Решение № 3А-119/2019 3А-119/2019~М-32/2019 М-32/2019 от 12 марта 2019 г. по делу № 3А-119/2019

дело № 3а-119/2019


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 марта 2019 г. г. Кострома

Костромской областной суд в составе

председательствующего судьи Лукоянова А.Н.,

при секретаре Ивановой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Гелла» к администрации Костромской области, Управлению Росреестра по Костромской области и ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Костромской области об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ООО «Гелла» (далее также – общество) обратилось в суд с названным административным иском, указывая в обоснование, что является собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью № кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственных целей, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>

Кадастровая стоимость земельного участка утверждена по состоянию на 01 января 2013 года в размере 6 767 500,47 руб. Между тем, согласно отчету № №, составленному оценщиком ФИО7 (индивидуальный предприниматель), действительная рыночная стоимость земельного участка составляет 3 809 000 руб.

Несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости приводит к необоснованному увеличению размера земельного налога, чем нарушаются права административного истца.

Общество обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области. Однако решением комиссии № от 05 декабря 2018 г. в пересмотре кадастровой стоимости отказано.

Административный истец просит установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области, администрация городского округа г. Галич Костромской области.

По ходатайству представителя ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области ФИО8 судом изменен процессуальный статус ФГБУ «ФКП Росреестра» с административного ответчика на заинтересованное лицо.

В судебном заседании представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области ФИО9 не возражала против удовлетворения заявленных требований.

Представитель административного истца ООО «Гелла» в судебное заседание не явился.

Представители административных ответчиков – администрации Костромской области и Управления Росреестра по Костромской области, представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, возражений относительно административных исковых требований не представили.

Представитель заинтересованного лица администрации городского округа г. Галич в судебное заседание не явился, представил письменные возражения против удовлетворения заявленных требований, в которых указал, что не согласен с определённой в отчете рыночной стоимостью земельного участка, поскольку объекты-аналоги, использованные для оценки, не сопоставимы с объектом оценки по площади и по территориальным зонам, в которых они располагаются. Кроме того, на объекте оценки имеются здания, то есть улучшения земельного участка, а объекты-аналоги свободны от застройки. Объект оценки расположен в центральной части города, а объект-аналог № расположен вдоль крупной автомагистрали города.

Выслушав представителя заинтересованного лица, допросив свидетеля ФИО10 изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ (далее также – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

Как видно из материалов дела, ООО «Гелла» с 2011 года является собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес> площадью № кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственных целей /л.д. 8-11/.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельного участка утверждена по состоянию на 01 января 2013 года в размере 6 767 500,47 руб. /л.д. 12-13/.

23 ноября 2018 года ООО «Гелла» обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. Решением комиссии № от 05 декабря 2018 года отказано в пересмотре кадастровой стоимости /л.д. 134-137/.

В представленном административным истцом отчете об оценке рыночной стоимости № №, составленном оценщиком ФИО11 (индивидуальный предприниматель), рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2013 г. определена в размере 3 809 000 рублей /л.д. 15-126/.

Выводы отчета и его соответствие требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, оценщик ФИО12 подтвердила при допросе в судебном заседании. Кроме того, она опровергла обоснованность замечаний комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области, отраженных в соответствующем решении.

В отчете оценщик описал объект оценки, определил сегмент рынка, к которому он относится, проанализировал данный сегмент, произвел анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с аналогичными земельными участками, определил основные ценообразующие факторы.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход, обосновал отказ от использования доходного подхода и применения затратного подхода.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим необходимое образование и являющимся членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет». Содержащиеся в отчете выводы в соответствии с требованиями статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности» не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.

Частью 1 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

С возражениями представителя заинтересованного лица администрации городского округа г. Галич относительно отчета об оценке суд не может согласиться, поскольку данные возражения не основаны на требованиях законодательства, регулирующего оценочную деятельность.

При оценке объектов недвижимости с использованием методов сравнительного подхода оценщик в качестве объектов-аналогов использует объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (подпункт «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. N 611).

При этом сопоставимость объекта-аналога и объекта оценки, на что указано в данной норме, не предполагает полной идентичности.

Из положений пункта 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. N 297, следует, что объект-аналог должен быть сходен с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Имеющиеся различия между объектом оценки и объектами-аналогами корректируются путём введения соответствующих поправочных коэффициентов (подпункт «д» пункта 22 ФСО №

Для определения стоимости объекта оценки оценщиков выбраны предложения о продаже следующих объектов недвижимости:

- земельного участка по адресу: <адрес>, площадью № кв.м, разрешенное использование: для эксплуатации производственной базы (объект-аналог №

- земельного участка по адресу: <адрес>, площадью № кв.м, разрешенное использование: для строительства складского здания для лесоматериалов (объект-аналог №

- земельного участка по адресу: <адрес>, площадью № кв.м, разрешенное использование: для строительства, эксплуатации производственных помещений (объект-аналог №).

Ввиду того, что размеры объекта оценки и объектов-аналогов различны, оценщик ввёл соответствующие корректировки, рассчитанные с использованием результатов исследования, проведённого ФИО13, которое показывает функциональную зависимость стоимости удельной величины объекта недвижимости от площади самого объекта (цена единицы площади больших участков ниже, чем меньших по площади). Для объекта-аналога № введена понижающая корректировка, для объекта-аналога № – повышающая корректировка, для объекта-аналога № – нулевая корректировка.

Таким образом, различия в площади объекта оценки и объектов-аналогов скорректированы оценщиком.

В соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО N 7 одним из элементов сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, является вид использования и (или) зонирование.

Как следует из представленного административным истцом отчета, виды разрешенного использования объекта оценки и объектов-аналогов являются сопоставимыми. Все объекты по виду разрешенного использования относятся к земельным участкам промышленного назначения /л.д. 67-68 – по объекту-аналогу № л.д. 70-72 – по объекту-аналогу № л.д. 73-74 – по объекту-аналогу №/, что естественно исключает необходимость введения повышающих или понижающих корректировок.

Территориальные зоны, в которых расположены объекты-аналоги № и № предполагают размещение в них объектов промышленности (зона ПК-2 – зона производственно-коммунальных объектов III класса опасности). То есть территориальные зоны, в которых расположены эти земельные участки, также сопоставимы с видом разрешенного использования объекта оценки.

Территориальная зона, в которой расположен объект оценки, - это зона объектов религиозного назначения (ЦС-4). Вблизи расположена зона обслуживания и деловой активности городского центра (зона Ц-1) и зона малоэтажной жилой застройки смешанного типа (зона Ж-2).

На дату оценки (01.01.2013 г.) объект-аналог № располагался в зоне сельскохозяйственного назначения (СХ-1). Однако к условно разрешенным видам использования земельных участков в данной зоне относились такие виды разрешенного использования, как складские объекты и перерабатывающие предприятия. С 2014 года, ввиду внесения изменений в Правила землепользования и застройки города Кострома, территориальная зона расположения данного земельного участка изменена на зону П-3 (промышленно-коммунальная зона).

Учитывая сопоставимость на дату оценки видов разрешенного использования объекта оценки и объектов-аналогов, принимая во внимание предусмотренную действующим законодательством возможность использования земельных участков в соответствии с их видом разрешенного использования, несмотря на несоответствие установленного вида разрешенного использования территориальной зоне расположения объекта, суд приходит к выводу, что указанное выше различие территориальных зон, в которых находятся объект оценки и объекты-аналоги, не является основанием для введения повышающих или понижающих корректировок.

Представитель заинтересованного лица – администрации городского округа г. Галич не представил доказательств того, что различие в территориальных зонах объекта оценки и объектов-аналогов при названных обстоятельствах оказывает существенное влияние на стоимость.

В силу пункта 20 ФСО N 7 застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Таким образом, оценщик правомерно не учитывал для определения стоимости объекта оценки имеющиеся на нём строения.

Различие в местоположении объекта оценки и объектов-аналогов на территории области (объекты-аналоги – в областном центре, объект оценки – в районном центре), а также различие в локальном местоположении в городе (объекты-аналоги – в окружении производственно-складской застройки, объект оценки – в центральной части города в окружении жилой и деловой застройки) скорректировано оценщиком путём введения соответствующих корректировок, которые рассчитаны с использованием удельной цены кадастровой стоимости земельных участков, расположенных в кварталах расположения объекта оценки и объектов-аналогов.

Также оценщиком скорректировано различие в транспортной доступности объекта оценки и объектов-аналогов.

В связи с этим не имеется оснований считать недостоверной определённую в отчете рыночную стоимость земельного участка.

Возражения администрации города Галич против удовлетворения требований не содержат ссылок на нарушение оценщиком при определении рыночной стоимости объекта недвижимости требований законодательства, регулирующего оценочную деятельность. Соответственно, данные возражения не могут являться основанием для отказа в удовлетворении требований.

Учитывая, что каких-либо доказательств, которые опровергали бы заявленную рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о рыночной стоимости в ином размере, в материалы дела не представлено; ходатайств о назначении судебной экспертизы с целью установления иной рыночной стоимости объекта недвижимости не заявлено, суд приходит к выводу о законности и обоснованности заявленных требований.

Поскольку ООО «Гелла» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области, датой подачи заявления следует считать дату обращения с указанным заявлением в комиссию – 23 ноября 2018 года /л.д. 134-137, 138/.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>; площадью № кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственных целей, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в размере 3 809 000 (три миллиона восемьсот девять тысяч) рублей.

Датой подачи заявления считать 23 ноября 2018 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Костромского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Костромского областного суда А.Н. Лукоянов