Решение № 2-2694/2025 2-2994/2025 от 4 сентября 2025 г. по делу № 2-5301/2024~М-3853/2024

УИД № 39RS0002-01-2024-005947-26

Дело № 2-2694/2025


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 июля 2025 года г. Калининград

Центральный районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Коренецкой Е.В.,

при секретаре Бессмертной В.А.

с участием представителя ответчика-истца ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования «Светлогорский район» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, по встречному исковому заявлению ФИО2 к Администрации муниципального образования «Светлогорский район» о соразмерном уменьшении арендной платы по договору аренды земельного участка

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 в период с 01.01.2015 по 27.02.2022 по договору № от 06.12.2006 являлся арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: < адрес >

За период с 01.04.2021 по 27.02.2024 у ответчика перед истцом образовалась задолженность по оплате арендных платежей по указанному договору в размере 528 233,34 рублей, пени за период с 11.06.2021 по 21.04.2023 с учетом внесенных ответчиком платежей 28.12.2021, в размере 239 717,05 рублей.

Администрация муниципального образования «Светлогорский район» просит взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по договору № от 06.12.2006 за период с 01.04.2021 по 27.02.2022 в размере 821 950,39 рублей.

ФИО2 обратился со встречным иском, в котором просит соразмерно уменьшить размер арендной платы по договору № от 06.12.2006 и установить размер арендной платы за период с 01.04.2021 по 30.06.2021 – 17 089,07 рублей, за период с 01.07.2021 по 31.12.2021 – 34 178,15 рублей, за период с 01.01.2022 по 27.02.2022 – 0 рублей в связи с прекращением обязанностей арендатора и оплате аренды по условиям соглашения от 20.01.2022 об уступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды.

Истец-ответчик администрация муниципального образования «Светлогорский район» о дате и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, в исковом заявлении содержится ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя истца.

Ответчик-истец ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом. Его представитель ФИО1 поддержал требования встречного иска, пояснив, что при расчете арендной платы администрацией применены неверные коэффициенты, поскольку участок не использовался по целевому назначению, что установлено ранее вынесенными судебными актами.

Заслушав объяснения представителя, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В случае невыполнения этой обязанности в силу ст. 328 ГК РФ арендатор не обязан вносить арендную плату.

Регулирование, содержащееся в ст. 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 ГК РФ.

Согласно этой норме, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Согласно ч. 5 ст. 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (п. 3 ч. 3 ст. 39.7 ЗК РФ).

Согласно договору аренды земельного участка от № от 06.12.2006, заключенному между администрацией муниципального образования «Светлогорский район» и ООО «Калининградское областное экспериментально-производственное предприятие «Дизайн», последнему в аренду на период с 06.12.2006 по 06.12.2055 предоставлен в аренду земельный участок № общей площадью 50 000 кв.м, расположенный по адресу: < адрес > для реконструкции лодочной станции, проектирования и строительства центра досуга и спорта.

Соглашением № от 28.02.2006 ООО «Калининградское областное экспериментально-производственное предприятие «Дизайн» передало права и обязанности по вышеуказанному Договору аренды ООО «Балтийская Инвестиционная Компания», которое в соответствии с соглашением от 30.05.2008 передало права и обязанности по договору аренды ФИО3

Соглашением № от 15.12.2014 о внесении изменений в договор аренды земельного участка № от 06.12.2006 договор аренды был издан в новой редакции, из земельного участка с КН № общей площадью 50 000 кв.м, были вновь образованы земельные участки, в том числе земельный участок № с кадастровым номером № общей площадью 965 кв.м с целевым использованием: реконструкция лодочной станции и проектирование и строительство центра досуга и спорта.

10.02.2015 ИП ФИО4 уступил ФИО2 права и обязанности в отношении земельного участка с кадастровым номером № по договору аренды земельного участка № от < Дата > и соглашениям к нему.

Соглашением ДАЗ № от 28.04.2017 о внесении изменений в договор аренды земельного участка № от 06.12.2006 договор аренды был издан в новой редакции, вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № изменен на малоэтажная многоквартирная жилая застройка.

В соответствии с выпиской из ЕГРН по соглашению от 20.01.2022 об уступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды с 28.02.2022 права и обязанности перешли к ФИО5

Земельный участок с кадастровым номером № находится одновременно в двух территориальных зонах: «Ж2.2 – зона застройки малоэтажными жилыми домами», а также «Об» - зоны иного назначения – территории общего пользования».

Порядок определения размера арендной платы за передаваемые в аренду земельные участки, расположенные на территории муниципального образования «Светлогорский городской округ», из земель населенных пунктов, находящихся в муниципальной собственности, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, утвержден положением «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки на территории муниципального образования «Светлогорский городской округ», утвержденным решением окружного Совета депутатов Светлогорского городского округа от 24.12.2018 № 90.

Согласно п. 3.1 Положения, для физических лиц установлены сроки внесения арендной платы за земельные участки, переданные в аренду двумя равными частями 10 июня и 10 октября.

Ссылаясь на нарушение арендатором взятых на себя обязательств, администрация производит расчет задолженности по арендным платежам за период с 01.04.2021 по 27.02.2022 в размере 528 233,34 рублей, из расчета: с 01.04.2021 по 30.06.2021 начислено 159 498.04 рублей (79 749,02 + 79 749,02), 28.12.2021 внесено 17 089,07 рублей, не погашено 142 408,97 рублей, (арендная плата без повышающего коэффициента 79 749,02 рублей); с 01.07.2021 по 31.12.2021 начислено 318 996,1 рублей (159 498,05 + 159 498,05), 28.12.2021 внесено 34 187,15 рублей, не погашено 284 808,95 рублей, (арендная плата без повышающего коэффициента 159 498,05 рублей); с 01.01.2022 по 27.02.2022 начислено 101 015,42 рублей (50 507,71 +50507,71), платежи не вносились, (арендная плата без повышающего коэффициента 50 507,71 рублей).

Также произведен расчет пени за нарушение условий договора аренды в соответствии с п.5.2. договора аренды в редакции соглашения ДАЗ № от 24.05.2013 в размере 0,1 % от просроченной суммы арендной платы за каждый календарный день просрочки, за период с 11.06.2021 по 21.04.2023, с учетом внесенных ответчиком 28.12.2021 платежей, составила 293 717,05 рублей.

В расчете арендной платы использован повышающий коэффициент равный 2, применяемый администрацией в связи с неиспользованием земельного участка.

Вступившими в силу судебными решениями по гражданским делам № 2-1328/2021, № 2-631/2024 установлено, что фактически использование арендуемого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием в настоящее время невозможно, поскольку территориальные зоны в границах муниципального образования Город Светлогорск» установлены ПЗЗ от 22.12.2012, каких-либо действий по внесению изменений в ПЗЗ в части изменения границ территориальных зон и отнесения спорного участка к одной территориальной зоне администрацией не производилось.

Суды согласились с доводами арендаторов о неправильном применении при расчете арендной платы коэффициентов: по виду разрешенного использования земельного участка 0,07, указав на необходимость применения 0,015; повышающего коэффициента за неиспользование 2, указав на отсутствие оснований для его применения при доказанности факта невозможности использования земельного участка по назначению, уменьшив исчисленный администрацией муниципального образования «Светлогорский район» размер арендной платы.

Стороной ФИО2 заявлено о пропуске срока исковой давности по требованиям за период с 01.04.2021 по 30.06.2021 и пени по данным платежам.

В соответствии со ст. 195 Гражданского кодекса РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно ст. 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 настоящего Кодекса.

Статьей 200 Гражданского кодекса РФ определено, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1).

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Пунктом 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что течение срока исковой давности по требованиям юридического лица начинается со дня, когда лицо, обладающее правом самостоятельно или совместно с иными лицами действовать от имени юридического лица, узнало или должно было узнать о нарушении права юридического лица или о том, кто является надлежащим ответчиком (п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, при исчислении сроков исковой давности в отношении требований о взыскании задолженности по арендным платежам, предусматривающим исполнение в виде периодических платежей, применяется общий срок исковой давности. Указанный срок исчисляется отдельно по каждому платежу со дня, когда арендодатель узнал или должен был узнать о нарушении своего права. При этом днем, когда администрация муниципального образования «Светлогорский район» должна была узнать о нарушении своего права, является день внесения очередного платежа, установленного договором.

Оснований для применения положения ст. 204 Гражданского кодекса РФ не имеется, с заявлением о взыскании задолженности в порядке выдачи судебного приказа администрация не обращалась.

С настоящим исковым заявлением администрация муниципального образования «Светлогорский район» обратилась в суд 09.07.2024 (направлено по почте 05.07.2024), соответственно, учитывая п. 3.1 Положения срок исковой давности по платежам за первое полугодие 2021 года, подлежащий оплате 10.06.2021, истёк, как и требования о взыскании пени на указанные платежи.

Учитывая указанные обстоятельства, администрацией представлен суду уточненный расчет с учетом срока исковой давности, исключением повышающего коэффициента 2 и применение коэффициента 0,015, согласно которому: с 03.07.2021 по 31.12.2021 начислено 33 798,40 рублей (оплачено 28.12.2021); 01.01.2022 по 27.02.2022 начислено 10 823,08 рублей.

Согласно п. 1.5 соглашения об уступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № от 06.12.2006, заключенному 20.01.2022 между ФИО2 и ФИО5, обязанность по оплате арендных платежей за участок за периоды времени до 01.01.2022 не передается и подлежит погашению ФИО2

Соответственно задолженность за период с 01.01.2022 по 27.02.2022 не подлежит взысканию с ФИО2, а является обязательством ФИО5

Принимая во внимание, что фактически из уточненного расчета представленного администрацией муниципального образования «Светлогорский район» с учетом внесенных платежей следует, что задолженность по арендным платежам по договору № от 06.12.2006 у ФИО2 отсутствует, оснований для удовлетоврения требований о её взыскании не имеется.

Поскольку при уточненном расчете администрацией исключен повышающий коэффициент и применен коэффициент по виду разрешенного использования земельного участка 0,015, что привело к соразмерному уменьшению арендной платы, основания для удовлетворения требований ФИО2 отсутствуют.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования администрации муниципального образования «Светлогорский район» к ФИО2 (< Дата > года рождения, паспорт №) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, встречные исковые требования ФИО2 к Администрации муниципального образования «Светлогорский район» о соразмерном уменьшении арендной платы по договору аренды земельного участка, - оставить без удовлетоврения.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Калининградского областного суда через Центральный районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Е.В. Коренецкая

Мотивированное решение составлено судом 05 сентября 2025 года.

Судья Е.В. Коренецкая