Решение № 2-312/2017 2-312/2017(2-8870/2016;)~М-6240/2016 2-8870/2016 М-6240/2016 от 26 февраля 2017 г. по делу № 2-312/2017

Дело № 2–312/17


Решение принято в окончательной форме 06.03.2017

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 27 февраля 2017 года

Московский районный суд Санкт–Петербурга в составе:

председательствующего судьи Проявкиной Т.А.,

при секретаре Леконцевой Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 27 февраля 2017 года гражданское дело № 2-312/2017 по иску ФИО1 к ООО «Альфа», ООО «Аптекарский» о признании права собственности, признании ипотеки прекращенной (отсутствующей),

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Альфа», просит признать за ней право собственности на долю в размере 11816/305830 в праве общей долевой собственности на нежилое помещение № (кадастровый номер №), этаж подвал, общей площадью 3 058,3 кв.м. по адресу: <адрес> с правом пользования местами №, №, №, №; признать ипотеку, зарегистрированную за номерами государственной регистрации №, №, №, №, в отношении помещения № по адресу: <адрес> (кадастровый номер №) прекращенной (отсутствующей).

В обоснование иска истец указывает на то, что между ООО «Альфа» и ФИО1 был заключен Предварительный Договор купли-продажи доли Автостоянки № ГЩ-А-276КУ2/ВГТЮГ 5-3 от 17.10.2012, по которому истец брал на себя обязательство уплатить по названному договору сумму в размере 1 000 000 руб., а ООО «Альфа» брал на себя обязательство заключить с Истцом основной договор купли-продажи, и передать в собственность Истца парковочное место № в виде доли в праве собственности на нежилое помещение № по адресу: <адрес>. Истец полностью исполнил свое обязательство, ответчик после регистрации права собственности 01.07.2014 заключил с истцом Договор купли-продажи доли Автостоянки № ПЦ-А-276К/2/ВГГЮГ 5-3 от 02.12.2014, предметом которого было парковочное место № в виде доли в размере 2954/305830 в праве общей долевой собственности на нежилое помещение № (кадастровый №) по адресу: <адрес> Пункт 2.1.1. указывал на то, что подписание Договора является одновременно передаточным Актом. Также, между ООО «Альфа» и ФИО1 был заключен Предварительный договор купли-продажи доли Автостоянки № ПЦ-А-276КУЗ/ВПЮГ 5-3 от 19.11.2012, согласно которому истец брал на себя обязательство уплатить сумму в размере 950 000 руб., а ООО «Альфа» брал на себя обязательство заключить с истцом основной договор купли-продажи, и передать в собственность истца парковочное место № в виде доли в праве собственности на нежилое помещение № по адресу: <адрес>. Истец полностью исполнил свое обязательство, ответчик после регистрации права собственности 01.07.2014 заключил с истцом договор купли-продажи доли Автостоянки № ПЦ-А-276К/3/В1ТЮГ 5-3 от 02.12.2014, предметом которого было парковочное место № в виде доли в размере 2954/305830 в праве общей долевой собственности на нежилое помещение № (кадастровый №) по адресу: <адрес>. Пункт 2.1.1. указывал на то, что подписание Договора является одновременно передаточным Актом. Далее, между ООО «Альфа» и ФИО1 был заключен Предварительный договор купли-продажи доли Автостоянки № ПЦ-А-276К/4/ВПЮГ 5-3 от 19.11.2012, согласно которому истец брал на себя обязательство уплатить сумму в размере 950 000 руб., а ООО «Альфа» брал на себя обязательство заключить с истцом основной договор купли-продажи, и передать в собственность истца парковочное место № в виде доли в праве собственности на нежилое помещение № по адресу: <адрес>. Истец полностью исполнил свое обязательство, ответчик после регистрации права собственности 01.07.2014 заключил с истцом Договор купли-продажи доли Автостоянки № ПЦ-А-276К/4/ВПЮГ 5-3 от 02.12.2014 г., предметом которого было парковочное место № в виде доли в размере 2954/305830 в праве общей долевой собственности на нежилое помещение № (кадастровый №) по адресу: <адрес>. Пункт 2.1.1. указывал на то, что подписание Договора является одновременно передаточным Актом. Между ООО «Альфа» и ФИО1 был заключен Предварительный Договор купли-продажи доли Автостоянки № ПЦ-А-276К/5/ВПЮГ 5-3 от 19.11.2012, согласно которому истец брал на себя обязательство уплатить сумму в размере 950 000 руб., а ООО «Альфа» брал на себя обязательство заключить с Истцом основной договор купли-продажи, и передать в собственность Истца парковочное место № в виде доли в праве собственности на нежилое помещение № по адресу: <адрес>. Истец полностью исполнил свое обязательство, ответчик после регистрации права собственности 01.07.2014 заключил с истцом Договор купли-продажи доли Автостоянки № ПЦ-А-276К/5/ВПЮГ 5-3 от 02.12.2014 г., предметом которого было парковочное место № в виде доли в размере 2954/305830 в праве общей долевой собственности на нежилое помещение № (кадастровый №) по адресу: <адрес> Пункт 2.1.1. указывал на то, что подписание Договора является одновременно передаточным Актом.

Как стало известно Истцу, 01.07.2014, в день регистрации права собственности ответчика на нежилое помещение 34-Н был зарегистрирован Договор ипотеки того же нежилого помещения в пользу ОАО «Сбербанк России» (ныне - ПАО Сбербанк). Истец полагает, что право собственности истца на долю в нежилом помещении может возникать и без заключения основного договора купли-продажи. Обременение нежилого помещения в виде ипотеки нарушает права и законные интересы истца, поскольку не позволяют ему зарегистрировать право собственности на парковочные места в виде права собственности на доли в праве общей долевой собственности. Кроме того, истец полагает, что ответчик нарушил ст. 6 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», говорящей о том, что еслипредметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуетсясогласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие илиразрешение необходимо для ипотеки этого имущества; ст. 12 того же закона указывает о том, что при заключении договора об ипотекезалогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обовсех известных ему к моменту государственной регистрации договора правахтретьих лиц на предмет ипотеки. Также истец ссылается на положения п. 2 ст. 352 ГК РФ.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте его проведения извещена надлежащим образом, об отложении судебного заседания не просила, направила в суд своего представителя ФИО2, который в судебное заседание явился, настаивал на удовлетворении заявленных требований.

Представитель ответчика ООО «Альфа» конкурный управляющий ФИО3, действующий также в своих интересах как третье лицо, в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк», ФИО4 в судебное заседание явилась, возражали против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в письменных отзывах.

Ответчик ООО «Аптекарский», третьи лица, ООО «Стройкорпорация «Эллис», Управление Росреестра по Санкт-Петербургу о времени и месте судебного заседания извещались надлежащим образом, своих представителей в суд не направили, ходатайств и заявлений об отложении судебного заседания от указанных ответчика и третьих лиц в суд не поступало. В связи с этим, в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей указанных ответчика и третьих лиц.

Заслушав объяснения участников процесса, изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статей 56, 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Из материалов дела усматривается, что 17.10.2012 между ООО «Альфа» (Продавцом), в лице ООО «Стройкорпорация «Эллис», и ФИО1 (Покупателем) заключен Предварительный договор № ПЦ-А-276К/2/ВПЮГ 5-3 купли-продажи доли Автостоянки, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению о заключении в будущем договора купли-продажи доли в праве собственности, ориентировочный размер которой составляет 4253/440245 на нежилое помещение, которое будет образованно путем разделения нежилого помещения №, расположенное в жилом доме по адресу: <адрес> (Автостоянка), с целью использования его для автомобильной стоянки, ориентировочной общей площадью 4402,45 кв. м, с правом пользования местом № (пункт 1.1 Предварительного договора).

В соответствии с пунктом 1.2 Предварительного договора помещение №, расположенное по вышеназванному адресу, принадлежит Продавцу на основании Договора купли-продажи от 10.09.2012, являющегося одновременно актом приема-передачи. Кадастровый номер: №

Пунктом 2.1 Предварительного договора устанавливается, что в качестве обеспечения исполнения Покупателем обязательств по исполнению условий настоящего Договора Покупатель выплачивает Продавцу на расчетный счет (или в кассу) Продавца, обеспечительный взнос в размере, равном продажной стоимости Доли по основному договору, что составляет 1 000 000 рублей (л.д. 9-13 том 1).

17.10.2012 истец исполнил обусловленное пунктом 2.1 Предварительного договора обязательство по внесению обеспечительного платежа в полном объеме (л.д. 14 том 1).

02.12.2014 между ООО «Альфа» и ФИО1 заключено Дополнительное соглашение к Предварительному договору № ПЦ-А-276К/2/ВПЮГ5-3 от 17.10.2012, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению о расторжении указанного Предварительного договора и возврате Продавцом Покупателю полученных по Предварительному договору в качестве обеспечительного платежа денежных средств (л.д. 18 том 1).

02.12.2014 между ФИО1 и ООО «Альфа» заключен Договор купли-продажи доли Автостоянки № ПЦ-А-276К/2/ВПЮГ5-3, в соответствии с которым Продавец продал, а Покупатель купил долю в размере 2954/305830 в праве общей долевой собственности на нежилое помещение № (кадастровый №), этаж подвал, общей площадью 3058,3 кв. м, адрес: <адрес> (Автостоянка) с правом пользования местом № (Доля).

Автостоянка принадлежит Продавцу на праве собственности на основании: основании Договора купли-продажи от 10.09.2012 и Кадастрового паспорта объекта недвижимости от 14.04.2014, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности, выданным ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра, запись регистрации № (пункт 1.1 Договора).

Согласно пункту 1.2 Договора Продавец гарантировал, что доля до настоящего времени никому не продана, не заложена и не обременена правом третьих лиц, в споре и под запрещением (арестом) не состоит. Продавец заявляет, что на момент подписания настоящего Договора не существует никаких обязательств перед третьими лицами, которые препятствуют заключению настоящего Договора купли-продажи указанной доли.

Из пункта 2.1.1 Договора следует, что на момент подписания настоящего Договора, фактическая передача доли осуществлена между Продавцом и Покупателем. Настоящий договор является одновременно передаточным актом (л.д. 15-17 том 1).

02.12.2014 между теми же сторонами заключено Соглашение о прекращении взаимных обязательств зачетом встречных требований, по условиям которого с даты подписания настоящего Соглашения прекращается обязательство ООО «Альфа» по возврату ФИО1 обеспечительного взноса в размере 1 000 000 рублей, и прекращается обязательство ФИО1 по перечислению ООО «Альфа» суммы, равной 1 000 000 рублей на основании заключенного между Сторонами 02.12.2014 Договора купли-продажи доли Автостоянки (л.д. 20 том 1).

19.11.2012 между ООО «Альфа» (Продавцом), в лице ООО «Стройкорпорация «Эллис», и ФИО1 (Покупателем) заключен Предварительный договор № ПЦ-А-276К/3/ВПЮГ 5-3 купли-продажи доли Автостоянки, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению о заключении в будущем договора купли-продажи доли в праве собственности, ориентировочный размер которой составляет 4253/440245 на нежилое помещение, которое будет образованно путем разделения нежилого помещения №, расположенное в жилом доме по адресу: <адрес> (Автостоянка), с целью использования его для автомобильной стоянки, ориентировочной общей площадью 4402,45 кв. м, с правом пользования местом № (пункт 1.1 Предварительного договора).

В соответствии с пунктом 1.2 Предварительного договора помещение 34Н, расположенное по вышеназванному адресу, принадлежит Продавцу на основании Договора купли-продажи от 10.09.2012, являющегося одновременно актом приема-передачи. Кадастровый номер: №.

Пункт 2.1 Предварительного договора устанавливается, что в качестве обеспечения исполнения Покупателем обязательств по исполнению условий настоящего Договора Покупатель выплачивает Продавцу на расчетный счет (или в кассу) Продавца, обеспечительный взнос в размере, равном продажной стоимости Доли по основному договору, что составляет 950 000 рублей (л.д. 22-26 том 1).

19.11.2012 и 23.11.2012 истец исполнил обусловленное пунктом 2.1 Предварительного договора обязательство по внесению обеспечительного платежа в полном объеме (л.д. 27 том 1).

02.12.2014 между ООО «Альфа» и ФИО1 заключено Дополнительное соглашение к Предварительному договору № ПЦ-А-276К/3/ВПЮГ 5-3 от 19.11.2012, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению о расторжении указанного Предварительного договора и возврате Продавцом Покупателю полученных по Предварительному договору в качестве обеспечительного платежа денежных средств (л.д. 28 том 1).

02.12.2014 между ФИО1 и ООО «Альфа» заключен Договор купли-продажи доли Автостоянки № ПЦ-А-276К/3/ВПЮГ 5-3, в соответствии с которым Продавец продал, а Покупатель купил долю в размере 2954/305830 в праве общей долевой собственности на нежилое помещение № (кадастровый №), этаж подвал, общей площадью 3058,3 кв. м, адрес: <адрес> (Автостоянка) с правом пользования местом № (Доля).

Автостоянка принадлежит Продавцу на праве собственности на основании: основании Договора купли-продажи от 10.09.2012 и Кадастрового паспорта объекта недвижимости от 14.04.2014, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности, выданным ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра, запись регистрации № (пункт 1.1 Договора).

Согласно пункту 1.2 Договора Продавец гарантировал, что доля до настоящего времени никому не продана, не заложена и не обременена правом третьих лиц, в споре и под запрещением (арестом) не состоит. Продавец заявляет, что на момент подписания настоящего Договора не существует никаких обязательств перед третьими лицами, которые препятствуют заключению настоящего Договора купли-продажи указанной доли.

Из пункта 2.1.1 Договора следует, что на момент подписания настоящего Договора, фактическая передача доли осуществлена между Продавцом и Покупателем. Настоящий договор является одновременно передаточным актом (л.д. 30-33 том 1).

02.12.2014 между теми же сторонами заключено Соглашение о прекращении взаимных обязательств зачетом встречных требований, по условиям которого с даты подписания настоящего Соглашения прекращается обязательство ООО «Альфа» по возврату ФИО1 обеспечительного взноса в размере 950 000 рублей, и прекращается обязательство ФИО1 по перечислению ООО «Альфа» суммы, равной 950 000 рублей на основании заключенного между Сторонами 02.12.2014 Договора купли-продажи доли Автостоянки (л.д. 37 том 1).

19.11.2012 между ООО «Альфа» (Продавцом), в лице ООО «Стройкорпорация «Эллис», и ФИО1 (Покупателем) заключен Предварительный договор № ПЦ-А-276К/4/ВПЮГ 5-3 купли-продажи доли Автостоянки, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению о заключении в будущем договора купли-продажи доли в праве собственности, ориентировочный размер которой составляет 4253/440245 на нежилое помещение, которое будет образованно путем разделения нежилого помещения №, расположенное в жилом доме по адресу: <адрес> (Автостоянка), с целью использования его для автомобильной стоянки, ориентировочной общей площадью 4402,45 кв. м, с правом пользования местом № (пункт 1.1 Предварительного договора).

В соответствии с пунктом 1.2 Предварительного договора помещение 34Н, расположенное по вышеназванному адресу, принадлежит Продавцу на основании Договора купли-продажи от 10.09.2012, являющегося одновременно актом приема-передачи. Кадастровый номер: №.

Пункт 2.1 Предварительного договора устанавливается, что в качестве обеспечения исполнения Покупателем обязательств по исполнению условий настоящего Договора Покупатель выплачивает Продавцу на расчетный счет (или в кассу) Продавца, обеспечительный взнос в размере, равном продажной стоимости Доли по основному договору, что составляет 950 000 рублей (л.д. 39-43 том 1).

19.11.2012 и 23.11.2012 истец исполнил обусловленное пунктом 2.1 Предварительного договора обязательство по внесению обеспечительного платежа в полном объеме (л.д. 45 том 1).

02.12.2014 между ООО «Альфа» и ФИО1 заключено Дополнительное соглашение к Предварительному договору № ПЦ-А-276К/4/ВПЮГ5-3 от 19.11.2012, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению о расторжении указанного Предварительного договора и возврате Продавцом Покупателю полученных по Предварительному договору в качестве обеспечительного платежа денежных средств (л.д. 44 том 1).

02.12.2014 между ФИО1 и ООО «Альфа» заключен Договор купли-продажи доли Автостоянки № ПЦ-А-276К/4/ВПЮГ5-3, в соответствии с которым Продавец продал, а Покупатель купил долю в размере 2954/305830 в праве общей долевой собственности на нежилое помещение 34Н (кадастровый №), этаж подвал, общей площадью 3058,3 кв. м, адрес: <адрес> (Автостоянка) с правом пользования местом № (Доля).

Автостоянка принадлежит Продавцу на праве собственности на основании: основании Договора купли-продажи от 10.09.2012 и Кадастрового паспорта объекта недвижимости от 14.04.2014, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности, выданным ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра, запись регистрации № (пункт 1.1 Договора).

Согласно пункту 1.2 Договора Продавец гарантировал, что доля до настоящего времени никому не продана, не заложена и не обременена правом третьих лиц, в споре и под запрещением (арестом) не состоит. Продавец заявляет, что на момент подписания настоящего Договора не существует никаких обязательств перед третьими лицами, которые препятствуют заключению настоящего Договора купли-продажи указанной доли.

Из пункта 2.1.1 Договора следует, что на момент подписания настоящего Договора, фактическая передача доли осуществлена между Продавцом и Покупателем. Настоящий договор является одновременно передаточным актом (л.д. 46-49 том 1).

02.12.2014 между теми же сторонами заключено Соглашение о прекращении взаимных обязательств зачетом встречных требований, по условиям которого с даты подписания настоящего Соглашения прекращается обязательство ООО «Альфа» по возврату ФИО1 обеспечительного взноса в размере 950 000 рублей, и прекращается обязательство ФИО1 по перечислению ООО «Альфа» суммы, равной 950 000 рублей на основании заключенного между Сторонами 02.12.2014 Договора купли-продажи доли Автостоянки (л.д. 53 том 1).

19.11.2012 между ООО «Альфа» (Продавцом), в лице ООО «Стройкорпорация «Эллис», и ФИО1 (Покупателем) заключен Предварительный договор № ПЦ-А-276К/5/ВПЮГ 5-3 купли-продажи доли Автостоянки, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению о заключении в будущем договора купли-продажи доли в праве собственности, ориентировочный размер которой составляет 4253/440245 на нежилое помещение, которое будет образованно путем разделения нежилого помещения № расположенное в жилом доме по адресу: <адрес> (Автостоянка), с целью использования его для автомобильной стоянки, ориентировочной общей площадью 4402,45 кв. м, с правом пользования местом № (пункт 1.1 Предварительного договора).

В соответствии с пунктом 1.2 Предварительного договора помещение 34Н, расположенное по вышеназванному адресу, принадлежит Продавцу на основании Договора купли-продажи от 10.09.2012, являющегося одновременно актом приема-передачи. Кадастровый номер: №.

Пункт 2.1 Предварительного договора устанавливается, что в качестве обеспечения исполнения Покупателем обязательств по исполнению условий настоящего Договора Покупатель выплачивает Продавцу на расчетный счет (или в кассу) Продавца, обеспечительный взнос в размере, равном продажной стоимости Доли по основному договору, что составляет 950 000 рублей (л.д. 55-59 том 1).

19.11.2012 и 23.11.2012 истец исполнил обусловленное пунктом 2.1 Предварительного договора обязательство по внесению обеспечительного платежа в полном объеме (л.д. 60 том 1).

02.12.2014 между ООО «Альфа» и ФИО1 заключено Дополнительное соглашение к Предварительному договору № ПЦ-А-276К/5/ВПЮГ5-3 от 19.11.2012, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению о расторжении указанного Предварительного договора и возврате Продавцом Покупателю полученных по Предварительному договору в качестве обеспечительного платежа денежных средств (л.д. 64 том 1).

02.12.2014 между ФИО1 и ООО «Альфа» заключен Договор купли-продажи доли Автостоянки № ПЦ-А-276К/5/ВПЮГ5-3, в соответствии с которым Продавец продал, а Покупатель купил долю в размере 2954/305830 в праве общей долевой собственности на нежилое помещение 34Н (кадастровый №), этаж подвал, общей площадью 3058,3 кв. м, адрес: <адрес> (Автостоянка) с правом пользования местом № (Доля).

Автостоянка принадлежит Продавцу на праве собственности на основании: основании Договора купли-продажи от 10.09.2012 и Кадастрового паспорта объекта недвижимости от 14.04.2014, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности, выданным ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра, запись регистрации № (пункт 1.1 Договора).

Согласно пункту 1.2 Договора Продавец гарантировал, что доля до настоящего времени никому не продана, не заложена и не обременена правом третьих лиц, в споре и под запрещением (арестом) не состоит. Продавец заявляет, что на момент подписания настоящего Договора не существует никаких обязательств перед третьими лицами, которые препятствуют заключению настоящего Договора купли-продажи указанной доли.

Из пункта 2.1.1 Договора следует, что на момент подписания настоящего Договора, фактическая передача доли осуществлена между Продавцом и Покупателем. Настоящий договор является одновременно передаточным актом (л.д. 61-63 том 1).

02.12.2014 между теми же сторонами заключено Соглашение о прекращении взаимных обязательств зачетом встречных требований, по условиям которого с даты подписания настоящего Соглашения прекращается обязательство ООО «Альфа» по возврату ФИО1 обеспечительного взноса в размере 950 000 рублей, и прекращается обязательство ФИО1 по перечислению ООО «Альфа» суммы, равной 950 000 рублей на основании заключенного между Сторонами 02.12.2014 Договора купли-продажи доли Автостоянки (л.д. 67 том 1).

Согласно п.2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Пунктом 2 ст. 223 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно выписке из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ №, право собственности на нежилое помещение № по адресу: <адрес> зарегистрировано за ООО «Альфа» 01.07.2014. Также из выписки усматривается, что в отношении нежилого помещения по спорному адресу зарегистрировано обременение права на это нежилое помещение в виде ипотеки на период с 08.07.2013 по 27.06.2013, с 10.10.2013 по 27.06.2023 и с 25.09.2014 по 08.12.2023 (л.д. 71 том 1).

28.06.2013 между ОАО «Сбербанк России» (после переименования – ПАО «Сбербанк») (Залогодержателем) и ООО «Альфа» (Залогодателем) заключен Договор последующей ипотеки, в соответствии с которым Залогодатель передал в последующий залог Залогодержателю принадлежащее Залогодателю на праве собственности недвижимое имущество, в том числе объект недвижимости нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 8 804,9 кв.м., этаж подвал – расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер № в обеспечение исполнения ООО «Альфа», возникших на основании Договора об открытии невозобновляемой кредитной линии № 0162-2-105513 от 28.06.2013. Государственная регистрация этого договора произведена 08.07.2013 (л.д. 177-184 том 1).

Дополнительным соглашением № 1 от 10.06.2014 к Договору последующей ипотеки от 28.06.2013 в предмет залога включено нежилое помещение общей площадью 3 058,3 кв., расположенное в подвале здания по адресу: <адрес>, кадастровый номер № (пункт 1.1 и подпункт «в» пункта 1.2 Договора ипотеки) (л.д. 177об.-186 том 1).

10.09.2013 между ОАО «Сбербанк России» (после переименования – ПАО «Сбербанк») (Залогодержателем) и ООО «Альфа» (Залогодателем) заключен Договор последующей ипотеки, в соответствии с которым в соответствии с которым Залогодатель передал в последующий залог Залогодержателю принадлежащее Залогодателю на праве собственности недвижимое имущество, в том числе объект недвижимости нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 8 804,9 кв.м., этаж подвал – расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер № в обеспечение исполнения ООО «Стройкорпорация «Эллис» его обязательств, возникших на основании Договора об открытии невозобновляемой кредитной линии № 0162-2-105613 от 28.06.2013, с учетом Дополнительного соглашения № 1 к этому Договору. Государственная регистрация этого договора произведена 01.07.2014 (л.д. 189-195 том 1).

Дополнительным соглашением № 1 к данному Договору ипотеки от 10.06.2014 в предмет залога включено нежилое помещение общей площадью 3 058,3 кв., расположенное в подвале здания по адресу: <адрес>, кадастровый номер № (пункт 1.1 и подпункт «в» пункта 1.2 Договора ипотеки). Государственная регистрация этого Дополнительного соглашения произведена ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 196 – 199 том 1).

26.08.2014 между ОАО «Сбербанк России» (Залогодержателем) и ООО «Альфа» (Залогодателем) заключен Договор ипотеки, по условиям которого Залогодатель передал в последующий залог Залогодержателю, в том числе, объект недвижимости – нежилое помещение (в том числе оборудование и инженерные коммуникации, необходимые для нормальной эксплуатации здания, в котором находится объект недвижимости), общей площадью 3 058,3 кв., расположенное в подвале здания по адресу: <адрес>, кадастровый номер № (пункт 1.1 и подпункт «в» пункта 1.2 Договора ипотеки). Согласно пункту 2.1 указанного Договора ипотеки предметом залога обеспечивается исполнение обязательств ООО «Инвестиционная группа «Отель», возникших на основании Договора открытия невозобновляемой кредитной линии № 0095-3-100413 от 11.12.2013 с учетом дополнительных соглашений № 1 от 15.04.2014 и № 2 от 10.06.2014 (л.д. 201об. – 216 том 1).

Согласно п. 2 ст. 346 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 367-ФЗ, действовавшей на момент заключения Договоров купли-продажи доли помещения Автостоянки) залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации;

досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит (статья 39 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

Заключенные между ФИО1 и ООО «Альфа» договоры № ПЦ-А-276К/2/ВПЮГ 5-3, № № ПЦ-А-276К/3/ВПЮГ 5-3, № ПЦ-А-276К/4/ВПЮГ 5-3, № ПЦ-А-276К/2/ВПЮГ 5-3 купли-продажи доли Автостоянки от 02.12.2014 не соответствуют требованиям пункта 2 статьи 346 ГК РФ и требованиям пункта 1 статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ, поскольку необходимого согласия Залогодержателя - ПАО «Сбербанк России» на отчуждение заложенного нежилого помещения другим лицам, в отношении которого истцом предъявлено требование о признании права собственности, залогодателем ООО «Альфа» получено не было.

Вместе с тем, для установления возможности удовлетворения исковых требований о признании права собственности, заключенные сторонами договоры купли-продажи долей Автостоянки должны быть оценены судом с позиции соответствия закону и исполнения сторонами сделки принятых на себя обязательств.

Учитывая то обстоятельство, что в нарушение требований пункта 1 статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ и пункта 2 статьи 346 ГК РФ согласия Банка на отчуждение спорных долей автостоянки ООО «Альфа» получено не было, суд не усматривает основания для признания права собственности на спорные доли за истцом.

Ссылка истца на позицию ВАС РФ, изложенную п. 8 Постановления Пленума от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" не может быть принята во внимание, при том обстоятельстве, что предварительные договоры между истцом и ООО «Альфа» расторгнуты, стороны пришли к соглашению, что обязательства, вытекающие из предварительных договоров прекращены.

Отказывая в удовлетворении требований о признании права собственности, суд также учитывает, что решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14 июля 2016 года по делу № А56-18136/2016 ООО «АЛЬФА» признано несостоятельным (банкротом), в его отношении открыта процедура конкурсного производства по упрощённой процедуре банкротства ликвидируемого должника сроком на 6 месяцев (л.д. 87-90 том 1).

На основании пункта 1 статьи 223 ГК РФ право собственности переходит к приобретателю по договору с момента передачи вещи, если иное не установлено договором или законом. В отношении недвижимого имущества момент перехода права собственности императивно привязан к моменту регистрации такого перехода (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 131 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" все имущество должника, имеющееся на день открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, из которой осуществляется удовлетворение требований конкурсных кредиторов должника.

В пункте 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» разъяснено, что согласно абзацу седьмому пункта 1 статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, перечисленных в пункте 1 статьи 134 данного Закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

В связи с этим в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве также возникшие до возбуждения этого дела требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность, выполнении работ и оказании услуг), которые рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве.

По смыслу названных разъяснений реестровое требование кредитора к должнику о признании права собственности неисполнимо, оно подлежит оценке и трансформации в денежное требование путем его включения в реестр требований кредиторов должника. Таким образом, следует признать, что требования о признании права собственности на недвижимое имущество применительно к реестровым требованиям после открытия в отношении должника конкурсного производства в силу специальных положений законодательства о банкротстве не применимы. При обратном подходе кредитор получал бы предпочтительное удовлетворение своих требований из конкурсной массы перед иными кредиторами, что противоречит принципу очередности и пропорциональности удовлетворения требований кредиторов (пункты 2 и 3 статьи 142 Закона о банкротстве).

Одновременно, суд принимает во внимание, что ФИО1 обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о включении требований кредиторов его требования в сумме 3 850 000 рублей (л.д. 106-108 том 1).

Вместе с тем, довод ответчика ПАО «Сбербанк» о том, что исковое заявление ФИО1 о признании права собственности подлежит оставлению без рассмотрения, поскольку подлежит рассмотрению в рамках дела о банкротстве, подлежит отклонению, поскольку статьей 222 ГПК РФ установлен исчерпывающий перечень оснований для оставления иска без рассмотрения, при этом указанное ПАО «Сбербанк» обстоятельство к этим основаниям не относится.

Учитывая, что в рамках настоящего дела истцом заявлено требование о признании права собственности, а в рамках дела о банкротстве – требование о взыскании денежных средств, уплаченных по Договорам купли-продажи, в связи с разнородностью предметов этих требований, суд приходит к выводу об отсутствии предусмотренных статьей 222 ГПК РФ оснований для оставления заявленного в рамках настоящего дела иска ФИО1 без рассмотрения. При этом требование истца о признании права собственности на спорные нежилые помещения не подлежит удовлетворению по вышеизложенным основаниям.

21.07.2016 ПАО «Сбербанк» заключило с ООО «Аптекарский» договор уступки прав (требований) № ГКЭЛИС/21072016, по которому права требования по договорам ипотеки, последующей ипотеки на спорное недвижимое имущество были переуступлены ПАО «Сбербанк» в пользу ООО «Аптекарский» (л.д. 109-115).

До настоящего времени права ООО «Аптекарский» в Управлении Росреестра не зарегистрированы, в связи с запретом суда на внесение изменений в ЕГРП на спорные объекты путем наложения обеспечительных мер в рамках рассмотрения споров на данное имущество.

Разрешая требования истца о признании ипотеки прекращенной (отсутствующей), суд руководствуется подпункта 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, в редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 367-ФЗ, залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

При этом, как следует из разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 за 2015 год, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.03.2015, в соответствии с пунктами 1, 3 статьи 3 Федерального закона № 367-ФЗ измененные положения ГК РФ вступают в силу с 01.07.2014 и применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу этого федерального закона. Поскольку правоотношения, регулируемые подпунктом 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, возникают в связи с возмездным приобретением заложенного имущества по сделке, указанная норма применяется к сделкам по отчуждению заложенного имущества, которые совершены после 01.07.2014.

Как указано выше, стороны пришли к соглашению о расторжении предварительных договоров, договоры купли-продажи долей помещения Автостоянки заключены между ООО «Альфа» и ФИО1 после 01.07.2014, соответственно к спорным правоотношениям следует применить положения подпункта 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, в редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 367-ФЗ.

Вместе с тем, для применения указанной нормы необходимо наличие условия добросовестности лица, приобретшего предмет залога на основании возмездной сделки.

Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с п. 3 ст. 10 ГК РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается.

Как разъяснено в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Также п. 38 указанного Постановления устанавливает, что ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Таким образом, указанное Постановление добавляет еще один признак добросовестного приобретателя - завладение имуществом по непорочной сделке.

Вместе с тем, как установлено судом выше, на момент заключения между ООО «Альфа» и ФИО1 договоров купли-продажи долей Автостоянки в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним уже было зарегистрировано обременение прав на помещение Автостоянки по спорному адресу в виде ипотеки, следовательно, истец имел возможность узнать о наличии обременения запросив соответствующие сведения в Управлении Росреестра; ПАО «Сбербанк России» (Залогодержатель) не давал своего согласия на продажу заложенного имущества, ООО «Альфа» злоупотребило своими правами, заключив договор купли-продажи с истцом, в нарушение требований ст. 37 ФЗ от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге) недвижимости.

Таким образом, поскольку договоры купли-продажи долей Автостоянки заключены между ООО «Альфа» и ФИО1 в нарушение требований закона, ООО «Альфа» не имело права отчуждать спорные объекты недвижимости, при этом ФИО1 не проявила разумной и достаточной осторожности при приобретении долей автостоянки, при этом возмездность приобретения имущества сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя, ФИО1 не может быть признана добросовестным приобретателем.

О недобросовестном поведении ФИО1 в спорных правоотношениях свидетельствует и то обстоятельство, что она не обращалась за регистрацией своего права, в суд обратилась по истечении почти 1,5 лет после заключения договоров купли-продажи.

Вместе с тем, как усматривается из материалов дела, 02.12.2014 стороны заключили Договор №ОУ-ПЦ-А-276К/4/ВПЮГ5-3 возмездного оказания услуг, по которому ООО «Альфа» обязуется оказать ФИО1 следующие услуги: выполнение действий, направленных на государственную регистрацию права собственности ФИО1 на долю в размере 2954/305830 в праве общей долевой собственности на нежилое помещение № (кадастровый №), этаж подвал, общей площадью 3058,3 кв. м, адрес: <адрес>, в том числе подача заявления на государственную регистрацию в уполномоченный орган, а также получение Свидетельства о государственной регистрации права, а ФИО1 обязуется принять и оплатить услуги (п. 1).

Пунктом 5 указанного Договора предусмотрено, что срок оказания услуг по договору составляет 45 календарных дней (л.д. 34-36, 50 том 1).

По настоящее время ООО «Альфа» обязательств по оформлению права собственности истца не исполнил, в то время как 45 календарных дней с момента заключения 02.12.2014 указанного договора истекли, однако с иском в суд истица обратилась только 25.05.2016.

При таком положении, в данном случае отсутствует предусмотренное подпункта 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ основание для прекращения обременения прав на помещение Автостоянки по спорному адресу и (или) долю этого помещения в виде ипотеки, а потому, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требования истца о прекращении ипотеки на нежилое помещение №, расположенное в подвале здания по адресу: <адрес>.

Таким образом, требования ФИО1 не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194–199 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска ФИО1 к ООО «Альфа», ООО «Аптекарский» о признании права собственности, признании ипотеки прекращенной (отсутствующей), – отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт–Петербургский городской суд через Московский районный суд Санкт–Петербурга в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья: