Решение № 2-453/2021 2-453/2021~М-160/2021 М-160/2021 от 15 июня 2021 г. по делу № 2-453/2021

Дело № 2-453/2021

№

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 июня 2021 года с.Владимиро-Александровское

Партизанский районный суд <адрес>

в составе: председательствующего судьи Вахрушевой О.А.

при секретаре Путилиной К.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании, с участием истца ФИО5, представителя истца ФИО6 и представителя ответчика ФИО7,

гражданское дело по иску ФИО5 к Ван О.Н. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании уплаченных денежных средств и понесенных расходов,

УСТАНОВИЛ :

истец, ФИО8, обратилась в суд с настоящим иском, в котором просила расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым №, местоположение участка: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ с Ван О.Н., с условием рассрочки платежа; взыскать с Ван О.Н. уплаченные по договору купли-продажи денежные средства в размере <данные изъяты>., понесенные расходы на выполнение кадастровых работ в размере <данные изъяты> компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты>

В обоснование исковых требований истец, ФИО5 указала следующее. с ответчиком Ван О.Н. ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка площадью <данные изъяты>., назначение земельного участка- для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства. Стоимость участка, согласно договору купли-продажи составила <данные изъяты>., сторонами согласована рассрочка уплаты всей суммы согласно графику. в день подписания договора уплатила продавцу <данные изъяты>., ДД.ММ.ГГГГ уплатила <данные изъяты>., график вынесения дене5жных средств по договору соблюдался до ДД.ММ.ГГГГ. Вышеуказанный земельный участок на момент приобретения, огорожен забором, на земельном участке имеются строения, которые согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ учтены при определении стоимости предмета договора, а именно: баня в контейнере ( без фундамента), дом из бруса- кругляка ( не зарегистрированный), душевая с туалетом, солнечная батарея с баком для горячей воды. При заключении договора купли-продажи земельного участка и визуального осмотра продавец заверил, что граница земельного участка проходит по установленному ограждению ( забору). В ДД.ММ.ГГГГ г. истцу стало известно о том, что на спорном земельном участке зарегистрирован на имя ФИО1 жилой дом ( фактически отсутствующий), границы земельного участка пересекают границу земельных участков с кадастровым №. Продавцом ДД.ММ.ГГГГ выполнен акт обследования и снят с учета жилой дом, пересечение границы спорного участка с соседним земельным участком продавец объяснила недоразумением и предоставила топографическую съемку от ДД.ММ.ГГГГ согласно которой все строения расположены в границах спорного ( приобретенного истцом) земельного участка. Однако, согласно заключению кадастрового инженера <данные изъяты> дом и бассейн расположены с нарушением градостроительных регламентов к ПЗЗ Новолитовского сельского поселения от ДД.ММ.ГГГГ, душевая – расположена за пределами границ земельного участка. Граница земельного участка с кадастровым № пересекает границы земельного участка с кадастровым №, что влечет невозможность каких-либо действий с данным участком. В досудебном порядке спор между сторонами не урегулирован, ответчик не возвратил уплаченные по договору купли-продажи денежные средства.

В судебном заседании истец ФИО5 и представитель истца по доверенности ФИО6 на удовлетворении исковых требований настаивали, сославшись на обстоятельства изложенные вше.

ФИО5 дополнила, что перед заключением договора купли-продажи ею был осуществлен визуальный осмотр земельного участка. Договор купли-продажи был подписан сторонами ДД.ММ.ГГГГ, документы в отношении предмета договора, а также имеющихся строений на земельном участке продавец гарантировала передать после выплаты всей суммы по договору купли-продажи. В договор купли-продажи земельного участка не были включены все расположенные на земельном участке строения, однако Ван О.Н. была составлена расписка, согласно которой в стоимость договора купли-продажи включены, расположенные на земельном участке строения: баня, дом из бруса, бассейн с оборудованием, душевая с туалетом, солнечная батарея с баком для воды, батарея, посадки. Данная расписка составлена по инициативе Ван О.Н., подтверждающая передачу имущества (акт приема- передачи имущества) между сторонами. При выпоре земельного участка руководствовалась фотографиями к объявлению о продаже земельного участка, которые разместила в сети « Интернет» Ван О.Н.

Представитель истца по доверенности ФИО6 настаивала на удовлетворении иска, поддержав пояснения ФИО5, указав на следующее. Согласно представленным в материалы дела рекламным объявлениям ответчик продавала 2 уютную дачу, площадью дома <данные изъяты>., скважину, электричество, отопление электрическое, площадь земельного участка <данные изъяты>., « приложив фото жилого дома, т.е. жилой дом с земельным участком, о чем свидетельствуют квитанции на оплату электроэнергии на жилой <адрес> по ул. луговая <адрес>. При заключении договора купли-продажи ответчик Ван О.Н. действовала недобросовестно, скрыв тот факт, что на земельном участке зарегистрирован жилой дом на имя ФИО1, фактически отсутствующий. счет на оплату электроэнергии оформлены на имя ответчика. Ответчик сняла с кадастрового учета отсутствующий жилой дом ФИО1 Заключение специалиста от ДД.ММ.ГГГГ № нельзя признать допустимым доказательством, т.к. составлено без фактического осмотра объекта. Из акта экспертизы <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что возведенное на земельном участке строение (дом) является объектом капитального строительства, имеет все признаки такового, демонтаж которого приведет к возникновению несоразмерного ущерба строению при его новом возведении на новом месте. Капитальное строение ( дом) возведено с нарушением требований строительных норм и правил, не соблюден отступ от границ участка. Душевая и уборная ( туалет) возведены на соседнем земельном участке, о ем ответчик не могла не знать при наличии у нее топографической съемки <данные изъяты>. и акт выноса точек в натуру, однако данный факт при продаже скрыла. Согласно справки № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость объекта недвижимости ( земельного участка без построек) по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты>., что значительно ниже стоимости указанной в договоре купле-продаже от ДД.ММ.ГГГГ. Ответчик действовала недобросовестно, имея умысел к сокрытию недостатков предмета договора, в соответствии со ст.ст. 178 и 179 ГК РФ, ст. 450 ГК РФ абз.2 п.2 ст. 475 ГК РФ, ст. 37 ЗК РФ истец вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи, требовать расторжение договора купли-продажи и требовать возврата уплаченной за товар денежной суммы, возместить убытки.

Ответчик Ван О.Н. в судебное заседание не явилась, направив своего представителя по доверенности ФИО7, которая возражала против удовлетворения исковых требований в силу следующего. Между сторонами заключен ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи земельного участка, в предмет которого не входят имеющиеся на земельном участке строения ( постройки). Право собственности ответчика в отношении предмета договора- земельного участка зарегистрировано, копии документов были переданы истцу при заключении договора купли-продажи. Земельный участок принят истцом до подписания договора. Качество недвижимого имущества проверено путем осмотра и принимается в том состоянии, в котором имеется. Каких-либо дефектов или недостатков, о которых не сообщил продавец не обнаружено, что подтверждено подписями в договоре. Воля сторон была направлена на продажу земельного участка с расположенными на нем постройками, который продан истцу как дача. Истец увидела объявление о продаже дачи Тип строения: дача. Истец не требовала от ответчика выноса межевых знаков на границы земельного участка, неоднократно его осматривала. В ответе на претензию от ДД.ММ.ГГГГ О.Н. предложила выдать доверенность с полномочиями с целью обращения в Управление Росреестра с заявлением об исправлении кадастровой ошибки. Кадастровая ошибка может быть исправлена на основании заявления собственника. В договоре купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ предметом сделки является земельный участок. Недостатки временных построек, на которые ссылается истец, не могут служить основанием для расторжения договора купли-продажи земельного участка, т.к. они устранимы. <адрес> земельного участка соответствует заявленной в договоре купли-продажи. Площадь наложения на соседний участок составляет <данные изъяты>м, что составляет 0.01% т.е. в пределах допустимой погрешности. Данное наложение является устранимым. Ван О.Н. приобрела земельный участок по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с топографическим планом <данные изъяты>. соседний земельный участок не был сформирован. Как следует из топографического плана <данные изъяты> все строения расположены в пределах границ земельного участка.

В ходе судебного разбирательства допрошены в качестве свидетелей ФИО2 и ФИО3

ФИО3 суду пояснила, что по просьбе Ван О.Н. работает в агентстве недвижимости, к ней обратилась Ван О.Н. и попросила составить проект договора купли-продажи земельного участка за плату в размере <данные изъяты>., предоставив только правоустанавливающие документы в отношении земельного участка. был составлен предварительный договор купли-продажи земельного участка, которые стороны подписали в день подписания основного договора. При подписании договора купли-продажи присутствовал юрист со стороны покупателя.

ФИО2 суду пояснил, что приходится супругом истцу, ФИО5 оформляла земельный участок без его присутствия. О совершении сделки ему было известно со слов ФИО5, они намеревались приобрести земельный участок с домом, в котором возможно было бы проживать круглый год, с баней и другими надворными постройками. В качестве доказательства передачи имущества была составлена расписка, где перечислены все те строения, которые перешли в собственность по договору купли-продажи.

Таким образом, выслушав истца и его представителя, представителя ответчика, допросив в судебном заседании свидетелей, изучив представленные сторонами доказательства, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

В соответствии с ч.1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с положениями ст.431ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота.

В соответствии со статьей 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно пункту 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Согласно статьям 549, 557 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

В силу ч.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с ч.1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Согласно ч.3 ст. 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Из буквального толкования договора от ДД.ММ.ГГГГ следует, что стороны, Ван О.Н. и ФИО5, достигли соглашение относительно предмета договора, которым является земельный участок с кадастровым номером 25:13:0030107:0062, площадью 5008,64 кв.м., для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства, расположенный в <адрес>.

Договор купли-продажи заключен с условием рассрочки платежа, стоимость предмета договора определена в размере <данные изъяты>.

В полном объеме плата по договору в настоящее время не произведена, остаток невыплаченной суммы составил <данные изъяты>. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Земельный участок поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ.

На момент рассмотрения дела объект недвижимости : жилой дом, ДД.ММ.ГГГГ постройки, расположенный в границах участка, кадастровый № снят с кадастрового учета.

Исходя из предоставленной суду контурной схемы земельного участка, составленной <данные изъяты> зона застройки, учитывая назначение земельного участка и вид разрешенного использования, позволяют осуществить строительство жилого дома и использовать земельный участок под личное подсобное хозяйство.

До приобретения земельного участка в собственность ФИО5 осматривала участок. Между сторонами составлена расписка о приеме –передаче возведенных на земельном участке строений.

Расположенные в границах участка постройки, на которые ссылается истец: баня, дом на кадастровый учет не поставлены, возведены в границах участка. Бассейн, дом частично выходят за зону застройки. Душевая, уборная выходят за границу участка.

Земельный участок имеет наложение с земельным участком с кадастровым номером №, при этом участок с кадастровым № поставлен на кадастровый учет позднее, т.е. ДД.ММ.ГГГГ, площадь наложения <данные изъяты>.м. Указанное обстоятельство не свидетельствует о недобросовестности продавца, является устранимым, реестровая ошибка подлежит устранению по заявлению собственника земельного участка, что подтверждено заключением кадастрового инженера ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчиком представлен топографический план земельного участка по состоянию на момент перехода права собственности к продавцу, 2005г., согласно которому границы участка определены, наложение на границы соседнего участка отсутствует.

Расположение надворных построек душевой и уборной (уличного туалета) за границами участка, по мнению суда, не является основанием для вывода о недобросовестности поведения продавца, сокрытие им информации и существенных обстоятельствах, препятствующих в использовании земельного участка по его целевому назначению, в том числе и установление бассейна выступающего за пределы зоны застройки земельного участка.

Возведенное строение (дом) не поставлено на кадастровый учет, в предмет договора купли-продажи не включен, так же как и надворные постройки. О наличии таковых строение истцу был известно до момента подписания договора купли-продажи.

Сведений об ограничении оборотоспособности спорного участка не представлено, как и препятствий его использования по целевому назначению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

исковое заявление ФИО5 к Ван О.Н. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании уплаченных денежных средств и понесенных расходов, оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в <адрес>вой суд, через Партизанский районный суд со дня оставления мотивированного решение.

Судья Вахрушева О.А.