Решение № 2А-13/2024 2А-13/2024(2А-2359/2023;)~М-1507/2023 2А-2359/2023 М-1507/2023 от 9 января 2024 г. по делу № 2А-13/2024

УИД: 27RS0(№)-65

Дело (№)а-13/2024


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

10 января 2024 года г. Комсомольск-на-Амуре

Центральный районный суд г. Комсомольска на Амуре (адрес) под председательством судьи Ивановой Н.О.,

при секретаре судебного заседания Кравцовой Е.А.,

с участием представителя административного истца адвоката П, действующего на основании ордера, представителя административных ответчиков Г, действующей на основании доверенностей,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску М о признании незаконными отказы Комитета по управлению имуществом администрации (адрес) от (дата) в продлении договоров аренды от (дата) (№) и от (дата) (№),

УСТАНОВИЛ:

М обратился в суд с административным иском о признании незаконным о признании незаконными отказы Комитета по управлению имуществом администрации (адрес) в продлении договоров аренды, мотивируя свои требования тем, что (дата) между Комитетом по управлению имуществом администрации (адрес) и Б заключён договор аренды земельного участка (№), расположенного в г. Комсомольске-на-Амуре, в северо-восточной части пересечения (адрес) и (адрес) общей площадью 1 000 кв.м., в том числе, земельный участок с правом ограниченного пользования, площадью 449 кв.м. в пользу МУП ПЭС ОАО «ДРСУ» (кадастровый (№)), на срок 7 лет, с (дата) по (дата). В соответствии с условиями указанного договора (п.п. 4.3.2 и 4.3), арендатор имеет право передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе… передавать участок в субаренду в пределах срока договора аренды участка без согласия арендодателя, при условии его уведомления, в случае заключения договора на срок более чем 5 лет. Аналогичные условия также закреплены в п. 9 ст. 33 Земельного кодекса РФ. Учитывая указанные условия, (дата) между Б и И заключен договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Руководствуясь требованиями п.5 ст. 22 Земельного кодекса РФ и п. 3 договора от (дата) Б уведомил о передаче своих прав арендодателя, а также (дата) зарегистрировал договор в Росреестре. В дальнейшем, (дата) между И и истцом М был также заключён договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, однако, при обращении к арендодателю с заявлением о продлении договора от (дата), заявителю письменным ответом от (дата) было отказано, по причине несоответствия договора от (дата) и договора от (дата) требованиям ч.7 ст. 448 ГК РФ, а также указано на наличие задолженности по арендной плате по договору от (дата). Истец полагает, что в данном случае применению подлежат специальные нормы права, предусмотренные п.9 ст. 22 Земельного кодекса РФ и ст. 8 Закона РФ от (дата) № 58-ФЗ, а не положения ч.7 ст. 448 ГК РФ. В силу требований ч.3 ст. 8 Закона РФ от (дата) № 58-ФЗ предусмотрено увеличение срока действия договора аренды не зависимо от наличия или отсутствия задолженности по арендной плате. Также в исковом заявлении истец ссылается, что (дата) между администрацией (адрес) и И заключен договор аренды земельного участка (№), расположенного в г. Комсомольске-на-Амуре, (адрес), в зоне пересечения (адрес), общей площадью 2299 кв.м. (кадастровый (№)), на срок 7 лет. В соответствии с условиями указанного договора (п.п. 4.3.2 и 4.3), арендатор имеет право передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе… передавать участок в субаренду в пределах срока договора аренды участка без согласия арендодателя, при условии его уведомления, в случае заключения договора на срок более чем 5 лет. (дата) между И и истцом М был также заключён договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, однако, при обращении к арендодателю с заявлением о продлении договора аренды от (дата), заявителю письменным ответом от (дата) было отказано, по причине несоответствия договора от (дата) требованиям ч.7 ст. 448 ГК РФ. Изложенная в отказе информация противоречит положениям п. 9 ст. 22 земельного кодекса РФ и ст. 8 Закона РФ от (дата) № 58-ФЗ. Действия должностных лиц препятствуют осуществлению истцом хозяйственной деятельности на указанных земельных участка, в связи с чем, административный истец просит суд признать незаконными отказы Комитета по управлению имуществом администрации (адрес) в продлении договора аренды от (дата) и договора аренды от (дата), возложить обязанность на Комитет по управлению имуществом администрации (адрес) заключить договор аренды земельных участков с кадастровыми номерами 27:22:0040102:2 и 27:22:0041004:115, на срок 3 года.

В судебном заседании административный истец М, а также заинтересованные лица Б и И, участие не принимали, о рассмотрении дела извещены. Согласно заявлениям, просили рассмотреть административное дело в отсутствие.

В судебном заседании представитель административного истца адвокат П на иске настаивал, подтвердил изложенные выше факты и дополнил, что административный ответчик, одобрив договор переуступки права требования от (дата), фактически выразил согласие с действия по уступке права. В ст. 448 ГК РФ по поводу проведения аукционов ничего не указано, ссылаются в общем о передаче прав по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности. Земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, передаются только по конкурсу, других процедур передачи не предусмотрено. Также дополнил, что М приобретен у И недостроенный объект недвижимости «Гаражи боксового типа», находящийся на земельном участке, истцом привлечена подрядная организация для выполнения работ по строительству указанного объекта, вместе с тем, отказ администрации в продлении договора аренды земельного участка нарушает права истца, как собственника недостроенного объекта недвижимости, предусмотренные ч.1 ст. 209 ГК РФ.

Представитель административных ответчиков в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, приобщила к материалам дела письменный отзыв, и дополнила, что уступка права требования допускается, если она не противоречит закону. В статье 39.6 ЗК РФ определены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов. В соответствии с п. 7 ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом. Полагает, что все договора переуступки права требования являются недействительными и не влекут последствий.

В соответствии с п. 6 ст. 226 КАС РФ административное дело рассмотрено в отсутствие не явившихся участников процесса.

Суд, выслушав участников процесса, изучив материалы дела, приходит к следующему выводу.

В силу части 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями …, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Из анализа указанной нормы права следует, что предметом судебного обжалования могут быть лишь действия либо бездействия, которые на момент их обжалования в судебном порядке либо рассмотрения по существу являются действующими и влекут нарушение прав и свобод заявителя.

Как следует из материалов дела (дата) между Комитетом по управлению имуществом администрации (адрес) и Б заключён договор аренды земельного участка (№), расположенного в г. Комсомольске-на-Амуре, в северо-восточной части пересечения (адрес) и (адрес) общей площадью 1 000 кв.м., в том числе, земельный участок с правом ограниченного пользования, площадью 449 кв.м. в пользу МУП ПЭС ОАО «ДРСУ» (кадастровый (№)), на срок 7 лет, с (дата) по (дата).

Также, (дата) между администрацией (адрес) и И заключен договор аренды земельного участка (№), расположенного в г. Комсомольске-на-Амуре, (адрес), в зоне пересечения (адрес), общей площадью 2299 кв.м. (кадастровый (№)), на срок 7 лет.

(дата) между Б и И заключен договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от (дата).

В соответствии с требованиями п.5 ст. 22 Земельного кодекса РФ и п. 3 договора аренды Б уведомил о передаче своих прав арендодателя, а также (дата) зарегистрировал договор в Росреестре.

Вышеизложенные обстоятельства подтверждаются выписками из единого государственного реестра недвижимости на указанные выше земельные участки, договорами аренды от (дата), (дата), протоколами заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка.

Далее установлено, что (дата) между И и административным истцом М заключены договоры переуступки прав и обязанностей по договорам аренды земельного участка от (дата) (№) и от (дата) (№).

(дата) М обратился в Комитет по управлению имуществом администрации (адрес) с заявлением о продлении договоров аренды земельных участков от (дата) (№) и от (дата) (№).

Письменными сообщениями от (дата) ((№)н/1396, (№)н/1370) административному истцу отказано в продлении договоров аренды, поскольку договора заключены по результатам аукциона на право заключения договора аренды. В соответствии с ч.7 ст. 448 ГК РФ арендатор не вправе уступать права и осуществлять перевоз долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Считают, что договора уступки права требования заключены в нарушение норм законодательства. Также дополнительно по договору от (дата) указано на наличие задолженности в сумме 583 996,15 рублей.

Проверяя законность выше обозначенных письменных отказов от (дата), суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, в производстве Ленинского районного суда г. Комсомольска-на-Амуре находятся гражданские дела по иску администрации г.Комсомольска-на-Амуре к И, М о признании договора переуступки прав по договору аренды недействительным, применении последствий недействительности сделки, расторжении договора аренды земельного участка, возложении обязанности, взыскании судебной неустойки и по иску администрации г.Комсомольска-на-Амуре (адрес) к Б, И, М о признании сделок недействительными, возложении обязанности, взыскании судебной неустойки.

Решением Ленинского районного суда г. Комсомольска-на-Амуре от (дата) постановлено: признать недействительным договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от (дата), заключенный между Б и И. Признать недействительным договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от (дата), заключенный между И и М. Возложить на Б обязанность возвратить администрации (адрес) земельный участок с кадастровым номером (№), площадью (№) кв. м., имеющий местоположение: в г. Комсомольске-на-Амуре, в северо-восточной части пересечения (адрес) и (адрес), по акту приема-передачи в состоянии пригодном для дальнейшего использования по целевому назначению и разрешенному использованию. Решение суда является основанием для внесения сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о признании недействительными договора переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от (дата), заключенного между Б и И, а также договора переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от (дата), заключенного между И и М.

Решением Ленинского районного суда г. Комсомольска-на-Амуре от (дата) постановлено: признать недействительным договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от (дата), заключенный между И и М. Расторгнуть договор аренды земельного участка от (дата) (№), заключенный между администрацией г.Комсомольска-на-Амуре и И. Возложить на И обязанность возвратить арендодателю в лице администрации г.Комсомольска-на-Амуре земельный участок с кадастровым номером 27:22:0040102:2, общей площадью 2299 кв.м., имеющий местоположение: (адрес), г.Комсомольск-на-Амуре, (адрес), в зоне пересечения (адрес) и (адрес) по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для дальнейшего использования по целевому назначению и разрешенному использованию. Решение суда является основанием для внесения сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о признании недействительным договора переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от (дата), заключенного между И и М.

На момент рассмотрения настоящего административного дела указанные решения не были обжалованы.

Вышеуказанными судебными актами установлено следующее:

На основании ст.39.2 Земельного кодекса РФ (далее ЗК РФ) предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 ЗК РФ.

В соответствии с подп.3 п.1 ст.39.1 ЗК РФ одним из оснований возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду, который, по общему правилу, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (ст.39.6 ЗК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатору предоставлено право с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор, в силу п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Федеральным законом от (дата)г. №42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», в ст. 448 Гражданского кодекса включен п. 7, согласно которому победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, если в соответствии с законом заключение такого договора возможно только путем проведения торгов.

По смыслу приведенных положений закона применительно к отношениям по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними нормы земельного законодательства имеют приоритет над нормами гражданского законодательства.

Вместе с тем, диспозитивная норма п.9 ст. 22 Земельного кодекса РФ допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды. Такое ограничение, в частности, содержится в п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ, которым установлен запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по договору, подлежащему заключению только на торгах и фактически заключенному на них.

Приведенное правило направлено в конечном счете на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры.

Произвольная замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключенного на торгах договора, в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволила бы по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо (не участника торгов) без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

Исходя из вышеприведенных норм права, суды пришли к выводу о недействительности договоров переуступки права требования, которые являются предметом судебного разбирательства в настоящем административном деле.

Таким образом, судебными актами установлен факт того, что при заключении спорных договоров были нарушены нормы действующего законодательства.

Кроме того, согласно разъяснениям, изложенным в п.9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от (дата) (№) "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168 ГК РФ, пункт 1 статьи 388 ГК РФ). Например, ничтожной является уступка прав бенефициара по независимой гарантии без одновременной уступки тому же лицу прав по основному обязательству (абзац второй пункта 1 статьи 372 ГК РФ). Статья 383 ГК РФ устанавливает запрет на уступку другому лицу прав (требований), если их исполнение предназначено лично для кредитора-гражданина либо иным образом неразрывно связано с его личностью. При этом следует принимать во внимание существо уступаемого права и цель ограничения перемены лиц в обязательстве. Например, исходя из положений пункта 7 статьи 448 ГК РФ запрет уступки прав по договорам, заключение которых возможно только путем проведения торгов, не затрагивает требований по денежным обязательствам

Для случаев, когда в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса РФ установлено, что победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Таким образом, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается.

Исходя из вышеизложенного, учитывая, что изначально договоры аренды от (дата) (№) и от (дата) (№), заключенные в результате проведения торгов, были заключены с Б и И, они не вправе был передавать свои права и обязанности по указанным договорам иным лицам (М), который участником торгов не являлся и фактически получил право аренды муниципального имущества с нарушением установленной законом процедуры.

Суд не принимает во внимание доводы представителя административного истца относительно того, что на земельных участках ведутся работы по строительству объекта и нарушаются права истца, поскольку данные обстоятельства не имеют правового значения при рассмотрении настоящего административного дела.

Исходя из положений статьи 227 КАС РФ суд удовлетворяет заявленные требования о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействие) нарушает права, свободы и законные интересы административного истца, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.

В силу требований п. 9 ст. 226 КАС РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет: 1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; 2) соблюдены ли сроки обращения в суд; 3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; 4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу, что действия административного ответчика не нарушают права административного истца, принятые решения не противоречат действующему законодательству, в связи с чем, требования заявителя не являются обоснованными, и не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении административных требований М о признании незаконными отказы Комитета по управлению имуществом администрации (адрес) от (дата) в продлении договоров аренды от (дата) (№) и от (дата) (№), - отказать.

Решение может быть обжаловано в (адрес)вой суд через Центральный районный суд г.Комсомольска-на-Амуре в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Н.О. Иванова

(иные данные)