Решение № 2-4006/2017 от 27 октября 2017 г. по делу № 2-4006/2017

К делу № 2-4006/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 октября 2017 года г. Анапа

Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Карпенко О.Н.,

при секретаре Сулименко Д.В.,

с участием представителя УИО администрации МО г.-к.Анапа ФИО1, действующего на основании доверенности от 13.03.2017г., ответчика ФИО2 и его представителя по устному ходатайству Милош А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Управления имущественных отношений администрации муниципального образования г.-к.Анапа к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды и расторжении договора аренды нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью,

УСТАНОВИЛ:

УИО Администрации МО г.-к.Анапа обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды и расторжении договора аренды нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью.

В обоснование заявленных требований указало, что 11 марта 2011 года между управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа и ФИО2 был заключен договор аренды № нежилого помещения общей площадью 108,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Анапа, <адрес>, цель использования: коммерческая деятельность. Договор аренды нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью в соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 26 Федерального Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в установленном законом порядке зарегистрирован в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана соответствующая запись №. Как следует из сведений Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и следок с ним на момент подачи настоящего иска права арендатора по вышеуказанному договору аренды принадлежат ФИО2 В настоящее время управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа выявлена задолженность по арендной плате по договору аренды № от 11 марта 2011 года. В соответствии с пунктом 4.2.6. арендатор обязан вносить арендную плату в срок, указанный в пункте 5.2 настоящего договора. В течении трех дней после перечисления арендной платы в бюджет представить арендодателю копии платежный поручений об оплате арендных платежей. Согласно пункту 5.2 арендатор в добровольном порядке ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за расчетным, перечисляет арендную плату за прошедший месяц. Оплата по настоящему договору производится со дня даты регистрации акта приема-передачи. Однако, в нарушение принятых по договору обязательств, арендатор произвел оплату не в полном объеме, что привело к образованию задолженности в размере 1 165 377,73 руб. и пене в размере 356 429,93 руб. Общая сумма долга составляет 1 521 807,66 руб. Управлением имущественных отношений администрации МО город-курорт Анапа 30 мая 2017 года в адрес ответчика были направлены соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения от 13 марта 2011 года № и претензия о необходимости погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате и пене, а также в течение 10 дней с момента получения претензии представить в адрес управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа платежные документы, подтверждающие оплату образовавшейся задолженности и пени и подписанный экземпляр соглашения о расторжении, однако ответчик требования претензии проигнорировал. Таким образом, истец со своей стороны принял все надлежащие меры, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения (направление заказным письмом). Просит суд взыскать с ФИО2 в пользу управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа задолженность по арендной плате по договору аренды нежилого помещения, являющегося муниципальной собственность от 11.03.2011 года, по состоянию на 20.12.2016 которая составила 1 165 377,73 ( один миллион сто шестьдесят пять тысяч триста семьдесят семь) руб. 73 коп. и пене в размере 356 429,93 (триста пятьдесят шесть тысяч четыреста двадцать девять рублей) 93 коп. Общая сумма долга составляет 1 521 807,66 (один миллион пятьсот двадцать одна тысяча восемьсот семь) руб. 66 коп. Расторгнуть договор аренды нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью муниципального образования город-курорт Анапа от 11 марта 2011 года №.

В судебном заседании представитель УИО администрации МО г.-к.Анапа ФИО1 исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Ответчик ФИО2 и его представитель Милош А.А. в судебном заседании возражали против удовлетворения иска по основаниям изложенном в представленном возражении на иск.

Выслушав участников процесса, огласив и изучив представленные материалы, суд приходит к следующему.

В силу требований п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия которого, в соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ, определяются по усмотрению сторон.

Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

11.03.2011 года на основании протокола № от 9.03.2011г. «Заседания комиссии по рассмотрению заявок поступивших на участие в аукционе по продаже права на заключение договоров аренды в отношении муниципального имущества и признанию претендентов участниками аукциона, между Управлением имущественных отношений администрации МО г-к.Анапа (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью муниципального образования город-курорт Анапа №. По условиям данного договора арендодатель сдает, а арендатор принимает по акту приема-передачи (приложение в настоящему договору) в аренду нежилое помещение общей площадью 108,9 кв.м., расположенное по адресу: г.Анапа, <адрес> для коммерческой деятельности.

Срок действия договора сторонами установлен до 11.03.2031 года.

По акту приема-передачи указанное нежилое помещение перешло в аренду ФИО2

В соответствии со ст.609 ГК РФ, ст.51 Федерального Закона от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

12.04.2013 года вышеуказанный договор аренды был зарегистрированы в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, о чем в Едином государственном реестре недвижимости об объекте недвижимости сделана соответствующая запись №.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что за переданное в аренду помещение арендатор уплачивает годовую арендную плату в размере 211 000 рублей, кроме НДС 18%.

В соответствии с пунктом 4.2.6. Арендатор обязан вносить арендную плату в срок, указанный в пункте 5.2 настоящего договора. В течении трех дней после перечисления арендной платы в бюджет представить арендодателю копии платежный поручений об оплате арендных платежей.

Согласно пункту 5.2 Арендатор в добровольном порядке ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за расчетным, перечисляет арендную плату за прошедший месяц. Оплата по настоящему договору производится со дня даты регистрации акта приема-передачи.

Пунктом 6.2 договора установлена ответственность арендатора в случае неуплаты арендных платежей в срок виде взимания в арендатора пени в размере 0,1% от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.

Ненадлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору привело к образованию задолженности в размере 1 165 377 ( один миллион сто шестьдесят пять тысяч триста семьдесят семь) руб. 73 коп. и пени в размере 356 429 (триста пятьдесят шесть тысяч четыреста двадцать девять рублей) 93 коп. Общая сумма долга составляет 1 521 807 (один миллион пятьсот двадцать одна тысяча восемьсот семь) руб. 66 коп. за период с 11.03.2011г. по 26.12.2016г.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Поскольку доказательств погашения задолженности по арендной плате ответчиком в нарушение статьи 56 ГПК РФ не представлено, то суд считает заявленные требования законы и обоснованы. Довод ответчика о том, что договор подписан ранее его государственной регистрации в едином государственном реестре, а право сдачи недвижимого имущества в аренду принадлежит только собственнику такого имущества, то требовать взыскание арендной платы по такому договору у истца нет права, суд оценивается критически.

В абзаце 3 пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Кодекса не имеется.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора аренды не является препятствием для его исполнения либо основанием для освобождения от его исполнения.

Суд приходит к выводу, что между сторонами в момент подписания договора аренды от 11.03.2011г. было достигнуто соглашение по всем существенным условиям, в соответствии с которым, истец (арендодатель) предоставил, а ответчик (арендатор) принял во временное пользование за обусловленную плату имущество, что подтверждается актом приема-передачи. С момента подписания договора и принятия имущества ответчик взял на себя обязательства по внесению арендной платы за пользование имуществом. Государственная регистрация договора является лишь способом подтверждения возникших договорных отношений.

Кроме того, суд принимает во внимание, что заключение договора аренды было свободным выбором ответчика, ответчик не заявлял требований о расторжении данного договора аренды в связи с невозможностью использования арендованного имущества.

В тоже время, суд приходит к выводу о необоснованности заявленных ко взысканию сумм задолженности по договору в размере 1 165 377 ( один миллион сто шестьдесят пять тысяч триста семьдесят семь) руб. 73 коп. и пени в размере 356 429 (триста пятьдесят шесть тысяч четыреста двадцать девять рублей) 93 коп. за период с 11.03.2011г. по 26.12.2016г.

В силу ст.196 ГК РФ общий срок исковой давности установлен в три года, специальных сроков для данных требований действующим законодательством не предусмотрено.

Исковые требования о взыскании суммы задолженности за период с 11.03.2011г. по 26.12.2016г. удовлетворению не подлежат, поскольку данные периоды находятся за пределами срока исковой давности. В связи с чем, суд взыскивает с ответчика в пользу истца задолженность по договору аренды за период с 18.08.2014г. по 18.08.2017г. Согласно представленному истцом расчету, размер задолженности по арендной плате составил 426 450,78 рублей, размер пени составил 80 010 рублей, которая подлежит взысканию с ответчика.

Арендодатель вправе требовать расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст.619 ГК РФ).

Истцом в адрес ответчика были направлены претензия с требованием о погашении образовавшейся задолженности, и соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения (здания) являющегося муниципальной собственностью муниципального образования город-курорт Анапа от 11.03.2011г. №. Однако ответчик требования истца проигнорировал, задолженность не погасил.

В соответствии с ч.1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Иного порядка кроме судебного расторгнуть договор аренды не существует.

При таких обстоятельствах, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению частично.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Управления имущественных отношений администрации муниципального образования г.-к.Анапа к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды и расторжении договора аренды нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа задолженность по арендной плате по договору аренды нежилого помещения, являющегося муниципальной собственность от 11.03.2011 года, за период с 18.08.2014г. по 18.08.2017г. по арендной плате в размере 426 450 (четыреста двадцать шесть тысяч четыреста пятьдесят) рублей 78 копеек и пени в размере 80 010 (восемьдесят тысяч десять) рублей.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью муниципального образования город-курорт Анапа от 11 марта 2011 года №.

Остальные требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Анапский городской суд в течение месяца.

Председательствующий