Решение № 2-3207/2020 2-3207/2020~М-3605/2020 М-3605/2020 от 25 ноября 2020 г. по делу № 2-3207/2020

дело № 2-3207/2020

УИД 55RS0007-01-2020-005240-60


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Омск 26 ноября 2020 г.

Центральный районный суд города Омска в составе председательствующего судьи Эннс Т.Н. при секретаре судебного заседания Чередниченко А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску С.Н.С к Департаменту жилищной политики Администрации г. Омска об определении и взыскании размера возмещения за жилое помещение в связи с изъятием для муниципальных нужд жилого помещения в многоквартирном жилом доме, признанным аварийным и подлежащим сносу,

УСТАНОВИЛ:

Истец С.Н.С обратилась в суд с иском к Департаменту жилищной политики Администрации города Омска об определении и взыскании выкупной цены за жилое помещение, расположенное в многоквартирном жилом доме, признанном аварийным.

В обоснование иска указала, что истцу на праве собственности принадлежит комната № в секции № общей площадью 16,90 кв.м., расположенная в многоквартирном жилом <адрес> в г. Омске, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

На основании заключения межведомственной комиссии г. Омска № от ДД.ММ.ГГГГ указанный дом признан аварийным и подлежащим сносу. Данный <адрес> года постройки, пятиэтажный, состоит из 30 квартир 164 комнат, непригоден для эксплуатации с дальнейшим проживанием, является аварийным и подлежит сносу.

Ответчик по неоднократным обращениям истца не предпринимает мер для выплаты стоимости возмещения за изымаемое для муниципальных нужд жилое помещение. Однако, несоблюдение компетентными органами процедуры изъятия жилого помещения, установленной ст. 32 ЖК РФ не препятствует собственнику данного жилого помещения требовать выплаты возмещения.

На сегодняшний день вопрос о выплате выкупной стоимости за аварийное жилое помещение не решен, жилые помещения не предоставлены, что создает постоянную угрозу жизни и здоровью проживающих в непригодном для проживания доме, в том числе и истца. Согласно техническому отчету ООО «КонцептПРОЕКТ» по результатам инструментального обследования технического состояния данного жилого дома при обследовании дома в 2016 году установлено, что дом находится в аварийном состоянии, имеется угроза жизни и здоровья граждан. 21.01.2019 года ООО «КонцептПРОЕКТ» проведено повторное обследование технического состояния дома, из выводов следует, что здание находится в аварийном техническом состоянии, является непригодным для проживания, нахождение людей внутри помещений здания опасно и представляет угрозу жизни. Проживание истицы в указанном доме несет угрозу жизни и здоровья, поэтому необходимо срочное расселение истца из многоквартирного дома путем взыскания с ответчика выкупной стоимости жилого помещения.

Для определения размера возмещения за принадлежащее ему жилое помещение истец обратилась в ООО «Центр Экспертизы и оценки «Альтернатива». Согласно отчету об оценке стоимость комнаты общей площадью 16,9 кв.м., этаж 4, расположенной по адресу: по адресу: <адрес> составила 640359 рублей, рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности в местах общего пользования (вспомогательных помещениях) площадью 8, 46 кв.м. в секции № многоквартирного жилого дома составила 351849 рублей, рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 2436 кв.м. с кадастровым номером №, приходящаяся на собственника жилого помещения данного дома составила 128451 руб., стоимость доли в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество данного дома составила – 245857 рублей. Рыночная стоимость затрат, необходимых на переезд, аренду объекта временного проживания, услуги по подбору объекта недвижимости для проживания, оформления договора купли-продажи жилого помещения, государственную пошлину составили 45300 рублей. Величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома составила 298418 рублей. Итого стоимость возмещения за жилое помещение истца в аварийном доме составила: 1710234 рубля.

Просит суд определить размер возмещения за изымаемое для муниципальных нужд жилое помещение в размере 1710234 руб., взыскать выкупную стоимость в размере 1710234 руб., расходы по проведению оценки в размере 12000 руб., расходы на оплату государственной пошлины в размере 300 руб.

В уточненном исковом заявлении том 2 л.д.158-159 просит определить размер возмещения за изымаемое для муниципальных нужд жилое помещение – комнату № в секции № в <адрес> в г. Омске в размере 1084108 рублей 70 копеек и взыскать данный размер возмещения с Департамента жилищной политики Администрации города Омска, взыскать судебные расходы в размере 12000 рублей за проведение экспертизы и 300 рублей расходы на оплату государственной пошлины. В уточненном исковом заявлении истец соглашается с размером компенсации за непроизведенный капитальный ремонт на дату проведения экспертизы в сумме 401838 рублей и просит определить размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в данной сумме. При определении рыночной стоимости жилого помещения при формировании своих исковых требований основывают свои исковые требования на рецензии № оценщика В.О.С на заключение эксперта ООО Омэкс № которое является заключением специалиста, так как в нем содержатся расчеты о действительной рыночной стоимости жилого помещения и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт на базе судебного экспертного заключения ООО «Омэкс» и определена цена ценовой ошибки эксперта ООО «Омэкс» в поставленных судом вопросах. Определяют согласно вывода эксперта рыночную стоимость спорного жилого помещения в размере 580170 рублей 70 копеек, при этом, соглашаясь со стоимостью за земельный участок в размере 56800 рублей, считают, что данная стоимость должна суммироваться с рыночной стоимостью жилого помещения. Не согласны с размером убытков, определенном экспертом и просят исходить из отчета ООО «Центр экспертизы и оценки «Альтернатива», как наиболее соответствующее положениям ч. 7 ст. 32 ЖК РФ. Таким образом, цену уточненного искового заявления определяют: 580170,70 руб. + 56800 руб. + 45300 руб. + 401838 руб. = 1084108,70 руб.

В судебном заседании истица С.Н.С исковые требования поддержала, дополнительно просит взыскать расходы на оплату услуг представителя в размере 20000 рублей и 5000 рублей в счет возмещения расходов на оплату технического заключения. Дополнила, что иного жилого помещения для проживания не имеет. ? доли в квартире по <адрес> у нее по договору дарения, в этой однокомнатной квартире жилой площадью 17 метров проживают ее мать и бабушка, вселиться с дочерью и переждать угрозу в этой квартире она не может, им некуда переезжать из аварийного жилья, в котором они фактически проживают. Не согласна с экспертом, потому что она в качестве аналогов брала комнаты с разной площадью. Просит удовлетворить уточненное исковое заявление.

Представитель истицы по доверенности Б.И.О уточненные исковые требования поддержал. Дополнил, что рыночная стоимость, определенная экспертом, является необоснованной, так как в качестве аналогов эксперт избрал аналогичные по техническому состоянию жилые помещения, фактически, являющиеся аварийными, на размер рыночной стоимости не должны влиять чрезвычайные обстоятельства. Кроме того, считает, что консолидировано не может быть включена в рыночную стоимость жилого помещения стоимость доли истца на земельный участок, данная стоимость должна отдельно определяться и суммироваться с рыночной стоимостью жилого помещения, просит определить рыночную стоимость жилого помещения в соответствии с уточненным исковым заявлением и взыскать судебные расходы. Относительно убытков, связанных с переездом, просит исходить из оценки экспертного учреждения «Альтернатива», потому что учитывает в себе размер убытков, связанных с временным проживаем. Считает, что размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт необходимо определять на дату проведения экспертизы, потому, что в данном случае компенсация за непроизведенный капитальный ремонт относится к числу убытков.

Представитель ответчика Департамента жилищной политики Администрации города Омска К.Е.Г возражала в части заявленного размера возмещения за жилое помещение, дополнила, что стоимость земельного участка уже включается в рыночную стоимость недвижимости. Кроме того, у истца имеется в собственности жилое помещение, поэтому ссылку на угрозу жизни и здоровья считает преждевременной, так как истцу есть, где переждать угрозу и дождаться расселения. Если все-таки суд решит удовлетворить требования, то просит учитывать экспертизу в части компенсации за непроизведенный капитальный ремонт на время признания дома аварийным. Просит в удовлетворении иска отказать.

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив эксперта, исследовав материалы дела, оценив представленные сторонами доказательства, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела истцу на праве собственности принадлежит комната общей площадью 16,90 кв.м., расположенная по адресу: <адрес><адрес>, места общего пользования в общей собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серии № № от ДД.ММ.ГГГГ. (том 1 л.д.11).

Заключением межведомственной комиссии города Омска для оценки жилищных помещений жилищного фонда РФ, многоквартирных домов, находящихся в федеральной собственности и муниципального жилищного фонда № от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д.13-16) многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес><адрес> признан аварийным и подлежащим сносу на основании следующего:

- техническое состояние многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> оценивается как аварийное,

- техническое состояние здания характеризуется повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения. В здании наблюдаются критические дефекты чердачного перекрытия, перегородок и крыши. Восстановление основных конструктивных элементов нецелесообразно. Физический износ строения составляет 77 %.

- данный <адрес> года постройки, пятиэтажный, состоит из 30 квартир, 164 комнат, общая площадь 2978,3 кв.м., жилая площадь здания 1984,4 кв.м., непригоден для эксплуатации с дальнейшим проживанием, аварийный и подлежит сносу.

На основании данного заключения межведомственной комиссии Постановлением Администрации города Омска от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирный дом по адресу: <адрес>, где расположено принадлежащее истцу на праве собственности жилое помещение признан аварийным и подлежащим сносу.(том 1 л.д.17-18).

ДД.ММ.ГГГГ собственники помещений МКД большинством голосов приняли решение отказаться от самостоятельного сноса МКД и письменно уведомить Администрацию г. Омска о принятом решении. Указанное решение собственников МКД было оформлено в виде протокола № внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД от ДД.ММ.ГГГГ и передано в Администрацию г. Омска. (том 1 л.д.19-21)

На непосредственное обращение истца, ей дан ответ от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому мероприятия по изъятию помещений, находящихся в многоквартирном доме, расположенном по указанному адресу, в том числе, комнаты <адрес> общей площадью 16,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> планируется в рамках реализации региональной адресной программы Омской области по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в 2019 – 2025 годах, утвержденной постановлением Правительства Омской области от 10.04.2019 года № 117-п. Мероприятия по изъятию объекта недвижимости, принадлежащего истице, возможно провести только в случае выделения департаменту бюджетных ассигнований на указанные цели в необходимом объеме. (том 1 л.д.25)

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), в частности ч. 10 настоящей статьи предусмотрено, что признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Частью 2 настоящей статьи предусмотрено, что изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В силу положений ч. 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе, упущенную выгоду.

Согласно подпункту 4 пункта 2 ст. 56.3 Земельного кодекса РФ принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, должно быть обосновано, в частности, решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

В статье 56.8. Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрены особенности определения размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Из пункта 1 названной статьи следует, что размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Согласно пункту 2 названной статьи при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

В силу пункта 9 указанной статьи размер возмещения за принадлежащий нескольким лицам на праве общей собственности изымаемый земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимого имущества определяется пропорционально долям в праве общей собственности на такое имущество.

В ч. 2 ст. 281 Гражданского кодекса РФ приводятся основные принципы возмещения за изымаемый земельный участок, аналогичные предусмотренным в земельном законодательстве: определение размера возмещения исходя из рыночной стоимости земельного участка и рыночной стоимости расположенных на нем объектов недвижимости; допустимость изъятия земельного участка только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Таким образом, при определении размера возмещения собственнику за изымаемое жилое помещение в многоквартирном доме, признанном аварийным, должна учитываться рыночная стоимость самого жилого помещения и рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который также подлежит изъятию для муниципальных нужд (пропорционально доли в праве общей собственности на такое имущество).

В соответствии с п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" в силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств. В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 ЖК РФ.

Таким образом, из вышеизложенного следует, что решение вопроса о выкупе жилого помещения, либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

По информации департамента жилищной политики Администрации г. Омска постановлением Правительства Омской области от 10.04.2019 №117-п утверждена региональная адресная программа Омской области по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в 2019-2025 годах, финансирование которой осуществляется за счет средств Фонда, бюджета Омской области и местных бюджетов. Программой предусматривается переселение граждан из жилых помещений в многоквартирных домах, которые признаны в установленном порядке в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ аварийным и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации. Таким образом, многоквартирный дом по адресу: <адрес> подлежит расселению в рамках Программы по расселению на 2019-2025 год. При этом, истица просит определить размер возмещения за принадлежащее ей на праве собственности жилое помещение, что является ее правом. При этом, истица не намерена ожидать расселения в пределах срока утвержденной программы до 2025 года, ссылаясь на угрозу для жизни и здоровья, в связи с фактическим проживанием в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу еще в 2016 году.

В подтверждение наличия угрозы для жизни и здоровью граждан, необходимости осуществления мероприятий в соответствии со ст.32 ЖК РФ до срока расселения, в материалы дела представлен технический отчет ООО «КонцептПРОЕКТ» от 14.03.2016 года, (том 1 л.д. 134-175) согласно которому, в целом, техническое состояние жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> оценивается, как аварийное, не пригодно для проживания в нем людей, поэтому жилой дом подлежит сносу, а жильцы расселению.

Из представленного технического отчета ООО «КонцептПРОЕКТ» от 2019 года следует, что нахождение людей внутри помещения здания и в комнатах опасно и представляет угрозу жизни. Требуется исполнение противоаварийных мероприятий, указанных в техническом отчете 2016 года, при невыполнении противоаварийных мероприятий требуется незамедлительное расселение жильцов.

С учетом изложенного, суд считает установленным, что многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> представляет опасность для жизни и здоровья людей по причине его аварийного состояния, в связи с чем, несоблюдение предварительной процедуры органом местного самоуправления в части принятия решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, не имеет правового значения для разрешения настоящего спора, что влечет обоснованность заявленных требований.

Для определения размера возмещения за принадлежащее жилое помещение истцы обратились в ООО «Центр экспертизы и оценки «Альтернатива», которым был подготовлен отчет ООО «Центр экспертизы и оценки «Альтернатива» № от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д.20-132), согласно которому в соответствии с итоговыми выводами по данному заключению рыночная стоимость квартиры, принадлежащей истцу принадлежащей истцу, составляет 640359 рублей, доля в праве собственности в местах общего пользования 351849 рублей, доля в праве собственности на земельный участок составляет 128451 руб., доля в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество в доме – 245857 рублей, затраты, необходимые на переезд, аренду объекта временного проживания, услуги по подбору объекта недвижимости для будущего проживания, оформление договора купли-продажи жилого помещения, государственную пошлину – 45300 рублей, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома – 298418 рублей.

Оспаривая отчет, представленный стороной истца, представителем департамента имущественных отношений Администрации г. Омска заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, так как, по мнению ответчика, заявленные суммы истцом явно завышены.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена судебная оценочная экспертиза по вопросам, согласно позиции ответчика, проведение экспертизы было поручено ООО «ОМЭКС».

По итогам проведения судебной экспертизы ООО «ОМЭКС» подготовлено заключение эксперта № (т.2 л.д.2-105).

Из содержания экспертного заключения следует, что рыночная стоимость комнаты № в секции № в доме <адрес> в городе Омске с учетом имеющихся вспомогательных помещений и с учетом технического состояния здания -коэффициента аварийности на дату проведения судебной экспертизы – ДД.ММ.ГГГГ составляет 510000 рублей, включая консолидировано рыночную стоимость доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме в размере 157398 рублей, рыночную стоимость доли в праве общей собственности на земельный участок, на котором расположен данный дом в размере 56800 рублей, затраты, необходимые на переезд без учета аренды помещения временного проживания, затрат на его подбор и на переезд в него - 33730 рублей, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт – 401838 рублей на дату проведения экспертизы, 268832 руб. – на дату признания дома аварийным и подлежащим сносу – ДД.ММ.ГГГГ.

Из содержания исследовательской части экспертного заключения следует, что рыночная стоимость жилого помещения определена экспертом по результатам применения сравнительного подхода.

Для целей определения размера возмещения за изымаемое жилое помещение в жилом доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, правовое значение имеет рыночная стоимость жилого помещения.

В соответствии со ст.3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии с п.10 Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом, для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Из содержания экспертного заключения следует, что в качестве аналогов экспертом рассмотрены жилые помещения, расположенные в жилых домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, итоговая сумма определена экспертом на основе сравнительного анализа рыночной стоимости указанных объектов-аналогов без применения дополнительных поправочных коэффициентов на техническое состояние.

В части сумм, определенных экспертом ООО «ЭМЭКС», стороны согласились с экспертной методикой, в части величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Сторона истца считает необходимым принять расчет на дату исследования, сторона ответчика – на дату признания дома аварийным.

Ответчик считает, что определение величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт на дату признания дома аварийным соответствует правовым целям такой компенсации, поскольку после признания жилого дома аварийным капитальный ремонт проводиться не может.

В целях устранения возникших неясностей в расчетной методике в судебном заседании была допрошена эксперт Н.В.В, которая показала, что величину компенсации за непроизведенный капитальный ремонт определяла на дату признания дома аварийным и произвела расчет данной суммы и на дату проведения судебной экспертизы. На вопрос суда о том, к чему применен соответствующий износ и как определено его значение применительно к величине компенсации за непроизведенный капитальный ремонт эксперт Н.В.В пояснила, что величина износа должна учитываться применительно к конструктивным элементам дома и их ремонту, в ином случае размер величины компенсации будет очень значительным и фактически будет означать строительство дома заново. При расчете компенсации за непроизведенный капитальный ремонт применила методику Томского государственного университета кафедра оценки и управления собственностью зав. кафедрой, д.э.н. Х.Д.М. Суть методики определить компенсацию – это то, что должно было быть вложено в дом, но ремонт не производился. Дом не сразу потребовал вложения средств. Поэтому берется износ трех конструктивных элементов, которые просто накопили свой износ, они бы не заменялись при капитальном ремонте. Далее производится расчет строительства нового дома, исходя из объёма здания и конструктива, потом индексами переводится стоимость в текущий год. Далее учитывается, что дом при своевременном капитальном ремонте конструктивных элементов, кроме фундамента, стен и перекрытия - составляет определенный износ. К стоимости нового дома принимается износ, получается стоимость, которая должна быть вложена, чтобы восстановить дом – это первое. Второе - применяется фактический 77 % износа, фактически проводится метод сравнения с новым домом, в котором бы проводился своевременно капремонт и с фактическим домом истца, у которого износ в настоящее время. Разница и есть компенсация невложенных средств по капитальному ремонту. Два разных расчёта сравнивает, две разные цифры. 24, 5 – это износ, если бы был ремонт у дома, тогда был бы такой износ. 77 % – то что сейчас имеется. Большая величина минус меньшую – разница между ними это компенсация за непроизведенный ремонт. Ремонт здания начинается не с первого года, должна быть периодичность, даже этот факт говорит, что дом накапливает износ. Считает компенсацию, а не восстановительный ремонт. Компенсация это и есть то, что не вложили. С применением указанной методики рассчитала сумму невложенных средств в капремонт дома, потом определила долю истца. Также эксперт указала, что при расчете величины компенсации применяла затратный подход, определяемый стандартами оценки, данный подход не подразумевает отсутствие корректировок, связанных с техническим состоянием исследуемого объекта, а связан с анализом стоимости затрат на воспроизводство аналогичного объекта.

Она определяла рыночную стоимость, а рыночная стоимость любого объекта всегда включает в себя доли в земельном участке и общем имуществе, рынок так продает. Особенности изъятия земельного участка из стоимости не обязанность оценщика. Определила рыночную стоимость жилого помещения и указала отдельно суммы – долю истца в праве на общее имущество и отдельно на земельный участок, итоговая величина 510000 рублей включает эти суммы. Использованные ею аналоги, считает, что они наиболее сопоставимы с объектом исследования. Если у оценщика есть информация официальная о техническом состоянии здания, он её принимает, если нет, что применяются справочники, подготовленные специалистами для определения корректировки по техническому состоянию аналогов и объекта исследования.

В связи с предоставлением стороной истца дополнительных материалов по техническому состоянию аналогов – дома по <адрес> (том 2 л.д.162-171) которые исследовались экспертом при оценке, а также того обстоятельства, что корректировка в связи с разницей в площади аналогов экспертом не применялась, экспертом проведены дополнительные расчеты и рыночная стоимость спорной квартиры определена в размере 540000 рублей, расчет затрат в сумме 52410 рублей..

Сторона истца не согласилась с расчетами эксперта просит определить рыночную стоимость жилой комнаты в сумме 580 тыс. руб., согласились с расчетом стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, размер убытков просят определить на основании отчета ООО Центр экспертизы и оценки «Альтернатива».

Непосредственно исследовав заключение судебной экспертизы, проведенной ООО «ОМЭКС» с учетом дополнительных расчетов и допроса эксперта, суд приходит к выводу о соответствии заключения судебной экспертизы и его результатов требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса РФ, поскольку экспертное заключение содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и обоснованные ответы на поставленные судом вопросы, возникшие неясности экспертного заключения были устранены при проведении опроса эксперта, после предоставления дополнительных расчетов по существу экспертного исследования.

Не доверять заключению эксперта, предупрежденному об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и имеющему соответствующую квалификацию, у суда оснований не имеется; экспертное заключение составлено полно и исключает какие-либо неясности выводов.

Представленный отчет, расчеты, рецензию оценщика В.О.С суд не принимает при принятии решения, так как данное лицо не предупреждалось об уголовной ответственности, оценка производилась в иное время, с применением иной методики и с учетом иных аналогов.

С учетом изложенного исковые требования о взыскании выкупной стоимости жилого помещения (с учетом: стоимости доли в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество; земельный участок; иных затрат, связанных с переездом; компенсации за непроизведенный капитальный ремонт) являются обоснованными и подлежащими удовлетворению, выкупная стоимость подлежит определению в соответствии с заключением судебной экспертизы, подготовленным ООО «ОМЭКС» в части рыночной стоимости жилого помещения - комнаты № в секции № дома № <адрес> в городе Омске, признанного аварийным и подлежащим сносу общей площадью 16,1 кв.м., с учетом площади вспомогательных помещений, с учетом рыночной стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, с учетом рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом № по <адрес> в г. Омске – 540000 рублей.

Положениями ст. 16 Закона РФ от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся, в том числе, ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации, либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

В соответствии с п. 2 ст.15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лица, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Факт проведения капитального ремонта спорного дома стороной ответчика не доказан. Таким образом, в пользу истца подлежит взысканию компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в сумме 401838 рублей.

В части заявленных расходов на переезд, суд полагает возможным определить данные расходы в заявленном истцом размере – 45300 рублей, так как не может выйти за рамки заявленных исковых требований.

Часть 7 ст. 32 ЖК РФ предусматривает, что при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются в том числе, все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе, упущенную выгоду.

Указанная сумма также подлежат взысканию в пользу истцов в силу выше приведенных норм закона, поскольку на собственнике изымаемого жилого помещения не лежит обязанность доказывать необходимость несения в будущем расходов по оплате услуг риелтора, связанных с поиском другого жилого помещения, расходов по оплате государственной пошлины при оформлении права собственности на него, и расходов в связи с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения. Данные расходы презюмируются в силу указанных выше норм права и подлежат включению в выкупную стоимость жилого помещения. Собственник обязан доказать лишь размер этих расходов.

Размер убытков истца подтверждается названным отчетом, представленном истцом, рассчитанная в судебной экспертизе экспертом сумма расходов составляет 52410 рублей, что свидетельствует о том, что истцом заявлена соразмерная, не завышенная сумма расходов на переезд. В данной части доводы ответчика суд отклоняет, как необоснованные, сумма 45300 рублей подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Таким образом, выкупная цена жилого помещения, принадлежащего истцу – комнату № в секции № дома <адрес> в городе Омске, признанного аварийным и подлежащим сносу общей площадью 16,1 кв.м., с учетом площади вспомогательных помещений, с учетом рыночной стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, с учетом рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом № по <адрес> в г. Омске, убытков, связанных с изъятием жилого помещения, компенсации за не проведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес><адрес> общем размере 987138 рублей (540000+401838 + 45300).

Рассматривая заявленные требования, суд считает, что взыскание выкупной стоимости следует производить с департамента жилищной политики Администрации г. Омска, исходя из компетенции данного ответчика в соответствии с Положением о департаменте жилищной политики Администрации г. Омска, утвержденным решением Омского городского Совета № 237 от 17.06.2020 года. Так, с учетом изменений в компетенцию ответчиков Департамент жилищной политики Администрации г. Омска заключает соглашения об изъятии жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, для муниципальных нужд, подписывает акты приема-передачи к указанным соглашениям. Департамент жилищной политики Администрации города Омска осуществляет полномочия собственника от имени муниципального образования.

Довод стороны ответчика в части того, что истец имеет возможность переждать угрозу в другом жилом помещении, судом отклоняется, как необоснованный. Данное жилое помещение используется истцом для фактического проживания, доказанный факт угрозы для жизни и здоровья истца дает право истцу на получение возмещение до установленного ответчиком срока расселения.

Довод стороны истца о том, что стоимость земельного участка должна дополнительно суммироваться с рассчитанной экспертом рыночной стоимостью жилого помещения, судом отклоняется, эксперт произвел расчет стоимости земельного участка, данная стоимость экспертом определена и консолидировано включена в рыночную стоимость жилого помещения.

Довод истицы в части того, что экспертом необоснованно использованы аналоги с различной площадью жилых помещений, суд отклоняет, как необоснованные. Эксперт избирала аналоги, наиболее сопоставимые с объектом исследования, которые имелись на рынке недвижимости на дату проведения экспертизы. Более того, при проведении дополнительных расчетов, экспертом применен поправочный коэффициент в связи с разной площадью жилых помещений аналогов и исследуемого объекта.

В силу ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, расходы на оплату услуг представителей, суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 20000 руб. Том 2 л.д.172. Факт оплаты заявленных расходов подтверждается квитанцией (том 2 л.д.173).

Из договора на оказание юридических услуг от ДД.ММ.ГГГГ следует, что он заключен между С.Н.С и ООО Юрцентр «ПАРТНЕР», стоимость услуг по настоящему договору составляет 20000 рублей.

В рамках настоящего договора исполнитель обязуется: консультировать заказчика по всем вопросам, вытекающим из настоящего договора, осуществить сбор необходимых документов и доказательств для подачи иска в суд, осуществить подбор экспертного учреждения и заключить от имени заказчика с экспертным учреждением договор на оценку рыночной стоимости жилого помещения, подготовить для эксперта вопросы необходимые для проведения экспертизы, а также составить исковое заявление в суд от имени заказчика, произвести расчет исковых требований, составлять ходатайства, запросы, а также иные процессуальные документы, необходимые для обеспечения защиты прав и интересов заказчика в суде. Представлять интересы заказчика в суде первой инстанции и участвовать во всех судебных заседаниях, назначаемых судом первой инстанцией, а заказчик обязуется уплатить исполнителю за оказанные услуги вознаграждение. (том 2 л.д.174).

Разрешая вопрос о размере подлежащих возмещению расходов на представителя, суд оценивает объем проделанной представителем работы, сопоставив его со сложностью дела. Проанализировав представленные доказательства, учитывая фактические обстоятельства дела, его сложность, объем фактически проделанной представителем работы, количество и продолжительность судебных заседаний, учитывая категорию данного гражданского дела, регулярное рассмотрение дел судом данной категории с участием представителя в отношении многоквартирного дома по <адрес> № в г. Омске, по которым представление интересов для ООО Юрцентр «ПАРТНЕР» носит типовой характер, предоставляются стандартные документы, исходя из требований разумности и справедливости, суд приходит к выводу, что расходы на оплату услуг представителя подлежат возмещению в размере 10000 рублей.

Исковые требования удовлетворены, соответственно, расходы за проведение судебной экспертизы на основании представленной истцом квитанции (л.д.133 т.1) подлежат удовлетворению в размере 12000 рублей и по квитанции об оплате ООО «Аналитика» в размере 5000 рублей. (л.д.175).

При подаче искового заявления истцами оплачена государственная пошлина в сумме 300 рублей (том 1 л.д.3). Размер государственной пошлины исчислен верно, в соответствии со ст. 333.19 НК РФ. Поскольку иск удовлетворен, с ответчика подлежат взысканию в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в полном объеме.

Кроме того, с департамента жилищной политики Администрации г. Омска в пользу ООО «ОМЭКС» подлежат взысканию судебные расходы на оплату судебной экспертизы в размере 12500 рублей (том 2 л.д.1).

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования С.Н.С к Департаменту жилищной политики Администрации г. Омска об определении и взыскании размера возмещения за жилое помещение в связи с изъятием для муниципальных нужд жилого помещения в многоквартирном жилом доме, признанным аварийным и подлежащим сносу удовлетворить частично.

Определить размер возмещения за жилое помещение <адрес><адрес> в городе Омске, признанного аварийным и подлежащим сносу общей площадью 16,1 кв.м., с учетом площади вспомогательных помещений, с учетом рыночной стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, с учетом рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом № по <адрес> в г. Омске, убытков, связанных с изъятием жилого помещения, компенсации за не проведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома по адресу: г. Омск, <адрес><адрес> общем размере 987138 (девятьсот восемьдесят семь тысяч сто тридцать восемь) рублей.

Взыскать с Департамента жилищной политики Администрации г. Омска в пользу С.Н.С в счет возмещения за жилое помещение <адрес><адрес><адрес>, признанного аварийным и подлежащим сносу денежные средства в размере 987138 (девятьсот восемьдесят семь тысяч сто тридцать восемь) рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Прекратить право собственности С.Н.С на принадлежащее ей на праве собственности указанное жилое помещение и долю в праве собственности на земельный участок по адресу: г. Омск, <адрес>

после выплаты Департаментом жилищной политики Администрации г. Омска в пользу истца выкупной цены указанного жилого помещения в вышеуказанной присужденной сумме.

Настоящее решение является основанием для внесения регистратором соответствующих записей о переходе прав на вышеуказанное право собственности на жилое помещение и земельный участок в Единый государственный реестр недвижимости.

Взыскать с Департамента жилищной политики Администрации города Омска в пользу С.Н.С судебные расходы в размере 27300 (двадцать семь тысяч триста) рублей.

Взыскать с Департамента жилищной политики Администрации г. Омска в пользу экспертного учреждения ООО «ОМЭКС» стоимость судебной экспертизы в размере 12500 (двенадцать тысяч пятьсот) рублей.

Решение суда может быть обжаловано в Омский областной суд посредством подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд города Омска в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Т.Н. Эннс

Решение суда в окончательной форме принято: 03 декабря 2020 года.