Апелляционное определение № 33-8842/2025 33-90/2026 от 13 января 2026 г.

29RS0025-01-2025-000594-97

Судья Ручьев Н.М.

№ 2-349/2025

14 января 2026 года

Докладчик Валькова И.А.

№ 33-90/2026

г. Архангельск


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе председательствующего судьи Моисеенко Н.С.,

судей Вальковой И.А., Кучьяновой Е.В.,

при секретаре судебного заседания Пономаревой Ю.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Устьянского муниципального округа Архангельской области о признании соглашения недействительным в части, применения последствий недействительности сделки, взыскании неосновательного обогащения

по апелляционной жалобе администрации Устьянского муниципального округа Архангельской области на решение Устьянского районного суда Архангельской области от 16 сентября 2025 года.

Заслушав доклад судьи Вальковой И.А., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации Устьянского муниципального округа Архангельской области о признании соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, недействительным в части применения пунктов, устанавливающих доплату в размере 217 100 рублей, применения последствий недействительности сделки, взыскании неосновательного обогащения в размере 217 100 рублей.

В обоснование иска указано, что жилое помещение, принадлежавшее ей на праве собственности и расположенное по адресу: <адрес>, Устьянский район, Архангельская область, признано аварийным и подлежащим сносу. Жилой дом, в котором находится спорное жилое помещение, включен в адресую программу Архангельской области «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2019-2025 годы». Истцом выбран способ переселения путем предоставления другого жилого помещения взамен жилого помещения, признанного аварийным и подлежащим сносу, при этом по условиям соглашения возместила разницу стоимости между изымаемым и предоставляемым жилыми помещениями в размере 217 100 рублей. Вместе с тем, федеральным и региональным законодательством не была установлена доплата гражданами, переселяемыми из жилых помещений в аварийном многоквартирном доме, разницы между стоимостью изымаемого жилого помещения и вновь предоставляемого. Полагает, что включение в соглашение условия о доплате собственником разницы между изымаемым и предоставляемым жилым помещением является незаконным, нарушающим ее жилищные права, а перечисленные ею во исполнение соглашения денежные средства являются неосновательным обогащением ответчика.

Определением суда от 13 августа 2025 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены Министерство ТЭК и ЖКХ Архангельской области, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Устьянского муниципального округа Архангельской области (далее – КУМИ).

Истец ФИО1, представитель истца ФИО2 в судебном заседании суда первой инстанции исковые требования поддержали по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика администрации Устьянского муниципального округа ФИО3 на судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась по доводам, изложенным в письменных возражениях.

Представитель третьего лица Министерства ТЭК и ЖКХ Архангельской области в судебное заседание не явился, в письменном мнении с исковыми требованиями не согласился.

Представитель КУМИ в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, в письменном мнении с исковыми требованиями не согласился.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом при данной явке.

Судом постановлено решение:

«исковые требования ФИО1 к администрации Устьянского муниципального округа Архангельской области удовлетворить.

Признать пункт 1.3 раздела 1, подпункт 2.1.1 пункта 2.1, пункт 2.4 раздела 2, раздел 3 Соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и администрацией Устьянского муниципального округа Архангельской области недействительными.

Применить последствия недействительности сделки, взыскав с администрации Устьянского муниципального округа Архангельской области (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (паспорт № №) уплаченные по Соглашению об изъятии недвижимости для муниципальных нужд от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 217 100 рублей 00 копеек.

Взыскать с администрации Устьянского муниципального округа Архангельской области в пользу ФИО1 судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 7 510 рублей 00 копеек.».

С решением суда не согласился ответчик администрация Устьянского муниципального округа Архангельской области и в поданной апелляционной жалобе просит его отменить в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела, неверным применением норм материального и процессуального права, принять новое решение об отказе в удовлетворении иска.

В обоснование указано, что администрация округа при заключении оспариваемого соглашения руководствовалась адресной программой Архангельской области «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2019 - 2025 годы» утвержденной постановлением Правительства Архангельской области от 26 марта 2019 года № 15 (далее – Программа), в соответствии с которой в случае, если стоимость жилого помещения, передаваемого в собственность взамен изымаемого жилого помещения, выше выкупной цены изымаемого жилого помещения, то обязанность по оплате разницы между ними возлагается на собственника в соответствии с условиями, предусмотренными соглашением об изъятии, что не противоречит действующему законодательству.

Соглашение было заключено между истцом и ответчиком добровольно, проведена его государственная регистрация, обязательства по соглашению исполнены сторонами в полном объеме.

В решении суда не указано, каким именно положениям закона противоречит оспариваемое соглашение.

Обращает внимание на то, что денежные средства в размере217 100 рублей, уплаченные истцом, в бюджет администрации Устьянского муниципального округа не поступали, так как они были направлены, согласно чек-ордеру ПАО Сбербанк от ДД.ММ.ГГГГ, КУМИ администрации Устьянского муниципального округа, которое, соответственно, как юридическое лицо и администратор доходов является надлежащим ответчиком в данной части требований, что не было учтено судом первой инстанции.

Полагает, что соглашение может рассматриваться исключительно как оспоримая сделка, в связи с чем, должен быть применен срок исковой давности, заявленный ответчиком.

Министерство ТЭК и ЖКХ Архангельской области в письменном мнении поддержало доводы апелляционной жалобы.

Согласно положениям части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ являлась собственником жилого помещения, расположенного по адресу: Архангельская область, Устьянский район, <адрес>

Заключением межведомственной комиссии № от 18 сентября 2014 года многоквартирный жилой дом по адресу: Архангельская область, Устьянский район, <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу.

Распоряжением администрации МО «<данные изъяты>» Устьянского района от 22 сентября 2014 года № принято решение продолжать использование жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме по адресу: Архангельская область, Устьянский район, <адрес> организации, осуществляющей обслуживание данного жилого дома, до момента переселения граждан из жилых помещений, признанных аварийными и подлежащими сносу обеспечить проведение обследования технического состояния аварийного жилого дома и выполнение неотложных ремонтных работ для безопасного проживания граждан.

Данный дом включен в региональную адресную программу.

Окончание срока переселения дома по адресу: <адрес>, согласно адресной программе – 31 декабря 2024 года.

10 ноября 2021 года администрация городского поселения «<данные изъяты> правопреемником которой с ДД.ММ.ГГГГ является администрация Устьянского муниципального округа Архангельской области, направила ответчику письменное требование о сносе собственными силами жилого помещения в течение 10 дней со дня получения данного требования, которое ФИО1 не получено.

Постановлением администрации городского поселения «<данные изъяты>» от 3 декабря 2021 года № принято решение об изъятии земельного участка и жилых помещений для муниципальных нужд, в том числе жилого помещения – квартиры № № в многоквартирном доме по адресу: Архангельская область, Устьянский район, <адрес>, путем предоставления возмещения за жилое помещение.

Согласно отчету об оценке от 7 сентября 2023 года № №, выполненному экспертом ООО «ЭА «Формула Оценки», рыночная стоимость спорного жилого помещения, расположенного по адресу: Архангельская область, Устьянский район, <адрес> без учета налога на добавленную стоимость с учетом доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в доме, включая долю в праве собственности на земельный участок, и с учетом размера убытков, причиняемых изъятием, по состоянию на 7 сентября 2023 года составила 1 016 000 рублей, в том числе размер убытков 86 000 рублей.

ФИО1 выбран способ реализации жилищных прав путем получения жилого помещения в рамках региональной адресной программы взамен аварийного жилья.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключено соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, согласно которого истец обязалась передать принадлежащее ей на праве собственности жилое помещение, расположенное по адресу: Архангельская область, Устьянский район, <адрес>, в собственность Устьянского муниципального округа Архангельской области, а администрация взамен изымаемого объекта, передать истцу, принадлежащую администрации на праве собственности квартиру, общей площадью 26,8 кв. м, по адресу: <адрес>, Устьянский район, Архангельская область. Фактическая стоимость предоставляемого объекта составляет 1 233 100 рублей.

Пунктами 1.3, 2.1.1 соглашения сторонами согласована разница между рыночной стоимостью изымаемого объекта и фактической стоимостью предоставляемого объектива – 217 100 рублей. Предоставление жилого помещения взамен изымаемого жилого помещения производится с зачетом стоимости изымаемого жилого помещения. На истца возложена обязанность о доплате за предоставляемый объект, определенной разницы между рыночной стоимостью изымаемого объекта и фактической стоимостью предоставляемого объекта в размере 217 100 рублей.

В соответствии с пунктами 2.4 соглашения Устьянский муниципальный округ вправе требовать от собственника выплаты доплаты за предоставляемый объект в размере, порядки и сроки, предусмотренные настоящим соглашением.

При этом пунктом 3.1 соглашения предусмотрено, что изымаемый и предоставляемый объекты, подлежащие передаче по настоящему соглашению, являются неравноценными - фактическая стоимость предоставляемого объекта выше рыночной стоимости изымаемого объекта. Разница в их стоимости составляет 217 100 рублей.

Внесение доплаты в указном размере производится собственником изымаемого объекта в день заключения соглашения в безналичной форме, платежными поручениями путем перечисления денежных средств на расчетный счет Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Устьянского муниципального округа (пункты 3.2, 3.3).

Собственник несет ответственность в случае неправильного и/или неполного указания реквизитов (пункт 3.4). В случае если отделением банка, через которое собственник будет направлять денежные средства, взимается комиссия за перевод денежных средств, то данная комиссия оплачивается за счет собственника (пункт 3.5).

Сторонами условия приведенного соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд исполнены. Денежные средства в размере 217 100 рублей переведены ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ на счет КУМИ администрации Устьянского муниципального округа Архангельской области.

19 сентября 2023 года согласно акту приема передачи жилого помещения Устьянский муниципальный округ передал, а ФИО1 приняла квартиру общей площадью 26,8 кв. м, расположенную по адресу: <адрес>, Устьянский район, Архангельская область.

Разрешая спор, суд первой инстанции, дав оценку представленным доказательствам, применяя последствия ничтожности сделки, пришел к выводу о наличии правовых оснований для признания недействительными пункта 1.3 раздела 1, подпункта 2.1.1 пункта 2.1, пункта 2.4 раздела 2, раздела 3 соглашения от ДД.ММ.ГГГГ об изъятии недвижимости для муниципальных нужд в части, возлагающей на собственника обязанность выплатить в пользу администрации Устьянского муниципального округа разницу в рыночных стоимостях изымаемого и предоставляемого жилых помещений.

При этом суд исходил из того, что гражданам, переселяемым из жилых помещений, принадлежащих им на праве собственности и находящихся в признанных аварийными и подлежащими сносу жилых домах, в рамках региональной адресной программы переселения граждан из аварийного жилищного фонда, жилые помещения должны предоставляться без каких-либо доплат.

В связи с чем, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что выплаченные истцом по соглашению денежные средства в сумме 217 000 рублей подлежат взысканию с ответчика в ее пользу.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции согласна, находит их отвечающими требованиям закона. Выводы суда обоснованы и достаточно подробно мотивированы. Судебная коллегия не усматривает оснований для иной оценки представленных сторонами суду доказательств.

Доводы, приведенные ответчиком в обоснование апелляционной жалобы, судебная коллегия отклоняет.

Так, положениями Конституции Российской Федерации закреплено право каждого на жилище и гарантировано, что никто не может быть произвольно лишен жилища (часть 1 статьи 40).

В условиях рыночной экономики граждане Российской Федерации осуществляют данное социальное право в основном самостоятельно, используя различные способы.

Вместе с тем, возлагая на органы государственной власти обязанность по созданию для этого условия, Конституция Российской Федерации провозглашает, что малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами (части 2 и 3 статьи 40), тем самым предписывая законодателю определять категории граждан, нуждающихся в жилье, а также конкретные формы, источники и порядок обеспечения их жильем с учетом реальных финансово-экономических и иных возможностей, имеющихся у государства.

При этом жилищные права собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, подлежат защите в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В силу части 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Вместе с тем, при решении вопроса об изъятии у собственника жилого помещения, расположенного в признанном аварийным и подлежащим сносу многоквартирном жилом доме, который включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, необходимо учитывать следующее.

Согласно статье 1 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (далее – Федеральный закон № 185-ФЗ), в целях создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан, повышения качества реформирования жилищно-коммунального хозяйства, формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом, внедрения ресурсосберегающих технологий устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилищного фонда, модернизацию систем коммунальной инфраструктуры путем создания некоммерческой организации, осуществляющей функции по предоставлению такой финансовой поддержки, настоящий Федеральный закон определяет компетенцию, порядок создания некоммерческой организации и ее деятельности, регулирует отношения между указанной некоммерческой организацией, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления.

В пункте 3 статьи 2 Федерального закона № 185-ФЗ определено, что под переселением граждан из аварийного жилищного фонда понимается принятие решений и проведение мероприятий в соответствии со статьями 32, 86, частями 2 и 3 статьи 88 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Исходя из правовой позиции, изложенной в разделе втором Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, в случае если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона № 185-ФЗ имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Разделом VI адресной программы Архангельской области «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2019-2025 годы» предусмотрено, что если стоимость жилого помещения, передаваемого в собственность взамен изымаемого жилья, ниже выкупной цены изымаемого жилого помещения, то собственнику выплачивается разница между стоимостью прежнего и нового жилого помещения, а если стоимость предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилого помещения, то по соглашению сторон обязанность по оплате разницы между ними возлагается на собственника.

Согласно разделу VII указанной адресной программы источниками финансирования данной программы являются средства областного бюджета, средства местных бюджетов и средства Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.

При этом ни федеральным законодательством, ни вышеуказанной адресной программой не установлено положений, предусматривающих возможность приобретения жилых помещений за счет средств граждан, переселяемых из аварийного жилья без согласования с ними.

Принимая во внимание вышеизложенное, гражданам, переселяемым из жилых помещений, принадлежащих им на праве собственности и находящихся в признанных аварийными и подлежащими сносу жилых домах, в рамках адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилые помещения должны предоставляться без каких-либо доплат.

Учитывая, что ФИО1, как собственник жилого помещения, отказавшись от получения выкупной стоимости за аварийное жилое помещение, выбрала в качестве способа реализации своих жилищных прав получение взамен аварийного другого равнозначного жилого помещения, то ей должно быть предоставлено жилое помещение на безвозмездной основе. Включение в соглашение условий о доплате противоречит действующему законодательству и нарушает жилищные права указанного лица.

В связи с чем, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о незаконности состоявшегося между сторонами соглашения в части.

Доводы жалобы ответчика о том, что при предоставлении жилого помещения собственнику в рамках региональной адресной программы переселения правовое значение будет иметь стоимость предоставляемого и изымаемого жилых помещений в целях определения размера доплаты, которую, в случае превышения стоимости предоставляемого жилого помещения над выкупной ценой изымаемого жилого помещения, собственник должен возместить органу местного самоуправления, не могут быть приняты во внимание судебной коллегией, так как такие разъяснения в данном случае неприменимы, поскольку они даны применительно к ситуации о возможности возложения обязанности на орган государственной власти или местного самоуправления, принявший решение об изъятии земельного участка и жилого помещения, предоставить собственнику жилого помещения в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащем сносу, но не включенном в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, другое пригодное для проживания жилое помещение на праве собственности.

Применение такого подхода разъяснялось в абзаце втором раздела II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года.

Доводы апелляционной жалобы о пропуске истцом срока исковой давности, предусмотренного статьей 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебной коллегией отклоняются по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из разъяснений практики применения этой статьи закона, данных в абзаце 2 пункта 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Условия оспариваемого соглашения в части установления денежного возмещения за изымаемое жилое помещение являются недействительными в силу их противоречия Федеральному закону от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ, то есть данные пункты договора являются ничтожными.

Пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае, не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Из материалов дела следует, что ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском 22 июля 2025 года, то есть до истечения трехлетнего срока для предъявления требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Доводы апелляционной жалобы о том, что надлежащим ответчиком по делу является КУМИ администрации Устьянского муниципального округа, которому переданы полномочия главного администратора доходов, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку выплата возмещения за изымаемое имущество производится в данном случае органом местного самоуправления - Устьянского муниципального округа.

Наличие у КУМИ администрации Устьянского муниципального округа статуса юридического лица само по себе не порождает прав выступать от имени Устьянского муниципального округа в качестве органа местного самоуправления.

В целом приведенные в апелляционной жалобе доводы не опровергают выводы суда, а выражают лишь несогласие с ними, что не может рассматриваться в качестве достаточных оснований для отмены состоявшегося судебного решения. Приведенные доводы жалобы сводятся к повторению правовой позиции, которую занимала сторона ответчика в суде первой инстанции, данная позиция являлась предметом исследования и оценки суда, эти доводы не указывают на обстоятельства, не исследованные судом первой инстанции, а направлены на иную оценку выводов суда о фактических обстоятельствах дела и имеющихся в деле доказательствах, оснований для переоценки которых судебной коллегией не установлено.

Таким образом, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по изложенным в ней доводам.

Правоотношения сторон и обстоятельства дела судом установлены правильно, материальный закон применен верно, процессуальных нарушений не допущено.

Решение суда отвечает требованиям статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и отмене не подлежит.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Устьянского районного суда Архангельской области от 16 сентября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации Устьянского муниципального округа Архангельской области – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 16 января 2026 года.

Председательствующий

Н.С. Моисеенко

Судьи

И.А. Валькова

Е.В. Кучьянова