Решение № 3А-268/2023 3А-268/2023~М-159/2023 М-159/2023 от 26 декабря 2023 г. по делу № 3А-268/2023

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

355002, город Ставрополь, ул. Лермонтова, д. 183,

тел.: (8652) 23-29-00, факс (8652) 23-29-32.

http://http://kraevoy.stv.sudrf.ru Е-mail:krai@stavsud.ru

дело № 3а-268/2023

УИД: 26OS0000-04-2023-000160-23


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 декабря 2023 года город Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Строчкиной Е.А.,

при секретаре судебного заседания Смирновой Т.А.

с участием представителя административных истцов по ордеру и доверенности адвоката Чукановой З.В.,

представителя ГБУ СК «Ставкрайимущество» ФИО3

эксперта ФИО4

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 и ФИО2 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости

установила:

ФИО5 и ФИО6, действуя через своего представителя по ордеру и доверенности адвоката Чуканову З.В., обратились в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4744.96 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под торговый комплекс; адрес (местоположение): <адрес>, равной рыночной стоимости, по состоянию на 01 января 2019 года.

В обоснование заявленных требований указав, что в соответствии с выпиской из ЕГРН № КУВИ-001/2023-84205026 от 10.04.2023, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019 составляет – 15 383 207,77 рублей.

Согласно отчету об оценке № 236/К-2021 от 17.04.2023 итоговая величина рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка по состоянию на 01.01.2019 составляет 8 446 000,00 (восемь миллионов четыреста сорок шесть тысяч) рублей 00 копеек.

Административные истцы считают оспариваемую кадастровую стоимость объекта недвижимости значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает их права и законные интересы как арендаторов земельного участка и плательщиков арендной платы, размер которой исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В судебном заседании представитель административных истцов Чуканова З.В. поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в административном иске, и просила суд установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, определенном судебным экспертом ФИО7 в заключении № Б-055/2023 от 21.07.2023 года – 4 948 000 рублей.

В судебном заседании представитель ГБУ СК «Ставкрайимущество» ФИО3 с иском не согласился находя его не обоснованным, право на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости не оспаривает. С отчетом об оценке от 17.04.2023 № 236/К-2021 и заключением эксперта № Б-055/2023 от 21.07.2023 года не согласен, считает их не соответствующими требованиям законодательства об оценочной деятельности и ФСО, вопросов к заключению эксперта по повторной судебной оценочной экспертизе не имеет.

В судебном заседании эксперт ФИО4 поддержал свое заключение от 28.11.2023 № 93-Э/11/2023.

В судебное заседание административные истцы, представители административных ответчиков и заинтересованных лиц, надлежащим образом уведомленные о дате, времени и месте судебного заседания, в суд не явились, ходатайств об отложении слушания дела не представили. Учитывая мнение лиц, участвующих в деле, суд находит возможным провести судебное заседание без участия не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено судом, следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, административным истцам на основании договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № 170 от 17.08.2021г принадлежит на праве аренды земельный участок с кадастровым номером №, площадью 4744.96 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под торговый комплекс; адрес (местоположение): <адрес>. Согласно приложению № 2 к договору аренды расчет арендной платы производится с учетом кадастровой стоимости земельного участка (т.1 л.д.15-20).

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края № 1175 от 25 ноября 2019 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» в отношении земельного участка с кадастровым номером №, установлена кадастровая стоимость в размере 15 383 207, 77 рублей, по состоянию на 01.01.2019 года.

Данное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 10.04.2023 (т.1 л.д.14).

Согласно отчету об оценке № 236/К-2021 от 17.04.2023, подготовленному оценщиком ООО «ТАИС», итоговая величина рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером №, по состоянию на 01.01.2019 составляет 8 446 000,00 рублей (т.1 л.д.21-76).

Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 №28, следует, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

По настоящему делу такая экспертиза проведена на основании определения суда от 09.06.2023.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы ООО «Бюро региональных экспертиз» от 21.07.2023 № Б-055/2023 рыночная стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером № определена экспертом в размере 4 948 000 рублей по состоянию на 01.01.2019 (т.2 л.д.4-92).

В связи с наличием недостатков и противоречий, содержащихся в экспертном заключении, не устраненных в ходе допроса эксперта в судебном заседании, определением суда от 25.10.2023 по настоящему делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы от 28.11.2023 № 93-Э/11/2023, выполненной экспертом ООО «Юридическое агентство «Аргумент», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена экспертом в размере 11 494 000 рублей по состоянию на 01.01.2019.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения повторной судебной оценочной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного земельного участка.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Экспертное исследование объекта исследования осуществлена экспертом с выездом лично 16.11.2023 и по материалам административного дела.

Исследование проведено методом сравнения продаж с использованием сравнительного подхода.

В заключении повторной судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертом в заключение произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости города, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки.

Выявленные объекты-аналоги сопоставлялись с оцениваемым по всем элементам сравнения, используемым при расчете стоимости сравнительным подходом (метод сравнения продаж). За объекты-аналоги приняты те объекты, по которым имеется максимальное количество совпадений. Данный подход к выбору объектов-аналогов обеспечивает при расчете сравнительным подходом применение минимального количества корректировок, что приводит к более точному результату расчета.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы.

Информация по характеристикам, не указанная в объявлениях, уточнялась экспертом.

Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

При проведении повторной судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом (метод сравнения продаж).

При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению повторной судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Доказательств о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено.

Надлежащих доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость, чем отражено в заключении повторной судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в Определении от 03.07.2014 № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости – кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 КАС РФ.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного объекта недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с их завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного земельного участка по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушений установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика арендных платежей.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, права и законные интересы административного истца нарушены.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной на дату его государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению.

Выводы, содержащиеся в заключении повторной судебной оценочной экспертизы, опровергают содержащиеся в представленном административным истцом отчете об оценке данные об оценке рыночной стоимости земельного участка. В связи с чем, у суда отсутствуют правовые основания к установлению кадастровой стоимости заявленных в иске земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной на основании указанного отчета независимого оценщика.

На основании изложенного, подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в собственности у административного истца, в размере его рыночной стоимости, установленной в заключении повторной судебной оценочной экспертизы ООО «Юридическое агентство «Аргумент».

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ, пункта 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 №28, стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 02.09.2022 (абзац 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ).

С заключением повторной судебной оценочной экспертизы от 28.11.2023 № 93-Э/11//2023 от ООО «Юридическое агентство «Аргумент» поступило заявление о взыскании расходов, связанных с ее проведением в размере 70 000 рублей.

Разрешая данный вопрос суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В силу положений статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы подлежащие выплате экспертам.

Эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами (часть 3 статьи 108 КАС РФ).

В пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

В пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснено, что не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком, административным ответчиком.

При таких обстоятельствах, заявление ООО Юридическое агентство «Аргумент» о взыскании судебных расходов, суд находит подлежащим удовлетворению за счет административных истцов.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 и ФИО2 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4744.96 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под торговый комплекс; адрес (местоположение): <адрес>, равной рыночной стоимости, по состоянию на 01 января 2019 года в размере 11 473 000 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №.

Заявление административных истцов об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной поступило в суд 11.05.2023 года.

Взыскать с административных истцов: ФИО1 35 000 рублей и с ФИО2 35 000 рублей, всего 70 000 рублей, в пользу экспертного учреждения ООО «Юридическое агентство «Аргумент» расходы на проведенной судебной оценочной экспертизы путем перечисления на банковские реквизиты:

Общество с ограниченной ответственностью «Юридическое агентство «Аргумент»

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

В удовлетворении требований ФИО1 и ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4744,96 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под торговый комплекс; адрес (местоположение): <адрес>, равной рыночной стоимости, по состоянию на 01 января 2019 года в размере 4 983 000 рублей отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.А. Строчкина