Решение № 2-215/2026 2-3569/2025 от 1 февраля 2026 г.

№ 2-215/2026

66RS0002-02-2025-001520-85

Мотивированное
решение изготовлено 02 февраля 2026 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург 26 января 2026 года

Железнодорожный районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Сорокиной М.А., при секретаре Немцеве С.Д.,

с участиемпредставителя истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Самолет-Донецкая» о признании пункта договора недействительным, признании договора расторгнутым,

установил:

истец обратился в суд с иском к ответчику с требованиями о признании недействительным пункта 8.2 договора участия в долевом строительстве № *** от 29.05.2024, признании договора участия в долевом строительстве № *** от 29.05.2024 расторгнутым (в редакции уточненного иска).

В обоснование заявленных требований указал, что 29.05.2024 между ним и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве № *** на строительство объекта – многоквартирные жилые дома переменной этажности, третья очередь строительства, 2 этап, корпус *** с подземной автостоянкой по адресу: г. Москва, ул. ***. Цена договора составила 21992140 руб. 83 коп. Оплата цены договора производится участников в следующем порядке: 2199214 руб. 08 коп. – в течение пяти рабочих дней с момента государственной регистрации договора; 3298821 руб. 12 коп. – в срок до 29.05.2025, 16494105 руб. 63 коп. – в срок до 30.09.2026. Истцом оплачена цена договора в размере 2199214 руб. 08 коп. В настоящее время материальное положение истца ухудшилось, ввиду высокой кредитной нагрузки у него самого и его супруги, нахождении на иждивении несовершеннолетнего ребенка и совершеннолетнего ребенка, обучающегося по очной форме обучения в высшем учебном заведении на платной основе. Таким образом, дохода истца не хватит для исполнения обязательств перед ответчиком, а оформление объекта долевого строительства в ипотеку невозможно из-за отказов банков по основанию закредитованности. Более того, с 02.07.2024 нельзя оформить семейную ипотеку для покупки жилья по договору уступки прав требований, таким образом, купить квартиру по переуступке возможно только по рыночной ставке, которая составляет в среднем 21 %. Продажа объекта долевого строительства в настоящее время невозможна из-за повышения ЦБ РФ ключевой ставки и последующего изменения в политике кредитных организаций об условиях предоставления ипотеки. Снижение спроса на квартиры составляет примерно 90 %. Данные обстоятельства являются общеизвестными. В соответствии с п. 9.4 договора между истцом и ответчиком в случае, если обстоятельства непреодолимой силы длятся более 1 месяца стороны вправе расторгнуть договор, предварительно урегулировав все спорные вопросы. 28.10.2024 истец обратился к ответчику с предложением расторгнуть договор, однако 09.01.2025 застройщик ответил отказом. 20.03.2025 истец вновь попросил ответчика рассмотреть вопрос о расторжении договора, однако ответа не последовало.Истец полагает, что расторжение договора не повлечет нарушения прав ответчика, сохранение действия договора, исполнение обязательств по которому участником невозможно ввиду отсутствия необходимых денежных средств, не отвечает интересам сторон такого договора. Дополнительно истец отметил, что на момент заключения договора ответчик ознакомил его с проектной документацией, из которой следовало, что высота потолков в квартире составит 3,3 м. Данные сведения содержались также в объявлении, размещенном от «Группы Самолет». При выборе объекта долевого строительства для истца существенным условием была высота потолков. В настоящее время в группе участников долевого строительства в мессенджере ЖК обсуждается вопрос о снижении высоты потолков; эта информация подтверждается также объявлениями от «Группы Самолет», в которых высота потолка в данном доме в настоящий момент указана как 2,87 – 2,9 м. Также истец считает, что условие, содержащееся в пункте 8.2 договора об обязанности участника долевого строительства в случае расторжения договора уплатить застройщику штраф в размере 10 % от договора – является ничтожным.

В связи с тем, что в ходе рассмотрения дела, а именно 03.12.2025, истец получил уведомление об одностороннем ответчика от договора участия в долевом строительстве № *** от 29.05.2024 в связи с отсутствием оплаты, истец требования уточнил и просил признать указанный договор расторгнутым, чтобы произвести государственную регистрацию расторжения договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Истец в судебное заседание не явился, направил представителя, который на удовлетворении иска настаивал.

Ответчик в судебное заседание своего представителя не направил, о времени и месте рассмотрения дела извещен.

Третье лицо «Московский кредитный банк» (ПАО) в судебное заседание своего представителя не направило, о времени и месте рассмотрения дела извещено.

Суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав пояснения представителя истца, исследовав письменные материалыдела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что 29.05.2024 между ним и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве № *** на строительство объекта – многоквартирные жилые дома переменной этажности, третья очередь строительства, 2 этап, корпус *** с подземной автостоянкой по адресу: г. Москва, ул. ***. Цена договора составила 21992140 руб. 83 коп. Оплата цены договора производится участников в следующем порядке: 2199214 руб. 08 коп. – в течение пяти рабочих дней с момента государственной регистрации договора; 3298821 руб. 12 коп. – в срок до 29.05.2025, 16494105 руб. 63 коп. – в срок до 30.09.2026 (л.д. 15-25).

Истцом оплачена цена договора в размере 2199214 руб. 08 коп.

28.10.2024 истец обратился к ответчику с предложением расторгнуть договор, указав в обоснование, что он не сможет исполнить обязательства в связи с высокой кредитной нагрузкой, нахождении на иждивении несовершеннолетнего ребенка и совершеннолетнего ребенка, обучающегося по очной форме обучения в высшем учебном заведении на платной основе; продажа объекта долевого строительства стала невозможна по причине повышения ключевой ставки ЦБ и последующего изменения в политике кредитных организаций об условиях предоставления ипотеки (л.д. 88-87).

09.01.2025 застройщик ответил отказом (л.д. 89).

20.03.2025 истец вновь обратился к ответчику с просьбой расторгнуть договор, обращение было зарегистрировано застройщику 03.04.2025, однако ответа не последовало (л.д. 90-91).

Обращаясь с настоящим иском в суд, истец ссылалась на то, что, не располагая денежными средствами для внесения оставшейся части цены договора по причине существенного изменения обстоятельств, из которых он исходил при заключении договора, пользуясь правом на расторжение договора, которое предусмотрено в пункте 7.2 договора, 28.10.2024 обратился к ответчику с просьбой о расторжении договора, однако получил отказ.

03.12.2025 истец получил уведомление об одностороннем ответчика от договора участия в долевом строительстве № *** от 29.05.2024 в связи с отсутствием оплаты. Из указанного уведомления следует, что настоящее уведомление и документ, подтверждающий его отправку, являются основанием для государственной регистрации расторжения договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Из пояснений представителя истца следует, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, отказывает в государственной регистрации расторжения договора, поскольку необходимо заявление застройщика.

В соответствии с пунктами 7.2, 7.7, 7.8 договора участия в долевом строительстве № *** от 29.05.2024, договор может быть расторгнут, в том числе, по соглашению сторон. В случае расторжения договора по любой причине, денежные средства со счета-эскроу подлежат возврату участнику долевого строительства путем перечисления их эскроу-агентом на счет участника долевого строительства, открытого в уполномоченном банке. Расторжение договора влечет прекращение обязательств за исключением обязательств сторон провести расчеты по поводу и в связи с расторжением договора.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу п. 2 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается, влечет признание договора расторгнутым.

Согласно положениям п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» если зарегистрированный договор был расторгнут по решению суда, то запись о его расторжении вносится в государственный реестр на основании вступившего в законную силу судебного акта по заявлению соответствующей стороны.Если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ).В том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

В период рассмотрения дела ответчик воспользовался своим правом от исполнения договора, однако ответчик не обратился в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора; истец же лишен возможности без соответствующего заявления ответчика зарегистрировать прекращение договора.

При таких обстоятельствах, требование истца о признании договора участия в долевом строительстве № *** от 29.05.2024, заключенного между П.А.ВБ. и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Самолет-Донецкая» расторгнутым – подлежит удовлетворению и решение в этой части будет являться основанием для государственной регистрации расторжения договора.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 76 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статьи 3, подпункта 4 и 5 статьи426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей.

В силу пункта 1 статьи 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В частности, к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые устанавливают для потребителя штрафные санкции или иные обязанности, препятствующие свободной реализации права, установленного статьей 32 Закона, в соответствии с которой потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

В пункте 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом, посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

С учетом положений, предусмотренных статьями 16, 23.1 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», суд приходит к выводу о том, чтоположения договора об обязанности участника долевого строительства в случае расторжения договора уплатить застройщику штраф в размере 10 % от договора, ущемляет права потребителя и являются ничтожными.

В соответствии со ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в доход бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 192 – 194 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным пункт 8.2 договора участия в долевом строительстве № *** от 29.05.2024 между ФИО2 и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Самолет-Донецкая» в части установления штрафа, оплачиваемого участником долевого строительства в пользу застройщика на случай расторжения договора по инициативе участника долевого строительства при условии надлежащего исполнения застройщиком предусмотренных настоящим договором обязательства – в размере десяти процентов от цены договора в срок не позднее десяти рабочих дней со дня расторжения договора, если соглашением не будет установлен иной срок.

Признать договор участия в долевом строительстве № *** от 29.05.2024, заключенный между ФИО2 (паспорт ***) и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Самолет-Донецкая» (ИНН <***>) - расторгнутым.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Самолет-Донецкая» (ИНН <***>) в доход бюджета государственную пошлину в размере 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, с подачей апелляционной жалобы через Железнодорожный районный суд города Екатеринбурга.

Судья М.А. Сорокина