Решение № 2А-875/2020 2А-875/2020~М-531/2020 М-531/2020 от 13 октября 2020 г. по делу № 2А-875/2020

Дело № 2а- 875/2020

54RS0008-01-2020-000796-75


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

14 октября 2020 года город Новосибирск

Первомайский районный суд города Новосибирска

В составе председательствующего Косарева Е.А.

При секретаре судебного заседания Клыковой О.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к мэрии <адрес>, департаменту земельных и имущественных отношений мэрии <адрес> о признании незаконным отказ в заключении договора аренды земельного участка

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратился в суд с административным иском, в котором с учетом уточненных требований просит признать незаконным решение Департамента земельных и имущественных отношений Мэрии <адрес> об отказе в заключении договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером № расположенного в пределах <адрес> по адресу: <адрес>, площадью № (четыреста шестьдесят семь) кв.м. от ДД.ММ.ГГГГ.№. Обязать мэрию <адрес> заключить договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером № расположенного в пределах <адрес> по адресу: <адрес>, площадью № (четыреста шестьдесят семь) кв.м. со ФИО1 на новый срок - на три года (л.д.3-6,127).

В обоснование заявленных требований указано, что ФИО1 является собственником объекта незавершенного строительства расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, приобрел его у ФИО2 по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и Мэрией <адрес> был заключен договор аренды земельного участка на территории <адрес> №, по которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № расположенный в пределах <адрес>, площадью № (четыреста шестьдесят семь) кв.м.

В соответствии с пунктом 1.4. договора аренды земельный участок передается Арендатору для завершения строительства объекта незавершенного строительства по <адрес>.

Согласно пункту 1.5. договора аренды срок действия Договора: ДД.ММ.ГГГГ г.

ДД.ММ.ГГГГ г. между истцом и ФИО2 был заключен договор уступки прав аренды земельного участка.

Для завершения строительства объекта, был заказан проект жилого дома, заключен договор подряда на строительство фундамента с ООО ОС «Авангард». Общая стоимость выполненных по договору работ по строительству объекта составила 1 218 423 руб. 16 коп.

Административный истец своевременно и в полном объеме вносил платежи по договору аренды №р от ДД.ММ.ГГГГ, задолженность по арендной плате отсутствует.

До истечения срока действия договора, ДД.ММ.ГГГГ. административный истец подал в Управление по земельным ресурсам Департамента земельных и имущественных отношений Мэрии <адрес> заявление о заключении договора аренды земельного участка на новый срок.

После подачи заявления о заключении договора аренды на новый срок административный истец получил письмо из Управления по земельным ресурсам Департамента земельных и имущественных отношений Мэрии <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № с уведомлением о изменении расчета арендной платы по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ. №р. Ответ на его заявление о продлении договора аренды на новый срок ему не направлялся.

ДД.ММ.ГГГГ непосредственно в мэрии <адрес> административному истцу выдали копию сообщения от ДД.ММ.ГГГГ №, в котором указано, что: «Между мэрией <адрес> и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №р для завершения строительства объекта незавершенного строительства по <адрес> в соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» однократно на 3 года. Возможность продления, возобновления на неопределенный срок либо заключения нового договора аренды действующим законодательством не предусмотрена.

На арендованном земельном участке находится принадлежащий административному истцу на праве собственности объект незавершенного строительства общей площадью № кв.м., право собственности на который зарегистрировано за ним в установленном порядке. Поскольку право собственности на неоконченный строительством жилой дом зарегистрировано за административным истцом, то завершение строительства и последующая эксплуатация строящегося объекта недвижимости невозможны без предоставления земельного участка. Кроме того, административным истцом в установленном порядке было подано в <адрес> уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства по результатам рассмотрения которого административным истцом получено уведомление мэрии <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № которым мэрия уведомляет его о соответствии указанных в уведомлении параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке с кадастровым номером:№ (по адресу <адрес>).

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса РФ»: «в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом».

Земельный участок был предоставлен в аренду ФИО2 до ДД.ММ.ГГГГ

Договор аренды №р от ДД.ММ.ГГГГ не содержит ссылки на то, что данный договор заключен с использованием ФИО2 права на однократное продление договора. В соответствии с пунктом 4.1. Договора аренды земельного участка на территории <адрес> №р от ДД.ММ.ГГГГ Арендатор имеет право на продление Договора на условиях, согласованных сторонами. Таким образом, ответчиком нарушено право собственника объекта недвижимого имущества на получение в аренду земельного участка занимаемого объектом недвижимости.

Также административным истцом в суд подано заявление о восстановлении пропущенного срока для обращения в суд, мотивированное тем, что он пропущен по уважительной причине, а именно, что конец процессуального срока совпал с периодом действия режима самоизоляции, в связи с чем не мог получить квалифицированную юридическую помощь, затем обратился в суд с нарушением правил подсудности, в связи с чем его заявление было возвращено(л.д.39,40).

Административный истец ФИО1 при надлежащем извещении в судебное заседание не явился, направил в суд своего представителя ФИО3, который административные исковые требования поддержал, просил суд их удовлетворить. Указал, что ответчик обратился в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства, но пропустил 6 месячный срок после окончания срока договора аренды земельного участка. Истец добросовестно осуществлял строительство дома, но не смог окончить строительство в силу объективных причин.

Представитель административных ответчиков ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признала, просила в иске отказать, поддержала доводы письменных возражений (л.д.67-68). Указала, что ДД.ММ.ГГГГ между мэрией <адрес> и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка №р (далее -договор) сроком действия по ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, расположенный в пределах <адрес>, площадью № кв.м. для завершения строительства объекта незавершенного строительства по <адрес>.

Договор был заключён в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», согласно которому, если объект незавершённого строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор уступки прав аренды земельного участка с кадастровым номером № согласно которому все права и обязанности ПО договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ перешли к ФИО1. В обоснование заявленного административного искового заявления административный ответчик ссылается на то, что является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, в связи с чем, обладает исключительным правом на предоставление ему в аренду земельного участка с кадастровым номером №

Правовая возможность продления договора законодательством Российской Федерации не предусмотрена, в связи с чем, договор прекращён по истечении срока его действия, а именно с ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п.1. ст.219 Кодекса об административных правонарушениях РФ административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Административный истец ссылается на то обстоятельство, что ДД.ММ.ГГГГ получил лично информационное письмо от ДД.ММ.ГГГГ №.

Административное исковое заявление было подано в Первомайский районный суд <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, то есть за пределами 3-х месячного процессуального срока для подачи административного иска, и административным ответчиком заявлено об отказе в удовлетворении иска по этому основанию.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно положениям статьи 219 Кодекса административного судопроизводства РФ, административное исковое заявление о признании незаконными решений, действий (бездействия) должностных лиц в течение трех месяцев, со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Сообщение административного ответчика об отказе в продлении договора аренды датировано ДД.ММ.ГГГГ.(л.д.24), и направлено ФИО1 через отделение почтовой связи(л.д.103). Однако, сообщение с указанным в реестре трек кодом в электронной системе почтовых отправлений не зарегистрировано(л.д.205). Следовательно, доводы ФИО1 о несвоевременном получении обжалуемого решения заслуживают внимания.

Как утверждает истец, о нарушении своего права на продление или на заключение нового договора аренды земельного участка ему стало известно № года, когда им было получено соответствующее сообщение в Департаменте земельных и имущественных отношений мэрии <адрес>.

Истец обратился в Первомайский районный суд ДД.ММ.ГГГГ, т.е. по истечению срока подачи административного иска в суд.,

Согласно ст. 95 КАС РФ, лицам, пропустившим установленный настоящим Кодексом процессуальный срок по причинам, признанным судом уважительными, пропущенный срок может быть восстановлен. В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, пропущенный процессуальный срок не подлежит восстановлению независимо от причин его пропуска.

В связи с угрозой распространения короновирусной инфекции, <адрес> были приняты Постановление от ДД.ММ.ГГГГ №-П «О введении режима повышенной готовности на территории <адрес>», Постановление от ДД.ММ.ГГГГ N 43 "О принятии дополнительных мер по защите населения и территории <адрес> от чрезвычайной ситуации", Постановление от ДД.ММ.ГГГГ № «Об отдельных ограничительных мерах, направленных на обеспечение санитарно-эпидемиологического благополучия населения». Срок действия ограничительных мер неоднократно продлялся.

Окончание процессуального срока обращения в суд ФИО1 с настоящим иском приходится на период действия ограничительных мер, в том числе соблюдение режима самоизоляции, что могло затруднить реализацию прав на обращение в суд(в части получения необходимой юридической помощи, КАС РФ предписывает наличие высшего юридического образования у представителя).

Из определения судьи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ о возвращении заявления следует, что первоначально ФИО1 обратился в суд с нарушением правил подсудности, о чем ему разъяснено в указанном определении(л.д.41).

Учитывая сложившуюся ситуацию на территории <адрес>, отсутствия в действиях ФИО1 по обжалованию решения административного ответчика злоупотребления правом, суд считает возможным восстановить процессуальный срок на подачу административного иска в суд, и рассмотреть дело по существу.

Согласно п.9 ст.226 КАС РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет:

1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление;

2) соблюдены ли сроки обращения в суд;

3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:

а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);

б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;

в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Обязанность доказывания обстоятельств, указанных в п.1 и п.2 возложены на административного истца, а в п.3 и п.4 на административного ответчика(часть11 ст.226 КАС РФ).

Судебным разбирательством установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и Мэрией <адрес> был заключен договор аренды земельного участка на территории <адрес> №р, по которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № расположенный в пределах <адрес>, площадью 467 (четыреста шестьдесят семь) кв.м. (л.д.9-12)В соответствии с пунктом 1.4. договора аренды земельный участок передается Арендатору для завершения строительства объекта незавершенного строительства по <адрес>.

Согласно пункту 1.5. договора аренды срок действия Договора: с «ДД.ММ.ГГГГ.

Из регистрационного дела на указанный земельный участок следует, что договор аренды был заключён в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», согласно которому, если объект незавершённого строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов, поскольку ранее земельный участок предоставлялся в аренду ФИО5 по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ для строительства индивидуального жилого дома. В дальнейшем право аренды земельного участка перешло к ФИО2.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства по адресу: <адрес> (л.д.7-8)

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор уступки прав аренды земельного участка, в соответствии с которым которого Сторона 1 уступает, а Сторона 2 принимает права и обязанности арендатора земельного участка по Договору аренды земельного участка на территории <адрес> за №р от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Мэрией <адрес> и ФИО2, с другой стороны на срок 3 года (далее - Договор аренды) в части земельного участка расположенного в пределах <адрес>, площадью - № (четыреста шестьдесят семь) кв.м. Разрешенное использование (назначение) - для строительства и обслуживания индивидуального жилого дома. Категория земель - земли населенных пунктов* кадастровый № (л.д.16-21).

Как указывает административный истец до истечения срока действия договора, ДД.ММ.ГГГГ. он подал в Управление по земельным ресурсам Департамента земельных и имущественных отношений Мэрии <адрес> заявление о заключении договора аренды земельного участка на новый срок.

После подачи заявления о заключении договора аренды на новый срок он получил письмо из Управления по земельным ресурсам Департамента земельных и имущественных отношений Мэрии <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № с уведомлением об изменении расчета арендной платы по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ. №р. (л.д.38).

Департамент сообщением за N Исх-№ уведомил ФИО1 о том, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ №р прекращен по истечению срока действия ДД.ММ.ГГГГ Мэрия <адрес> будут проводиться мероприятия для обращения в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в соответствии со ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ (л.д.24).

Из определения Первомайского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ следует, что мэрия <адрес> обратилась в суд с иском к ФИО1 об изъятии земельного участка расположенного по <адрес>. Иск зарегистрирован в суде ДД.ММ.ГГГГ, направлен по почте ДД.ММ.ГГГГ.(л.д.206), производство по делу приостановлено(л.д.79).

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

Статьей 39.6 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент рассмотрения дела арбитражным судом, определены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

В силу положений пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ).

На основании пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 ЗК РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При отсутствии в совокупности условий пунктов 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

Отказывая в удовлетворении заявления ФИО1, административные ответчики исходили из того, что ранее, предыдущему арендатору в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставлялся земельный участок в целях завершения строительства в аренду сроком на три года, оснований для повторного предоставления на этих же условиях земельного участка не имеется.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно выписки из ЕГРП ФИО1 является собственником объекта незавершенного строительства по адресу <адрес>(л.д.22).

Уведомлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 7 ФИО1 согласованы параметры объекта индивидуального строительства(л.д.23).

Согласно п.19 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет.

Срок действия договора аренды, заключенного между сторонами истек ДД.ММ.ГГГГ, и в течение шести месяцев со дня истечения срока действия этого договора мэрия не обратилась в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства, принадлежащего ФИО1 на праве собственности, путем продажи с публичных торгов(иск направлен почтой ДД.ММ.ГГГГ).

Разрешение, выданное ФИО1 на ранее начатое строительство объекта капитального строительства - индивидуального жилого дома действует до ДД.ММ.ГГГГ, законность его выдачи ответчиком не оспаривается, договор аренды земельного участка не расторгался.

Кроме того, согласно положениям п.п.3 пункта 4.1 договора аренды земельного участка арендатор имеет право заключить по истечении срока данного договора новый договор аренды земельного участка. К ФИО1 вы установленном порядке перешли права арендатора по указанному договору.

Согласно позиции Верховного Суда РФ, изложенной в кассационном определении по аналогичному делу(№ от ДД.ММ.ГГГГ), поскольку право собственности на не оконченный строительством жилой дом зарегистрировано за административным истцом, то завершение строительства и последующая эксплуатация строящегося объекта недвижимости невозможно без предоставления ей земельного участка.

Истребование администрацией земельного участка без расположенного на нем объекта незавершенного строительства, находящегося в собственности истца и зарегистрированного в установленном законом порядке, противоречило бы принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленному подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Приведенные обстоятельства указывают на наличие у истца права на получение в аренду без проведения торгов земельного участка с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства и его последующей эксплуатации путем заключения с Администрацией соответствующего договора аренды на срок, не превышающий срока выданного разрешения на строительство объекта недвижимости.

С учетом установленных судом обстоятельств, приведенных правовых норм, и позиции Верховного Суда РФ, исходя из срока действия разрешения на строительства, выданнго ФИО1, требования административного искового заявления подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.180 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление удовлетворить.

Признать незаконным отказ департамента земельных и имущественных отношений мэрии <адрес> в заключении с ФИО1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного в <адрес> по адресу <адрес>.

Обязать мэрию <адрес> заключить со ФИО1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером № расположенного в <адрес> по адресу <адрес> для завершения строительства сроком на три года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Первомайский районный суд <адрес>.

Судья Е.А. Косарев

Мотивированное решение изготовлено 21.10.2020