Решение № 2-310/2025 2-310/2025(2-6384/2024;)~М-5732/2024 2-6384/2024 М-5732/2024 от 12 февраля 2025 г. по делу № 2-310/2025

К делу № 2-310/2025 (2-6384/2024;)

УИД: 61RS0022-01-2024-008002-11


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 февраля 2025 г. г. Таганрог

Таганрогский городской суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Гриценко Ю.А.,

при секретаре судебного заседания Востриковой Л.С.,

с участием,

ответчика – ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, к ФИО1 о признании договора недействительным,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2, обратилась в суд к ФИО1 с требованием о признании договора недействительным, указав в обоснование следующие обстоятельства. <дата> ФИО2, и ФИО1 заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, на принадлежащей истцу на праве собственности квартиры, общей площадью 36,8 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>, пер. Антона Глушко, <адрес>. После подписания договора стороны обратились в регистрирующий орган для государственной регистрации перехода права собственности и предоставили необходимые документы. Ответчик перевез личные вещи в приобретенную квартиру и там проживает. Однако с июня 2020 года Коммунальные организации стали обращаться с заявлениями вынесении судебных приказов в отношении ФИО2, Основание возникновения задолженностей стала неуплата коммунальных платежей за жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, пер. Антона Глушко, <адрес>. С 2020 года было вынесено более 8 судебных приказов, 3 из которых вынесены в 2024 году.

В 2022 году истец обратилась с запросами в Росреестр с целью получения информации о переходе права собственности на проданный в 2019 году объект недвижимости. Получив ответ, выяснилось, что еще в 2019 году было направлено уведомление истцу и ответчику по одному адресу: <адрес>.. Соответственно, так как истец на тот момент уже была выписана из проданной квартиры и не проживала в ней, получить данные письма она смогла только, если бы ответчик, который уже переехал в купленную квартиру, оповестил о том, что поступила почтовая корреспонденция.

По запросу ФИО2 ей была предоставлена копия направленного в 2019 года уведомления, полученная Ответчиком, содержащая следующую информацию: Отказ в государственной регистрации перехода права собственности, документы на который были представлены с заявлением от <дата> по следующим причинам: государственную регистрацию перехода права, права собственности ФИО3 представлен Договор купли-продажи от <дата>, предметом которого является вышеуказанная квартира. Согласно сведениям ЕГРН в отношении вышеуказанного объекта имеется запись государственной регистрации ограничения права и обременения недвижимого имущества внесенная на основании Охранного обязательства на пользование объектом культурного наследия (памятником истории и культуры) № от <дата>, выданного Министерством культуры <адрес> (далее - Охранное обязательство).

Представленный на государственную регистрацию Договор купли-продажи объекта недвижимости кадастровый №, находящийся по адресу: Ростовская об <адрес>, пер. Антона Глушко, <адрес> - не содержит в качестве существенного условия обязательство ФИО1 по выполнению требований, предусмотренных Охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. Копия Охранного обязательства не включена в состав договора купли-продажи как неотъемлемая часть. С момента получения ответа Росреестра истец неоднократно приезжала к ответчику и пыталась урегулировать данный спор. Ответчик на контакт не шел, разговаривать отказывался.

Таким образом, истец просит признать договор купли-продажи от <дата>, заключенного между ФИО2, и ФИО1 в отношении объекта недвижимости кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, пер. Антона Глушко, <адрес> – ничтожным. Признать сделку, совершенную по договору купли-продажи от <дата>, заключенного между ФИО2, и ФИО1 в отношении объекта недвижимости: кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, пер. Антона Глушко, <адрес> – недействительной. Применить последствия недействительности сделки, путем возврата денежных средств в размере 1150000 руб. ФИО1, а объекта недвижимости: кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, пер. Антона Глушко, <адрес>. – ФИО2,

<дата> к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований было привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО.

В судебном заседании ответчик ФИО1 возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, просил суд отказать в удовлетворении иска.

В судебное заседание истец, третье лицо не явились, извещены судом надлежащим образом.

Дело в отсутствии неявившихся лиц рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, приходит к следующим выводам.

В соответствии с требованиями ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.Требования к существенным условиям договоров по распоряжению объектами культурного наследия регламентированы нормами Федерального закона от 25 июня 2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".

Согласно п. 10 ст. 48 Закона N 73-ФЗ договор, предусматривающий передачу права собственности на выявленный объект культурного наследия, прав владения и (или) пользования таким объектом, должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникают право собственности на такое имущество или права владения и (или) пользования таким имуществом, по выполнению требований, установленных п. п. 1 - 3 ст. 47.3 настоящего Федерального закона в отношении такого объекта. В случае отсутствия в таком договоре указанного существенного условия сделка является ничтожной.

Таким образом, при переходе права собственности на объект культурного наследия договор, предусматривающий передачу права собственности, должен содержать требования, изложенные в п. 7 ст. 48 Закона N 73-ФЗ.

В случае же отсутствия охранного свидетельства либо приравненных к нему документов отнесение объекта к числу объектов культурного наследия предполагает наличие в договоре существенных условий, возлагаемых п. 10 ст. 48 Закона N 73-ФЗ на собственников.

Судом установлено, что <дата> ФИО2, и ФИО1 заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, на принадлежащей истцу на праве собственности квартиры, общей площадью 36,8 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>, пер. Антона Глушко, <адрес>, что подтверждается договором купли-продажи (л.д. 9).

После подписания договора купли-продажи <дата>, стороны сдали его в регистрирующий орган для государственной регистрации перехода права собственности и предоставили необходимые документы.

Как следует из сообщения об отказе в государственной регистрации от <дата>, в связи с истечением <дата> срока приостановления, указанного в направленном сторонам уведомлении от <дата> отношении объекта: Квартира, КН: 61:58:0001124:448, расположенный по адресу: Россия, <адрес>, пер. Антона Глушко, 28, <адрес>, и неустранении приведенной в данном уведомлении причины, сторонам отказано в государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанный объект, документы на который (которые) были представлены с заявлением от 29.06.2019г. под номером -2 002/2019-21686 по следующим причинам:

На государственную регистрацию перехода права, права собственности ФИО1 представлен Договор купли продажи от <дата> предметом которого является вышеуказанная квартира.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости в отношении вышеуказанного объекта имеется запись о государственной регистрации ограничения права и обременения и недвижимого имущества, внесенная на основании Охранного обязательства на пользование объектом культурного наследия (памятником истории и культуры) № от <дата>, выданного Министерством культуры <адрес> (далее - Охранное обязательство).

Вместе с тем представленный на государственную регистрацию Договор купли продажи не содержит в качестве существенного условия обязательства ФИО1 по выполнению требований, предусмотренных Охранным обязательством, порядок и условия их выполнения, и копия Охранного обязательства не включена состав Договора купли-продажи как неотъемлемая часть.

В целях устранения причин приостановления было необходимо: привести Договор купли-продажи Квартиры в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации (в виде составления дополнительного соглашения к Договору купли-продажи) в части необходимости указания в качестве существенного условия обязательства ФИО1 по выполнению требований, предусмотренных Охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. Копию Охранного обязательства включить в состав Дополнительного соглашения как неотъемлемую часть.

Исковые требования о признании договора купли-продажи от <дата> ничтожным, и признании сделки, совершенной по договору от <дата> - недействительной истцом мотивированы отсутствием в договоре существенного условия – охранного обязательства.

В исковом заявлении истец указывает, что не обладает должным уровнем юридической грамотности, на момент заключения договора купли-продажи не знала об имеющемся обременении и о том, что договор купли-продажи должен содержать дополнительные условия с учетом имеющегося Охранного обязательства.

Однако, вопреки доводам истца, из представленного ею договора купли продажи спорной квартиры от <дата> и дополнительного соглашения к договору купли-продажи от <дата> заключенных между БСС и ФИО2,, истцом (как покупателем) при заключении договора купли-продажи спорной квартиры были указаны положения Охранного обязательства.

Таким образом продавцу ФИО2, было известно о необходимости составления дополнительного соглашения, содержащего обязательства покупателя ФИО1 по выполнению требований, предусмотренных Охранным обязательством, порядок и условия их выполнения.

Договор купли-продажи квартиры, общей площадью 36,8 кв.м., по адресу: <адрес>, пер. Антона Глушко, <адрес>, сторонами фактически исполнен, денежные средства продавцом получены от покупателя.

Суду не представлено доказательств, что истец ФИО2, возвратила ответчику полученные ею по договору денежные средства в размере 1 150 000 рублей.

Наличие возбужденных в отношении ФИО2, исполнительных производств по судебным приказам, выданным в связи с задолженностями ФИО1 по оплате коммунальных платежей за жилое помещение по адресу: <адрес><адрес>, не может быть принято судом как основание для признания сделки недействительной.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2, к ФИО1 о признании договора недействительным –оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Ростовский областной суд через Таганрогский городской суд.

Председательствующий: подпись Гриценко Ю.А.

Решение в окончательной форме изготовлено 27.02.2025 года.