Апелляционное определение № 33А-1949/2026 от 24 марта 2026 г.

УИД 69RS0037-02-2025-003202-93

Дело № 2а-244/2026 (№ 33а-1949/2026) судья Бабанова А.С.


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

25 марта 2026 года город Тверь

Судебная коллегия по административным делам Тверского областного суда в составе председательствующего судьи Образцовой О.А.,

судей Дёминой Н.В. и Чеботаевой Е.И.,

при секретаре судебного заседания Мартыновой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании

по докладу судьи Дёминой Н.В.

административное дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Калининского районного суда Тверской области от 12 января 2026 года, которым постановлено:

«в удовлетворении административных исковых требований ФИО1 к администрации Калининского муниципального округа Тверской области о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов, возложении обязанности предоставить в собственность земельный участок отказать»,

установила:

13 августа 2025 года ФИО1 обратился в Калининский районный суд Тверской области с административным иском, просил признать незаконным решение администрации Калининского муниципального округа Тверской области от 14 мая 2025 года № об отказе в предоставлении ему в собственность земельного участка из земель населенных пунктов, общей площадью 1101+/-12 кв.м, с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>; обязать администрацию Калининского муниципального округа Тверской области предоставить ФИО1 в собственность за плату указанный земельный участок.

В обоснование заявленных требований указал, что является собственником здания, площадью 22,1 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного на вышеуказанном земельном участке.

С целью выкупа земельного участка 04 апреля 2025 года он обратился с заявлением в администрацию Калининского муниципального округа Тверской области. От ответчика поступило уведомление о продлении срока рассмотрения заявления, ответом от 14 мая 2025 года в предоставлении земельного участка в собственность отказано в связи с отсутствием у здания, принадлежащего административному истцу, признаков объекта капитального строительства и жилого дома.

Полагает, что данный отказ является незаконным и нарушает его права на получение земельного участка в собственность, поскольку сам по себе факт регистрации права собственности на указанную постройку является достаточным подтверждением наличия признаков объекта капитального строительства у здания, расположенного на спорном участке.

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ФИО2, Межведомственная комиссия администрации Калининского муниципального округа Тверской области, Главное управление «Государственная жилищная инспекция» Тверской области (т. 1 л.д. 215-216, т. 2 л.д. 10-11, т. 2 л.д. 28-29).

В судебном заседании суда первой инстанции представитель административного истца ФИО1 – ФИО3 поддержал заявленные требования в полном объеме.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание суда первой инстанции не явились, о причинах неявки суду не сообщили, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали, в связи с чем судом определено рассмотреть дело в их отсутствие.

По итогам рассмотрения дела судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.

Судебный акт в окончательной форме изготовлен 26 января 2026 года.

10 февраля 2026 года ФИО1 подал в суд апелляционную жалобу, просил решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении административного иска. Указал на необоснованность вывода суда о том, что в силу пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) уступка прав и обязанностей по договору аренда была недопустима. В случае предоставления земельного участка гражданам для ведения личного подсобного хозяйства договор аренды может быть заключен не только путем проведения торгов, поэтому положения пункта 7 статьи 448 ГК РФ к таким договорам неприменимы, вне зависимости от того, в каком порядке по результатам проведения публичных процедур, предусмотренных статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также ЗК РФ), был заключен договор в отношении конкретного участка – по результатам торгов или без их проведения.

Поскольку по договору аренды земельного участка от 22 сентября 2023 года №, заключенному на срок более пяти лет, победителю торгов ФИО2 в пользование передан земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, первоначальный и последующий арендаторы имели право переуступить права и обязанности по договору аренды. Суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о законности оспариваемого отказа административного ответчика.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца ФИО1 – ФИО3 поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Иные лица, участвующие в деле, будучи извещёнными о времени и месте его рассмотрения надлежащим образом, не явились, своих представителей для участия в нём не направили, об отложении слушания дела не ходатайствовали, в связи с чем на основании положений статей 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя административного истца, проверив решение суда в порядке статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также КАС РФ), судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с Конституцией Российской Федерации и пунктом 2 статьи 15 ЗК РФ граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с названным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Судом установлено и из материалов дела следует, что по результатам открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, на основании протокола № от 11 сентября 2023 года об итогах аукциона между администрацией Калининского муниципального района Тверской области и ФИО2 22 сентября 2023 года заключен договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером № из земель населенных пунктов, категория земель – для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1101 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, сроком на 20 лет (т.1 л.д. 127 об. - 130, 135).

28 сентября 2023 года ФИО2 направил в адрес администрации уведомление об уступке своих прав и обязанностей по вышеуказанному договору аренды ФИО1 (т.1 л.д. 141).

02 октября 2023 года ФИО2 заключил с ФИО1 договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключаемого по результатам проведения торгов, который был зарегистрирован в установленном порядке. Права и обязанности по договору аренды переданы новому арендатору в пределах срока основного договора аренды, до 22 сентября 2043 года (т. 1 л.д. 40-42).

Имеющаяся в материалах дела выписка из Единого государственного реестра недвижимости содержит сведения об обременении земельного участка с кадастровым номером № из земель населенных пунктов, площадью 1101 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в пользу арендатора ФИО1 на срок с 06 октября 2023 года по 22 сентября 2043 года на основании указанного выше соглашения об уступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды.

15 августа 2024 года в Едином государственном реестре недвижимости в пределах земельного участка с кадастровым номером № зарегистрирован объект недвижимости - здание с назначением жилой дом, площадью 22,1 кв.м, год завершения строительства – 2024 год, принадлежащий на праве собственности ФИО1 (т.1 л.д.110-115).

Статьей 39.16 ЗК РФ предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении без проведения торгов земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности.

04 апреля 2025 года ФИО1 обратился в администрацию Калининского муниципального округа Тверской области с заявлением о предоставлениивышеуказанногоземельного участка в собственностьв порядке, предусмотренном подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, указав, что на участке расположен объект недвижимости с кадастровым №,принадлежащий заявителю на праве собственности (т.1 л.д. 158).

В рамках рассмотрения указанного заявления 22 апреля 2025 года произведено обследование указанного земельного участка. В ходе осмотра обнаружено, что расположенное в границах земельного участка деревянное здание, ориентировочной площадью 20 кв.м не обладает признаками жилого дома: отсутствует утепление, комнаты и вспомогательные помещения, предназначенные для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с постоянным проживанием (кухня, санузел), наличие внешних инженерных коммуникаций не установлено (т. 1 л.д. 145-148).

14.05.2025 по результатам рассмотрения данного заявления органом местного самоуправления отказано в предоставлении испрашиваемого земельного участкав собственность без проведения торгов.

Отказ мотивирован отсутствием у заявителя исключительного правана приобретение земельного участка в собственность в соответствии со статьей39.20 ЗК РФ, поскольку расположенное на земельном участке здание не обладает признаками объекта капитального строительства (т. 1, л.д. 145-146).

Отказывая в удовлетворении административных исковых требований, суд первой инстанции исходил из наличия ограничения на уступку прав и обязанностейв отношении земельных участков, предоставленных по совершенным после01 июня 2015 года на торгах договорам, содержащееся в пункте 7 статьи 448 ГК РФ. С учетом изложенного, по мнению суда, в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ соглашениеоб уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 02 октября 2023 года, заключенное между ФИО2 и ФИО1, является ничтожным, а принадлежащий ФИО1 объект недвижимости, возведенныйна земельном участке, является самовольно возведенной постройкой, в связи с чем у собственника такого объекта не возникло право на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов в порядке, предусмотренном подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, статьей 39.20 ЗК РФ, поскольку наличие самовольной постройки не может порождать преимущественное право приобретения земельного участка.

С данными выводами суда первой инстанции судебная коллегия не может согласиться по следующим основаниям.

Делая вывод о наличии установленного пунктом 7 статьи 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора по договору аренды земель населенных пунктов, суд первой инстанции не в полной мере принял во внимание положения Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующие порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Согласно подпункту 15 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, ведения гражданами садоводства для собственных нужд в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.18 настоящего Кодекса.

Заключению договора аренды должны предшествовать подача заявления о предоставлении земельного участка, опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей, обеспечение иным гражданам возможности подавать заявления о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды этого участка в течение тридцати дней со дня размещения извещения на официальном сайте (подпункт 1 пункта 1, пункт 4 статьи 39.18 ЗК РФ).

В отсутствие заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов (пункт 5 статьи 39.18 ЗК РФ).

В случае поступления конкурирующих заявлений уполномоченный орган должен принять решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов и о проведении соответствующего аукциона (пункт 7 статьи 39.18 ЗК РФ).

Таким образом, в силу приведенных норм закона договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае его предоставления гражданам для ведения личного подсобного хозяйства может быть заключен не только путем проведения торгов, что исключает применение к таким договорам предусмотренного пунктом 7 статьи 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора, вне зависимости от того, в каком порядке по результатам проведения публичных процедур, предусмотренных статей 39.18 ЗК РФ, был заключен договор в отношении конкретного участка - по результатам торгов или без их проведения.

Данная позиция соответствует позиции, изложенной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 11 мая 2022 года № 47-КАД22-1-К6.

Как указано выше, 28 сентября 2023 года арендатор земельного участка ФИО2, руководствуясь пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, направил в адрес администрации Калининского муниципального округа уведомление об уступке своих прав и обязанностей по вышеуказанному договору аренды ФИО1, 02 октября 2023 года указанным лицом заключен с ФИО1 договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, который было зарегистрирован в установленном порядке. Права и обязанности по договору аренды переданы новому арендатору в пределах срока основного договора аренды, до 22 сентября 2043 года.

Возведенное на спорном земельном участке здание с кадастровым номером №, правообладателем которого является ФИО1, поставлено на кадастровый учет 15 августа 2024 года на основании декларации об объекте недвижимости от 01 августа 2024 года, технического плана (т. 1 л.д. 230-247).

Постановлением администрации Калининского муниципального округа Тверской области от 03 марта 2025 года указанному зданию присвоен адрес: <адрес>

Пунктом 5 части 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Пунктом 2 статьи 4 Федерального закона от 07 июля 2003 года № 112-ФЗ

«О личном подсобном хозяйстве» предусмотрено, что приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Параметры жилого дома, возводимого на приусадебном земельном участке, должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Проанализировав приведенные нормы, подлежащие применению с учетом статьи 42 ЗК РФ, обязывающей собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, судебная коллегия приходит к выводу о том, что возникновение исключительного права на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов зависит от достижения цели, для которой он предоставлялся лицу.

В данном случае земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства, что позволяло возвести на указанном участке жилой дом.

Право собственности ФИО1 на жилой дом, возведенный на спорном земельном участке, переданном в аренду зарегистрировано в установленном законом порядке.

Исходя из положений частей 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Запись в ЕГРН о праве собственности ФИО1 на жилой дом в судебном порядке не оспорена.

Из акта обследования помещения от 28 ноября 2025 года, проведенного администрацией Калининского муниципального округа, следует, что жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, представляет собой единое помещение с разными зонами (кухня, комната, санузел), инженерной инфраструктурой (отоплением, водоснабжением, водоотведением, электроснабжением и газоснабжением) - т. 2 л.д. 27.

Таким образом, на момент обращения ФИО1 с заявлением о предоставлении земельного участка его право собственности на расположенный на этом участке жилой дом было зарегистрировано, в ЕГРН содержались сведения о нахождении указанного объекта индивидуального жилищного строительства на испрашиваемом земельном участке, что в силу статьи 39.20 ЗК РФ обусловливало право административного истца на обращение с заявлением о приобретении спорного земельного участка без проведения торгов.

При таких данных судебная коллегия приходит к выводу о том, что суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о законности оспариваемого отказа в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов и признает неправильным суждение суда об отсутствии совокупности условий для признания оспариваемого решения незаконным.

В связи с чем решение Калининского районного суда Тверской области от 12 января 2026 года подлежит отмене, с принятием нового решения о признании незаконным решения администрации Калининского муниципального округа Тверской области от 14 мая 2025 года № об отказе в предоставлении в собственность ФИО1 земельного участка с возложением на административного ответчика обязанности рассмотреть заявление ФИО1 от 04 апреля 2025 года о предоставлении земельного участка в собственность.

Способ восстановления права административного истца определяется с учетом характера административного спора и позиции, содержащейся в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2022 года № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» (пункт 26), согласно которой, если в соответствии с законом за наделенными публичными полномочиями органом или лицом сохраняется возможность принять то или иное решение по существу вопроса, затрагивающего права, свободы, законные интересы административного истца (заявителя), суд вправе ограничиться возложением на него обязанности повторно рассмотреть поставленный гражданином, организацией вопрос.

При таком рассмотрении наделенные публичными полномочиями орган или лицо обязаны учитывать правовую позицию и обстоятельства, установленные судом в результате рассмотрения дела (статья 16 КАС РФ).

С учетом изложенного оснований для возложения на администрацию Калининского муниципального округа Тверской области обязанности предоставить ФИО1 в собственность за плату спорный земельный участок не имеется.

Руководствуясь статьями 309 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Калининского районного суда Тверской области от 12 января 2026 года отменить.

Постановить по делу новое решение, которым административные исковые требования ФИО1 удовлетворить, признать незаконным решение администрации Калининского муниципального округа Тверской области от 14 мая 2025 года № об отказе в предоставлении в собственность ФИО1 земельного участка с кадастровым номером № из земель населенных пунктов, площадью 1101 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, возложить на администрацию Калининского муниципального округа Тверской области обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО1 от 04 апреля 2025 года о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером №.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи