Решение № 2-226/2018 2-226/2018 ~ М-172/2018 М-172/2018 от 22 мая 2018 г. по делу № 2-226/2018

РЕШЕНИЕ К делу №

Именем Российской Федерации

а. Кошехабль 23 мая 2018 года

Кошехабльский районный суд Республики Адыгея в составе:

председательствующего – судьи Шебзухова С.И.,

при секретаре судебного заседания Тлюповой С.К.,

представителя истца администрации

МО «Кошехабльский район ФИО4,

действующей по доверенности от 22.05.2018 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации МО «<адрес>» к ФИО3 о расторжении договора аренды, взыскании долга, процентов за просрочку платежа и освобождении земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация МО «<адрес>» обратилась в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании долга по арендным платежам за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 446160 рублей, пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 58487 рублей и освобождении земельного участка.

При этом указала, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО «<адрес>» и ФИО1 был заключен договор № аренды земельного участка общей площадью 71,5458 га., категории земель «Земли сельскохозяйственного назначения», местоположение: <адрес>, примерно 2381 м. по направлению на запад от административного здания Кошехабльского сельского поселения, для сельскохозяйственного производства.

ДД.ММ.ГГГГ между Арендатором ФИО1 и ФИО2 был заключен Договор уступки права аренды вышеуказанного земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 был заключен Договор уступки права аренды земельного участка, согласно которому ФИО3 принял на себя права и обязанности Первоначального арендатора земельного участка общей площадью 715458 кв.м. категория земель «Земли сельскохозяйственного назначения», местоположение: <адрес>, примерно 2381 м. по направлению на запад от административного здания Кошехабльского сельского поселения, для сельскохозяйственного производства. Таким образом, ФИО3 стал Арендатором по договору № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Договор уступки права аренды от ДД.ММ.ГГГГ согласован с Арендодателем – Администрацией муниципального образования «<адрес>» ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрирован в Управлении Росреестра ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пунктам 1.2 и 1.3 Договора уступки, ответчик принял на себя не только права, но и обязанности в полном объеме, в котором их имел первоначальный Арендатор, и стал ответствен перед Арендодателем по Договору аренды земельного участка.

Однако после получения названного имущества в установленные договором сроки Арендатором, в процессе эксплуатации имущества были неоднократно нарушены договорные обязательства, а именно:

Пункт 2.3 Договора – арендатор обязуется вносить арендную плату один раз в год не позднее 30 сентября текущего года.

Согласно Договору (пункт 2.1), стоимость аренды в год составляет 0 рублей. Пунктом 2.1. Договора установлено, что размер арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке.

В соответствии с Постановлением Кабинета Министров Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ № «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые неразграничена, предоставленных в аренду без торгов», Решением Совета народных депутатов муниципального образования «<адрес>» Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ № «Об установлении размера арендной платы за использование земельных участков сельскохозяйственного назначения, государственная собственность на которые не разграничена на территории муниципального образования «<адрес>», установлен размер арендной платы за использование земельных участков сельскохозяйственного назначения, государственная собственность на которое не разграничена на территории муниципального образования «<адрес>». В связи с тем, что земельный участок не поставлен на кадастровый учет, не представляется возможным рассчитывать арендную плату за использование данного земельного участка на основе кадастровой стоимости. Средний размер арендной платы за использование земельных участков сельскохозяйственного назначения, используемые для ведения сельскохозяйственного производства за 10000 кв.м составляет 2080 рублей, из расчета по аналогичным земельным участкам, поставленным на кадастровый учет, имеющим кадастровую стоимость.

Площадь арендуемого ответчиком земельного участка составляет, согласно указанному договору, 715458 кв.м. х 2080 рублей = 148720 рублей.

За период 2015,2016 и 2017 год арендная плата ответчиком не производилась. Таким образом, общая задолженность ответчика по арендной плате по данному договору образовалась за указанные периоды в сумме 446160 рублей.

В договоре четко определена дата внесения арендной платы – до 30 сентября текущего года, однако Арендатором данные обязательства были нарушены.

Разделом 5 Договора предусмотрена ответственность Арендатора за нарушение срока внесения арендной платы по Договору.

Согласно п. 5.2 Договора, «за нарушение срока внесения арендной платы Арендатор выплачивает Арендодателю проценты за просрочку платежей.

Ответчиком не были даны пояснения о причинах задержки внесения задолженности по арендной плате.

Истец считает, что не оплачивая текущие платежи по арендной плате, Арендатор пользуется чужими денежными средствами.

Таким образом, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ сумма пеней за период с ДД.ММ.ГГГГ составила 58487 рублей.

Общая сумма задолженности и пеней за просрочку платежа по договору составила 504647 рублей.

Разделом 6 Договора, а также гражданским законодательством РФ установлены основания, когда Арендодатель имеет право потребовать досрочного расторжения договора.

Согласно п. 6.2 Договора аренды земельного участка, указанный договор подлежит расторжению по требованию Арендодателя, по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством.

Статьей 619 ГК РФ установлены случаи досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. В их числе, когда Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Как уже было обозначено выше, арендная плата не вносилось ответчиком с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время.

В соответствии со ст. 62 Бюджетного кодекса РФ неналоговые доходы местных бюджетов формируются в соответствии со статьями 41,42 и 46 настоящего кодекса, в том числе за счет доходов от использования имущества, находящегося в муниципальной собственности, за исключением имущества, находящегося в муниципальной собственности, за исключением имущества муниципальных бюджетных и автономных учреждений, а также имущества муниципальных унитарных предприятий, в том числе казенных, - по нормативу 100 процентов.

В бюджеты муниципальных районов до разграничения государственной собственности на землю поступают, в том числе доходы от передачи в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах сельских поселений и межселенных территорий муниципальных районов, а также средства от продажи права на заключение договоров аренды указанных земельных участков- по нормативу 100 процентов.

Таким образом, администрация МО «<адрес>» в силу вышеуказанных норм права является лицом, заинтересованным в том, чтобы арендная плата за передачу в пользование земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена, поступала своевременно.

Истец ДД.ММ.ГГГГ направлял в адрес ответчика уведомление о расторжении договора аренды земельного участка, соглашение о расторжении и требование о погашении образовавшейся задолженности. ДД.ММ.ГГГГ конверт с направленным уведомлением вернулся в администрацию. До момента подачи в суд настоящего искового заявления ответ получен не был.

В связи с тем, что средства по арендной плате не поступили вовремя, бюджет муниципального образования «<адрес>» понес финансовый урон.

На основании изложенного просили расторгнуть договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка общей площадью 71,5458 га., категории земель «Земли сельскохозяйственного назначения», местоположение: <адрес>, примерно 2381 м по направлению на запад от административного здания Кошехабльского сельского поселения, для сельскохозяйственного производства, взыскать с ФИО3 задолженность по арендным платежам с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 446160 рублей, пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 58487 рублей и освобождении земельного участка.

Представитель истца – администрации МО «<адрес>» ФИО6, в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования, просила их удовлетворить в полном объеме.

Доводы ответчика изложенные в письменных возражениях о применении срока исковой давности находила необоснованными, в связи с тем, что договор об уступке прав по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ заключен ДД.ММ.ГГГГ и соответственно трехгодичный срок не иссек.

Ответчик ФИО3 извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела не явился на судебное заседание. В своем письменном возражении просил в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования «<адрес>» отказать. При указал, что с доводами, изложенными в исковом заявлении он полностью не согласен по следующим основаниям.

Согласно п. 2.1 Договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ Арендатор обязуется вносить земельный налог за право пользования участком в размере 4618 рублей 28 копеек, а арендная плата в размере 0 рублей.

Он владеет данным земельным участком по договору уступки права аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно данного договора новый арендатор получает права и принимает на себя обязанности в полном объеме, в котором его имел первоначальный арендатор по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № общей площадью 715458 кв.м., категория земель «Земли сельскохозяйственного назначения», местоположение: <адрес>, примерно 2381 м по направлению на запад от административного здания Кошехабльского сельского поселения, для сельскохозяйственного производства.

Поскольку в первоначальном договоре аренды земельного участка не указана сумма арендной платы, то эти условия распространяются и на требования договора уступки права аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того в соответствии с ч.1 ст.330 ГК РФ неустойкой признается определения законом или договором денежная сумма, которому должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Так как основной договор аренды земельного участка заключен ДД.ММ.ГГГГ. Обязательства арендатора по договору перешли ему в результате уступки права от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года. Указанный срок начал течь со следующего дня за днем заключения договора арены земельного участка. По правилам ст. 201 ГК РФ, срок исковой давности и порядок его исчисления в силу перемены лиц в обязательстве не изменяется.

Заслушав представителя администрации МО «<адрес>», с учетом письменного заявления ответчика, исследовав материалы гражданского дела, суд находит в иске администрации МО «<адрес>» к ФИО3 о расторжении договора аренды, взыскании долга, процентов за просрочку платежа и освобождении земельного участка, отказать.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Как следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО «<адрес>» и ФИО1 был заключен договор № аренды земельного участка общей площадью 71,5458 га., категории земель «Земли сельскохозяйственного назначения», местоположение: <адрес>, примерно 2381 м. по направлению на запад от административного здания Кошехабльского сельского поселения, для сельскохозяйственного производства.

ДД.ММ.ГГГГ между Арендатором ФИО1 и ФИО2 был заключен Договор уступки права аренды вышеуказанного земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 был заключен Договор уступки права аренды земельного участка, согласно которому ФИО3 принял на себя права и обязанности Первоначального арендатора земельного участка общей площадью 715458 кв.м. категория земель «Земли сельскохозяйственного назначения», местоположение: <адрес>, примерно 2381 м. по направлению на запад от административного здания Кошехабльского сельского поселения, для сельскохозяйственного производства. Таким образом, ФИО3 стал Арендатором по договору № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Договор уступки права аренды от ДД.ММ.ГГГГ согласован с Арендодателем – Администрацией муниципального образования «<адрес>» ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрирован в Управлении Росреестра ДД.ММ.ГГГГ.

Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.

Согласно пунктам 1.2 и 1.3 Договора уступки, ответчик принял на себя не только права, но и обязанности в полном объеме, в котором их имел первоначальный Арендатор, и стал ответствен перед Арендодателем по Договору аренды земельного участка.

Согласно п. 2.1 Договора арендатор обязуется вносить земельный налог за право пользования участком в размере 4618 рублей 28 копеек.

Из пункт 2.3 Договора – арендатор обязуется вносить арендную плату один раз в год не позднее 30 сентября текущего года.

Вместе с тем согласно Договору (пункт 2.1), стоимость аренды в год составляет 0 рублей. Пунктом 2.1. Договора установлено, что размер арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке. Основанием для этого является решение Собрания представителей <адрес> или администрация <адрес>, централизовано устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли, базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшения арендной платы или полного освобождения) с письменным извещением Арендатора или публикацией в средствах массовой информации.

Однако указанных выше сведений истцом не представлено.

Доводы истца о том, что земельный участок не поставлен на кадастровый учет, и не представляется возможным рассчитывать арендную плату за использование данного земельного участка на основе кадастровой стоимости и средний размер арендной платы за использование земельных участков сельскохозяйственного назначения, используемые для ведения сельскохозяйственного производства за 10000 кв.м составляет 2080 рублей, из расчета по аналогичным земельным участкам, поставленным на кадастровый учет, имеющим кадастровую стоимость суд находит необоснованными.

Согласно пункту 1 статьи 420, пункту 1 статьи 421, пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В соответствии со статей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом ( арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Плата за землю в соответствии с действующим законодательством осуществляется в одной из двух форм: налога либо арендной платы.

Налог - это обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежными средствами в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований (ст. 8 НК РФ).

В соответствии со ст. 388 НК РФ налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения (за исключением земельных участков, входящих в имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, - налогоплательщиками в этом случае признаются управляющие компании).

Соответственно не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.

Таким образом, разделение форм платы за землю происходит в соответствии с предусмотренным гражданским законодательством делением прав на землю как недвижимое имущество на вещные и обязательственные права: в первом случае применяется земельный налог, во втором, поскольку возмездный характер из обязательственных прав на землю имеет только аренда, - арендная плата.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ, согласно которой существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение, статья 65 ЗК РФ определяет, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Установление размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, а также порядок, условия и сроки ее внесения определяются в нормативном порядке.

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также правила определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, определены постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №.

В соответствии со ст. 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за использование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, различается в зависимости от того, был ли заключен договор аренды на аукционе - тогда арендная плата определяется по результатам аукциона (или в размере начальной цены предмета аукциона в случае единственного участника), или нет.

Если земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду без торгов, размер арендной платы устанавливается:

- органом государственной власти субъекта РФ в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

- органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Земельный налог, а также арендная плата за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, рассчитываются исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Принимая во внимание вышеизложенное суд, руководствуясь статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 1102, пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу о том, что на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение, которое должно быть рассчитано в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов, утвержденным постановлением Кабинета министров Республики Адыгея ДД.ММ.ГГГГ №, которая по <адрес> составляет 2 % от кадастровой стоимости земельного участка.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Следовательно, под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 названного Кодекса пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда.

Исходя из презумпции добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений и общего принципа доказывания в гражданском процессе лицо, от которого требуются разумность или добросовестность при осуществлении права, признается действующим разумно и добросовестно, пока не доказано обратное (пункт 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как указано выше оспариваемый договор заключен ДД.ММ.ГГГГ.

Администрацией МО «<адрес>» не представлены доказательства препятствующие с момента заключения договора аренды, то есть на протяжении 15 лет определить кадастровую стоимость земельного участка, исходя из которого необходимо рассчитать размер арендной платы.

В данном случае администрация МО «<адрес>» злоупотребляет правом, так как ими не принимаются меры по определению кадастровой стоимости земельного участка.

В связи с изложенным суд находит необходимым отказать в иске о взыскании арендного платежа за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 446160 рублей в связи с невозможностью определения реальной стоимости арендной платы. Соответственно не имеется оснований и для взыскания пени в размере 58487 рублей.

В части расторжения договора аренды суд приходит к следующему :

В соответствии с частью 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, либо существенно ухудшает имущество. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Как установлено частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Несмотря на то, что в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены специальные правила досрочного расторжения договора, возможно досрочное расторжение договора аренды на основании статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы, в том числе не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.

В настоящий момент в соответствии с договором размер платы составляет 0 рублей.

В данном случае суд не находит оснований для расторжения договора аренды, так как каких-либо нарушений со стороны арендатора судом не установлено. Не оплата арендной платы возникла по вине самой администрации, которая в соответствии с действующем законодательством не определяет размер арендной платы, которую необходимо платить арендатору.

В связи с тем, что в удовлетворении иска о расторжении договора судом отказано не имеется оснований для обязания ответчика возвратить земельный участок администрации МО «<адрес>».

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске администрации МО «<адрес>» к ФИО3 о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании долга, процентов за просрочку платежа и освобождении земельного участка, отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Адыгея в течение месяца со дня изготовления через Кошехабльский районный суд Республики Адыгея.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ года

Судья