Решение № 2-694/2018 2-694/2018 ~ М-492/2018 М-492/2018 от 21 мая 2018 г. по делу № 2-694/2018

Гражданское дело №


Решение

именем Российской Федерации

22 мая 2018 года <адрес>

Трусовский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Кривошеевой О.В.

при секретаре Лиджиевой З.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Публичного акционерного общества Акционерного коммерческого банка «Инвестиционный торговый банк» к БАВ о расторжении договора, о взыскании суммы долга по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество

установил:

истец обратился в суд с иском к ответчику о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что в соответствии с условиями договора займа №/П от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Ипотечная компания Столица» предоставило заемщику БАВ ипотечный жилищный заём в сумме 2 600 000 рублей на срок 144 месяца под 13,5% годовых для приобретения в собственность жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, которые являются предметом залога по настоящему договору займа, согласно закладной от ДД.ММ.ГГГГ.

Законным владельцем Закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время является Акционерный коммерческий банк «Инвестиционный торговый банк» (ПАО) на основании договора обратного выкупа закладных №/№ от ДД.ММ.ГГГГ.

С января 2015 ни одного ежемесячного платежа по договору займа заемщиком не производилось. На требования о погашении задолженности ответчик не реагирует.

Размер суммы задолженности по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет сумма основного долга – 2538201 рублей 14 копеек, сумма процентов – 1078538 рублей 97 копеек, всего <данные изъяты>.

Согласно заключению от ДД.ММ.ГГГГ о рыночной стоимости недвижимого имущества, рыночная стоимость жилого дома <адрес> составляет 2022000 рублей, стоимость земельного участка – 466000 рублей, всего 2488000 рублей.

На основании изложенного просит расторгнуть договор займа №/П от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по договору займа №/П от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 3 616740 рублей 11 копеек, расходы по уплате госпошлины 32284 рубля.

Обратить взыскание на жилой дом кадастровый № общей площадью 122,8 кв.м., жилой площадью 60,2 кв.м. и земельный участок площадью 687 кв.м. кадастровый № категория земель – земли населенных пунктов для эксплуатации жилого дома, расположенные по адресу: <адрес>, принадлежащие БАВ

Определить способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену жилого <адрес> рублей, земельного участка – 466000 рублей.

Представитель истца в судебное заседание не явился, извещен о слушании дела надлежащим образом, представил заявление с просьбой о рассмотрении дела в его отсутствие, иск поддержал.

Ответчик БАВ судебное заседание не явился, извещен о слушании дела надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. Ранее в судебном заседании исковые требования признал в полном объеме. Последствия признания иска, предусмотренные ст. 39.,173 ГПК РФ ответчику судом разъяснены и понятны, письменное заявление приобщено к материалам дела.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора ЕНЮ в судебное заседание не явилась, извещена о слушании дела надлежащим образом, представила заявление с просьбой о рассмотрении дела в ее отсутствие, не возражала против удовлетворения иска.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

На основании ст. 1 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Согласно статье 50 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ (с последующими изменениями) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" основанием для обращения взыскания на заложенное имущество должника признается неисполнение или ненадлежащее исполнение обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплата или несвоевременная уплата суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное (пункт 1), а также нарушение залогодателем сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев (даже если каждая просрочка незначительна) по обязательству, которое исполняется периодическими платежами (пункт 2).

В соответствии со ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В силу ст. 1 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с п. 3 и 4 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Ипотечная компания «СТОЛИЦА» и БАВ заключен договор займа №/П, согласно которому ООО «Ипотечная компания «СТОЛИЦА» предоставило заемщикам сумму займа в размере 2600 000 рублей сроком на 144 месяца с даты фактического предоставления займа. Заем предоставлен для целевого использования – приобретения в собственность жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: <адрес>, являющихся предметом ипотеки по настоящему договору. Обеспечением исполнения обязательств заемщика по договору является ипотека в силу закона. Согласно п. 1.1.3 договора за пользование займом заемщик уплачивает кредитору проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 15,5 % годовых.

Государственная регистрация права собственности ответчика на жилой дом и земельный участок по адресу <адрес> по АО ДД.ММ.ГГГГ.

Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены Закладной, составленной ответчиком, как должником и залогодателем, зарегистрированной Управлением Росреестра по АО ДД.ММ.ГГГГ и выданной первоначальному залогодержателю – ООО «Ипотечная компания «Столица».

В соответствии с ч. 1 ст. 48 Федерального закона № 102-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» передача прав по закладной осуществляется путем заключения сделки в простой письменной форме. Передача прав по закладной влечёт последствия уступки требования (цессии). При передаче прав по закладной лицо, передающее право, производит на закладной отметку о новом владельце. При этом согласия должника на уступку требования, в силу указанного закона, не требуется.

В силу ч.3 ст. 48 указанного Федерального закона владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной и отметке на закладной, произведенной предыдущим владельцем.

Из закладной следует, что права по ней переданы Акционерному коммерческому банку «Инвестиционный торговый банк» (ПАО) на основании договора купли-продажи закладной от №/ДКПЗ/45 от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, в настоящее время истец является законным владельцем закладной.

В силу ч. 2 ст. 48 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) передача прав по закладной другому лицу означает передачу тем самым этому же лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Как установлено в судебном заседании, ответчик с января 2015 года ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользование им не производит, чем нарушил условия, установленные договором займа.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение их условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п. 2 ст. 348 ГК РФ обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Задолженность ответчика по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет: основной долг – 2538201 рублей 14 копеек, сумма процентов – 1078538 рублей 97 копеек, всего 3616740 рублей 11 копеек.

Сумма неисполненного Заемщиком обязательства составляет более 5% от размера оценки предмета залога, а период просрочки составляет более чем 3 месяца, потому оснований для запрета на обращение взыскания на предмет залога не имеется.

Таким образом, требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество подлежат удовлетворению.

Поскольку истцом представлены доказательства существенного нарушения ответчиком условий договора, то требования истца об обращении взыскания на заложенную по ипотеке квартиру, путем ее продажи с публичных торгов, являются обоснованными.

В силу ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества производится с публичных торгов.

Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем в силу ч. 1 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: 1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношений, должны быть, указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению; 2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; 3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; 4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом; 5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.

Согласно ст. 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

Суд считает возможным определить начальную продажную цену домовладения, согласно отчета об оценке по определению рыночной стоимости жилого дома с земельным участком составленного ТРВ в силу подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" равной 80% рыночной стоимости такого имущества – жилого дома в размере 1617600 рублей, земельного участка – 372800 рублей.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Ответчику истцом ДД.ММ.ГГГГ направлено требование о досрочном возврате задолженности по договору займа и расторжении договора, которое осталось без удовлетворения, в связи с чем требования о расторжении договора подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу расходы.

При подаче иска истцом уплачена государственная пошлина в размере 32 284 рубля, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ, которая подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

иск Публичного акционерного общества Акционерного коммерческого банка «Инвестиционный торговый банк» к БАВ о расторжении договора, взыскании суммы долга по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.

Расторгнуть договор займа №/П от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Ипотечная Компания «СТОЛИЦА» и БАВ.

Взыскать с БАВ в пользу Публичного акционерного общества Акционерного коммерческого банка «Инвестиционный торговый банк» задолженность по договору займа по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ основной долг - 2538201 рубль 14 копеек, сумма процентов – 1078538 рублей 97 копеек, всего 3616740 рублей 11 копеек.

Взыскать с БАВ в пользу Публичного акционерного общества Акционерного коммерческого банка «Инвестиционный торговый банк» судебные расходы по уплате госпошлины в сумме 32284 рубля.

Обратить взыскание на жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты> и земельный участок, кадастровый №, принадлежащие БАВ, расположенные по адресу: <адрес>, определить способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену жилого дома в размере 1617600 рублей, земельного участка – 372800 рублей.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение месяца со дня вынесения в Астраханский областной суд через Трусовский районный суд <адрес>.

Председательствующий судья Кривошеева О.В.