Решение № 2-257/2020 2-257/2020~М-221/2020 М-221/2020 от 15 сентября 2020 г. по делу № 2-257/2020

Производство по делу № 2 - 257/2020


Решение

Именем Российской Федерации

16 сентября 2020 года р. п. Мокшан

Мокшанский районный суд Пензенской области в составе председательствующего судьи Устименковой О.В., при секретаре судебного заседания Новиковой Е.А., с участием истицы ФИО1, ее представителя ФИО2, представителя ответчика администрации Мокшанского района Пензенской области ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Мокшанского районного суда Пензенской области гражданское дело № 58RS0022-01-2020-000669-02 по исковому заявлению ФИО1 к администрации Мокшанского района Пензенской области, администрации Рамзайского сельсовета Мокшанского района Пензенской области о признании права аренды земельного участка,

установил:

истица ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к администрации Мокшанского района Пензенской области, администрации Рамзайского сельсовета Мокшанского района Пензенской области о признании права аренды земельного участка. Исковое заявление мотивированно тем, что в соответствии с постановлением главы администрации Рамзайского сельсовета Мокшанского района Пензенской области № 123 от 20.10.2004 года, выписки из протокола № 4 от 30.05.2002 года заседания профсоюзного комитета учхоза ПГСХА "О выделении фундамента и прилегающего к нему земельному участка в размере 15 соток под строительство жилого дома на <адрес>" истице ФИО1 был выделен на правах аренды земельный участок. Согласно договору аренды земельного участка № 3 от 19 октября 2004 года, земельный участок имеет площадь <данные изъяты> га, расположен по адресу: 442395, <адрес>, кадастровый номер земельного участка в договоре отсутствует. В настоящее время земельный участок отмежеван, границы его уточнены, имеет кадастровый номер №, площадь участка составляет <данные изъяты> кв.м, расположен по адресу: <адрес>, относится к категории земель: земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства. Права на указанный земельный участок в Реестре государственных прав на объекты недвижимого имущества не зарегистрированы. Указанный земельный участок был отмежеван администрацией Рамзайского сельсовета Мокшанского района Пензенской области и поставлен на государственный кадастровый учет в 2014 году. В ответ на заявление № 253 от 29.06.2020 о внесении дополнительных сведений в указанный выше договор аренды земельного участка № 3 от 19 октября 2004 года администрация Рамзайского сельсовета Мокшанского района Пензенской области ответила отказом, в связи с тем, что с 01.03.2017 вступили в силу изменения в Земельный кодекс РФ, в связи с этим администрация Рамзайского сельсовета не обладает полномочиями по распоряжению земельными участками, находящимися в не разграниченной собственности. После обращения 29.06.2020 в администрацию Мокшанского района Пензенской области о внесении дополнительных сведений в договор аренды земельного участка № 3 от 19 октября 2004 года для государственной регистрации права аренды она также получила отказ по следующим основаниям. В распоряжении администрации Мокшанского района отсутствует настоящий договор аренды земельного участка. Согласно представленной копии договора аренды № 3 от 19.10.2004 года, заключенного на основании постановления № 123 от 20.10.2004 года, имеются разночтения в датах вынесения постановления и заключения договора аренды земельного участка. В п.1 предоставленного договора отсутствует кадастровый номер и срок аренды. Считает отказ администрации Мокшанского района Пензенской области, администрации Рамзайского сельсовета не обоснованным, так как нарушает права истицы, переданные по договору аренды земельного участка № 3 от 19.10.2004 и акту приема-передачи земельного участка от 20.10.2004, поскольку незначительные разночтения в датах заключения договора аренды земельного участка и акта приема передачи земельного участка на правах аренды не дают оснований для отказа в заключении в отношении истца настоящего договора аренды земельного участка. Отсутствие кадастрового номера земельного участка в указанном договоре аренды не снимает ответственности с арендодателя заключить в надлежащем установленном законом порядке договор аренды земельного участка. Истица ФИО1 просит суд признать за ней право аренды земельного участка с кадастровым № №, уточненной площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.

Истица ФИО1 исковые требования поддержала. Суду пояснила, что она работала в АО "Учхоз "Рамзай", который предоставил ей земельный участок с фундаментом площадью 15 соток. Фундамент принадлежал АО "Учхоз "Рамзай", на основании выписки из протокола профкома она с администрацией заключила договор аренды земельного участка. Ранее она пыталась оформить земельный участок, но ей отказали. В 2004 году ей пояснили, что надо построить дом на этом участке, а потом оформить право собственности. Договор она заключала на 4 года. Но так как у нее не было денежных средств, построить она не имела возможности. Арендные платежи она платила 3-4 года, затем перестала платить, квитанций не сохранилось. Перестала платить, когда ей устно отказали в передаче его в аренду. Участок на кадастровый учет она не поставила, границы его не определила, в Росреестр за регистраций права аренды не обращалась по причине отсутствия денежных средств. Далее она узнала, что администрация Рамзайского сельсовета в 2015 году решила сдать указанный участок в аренду третьему лицу, поэтому обратилась в суд. Полагает, что срок исковой давности она не пропустила

Представитель истца ФИО2 исковое заявление поддержал по доводам в нем изложенным. Полагает, что срок исковой давности ФИО1 не пропущен, так как у истицы имеется договор аренды, который не был надлежащим образом заключен.

Представитель ответчика администрации Мокшанского района Пензенской области ФИО3 возражала в удовлетворении исковых требований. Суду пояснила, что согласно постановлению № 123 от 20.10.2004 земельный участок предоставлен в аренду на срок 4 года. В силу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка на срок более 1 года подлежит государственной регистрации, следовательно, правовые последствия сделки наступают только после ее регистрации. Государственная регистрация договра не производилась. Истица арендные платежи не вносила, строительство не начала, участком не пользовалась, в нарушение условий договора ею не были определены границы земельного участка, предмет договора не определен. Истцом пропущен срок исковой давности, так как срок действия аренды истек в 2008 году, в суд ФИО1 на протяжении 12 лет не обращалась.

Представитель ответчика администрации Рамзайского сельсовета Мокшанского района Пензенской области в отзыве на иск указал, что в 2015 году администрацией Рамзайского сельсовета был сформирован земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, с целью дальнейшей реализации, так как участок никем не использовался, на кадастровой учете не состоял. На данном земельном участке находится разрушенный фундамент. ФИО1 пояснила, что в 2002 году профсоюзным комитетом учхоза ПГСХА ей выделен этот фундамент и прилегающий земельный участок под строительство жилого дома, но за неимением денежных средств достроить его она не смогла. Попросила время для должного оформления права владения вышеуказанным объектом недвижимости. По договору аренды земельного участка № 3 от 19.10.2004 арендные платежи в бюджет администрации Рамзайского сельсовета не поступали. Просит провести судебное заседание в отсутствие представителя администрации, исковые требования удовлетворить.

Представитель третьего лица АО "Учхоз "Рамзай" ПГСХА" о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, суд о причинах неявки не известил. По существу исковых требований пояснил, что заявление ФИО1 о выделении фундамента и прилегающего к нему земельного участка в размере 15 соток под строительство жилого дома по <адрес> не сохранилось.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, их представителей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 153 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со статье 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 2 статьи 554 Гражданского кодекса РФ).

Согласно статьёй 431 Гражданского кодекса буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора аренды объектов недвижимости является предмет.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Земельный участок является недвижимым имуществом в силу статьи 130 Гражданского кодекса РФ.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с частью 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Из системного толкования вышеприведенных положений законодательства РФ следует, что если объектом арендных прав является земельный участок, то договор аренды должен быть заключен в письменной форме и такой договор, в случае его заключения на срок свыше года, подлежит государственной регистрации.

При этом, условия договора аренды земельного участка должны содержать сведения, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, как то площадь земельного участка, его местоположение.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (части 1, 2 статьи 610 Гражданского кодекса), из чего следует, что срок не является существенным условием договора аренды.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (статья 433 Гражданского кодекса).

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей на момент заключения договора (в редакции ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ), предусмотрено, что земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (ч. 2 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статей 25, 26 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно статье 28 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату.

На основании статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

Согласно статье 11 Земельного кодекса РФ управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, осуществляются органами местного самоуправления.

Полномочия по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, переданы Федеральным законом от 03 июля 2016 года N 334-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" с 01 января 2017 года от органов местного самоуправления сельских поселений органам местного самоуправления муниципального района.

В силу статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:1) без предварительного согласования мест размещения объектов; 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 настоящего Кодекса.

Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а лицам, указанным в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, - в постоянное (бессрочное) пользование, религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения - в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

2) проведение работ по формированию земельного участка;

3) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 настоящего Кодекса;

4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса.

Решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса, о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием:

1) государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование;

2) заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность;

3) заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.

В силу статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты. Орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.

Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта. Копия решения о предварительном согласовании места размещения объекта с приложением проекта границ земельного участка или об отказе в размещении объекта выдается заявителю в семидневный срок со дня его утверждения.

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.

Согласно статье 32 Земельного кодекса Российской Федерации решение о предварительном согласовании места размещения объекта и проект границ земельного участка являются основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка на местности и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и приложенной к нему кадастровой карты (плана) земельного участка в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса РФ осуществляется судебная защита нарушенных или оспоренных гражданских прав.

В силу положений статьи 46 Конституции РФ и требований части 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная защита прав гражданина возможна только в случае нарушения или оспаривания его прав, свобод или законных интересов, а способ защиты права должен соответствовать по содержанию нарушенного или оспариваемого права и характеру нарушения.

По смыслу статей 11, 12 Гражданского кодекса РФ и статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предъявление иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица посредством использования предусмотренных действующим законодательством способов их защиты.

В соответствии со статьёй 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что согласно постановлению администрации Рамзайского сельсовета Мокшанского района Пензенской области № 123 от 20.10.2004 постановлено:"1. Согласовать место выбора земельного участка под строительство жилого дома площадью <данные изъяты> га по <адрес>, в <адрес> ФИО1 в аренду сроком на 4 года. 2. ФИО1 в установленном порядке предоставить до отвода земель проект на строительство объекта и получить разрешение на строительство в отделе архитектуры. 3. Границы земельного участка определить в соответствии с планом, выданным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Мокшанского района Пензенской области (л.д. 15)".

Согласно представленному истицей договору аренды № 3 от 19.10.2004, заключенному на основании постановления № 123 от 20.10.2004, арендодатель (администрация Рамзайского сельсовета Мокшанского района Пензенской области) передаёт арендатору (ФИО1) в арендное пользование земельный участок, кадастровый номер отсутствует, площадью <данные изъяты> га, расположенный по адресу: <адрес>, именуемый в дальнейшем участок, под строительство жилого дома. Срок аренды не указан. Арендная плата 75 рублей в год, вносится ежегодно не позднее 15 ноября за который производится платеж. Арендодатель обязан в 10-дневный срок с момента подписания договора передать арендатору участок по приемо-сдаточному акту, в котором подробно указываются границы и качественные характеристики участка на момент сдачи в аренду (л.д. 25).

Как следует из представленных документов, договор аренды заключен ранее, чем издан акт органа местного самоуправления о его предоставлении в аренду, что противоречит положениям статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что ФИО1 фактически приступил к использованию спорного земельного участка после заключения договора аренды, не представлено. Арендную плату она не платила, доказательств обратного истицей не представлено.

Согласно представленному по запросу суда и имеющемуся в архивном отделе администрации Мокшанского района Пензенской области постановлению № 123 от 20.10.2004 срок аренды в нем указан 2 года (л.д. 147).

Согласно заявлению ФИО1, она просит выделить земельный участок площадью 15 соток, в договоре аренды площадь указана 15 соток (л.д. 28, 152).

В заключении № 66 от 14.10.2004 по отводу земельного участка под строительство жилого дома по <адрес> в с. <адрес> земельного участка указана <данные изъяты> сотки (л.д. 32).

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок, право аренды на который просит суд признать ФИО1, поставлен на государственный кадастровый учет 27.03.2015, имеет площадь <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства; адрес: <адрес>, в 440 м к юго-востоку от пункта ОМС № <адрес>, сведения о зарегистрированных правах отсутствуют. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости не содержит сведений о регистрации договора аренды спорного земельного участка (л.д.37-38).

Имеющееся разночтения свидетельствуют о правовой неопределенности и не позволяют суду сделать однозначный вывод, что при заключении договора аренды сторонами согласовано условие об объекте, подлежащим передаче в аренду, а также соблюден порядок его предоставления, предусмотренный статьями 29-32 Земельного кодекса РФ, действовавший на момент заключения договора № 3 от 19.10.2004.

Согласования границ земельного участка истицей в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации, не произведено. В договоре № 3 от 19.10.2004 описание земельного участка с указанием его границ, план земельного участка отсутствуют, межевание земельного участка с определением координат характерных точек истцом в нарушение статьи 32 Земельного кодекса РФ не произведено, на кадастровый учет земельный участок не поставлен, в связи с чем, невозможно установить определенно на местности, где находится арендованный истцом участок. Таким образом, земельный участок, предоставленный в аренду ФИО1, не определен в качестве индивидуально-определенной вещи, не мог в силу статья 6 Земельного кодекса РФ являться предметом сделок.

Оценивая данный договор, судом установлено, что существенные условия договора не согласованы, отсутствует описание границ земельного участка, он не поставлен на государственный кадастровый учет, договор аренды и представленные истицей документы в обоснование заявленных исковых требований, имеют различное содержание, что позволяет суду прийти к выводу о том, что данный договор между сторонами не заключен и не повлек правовых последствий для сторон.

В силу статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются указанным Кодексом и иными законами (пункт 1 статьи 200 ГК Российской Федерации).

Поскольку незаключенный договор нельзя признать соглашением об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей, то есть сделкой, что само по себе исключает возможность применения сроков исковой давности, поскольку незаключенный договор не влечет возникновения прав и обязанностей, на достижение которых была направлена воля сторон при его подписании, поэтому заявление администрации <адрес> о пропуске срока исковой давности не подлежит применению судом к данным правоотношениям.

С учетом изложенного, суд полагает, что по рассматриваемому спору истица ФИО1 не представила относимых, допустимых, достоверных и достаточных доказательств, свидетельствующих о том, что между истицей ФИО1 и администрацией Рамзайского сельсовета Мокшанского района Пензенской области в 2004 году заключен договор аренды земельного участка, в связи с чем, исковое заявление о признании права аренды земельного участка не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

исковое заявление ФИО1 к администрации Мокшанского района Пензенской области, администрации Рамзайского сельсовета Мокшанского района Пензенской области о признании права аренды земельного участка оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Мокшанский районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья О.В. Устименкова

Мотивированное решение составлено 21.09.2020.

Судья О.В. Устименкова