Решение № 2-457/2021 2-457/2021~М-428/2021 М-428/2021 от 27 июня 2021 г. по делу № 2-457/2021

<данные изъяты>


Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

«28» июня 2021 года село Большая Глушица

Большеглушицкий районный суд Самарской области в составе

председательствующего судьи Лигостаева Д.А.,

при секретаре судебного заседания Добрышкиной И.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-457/2021 по иску ФИО1 к Администрации муниципального района Большеглушицкий Самарской области, третьи лица: ООО «Новопавловское» и Администрация сельского поселения Новопавловка муниципального района Большеглушицкий Самарской области, о признании права собственности на нежилые здания,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском о признании права собственности на нежилые здания, по тем основаниям, что он не может в установленном порядке зарегистрировать право собственности на нежилые здания, расположенные по адресу: <адрес>, так как здания истец приобрел по договорам купли-продажи, но передающая сторона, продавец – СПК «им. ХХ Партсъезда» не зарегистрировал за собой право собственности, а в настоящее время СПК ликвидирован по причине банкротства.

Истец просил признать за ним право собственности на нежилые здания.

Ответчиком заявлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя, поступил отзыв, в котором указано, что ответчик признает заявленные истцом требования в полном объеме.

Третьи лица также не возражали относительно удовлетворения заявленных истцом требований.

Изучив материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям:

В ст.ст. 56,57 ГПК РФ установлено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Согласно пункту 2 статьи 1 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих закону условий договора.

Согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В ст. 12 ГК РФ установлены способы защиты гражданских прав, среди которых, одним из способов является признания права.

В силу п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ).

Из паспорта гражданина России следует, что ФИО1 родился ДД.ММ.ГГГГ в <адрес>.

Из договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ следует, что СПК «им. ХХ Партсъезда» в лице председателя – ФИО4 продал гражданину ФИО1 нежилое здание по адресу: <адрес>, стоимость здания по договору – <данные изъяты> А.М.

Из акта приема-передачи здания от ДД.ММ.ГГГГ следует, что указанное здание передано ФИО1, а последним переданы продавцу денежные средства.

Факт передачи денежных средств удостоверен приходным кассовым ордером № от ДД.ММ.ГГГГ, подписанным кассиром.

Земельный участок, на котором расположено указанное здание, используется ФИО1 на основании договора аренды, заключенного между ФИО1 и администрацией муниципального района <адрес> (договор прилагается).

Из договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ следует, что СПК «им. ХХ Партсъезда» в лице председателя – ФИО4 продал гражданину ФИО1 нежилое здание по адресу: <адрес>, стоимость здания по договору – <данные изъяты><данные изъяты>

Из акта приема-передачи здания от ДД.ММ.ГГГГ следует, что указанное здание передано ФИО1, а последним переданы продавцу денежные средства.

Факт передачи денежных средств удостоверен приходным кассовым ордером № от ДД.ММ.ГГГГ, подписанным кассиром.

Земельный участок, на котором расположено указанное здание, используется ФИО1 на основании договора аренды, заключенного между ФИО1 и администрацией муниципального района Большеглушицкий Самарской области (договор прилагается).

Из уведомлений, выданных Росреестром, следует, что в ЕГРН сведений об объектах недвижимого имущества, указанных выше зданиях, не имеется, равно как согласно справке администрации муниципального района Большеглушицкий Самарской области в муниципальной собственности спорные объекты не значатся.

Из выписки из ЕГРЮЛ ФНС России следует, что СПК «им. ХХ Партсъезда» ДД.ММ.ГГГГ прекратил свою деятельность в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

В то же время, из запрошенной судом трудовой книжки ФИО4 следует, что таковой с ДД.ММ.ГГГГ состоял в должности председателя указанного СПК, был уволен с занимаемой должности ДД.ММ.ГГГГ в связи с принятием решения Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, соответственно, имел возможность и право подписать как законный представитель СПК указанные выше договоры купли-продажи зданий – предметов спора по настоящему делу.

Кроме того, из журнала, раскрывающего содержание 01 счета СПК «им. ХХ Партсъезда» следует, что в собственности СПК находились здание правления, ДД.ММ.ГГГГ постройки, и здания столовой, ДД.ММ.ГГГГ постройки.

Из технического плана здания, расположенного по адресу: <адрес>, следует, что таковое здание имеет назначение как здание административное, ДД.ММ.ГГГГ постройки, общая площадь здания – <данные изъяты>

Из технического плана здания, расположенного по адресу: <адрес>, следует, что таковое здание имеет назначение как здание столовой, ДД.ММ.ГГГГ постройки, общая площадь здания – <данные изъяты>

Заказчиком работ по инвентаризации указанных зданий является ФИО1 (истец).

Установлено также, что ФИО1 является единственным учредителем ООО «Новопавловское», которое создано в ДД.ММ.ГГГГ, он же является директором данного общества (правоустанавливающие документы ООО «Новопавловское»: решение единственного учредителя, приказ о вступлении в должность, Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, Устав ООО «Новопавловское» прилагаются).

Основной целью ООО «Новопавловское» является производство сельскохозяйственной продукции.

Из прилагаемых договоров безвозмездного пользования недвижимым имуществом следует, что ФИО1 передал спорные здания в безвозмездное пользование ООО «Новопавловское», которое должно использовать эти здания для осуществления своей деятельности (размещение администрации ООО «Новопавловское» и столовая для рабочих и служащих указанной организации).

Спорные здания подключены к источникам энерго- и водоснабжения, что подтверждено прилагаемыми договорами, используются в настоящее время по назначению.

Согласно справок администрации сельского поселения Новопавловка муниципального района <адрес> спорные здания расположены в зонах, в которых, согласно Правилам землепользования и застройки указанного сельского поселения, допускается размещение зданий соответствующего назначения.

Установлено, что в ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ годах ФИО1 осуществлял капитальный ремонт спорных зданий, что подтверждено договорами подряда и актами о приемке выполненных работ по форме № КС-2.

Из технических заключений, подготовленных ООО «Проектная компания «Ускорение»», которое имеет допуск к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства (свидетельство о допуске прилагается), следует, что состояние спорных зданий, оценивается как работоспособное, соответствует требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных норм, требованиям, обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию.

В ст. 549 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В ст. 454 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В ст. 551 ГК РФ установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отмечено:

«60. Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

61. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

63. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом».

В ст. 554 ГК РФ установлено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В частности в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» отмечено, что согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

В силу ч. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно положениям Федерального закона от 08.12.1995 N 193-ФЗ (ред. от 08.12.2020) "О сельскохозяйственной кооперации" сельскохозяйственный кооператив - организация, созданная сельскохозяйственными товаропроизводителями и (или) ведущими личные подсобные хозяйства гражданами на основе добровольного членства для совместной производственной или иной хозяйственной деятельности, основанной на объединении их имущественных паевых взносов в целях удовлетворения материальных и иных потребностей членов кооператива. Сельскохозяйственный кооператив (далее также - кооператив) может быть создан в форме сельскохозяйственного производственного кооператива (далее также - производственный кооператив) или сельскохозяйственного потребительского кооператива (далее также - потребительский кооператив).

Кооператив, созданный в соответствии с настоящим Федеральным законом, является юридическим лицом и имеет следующие правомочия:

иметь в собственности, покупать или иным образом приобретать, продавать, закладывать и осуществлять иные права на имущество и земельные участки, в том числе переданные ему в виде паевого взноса в паевой фонд кооператива, в порядке и на условиях, которые установлены законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации;

заключать договоры, а также осуществлять все права, необходимые для достижения целей, предусмотренных уставом кооператива…

Кооператив является собственником имущества, переданного ему в качестве паевых взносов, а также имущества, произведенного и приобретенного кооперативом в процессе его деятельности.

В силу указанного выше закону, к неделимому фонду кооператива, на который невозможно обращения взыскания по его долгам, и в отношении которого необходимо принимать решение в строго установленном законом порядке, относится следующее имущество: рабочие лошади и скот, продуктивные и племенные скот и птицы, животные, содержащиеся на выращивании и откорме, сельскохозяйственная техника и транспортные средства (за исключением легковых автомобилей), семенной и фуражный фонды.

Действующее гражданское законодательство не запрещает директору Общества с ограниченной ответственностью, который к тому же и является единственным его учредителем, который владеет каким-либо помещением, пригодным для деятельности общества, передавать это помещение в аренду или в пользование общества, а равно не запрещает заключать договоры между директором (единственным учредителем) и организацией, которую он возглавляет. Положения п. 3 ст. 182 ГК РФ не применяются к директору Общества с ограниченной ответственностью, так как он является исполнительным органом общества, а не его представителем (постановления Президиума ВАС РФ от 11.04.2006 № 10327/05, от 06.12.2005 № 9341/05). Директор, как исполнительный орган общества с ограниченной ответственностью, действует от имени и в интересах данного общества, следовательно, права и обязанности от действий руководителя возникают не у него лично, а у компании (п. 1 ст. 53 ГК РФ). Поскольку директор действует от имени организации, то фактически договор заключается между физическим лицом и обществом, то есть двумя разными сторонами. Формально подписи также принадлежат двум совершенно разным лицам. В частности, в ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 15.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» приведен исчерпывающий перечень случаев, когда в регистрации прав на имущество может быть отказано. Наличие одинаковых подписей в договоре в нем не поименовано.

Таким образом, на основании изложенного выше, суд приходит к выводу, что право собственности истца на спорные здания может быть признано в силу того, что истец является добросовестным его приобретателем, он не должен претерпевать как добросовестный приобретатель недвижимого имущества неблагоприятные последствия, влекущие ограничения его прав собственника и связанные с бездействием прежнего собственника зданий по регистрации права и перехода права, сами сделки купли-продажи не оспорены кем-либо, сведений о наличии иных лиц, претендующих на спорные здания не установлено.

Судом установлено, что истец является добросовестным приобретателем спорных зданий, поскольку приобрел здания по договорам купли-продажи, которые составлены в письменной форме и которые фактически исполнены: им переданы денежные средства и ему же переданы приобретенные объекты недвижимого имущества по актам приема-передачи, продавец (СПК) изначально являлся собственником спорных зданий, право собственности возникло еще до введения в действие норм законодательства о госрегистрации права на недвижимое имущество.

После приобретения зданий истец, как законный владелец, открыто владеет спорным имуществом, несет бремя его содержания, осуществил капитальный ремонт зданий, которые в настоящее время пригодны для эксплуатации по их целевому назначению.

Установлено, что в настоящее время, ввиду ликвидации организации-продавца не имеется оснований для защиты истцом права собственника путем подачи иска о государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к истцу как к покупателю не является основанием считать недействительными договоры купли-продажи недвижимости, заключенные между этим покупателем (истцом) и продавцом (указанным выше СПК).

Из обстоятельств дела также следует, что распоряжение истцом спорными зданиями, до регистрации права собственности на них, путем передачи их в безвозмездное пользование, не нарушает прав и законным интересов каких-либо лиц, поскольку прежний собственник – СПК, права у которого на спорные здания как установлено не были зарегистрированы, ликвидирован, а иных лиц, претендующих на них, не имеется.

Суд также принимает признание иска ответчиком, считает, что признание иска не противоречит закону и не нарушает интересы других лиц.

На основании изложенного выше и, руководствуясь положениями ст. ст. 8,11,12 ГК РФ, положениями ст.ст.39, 173, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <адрес>, право собственности на:

- здание, наименование объекта – Административное здание, назначение – нежилое, на плане <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты>., расположенное по адресу: <адрес>;

- здание, наименование объекта – Столовая, назначение – нежилое, на плане <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> расположенное по адресу: <адрес>.

Данное решение является самостоятельным основанием для постановки указанных зданий на государственный кадастровый учет.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение месяца с момента подготовки решения в окончательной форме через Большеглушицкий районный суд Самарской области.

Решение подготовлено в окончательной форме 5 июля 2021 года.

Председательствующий <данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>