстве.

Как верно установлено самим судом первой инстанции, между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры, а не договор участия в долевом строительстве, в связи с этим суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для распространения на спорные правоотношения положений Федерального закона № 214-ФЗ.

Однако, сделав указанный вывод, суд первой инстанции неправомерно применил к спорным правоотношениям Постановление № 326, которое регулирует исключительно особенности ответственности по договорам участия в долевом строительстве.

Таким образом, Постановление Правительства РФ № 326 не подлежит применению к правоотношениям, возникшим из договора купли-продажи, заключенного между ФИО3 и АО «Арсенал-1».

Поскольку между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи квартиры, а истец приобретал квартиру для личных, семейных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, к спорным правоотношениям применяются положения Закона РФ от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» в полном объеме.

В соответствии с п.1 ст. 23 Закона РФ «О защите прав потребителей», за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Согласно ст. 28 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).

Разрешая требования о взыскании неустойки, судебная коллегия приходит к выводу, что расчет неустойки, произведенный истцом, составляющий 1 995 368,53 руб., является арифметически верным, однако исходя из положений ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» подлежит ограничению до 325 837,10 руб.

В суде первой инстанции ответчиком было заявлено ходатайство о применении положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Наличие оснований для снижения неустойки и критерии соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Разрешая заявленное ходатайство ответчика, полагая, что заявленный истцом размер неустойки несоразмерен последствиям нарушения обязательства, судебная коллегия считает возможным снизить размер подлежащей взысканию неустойки до 200 000 рублей, полагает, что указанный размер неустойки соответствует принципам разумности и справедливости, не нарушит интересы истца на получение компенсации, в то же время обеспечит баланс интересов обеих сторон правоотношений.

В соответствии с п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Поскольку требования истца в добровольном порядке ответчиком удовлетворены не были, претензия истца от 10 октября 2024 года оставлена ответчиком без удовлетворения, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 267 918,55 руб., исходя из расчета (325 837,10 руб. (расходы на устранение недостатков) + 10 000 руб. (компенсация морального вреда) + 200 000 руб. (неустойка)) / 100% * 50%.

Доводов в части постановленного размера судебных расходов и компенсации морального вреда апелляционная жалоба не содержит, иными лицами, участвующими в деле, решение не обжалуется, в связи с чем решение суда первой инстанции в указанной части не является предметом проверки судебной коллегии.

При таком положении судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в части отказа в удовлетворении требований о взыскании неустойки, штрафа.

В остальной части решение суда первой инстанции является законным, обоснованным, оснований для его отмены или изменения не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 15 сентября 2025 года отменить в части отказа в удовлетворении требований о взыскании неустойки, штрафа.

Взыскать с АО «Арсенал-1» в пользу ФИО3 неустойку в размере 200 000 рублей, штраф в размере 267 918 рублей 55 копеек.

В остальной части решение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 15 сентября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 20.04.2026