Решение № 2-425/2019 2-48/2020 2-48/2020(2-425/2019;)~М-147/2019 М-147/2019 от 18 ноября 2020 г. по делу № 2-425/2019

Дело № 2-48/2020


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Смоленск 19 ноября 2020 года

Смоленский районный суд Смоленской области

в составе:

председательствующего судьи Праксина А.А.,

при секретаре Никоновой П.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 об уменьшении покупной цены жилого дома,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 уточнив требования, обратился в суд с вышеуказанным иском к ФИО2, в обоснование заявленных требований указав, что 10.02.2017 между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>. Цена договора составила <данные изъяты> руб., из которых стоимость дома <данные изъяты> руб., земельного участка <данные изъяты> руб. После приобретения выявлены существенные скрытые недостатки жилого дома осенью и зимой 2017 – 2018. В первую зиму после выявления недостатков истец предъявил претензию ответчику, в свою очередь ответчик пообещал устранить все недостатки летом 2018, однако не выполнил своего обязательства, после чего столкнувшись с недостатками дома зимой 2018-2019 истцом направлена ответчику претензия в письменном виде. Жилой дом недостаточно утеплен и зимой происходит промерзание, замерзает вода в трубах водоснабжения, расположенных внутри дома и проходящих вдоль стен, дом невозможно протопить в морозы, из-за плохой изоляции в дождливую погоду промокают стены дома под окнами, сами же окна перекосило и они с трудом открываются, из-за промокания стен сайдинг вспучился, потемнел и покрылся плесенью, также повреждена пароизоляция кровли. В данном случае истцом приобретался жилой дом непосредственно после постройки и введения его в эксплуатацию, истец рассчитывал на качественный товар, однако жилой дом не соответствует минимальным требованиям качества. В соответствии с заключением <данные изъяты> стоимость работ по устранению дефектов составляет 794 152 руб.». В ходе рассмотрения дела при проведении экспертизы экспертом не были описаны существенные недостатки жилого дома, также не рассчитаны сметы для их устранения. Эксперт не заострил внимания на том обстоятельстве, что между бревнами несущих стен отсутствуют нагели. Перемещение бревен относительно друг друга приводит к перекосу деревянного здания и его наклону. Данная несостыковка и подвижность элементов несущей конструкции стены здания в виде бревен не соответствует требованиям механической безопасности здания. Истцом представлена дополнительная смета расчета устранения данного недостатка. Также рассчитана стоимость устранения такого недостатка, как отсутствие фундамента под стеной здания со стороны гаража, так как нижний бревенчатый венец стены опирается прямо на землю и уже наполовину сгнил. Также требуют устранения дефектов деформации оконные и дверные блоки. Дополнительно в смете рассчитан ремонт крыши и обрешетки, т.к. для устранения имеющихся дефектов необходим полный ее демонтаж. Так согласно представленной смете стоимость восстановительного ремонта неучтенных ранее недостатков, совместно с ранее рассчитанной стоимостью устранения недостатков составляет 1 406 326 руб.

На основании вышеизложенного просит суд: уменьшить на 1 406 326 руб. покупную цену жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, приобретенного на основании договора купли-продажи от 10.02.2017, заключенного между ФИО1 и ФИО2

В судебное заседание ФИО1 не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом, причины неявки суду неизвестны.

Представитель ФИО1 – ФИО3 в судебном заседании уточненное исковое заявление поддержал в полном объеме по доводам изложенным в нем.

ФИО2 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом, причины неявки суду неизвестны.

Представитель ФИО2 – ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения уточненного искового заявления.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела видно, что 10.02.2017 между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, согласно которому продавец продал покупателю принадлежащий ему по праву собственности земельный участок, площадью 993 кв.м., с кадастровым номером № <номер>, и расположенный на нем жилой дом, площадью 215.8 кв.м., с кадастровым номером № <номер>, находящиеся по адресу: <адрес>. Стоимость земельного участка составили 500 000 руб., стоимость жилого дома 3 000 000 руб. (т.1 л.д. 14-15).

Согласно выпискам из ЕГРН от 19.02.2019, ФИО1 на праве собственности принадлежат: земельный участок с кадастровым номером № <номер>, площадью 993 кв.м. и расположенный на нем жилой дом, с кадастровым номером № <номер>, общей площадью 215.8 кв.м., по адресу: <адрес> (т.1 л.д. 108-111).

Согласно статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что при удовлетворении требования о соразмерном уменьшении покупной цены должно определяться, в какой степени утрачены потребительские свойства товара по сравнению с предусмотренными договором и насколько в связи с этим уменьшилась цена товара, а покупателю подлежит выплата денежной суммы, на которую понизилась цена товара из-за имеющихся недостатков.

Под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абз. 2 пункта 1 статьи 475 абз. 2 пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась, как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Согласно техническому заключению от 2018 года, составленному <данные изъяты> при обследовании жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> выявлены следующие дефекты вызванные нарушением строительных норм и правил при его строительстве. Стены, дефект: неудовлетворительная конопатка наружных и внутренних межвенцовых и угловых соединений стен. Последствия дефекта, продуваемость стен, как следствие увеличение затрат и энергоресурсов на поддерживание требуемого микроклимата в помещениях. Дефект, отсутствие ветрозащитного и пароизоляционного слоев при утепление стен. Последствия дефекта невозможность поддержания требуемого микроклимата внутри помещений. Попадание пара из помещений в слои утеплителя и его разрушение. Дефект, не выровненный и горизонтальный плоскости деревянный каркас при облицовке стен сайдингом. Щели в местах соединения отделочного материала. Конструктивные элементы стен с наружной стороны не обработаны антисептиком. Последствия дефекта, попадание атмосферных осадков через щели в отделочном материале приведет к загниванию стен, разрушению утеплителя. Отсутствие обработки деревянных конструкций антисептиком приведет к появлению грибковых образований и жучка. Крыша, дефект: обрешетка кровли не выровнена в горизонтальной плоскости, что вызвало просветы между листами черепицы и неплотности в примыканиях кровельных листов. Гидроизоляционный слой имеет разрывы, выполнен по стропильным ногам без устройства контробрешетки. Материал гидроизоляции не соответствует своему назначению. Последствия дефекта, протечки кровли, появление конденсата, загнивание стропильной системы. Полы, дефект: опорные деревянные стулья половых пластин гаража устроены по грунтовому основанию, без устройства основания. Последствия дефекта: разрушение полов. Окна, дефект: деформация оконных коробок, оконные створки не открываются. Оконные блоки установлены до окончания усадочных деформаций деревянных стен. С наружной стороны обналичка оконных коробок ПВХ негерметична и не защищает от попадания атмосферных осадков со стен под отделочный материал (сайдинг). Последствия дефекта: невозможность эксплуатации окон в соответствии с назначением, попадание влаги под отделочный материал, загнивание стен и обсадных брусьев оконных проемов (нарушение жесткости сруба), увлажнение и разрушение утеплителя. Двери, дефект: по периметру дверных проемов в бревенчатых стенах не установлены обсадные брусы. Последствия дефекта: нарушение жесткости сруба.

Для устранения выявленных дефектов необходимо выполнить следующее: произвести демонтаж сайдинга и утеплителя наружных стен; выравнивание деревянного каркаса в горизонтальной плоскости (ремонт каркаса под обшивкой и пропитать его антисептиком); произвести конопатку межвенцовых (наружных и внутренних) и угловых соединений; произвести обработку наружных стен антисептиком; произвести утепление стен с устройством пароизоляционного и ветрозащитного слоев; демонтаж кровли и обрешетки; устройство гидроизоляционного слоя и контробрешетки; устройство обрешетки и кровли с заменой кровельного материала; демонтаж полов гаража; устройство кирпичных столбиков и лаг в гараже; устройство полов гаража без замены материала; демонтаж оконных блоков и установка новых оконных блоков по дому; установить обсадные брусья дверных проемов внутренних стен. Стоимость работ по устранению дефектов, округленно до целого числа, составляет 794 152 руб. (т.1 л.д.17-48).

24.12.2018 ФИО1 в адрес ФИО2 направлена претензия о зачете 794 152 руб. в счет погашения оплаты по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от 10.02.2017 (т.1 л.д. 49-52).

Из локального сметного расчета, представленного вместе с уточненным исковым заявлением усматривается, что сметная стоимость на устранение недостатков жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> составляет 1 406 326 руб. (т.2 л.д. 120-125).

Для проверки доводов истца по ходатайству представителя истца определением Смоленского районного суда Смоленской области по настоящему делу назначена судебная строительно-оценочная экспертиза, проведение которой поручено <данные изъяты>

Согласно экспертному заключению № <номер>, выполненному <данные изъяты>», существенные и скрытые дефекты в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>: не герметичность монтажного шва окон; некачественная конопатка наружных и внутренних межвенцовых соединений стен; при строительстве использовалась не окоренная древесина; пароизоляционный слой кровли имеет повреждения; нахлесты пароизоляционного слоя кровли составляют 60 мм. вместо требуемых 150 мм. Выявленные существенные и скрытые дефекты являются устранимыми. Стоимость восстановительных работ по устранению выявленных недостатков составляет 312 887 руб. Причинами возникновения указанных в ответе на 1 вопрос недостатков являются проектирование дома с нарушением установленных норм и правил проектирования, а также нарушение технологии строительства. В результате чего временем возникновения установленных недостатков является период от стадии проектирования до стадии строительно – монтажных работ (включительно). Выявленные недостатки являются прямым отклонением от строительных норм и правил при строительстве объекта. При выявленных недостатках, использование исследуемого объекта в качестве жилого дома недопустимо, так как исходя из ответа на первый вопрос нарушаются требования установленные: таблицей 5 СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий» разница между температурой воздуха в помещении и температурой поверхности стены составляет более 4 градусов; приложением 2 «Оптимальные и допустимые нормы температуры, относительной влажности и скорости движения воздуха в помещениях жилых зданий» СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», на втором этаже обследуемого здания температура воздуха в помещениях составляет 17.6 градусов; п. 5.1.2 ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия», что монтажный шов не является герметичным (т. 1 л.д. 211-244).

Согласно экспертному заключению № <номер>, выполненному <данные изъяты>», стоимость земельного участка с кадастровым номером № <номер>, площадью 993 кв.м. и расположенного на нем жилого дома, с кадастровым номером № <номер>, общей площадью 215.8 кв.м., по адресу: <адрес> составляет 3 231 000 руб. (2 951 000 – жилой дом; 280 000 руб. – земельный участок) (т.2 л.д. 21-81).

Судебная экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" на основании определения суда. Эксперт перед проведением экспертизы предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Судебная экспертиза проведена путем изучения материалов гражданского дела с использованием необходимой нормативной документации и литературы, а также путем осмотра жилого дома. Заключение эксперта в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 ГПК РФ, содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы обоснованы, основываются на исходных объективных данных. В целом заключение соотносится с иными доказательствами по данному делу.

Допрошенный в судебном заседании суда эксперт подтвердил выводы экспертного заключения.

В соответствии со статьей 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что у спорного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, имеются существенные и скрытые дефекты, перечисленные в экспертном заключении выполненном <данные изъяты> стоимость устранения которых составляет 312 887 руб.

При этом суд исходит из того, что перечисленные дефекты носят скрытый характер и не оговорены в договоре купли-продажи от 10.02.2017.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Разрешая спор по существу, оценив собранные по делу доказательства, в том числе выводы проведенной по делу экспертизы, пояснения эксперта в судебном заседании, объяснения сторон, установив, что в спорном жилом доме имеются существенные и скрытые дефекты не оговоренные в договоре купли-продажи от 10.02.2017, суд приходит к выводу о наличии оснований для уменьшения покупной цены жилого дома.

При этом, суд считает возможным уменьшить покупную цену на сумму указанную в заключение судебной экспертизы № <номер>, выполненной <данные изъяты> то есть на 312 887 руб., поскольку экспертиза проведена квалифицированным экспертом, который предупрежден по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, данных о заинтересованности лица, проводившего экспертизу, не имеется

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ ко взысканию с ФИО2 в пользу истца подлежат расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО2 об уменьшении покупной цены жилого дома – удовлетворить частично.

Уменьшить покупную цену жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, приобретенного на основании договора купли-продажи от 10.02.2017, заключенного между ФИО1 и ФИО2 на 312 887 руб.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 312 887 руб. в счет уменьшения покупной цены жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, а также расходы по оплате государственной пошлины в размер 5 000 руб.

Решение может быть обжаловано или опротестовано в Смоленский областной суд через Смоленский районный суд Смоленской области в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий

судья А.А. Праксин

решение изготовлено в окончательной форме 25.11.2020.