Апелляционное определение № 33-3648/2026 от 25 марта 2026 г.

Мотивированное
апелляционное определение изготовлено 26.03.2026

УИД 66RS0006-01-2024-001378-42

Дело № 33-3648/2026 (№ 2-4887/2025)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г.Екатеринбург 12.03.2026

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего

ФИО1

судей

Максимовой Е.В.

ФИО2

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Култаевой Е.Б. рассмотрела в помещении суда в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства гражданское дело по иску муниципального образования «г. Екатеринбург» в лице Администрации города Екатеринбурга к ФИО3 об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа,

по апелляционной жалобе ответчика на решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 12.12.2025.

Заслушав доклад судьи Максимовой Е.В., объяснения представителя истца ФИО4, ответчика ФИО3, представителя ответчика ФИО5, заключение прокурора Переваловой А.А., судебная коллегия

установила:

Администрация г. Екатеринбурга обратилась с иском к ФИО6 об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, прекращении права собственности на жилое помещение, возложении обязанности принять причитающееся возмещение за изымаемое жилое помещение, о признании права муниципальной собственности, признании утратившим право пользования жилым помещением, возложении обязанности освободить комнату от принадлежащего ответчику имущества.

В обоснование иска указано, что ФИО6 является собственником комнаты <№> площадью 15,5 кв.м с кадастровым номером <№> (далее – КН :<№>) в <адрес> фронта в <адрес> (далее – спорное имущество, изымаемая комната, жилое помещение). Многоквартирный дом по указанному адресу расположен на земельном участке площадью 1 880 кв.м с кадастровым номером <№>, находящимся в общей долевой собственности собственников расположенных в нем помещений. На основании Постановления Администрации г.Екатеринбурга от 12.02.2021 № 215 жилой дом по <адрес> был признан аварийным и подлежащим сносу, а жилые помещения, расположенные в указанном доме, - непригодными для проживания. Поскольку снос либо реконструкция дома в установленный для этого срок произведены не были, Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от 10.08.2021 № 1579 принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под многоквартирным домом и жилых помещений в нем; согласно приложению к указанному постановлению, изъятию, в том числе, подлежит комната <№> с КН :<№>.

Учитывая, что соглашение об изъятии и определении выкупной стоимости изымаемого имущества заключено не было, Администрация г. Екатеринбурга просила в судебном порядке: изъять у ответчика для муниципальных нужд путем выкупа комнату <№> площадью 15,5 кв.м с КН :<№> в <адрес> с выплатой ей в качестве возмещения 500000 руб.; прекратить право собственности ответчика на указанное жилое помещение; возложить обязанность принять причитающееся возмещение за изымаемое жилое помещение и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств, признать право муниципальной собственности на спорную комнату, признать ответчика утратившей право пользования жилым помещением и обязать освободить комнату от принадлежащего ФИО6 имущества.

Определением суда от 25.04.2024 в связи с продажей спорного жилого помещения произведена замена ненадлежащего ответчика ФИО6 на надлежащего – нового собственника комнаты с КН :<№> – ФИО3

Решением суда от 27.01.2025, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 14.05.2025, исковые требования были удовлетворены частично, судом постановлено: изъять у ФИО3 для муниципальных нужд путем выкупа комнату <№> площадью 15,5 кв.м с кадастровым номером <№> в <адрес>; взыскать с муниципального образования «г. Екатеринбург» в лице Администрации г. Екатеринбурга (ИНН <***>) в пользу ФИО3 выкупную стоимость за изымаемое жилое помещение в общем размере 1200 000руб., возложить на ФИО3 обязанность принять причитающееся ей к выплате возмещение за изымаемое жилое помещение и предоставить Администрации г.Екатеринбурга банковские реквизиты для перечисления денежных средств; прекратить право собственности ФИО3 на принадлежащую ей комнату <№> площадью 15,5 кв.м с кадастровым номером <№> в <адрес>; признать право собственности на указанную комнату за муниципальным образованием «г.Екатеринбург»; признать ФИО3 утратившей право пользования жилым помещением – <№> площадью 15,5 кв.м в <адрес> и обязать ее освободить жилое помещение; также указано, что настоящее решение с момента вступления в законную силу и после уплаты суммы возмещения за изымаемое жилое помещение является основанием для регистрации права собственности муниципального образования «город Екатеринбург» на комнату с кадастровым номером <№> Управлению Судебного департамента в Свердловской области поручено выплатить денежные средства в сумме 15 000 руб. обществу с ограниченной ответственностью «Многопрофильная компания «Право.Оценка.Недвижимость» (ИНН <***>) за счет средств, поступивших во временное распоряжение Управления Судебного департамента в Свердловской области по чеку от 14.06.2024 в возмещение расходов на оплату стоимости проведенной по делу судебной экспертизы.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 25.09.2025 решение суда от 27.01.2025 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 14.05.2025 отменено в части определения размера возмещения, дело в указанной части направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Решением Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 12.12.2025 постановлено:

исковые требования удовлетворить.

Изъять у ФИО3 (СНИЛС <№>) для муниципальных нужд путем выкупа комнату <№> площадью 15,5 кв.м с кадастровым номером <№> в <адрес>.

Взыскать с муниципального образования «г. Екатеринбург» в лице Администрации г. Екатеринбурга (ИНН <***>) в пользу ФИО3 (СНИЛС <№>) выкупную стоимость за изымаемое жилое помещение в размере 500 000руб.

Возложить на ФИО3 обязанность принять причитающееся ей к выплате возмещение за изымаемое жилое помещение и предоставить Администрации г.Екатеринбурга банковские реквизиты для перечисления денежных средств.

Ответчик ФИО3 подала апелляционную жалобу. В обоснование указано, что суд первой инстанции необоснованно квалифицировал действия ФИО3 как злоупотребление правом, поскольку она приобрела комнату для проживания своей дочери-студентки, нуждающейся в жилье в г. Екатеринбурге, при этом о признании дома аварийным было известно из открытого объявления, сделка совершена по рыночной цене (1 200 000 руб.), а выводы суда о создании искусственных условий для увеличения выкупной цены основаны лишь на предположениях, не подтверждены доказательствами, и присуждённая сумма возмещения 500 000 руб. явно не соответствует реальной стоимости жилого помещения, что повлечёт для заявителя убытки в размере 700 000 руб. и нарушит её право на жилище и справедливое возмещение.

Администрация г. Екатеринбурга в возражениях на апелляционную жалобу указывает, что выводы суда первой инстанции являются законными и обоснованными, поскольку ответчик не подтвердила доказательствами фактическое проживание в спорном жилом помещении ни свое, ни своей дочери, а приобретение комнаты не было направлено на обеспечение жилищных прав, учитывая постоянное место жительства ФИО3 в <адрес> и обязанность работодателя компенсировать ей расходы на наем жилья. Кроме того, в силу ч. 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации установлена верхняя граница возмещения, а действия ФИО6, продавшей комнату за 1200 000 руб., хотя сама приобрела ее за 500 тыс. руб., нарушают баланс частных и публичных интересов, и при этом ответчик не лишена права требовать убытки с третьего лица. Таким образом, решение суда подлежит оставлению без изменения, а жалоба без удовлетворения.

Третье лицо ФИО6 в отзыве на апелляционную жалобу поддерживает требования ответчика, считая решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, поскольку выводы суда о злоупотреблении правом и создании искусственных условий для получения возмещения в большем размере не соответствуют фактическим обстоятельствам. Продажа комнаты осуществлялась через открытое объявление на Авито с указанием на аварийность дома, ФИО3 приобрела жильё для проживания своей дочери-студентки, нуждающейся в жилье в г. Екатеринбурге, при этом сама ФИО6 приобрела комнату в 2021 году за 1 040 000 руб., произвела капитальный ремонт после обрушения потолка, оборудовала санузел, использовала помещение для личных нужд (лечение мужа-инвалида и внука-ребенка-инвалида), а поэтому ее действия и действия ответчика не свидетельствуют о недобросовестности, а присуждённая сумма возмещения 500 000 руб. явно занижена и не соответствует реальной стоимости комнаты с учётом ремонта и инфляции.

Ответчик ФИО3 с представителем ФИО5 в судебном заседании апелляционной инстанции доводы жалобы поддержали, представитель истца ФИО4 просила решение суда оставить без изменения.

Прокурор Перевалова А.А. в заключении указала на законность и обоснованность решения суда, оснований для отмены или изменения не имеется.

Третье лицо ФИО6, представитель третьего лица Управление Росреестра по Свердловской области в суд апелляционной инстанции не явились, о судебном заседании были извещены своевременно и надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о деле на официальном сайте Свердловского областного суда в сети Интернет.

С учетом положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело при установленной явке.

Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, заключение прокурора, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Установлено, и не оспаривается сторонами, что многоквартирный <адрес> расположен на земельном участке площадью 1 880 кв.м с кадастровым номером <№>

На основании Постановления Администрации г. Екатеринбурга от 12.02.2021 № 215 указанный дом признан аварийным и подлежащим сносу, а жилые помещения, расположенные в указанном доме, - непригодными для проживания (л.д. 17 т.1).

Ответчик ФИО3 является собственником комнаты <№> площадью 15,5 кв.м с кадастровым номером <№> (далее – КН :<№>) в <адрес>. Право собственности в ЕГРН зарегистрировано 17.01.2024 (л.д. 125-126 т.1) на основании договора купли-продажи от 16.01.2024, заключенного с предыдущим собственником комнаты – ФИО6 (л.д. 143 т.1).

В связи с признанием дома аварийным, собственникам помещений, расположенных в нем, были направлены требования о сносе аварийного дома в срок до 15.05.2021. ФИО6 от самостоятельного сноса дома и предоставления жилого помещения маневренного фонда отказалась, подав соответствующее заявление 19.03.2021(л.д. 19 т.1).

Поскольку снос либо реконструкция дома в установленные для этого срока произведены не были, с заявлением на получение разрешения на строительство, реконструкцию или снос указанного аварийного дома собственники жилых помещений не обращались, Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от 10.08.2021 № 1579 принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под многоквартирным домом и жилых помещений в нем; согласно приложению к указанному постановлению, изъятию, в том числе, подлежит комната <№> с КН :<№>, принадлежащая ответчику на праве единоличной собственности (л.д. 20-21 т.1).

02.11.2023 прежним собственником ФИО6 был лично получен проект соглашения об изъятии принадлежащего ей недвижимого имущества.

Поскольку в досудебном порядке соглашение сторонами подписано не было, Администрация г. Екатеринбурга обратилась с настоящим иском.

Определением суда от 25.04.2024 в связи с продажей спорного жилого помещения была произведена замена ненадлежащего ответчика ФИО6 на надлежащего – нового собственника комнаты с КН :<№> – ФИО3

После отмены состоявшихся по делу судебных актов в части определения размера возмещения судом на стадии подготовки к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен предыдущий собственник спорного жилого помещения – ФИО6

Как следует из материалов дела, размер возмещения за изымаемое жилое помещение Администрацией г. Екатеринбурга определен в сумме 500000 руб., поскольку комната с КН :<№> была приобретена ФИО6 на основании договора купли-продажи от 03.03.2021, в котором стоимость жилого помещения оценена в 500000 руб.

Установив вышеуказанные обстоятельства, суд первой инстанции, руководствуясь ч. 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что ФИО3, купившая комнату заведомо в аварийном доме после предложения предыдущему собственнику возмещения в 500 000 руб., не имела цели проживания в ней (имея иное постоянное жильё), а её действия и действия ФИО6 по продаже и покупке комнаты за 1200000 руб. при цене первой сделки 500 000 руб. направлены на создание искусственных условий для получения возмещения в большем размере, что является недобросовестным поведением, в связи с чем размер возмещения определен в сумме 500 000 руб.

Судебная коллегия находит выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, соответствующими установленным по делу обстоятельствам и нормам материального права.

Согласно части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

Конституционный Суд Российской Федерации применительно к положениям статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации отмечал, что установленный ее частью 8.2 порядок определения размера возмещения обеспечивает необходимый баланс частных и публичных интересов, отвечает принципу справедливости и препятствует злоупотреблению гражданами правом на меры социальной поддержки в жилищной сфере.

Из разъяснений, данных в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что положения Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 Гражданского кодекса Российской Федерации), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений, под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

Суд первой инстанции, исследовав все обстоятельства, пришел к обоснованному выводу о том, что ни ответчик ФИО3, ни третье лицо ФИО6 не нуждались в спорном жилом помещении для постоянного проживания, что подтверждается наличием у них иных жилых помещений по месту регистрации (<адрес> и <адрес> соответственно). Фактическое использование комнаты для временного нахождения дочери ответчика, а также самого ответчика в связи с работой, не свидетельствует о приобретении жилья с целью обеспечения жилищных прав. Доказательств постоянного проживания в комнате ответчиком не представлено.

Судом также установлено, что предыдущий собственник ФИО6, получив от Администрации проект соглашения об изъятии с возмещением в размере 500 000 руб. и не согласившись с ним, вместо использования законных механизмов оспаривания размера возмещения произвела отчуждение комнаты ФИО3 за 1 200 000 руб., при этом покупателю (ФИО3) было известно о предложенном Администрацией размере возмещения. Указанные действия сторон договора купли-продажи от 16.01.2024 правомерно расценены судом как злоупотребление правом, направленное на искусственное увеличение выкупной цены.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции, руководствуясь ч. 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, обоснованно определил размер возмещения в сумме 500 000 руб., что соответствует цене первой возмездной сделки в отношении спорного жилого помещения (договор от 03.03.2021). Иной подход позволял бы извлекать преимущество из недобросовестного поведения и поощрял бы создание искусственных цепочек сделок в аварийных домах с целью получения завышенного возмещения за счет бюджета муниципального образования.

Доводы апелляционной жалобы о необходимости учета предварительного договора от 01.02.2021 с ценой 1 040 000 руб., а также произведенного ремонта, были предметом рассмотрения суда первой инстанции и получили надлежащую оценку. Предварительный договор не был представлен для регистрации перехода права, а основной договор купли-продажи от 03.03.2021, имеющий юридическую силу, содержит иную цену. Улучшения, произведённые ФИО6 после приобретения комнаты, не влияют на применение ограничений, установленных ч. 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации для последующего приобретателя ФИО3, поскольку указанная норма связывает максимальный размер возмещения именно со стоимостью приобретения жилья данным конкретным собственником.

Доводы жалобы о нуждаемости дочери ответчика в жилье не опровергают вывода суда о создании искусственных условий, поскольку при наличии реальной жилищной потребности ответчик могла приобрести иное, не аварийное жилое помещение (например, путем доплаты или с использованием ипотечных средств), либо правомерно оспаривать размер возмещения, если бы приобрела комнату добросовестно и по рыночной цене. Между тем, приобретение комнаты заведомо в аварийном доме после получения предыдущим собственником предложения о выкупе за 500 000 руб. и с осведомленностью об этом свидетельствует о принятии ответчиком на себя всех сопутствующих рисков.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного постановления, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь ст.ст. 320, 327.1, п. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 12.12.2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика ФИО3 – без удовлетворения.

Председательствующий

ФИО1

Судьи

Е.В. Максимова

ФИО2