Решение № 2-324/2025 2-324/2025~М-134/2025 М-134/2025 от 3 марта 2025 г. по делу № 2-324/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Зея 4 марта 2025 года

Зейский районный суд Амурской области в составе

председательствующего судьи Шевчук Н.Н.,

при секретаре Подсосовой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании обременения отсутствующим,

установил:

<Дата обезличена> между ФИО4, действующей от себя и от имени ФИО5 и ФИО3 по доверенности, (продавцы) и ФИО1, действующей от себя и как законный представитель несовершеннолетних ФИО6, ФИО6, ФИО7 и от имени ФИО8 по доверенности, ФИО9, действующей с согласия законного представителя – матери ФИО1, (покупатели) заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, по условиям которого продавцы продали, а покупатели приобрели в общую долевую собственность жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, по согласованию сторон жилой дом и земельный участок проданы за 725626 рублей, из которых стоимость земельного участка составляет 1000 рублей, которая выплачена ФИО4 из личных средств до подписания договора, стоимость жилого дома – 724626 рублей, которая должна быть выплачена путем перечисления на банковский счет ФИО4: в размере 291600 рублей – в срок до <Дата обезличена> за счет средств регионального материнского капитала по сертификату <Номер обезличен> от <Дата обезличена>, в размере 433026 рублей в срок до <Дата обезличена> за счет средств материнского (семейного) капитала по Государственному сертификату <Номер обезличен> от <Дата обезличена>.

Сделка зарегистрирована Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, при этом зарегистрировано ограничение (обременение) права собственности в виде ипотеки в силу закона на жилой дом по адресу: <адрес> на срок с 22 июня по <Дата обезличена> в пользу ФИО4, ФИО5, ФИО3

<Дата обезличена> ФИО4 умерла, в права наследования после ее смерти никто не вступил.

ФИО1 обратилась в суд с иском о признании обременения на жилой дом с кадастровым номером <Номер обезличен> по адресу: <адрес> в виде ипотеки отсутствующим, в обоснование указав, что обязательства по оплате стоимости дома по договору купли-продажи покупателями исполнены в полном объеме, однако во внесудебном порядке решить вопрос о прекращении обременения не представляется возможным ввиду смерти одного из продавцов.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще уведомлена, просит рассмотреть дело в свое отсутствие.

Ответчики ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела надлежаще извещены, согласно поступившим телефонным сообщениям просят рассмотреть дело в свое отсутствие, с исковыми требованиями согласны, ФИО2 также пояснила, что у мамы ФИО5 движимого и недвижимого имущества в собственности не имелось, она проживала в квартире, предоставленной по договору социального найма, на счетах у нее денежных средств не было, перед смертью она не работала, пенсию не получала, была больна, она осуществляла за ней уход.

Третьи лица ФИО8, ФИО10, ФИО6, ФИО6 в лице законного представителя ФИО1, ФИО7 в лице законного представителя ФИО1, представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще уведомлены.

В силу ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело при такой явке.

Изучив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В судебном заседании установлено, что <Дата обезличена> между ФИО4, действующей от себя и от имени ФИО5 и ФИО3 по доверенности, (продавцы) и ФИО1, действующей от себя и как законный представитель несовершеннолетних ФИО6, ФИО6, ФИО7 и от имени ФИО8 по доверенности, ФИО9, действующей с согласия законного представителя – матери ФИО1, (покупатели) заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка.

По условиям данного договора продавцы продали, а покупатели купили в общую долевую собственность жилой дом с кадастровым номером 28:13:011638:55 и земельный участок с кадастровым номером 28:13:011638:1, расположенные по адресу: <адрес>.

Стоимость данного имущества определена по согласованию сторон в 725626 рублей, в том числе стоимость жилого дома – 724626 рублей, стоимость земельного участка – 1000 рублей.

При этом договором предусмотрено, что денежная сумма в счет оплаты стоимости жилого дома будет перечислена на банковский счет продавца ФИО4: в размере 291600 рублей – до <Дата обезличена> за счет средств регионального материнского капитала по сертификату <Номер обезличен> от <Дата обезличена>, в размере 433026 рублей – до <Дата обезличена> за счет средств материнского (семейного) капитала по Государственному сертификату <Номер обезличен> от <Дата обезличена>.

<Дата обезличена> переход права собственности на жилой дом с кадастровым номером <Номер обезличен> и земельный участок с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенные по адресу: <адрес>, в общую долевую собственность ФИО1, ФИО6, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, по 1/6 доли в праве собственности за каждым зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, также зарегистрировано ограничение (обременение) права собственности в виде ипотеки в силу закона на указанный жилой дом в пользу ФИО4, ФИО5, ФИО3 на период с <Дата обезличена> по <Дата обезличена>, номер государственной регистрации обременения <Номер обезличен>, на момент рассмотрения дела обременение не снято.

<Дата обезличена> ФИО4 умерла.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. В силу п. 1 ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Как следует из материалов дела, наследство после смерти ФИО4 не открывалось, из сообщений нотариусов Зейского нотариального округа ФИО11, ФИО12, ФИО13 следует, что наследственное дело к имуществу ФИО4 не заводилось, сведений о наличии у умершей какого-либо имущества, которое могло быть принято наследниками или считаться выморочным, материалы дела не содержат.

Таким образом, требование истца о прекращении обременения в данном деле является, по сути, требованием об установлении юридического факта, поскольку иным способом при указанных обстоятельствах прекратить запись об ипотеке не представляется возможным, в связи с чем для участия в деле привлечен регистрирующий орган, для которого не создаются какие-либо материальные или процессуальные последствия, кроме связанных с исполнением вступившего в законную силу судебного постановления, притом, что регистрирующий орган является единственным уполномоченным органом по снятию обременения.

Как установлено ч. 3 ст. 489 ГК РФ, к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные в том числе п. 5 ст. 488 ГК РФ, согласно которому если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно п. 1 ст. 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

В силу пп. 1 п. 1 ст. 339.1 ГК РФ залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации, в том числе если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1).

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Государственная регистрация договора об ипотеке (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке (ст. 11 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ).

Пунктом 2 статьи 20 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации.

Согласно пп. 1 п. 1, п. 2 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1).

Согласно п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В соответствии с п. 1 ст. 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Таким образом, перечень оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке является закрытым и расширительному толкованию не подлежит. Для погашения такой записи регистрирующий орган не вправе требовать от заявителей представления документов, не предусмотренных ст. 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в том числе документов, подтверждающих переход прав залогодержателя иным лицам. При наступлении обстоятельств, влекущих прекращение ипотеки, и в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена только на основании решения суда.

Как установлено судом, на момент заключения рассматриваемого договора купли-продажи от <Дата обезличена> покупателями не была уплачена стоимость жилого дома в размере 724626 рублей.

Согласно сообщению ГКУ АО – Управление социальной защиты населения по г. Зея и Зейскому муниципальному округу от <Дата обезличена> денежные средства в размере 291600 рублей по сертификату <Номер обезличен> от <Дата обезличена> на региональный материнский капитал, выданному на имя ФИО1, <Дата обезличена> перечислены на счет ФИО4; из сообщения отделения Фонда пенсионного и социального страхования РФ по Амурской области от <Дата обезличена> следует, что денежные средства в размере 433026 рублей по сертификату на материнский (семейный) капитал, выданному на имя ФИО1, перечислены на счет ФИО4, открытый в ПАО «Сбербанк России», в счет оплаты приобретаемого жилого помещения по адресу: <адрес>.

Факт получения денежных средств в указанном размере и исполнение покупателями обязательств по оплате стоимости жилого помещения по договору купли-продажи от <Дата обезличена> ответчиками не оспаривается.

Вместе с тем, в связи со смертью одного из продавцов жилого дома погашение регистрационной записи об ипотеке по совместному заявлению залогодержателей и залогодателей невозможно.

По смыслу закона в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Поскольку задолженность по обязательству, обеспеченному залогом недвижимости, фактически погашена, а зарегистрированное обременение препятствует истцу и третьим лицам в реализации правомочий собственников недвижимого имущества в полном объеме, суд с учетом отсутствия нарушения прав иных лиц считает требования истца о признании обременения в виде ипотеки в силу закона на недвижимое имущество – жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, – отсутствующим подлежащими удовлетворению.

При этом суд считает необходимым указать в резолютивной части решения, что данное решение является основанием для внесения Управлением Росреестра по Амурской области в Единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении обременения.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать отсутствующим обременение в виде ипотеки в силу закона, зарегистрированное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области <Дата обезличена> на жилой дом с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенный по адресу: <адрес>, номер государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости <Номер обезличен>.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона, зарегистрированного <Дата обезличена> на жилой дом с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенный по адресу: <адрес>, номер государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости <Номер обезличен>.

Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Зейский районный суд Амурской области в апелляционном порядке в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Н.Н.Шевчук

Мотивированное решение составлено <Дата обезличена>

Судья Н.Н.Шевчук