Решение № 3А-116/2026 3А-116/2026(3А-315/2025;)~М-266/2025 3А-315/2025 М-266/2025 от 4 мая 2026 г. по делу № 3А-116/2026

Дело № 3а-116/2026

УИД 33OS0000-01-2025-000460-03


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Владимир 21 апреля 2026 г.

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего Кутровской Е.В.,

при секретаре Мерзловой Ю.А.

с участием представителей административного истца ФИО1 – ФИО2,

административного ответчика государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» ФИО3,

заинтересованного лица Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости помещения с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 г. в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 через представителя по доверенности ФИО2 обратился во Владимирский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности помещения с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости 36 400 000 руб., по состоянию на 1 января 2023 г.

В судебное заседание ФИО1 не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель административного истца ФИО1 – ФИО2 в судебном заседании просил заявленные требования удовлетворить. Согласился с заключением эксперта С.Т.Л. №**** от 20 марта 2026 г.

Представители административного ответчика государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» (далее также - ГБУ ВО «ЦГКО ВО») ФИО3, заинтересованного лица Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области ФИО4 в судебном заседании возражали против заявленных требований. Не оспаривали право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости. Вместе с тем, не ставя под сомнение форму и содержание заключения эксперта, полагали, что определенный экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является недостоверным, поскольку проведенный анализ рынка привел к некорректному подбору объектов-аналогов. Просили отказать в удовлетворении заявленных требований и вынести решение по имеющимся в материалах дела доказательствам, без назначения повторной экспертизы (т.2, л.д. 187-189, 195-199).

Заинтересованные лица - публично-правовая компания «Роскадастр» в лице её филиала по Владимирской области (далее также - филиал ППК «Роскадастр» по Владимирской области), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, администрация г. Владимира, явка которых не признана судом обязательной, извещённые надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили.

Заинтересованное лицо ФИО5 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена судом надлежащим образом.

В письменном отзыве филиал ППК «Роскадастр» по Владимирской облас оставляет разрешение заявленных требований на усмотрение суда, не оспаривая результаты проведенной по делу судебной оценочной экспертизы (т.2, л.д. 190).

В соответствии с положениями ч. 4 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть настоящее административное дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, явка которых не признана судом обязательной.

Исследовав письменные материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 1 ст. 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Исходя из положений ст. 400 Налогового кодекса Российской Федерации, налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со ст. 401 настоящего Кодекса.

В силу подп. 6 п. 1 ст. 401 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения признаются расположенные в пределах муниципального образования, в том числе иные здание, строение, сооружение, помещение.

Пунктом 1 ст. 403 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Частью 1 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии с ч. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, подтверждается письменными доказательствами, что помещение с кадастровым номером ****, площадью 1348,7 кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, назначение объекта - нежилое, наименование – помещение, принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО1 и ФИО5 (т.1, л.д. 196-202).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 г. утверждена в размере 43 909 140,37 руб. актом ГБУ ВО «ЦГКО ВО» от 19 марта 2024 г. №АОКС-33-2024-000228 (т.1, л.д. 5).

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Владимирской области при Министерстве имущественных и земельных отношений Владимирской области от 16 декабря 2025 г. №33/25-р заявление ФИО1 от 1 декабря 2025 г. об определении кадастровой стоимости помещения с кадастровым номером **** в размере рыночной стоимости на основании отчёта об оценке **** № **** от 23 ноября 2025 г. отклонено (т.1, л.д. 6-9).

Административным истцом при обращении в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением в подтверждение доводов о превышении кадастровой стоимости объекта недвижимости с названным кадастровым номером над его рыночной стоимостью представлен отчет **** № **** от 23 ноября 2025 г., согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 г. составляет 36 400 000 руб.

ГБУ ВО «ЦГКО ВО», Министерством имущественных и земельных отношений Владимирской области были представлены письменные возражения относительно названного отчета об оценке, в которых указано на то, что при изучении отчета выявлены нарушения требований ст. 11 Федерального закона от 27 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», которые могли повлиять на итоговую рыночную стоимость объекта оценки. ГБУ ВО «ЦГКО ВО» и Министерство имущественных и земельных отношений Владимирской области полагали, что поскольку вышеуказанный отчет составлен оценщиком с нарушениями положений действующего законодательства в сфере оценочной деятельности, оказывающими влияние на итоговую рыночную стоимость объекта недвижимого имущества, он не может являться надлежащим доказательством указанной в нем величины рыночной стоимости объекта оценки (т.1, л.д. 210-211, т.2, л.д. 2-3).

В ходе рассмотрения административного дела судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости вышеуказанного объекта и проверки отчёта об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (т.1, л.д. 242-244).

Согласно заключению эксперта С.Т.Л. №**** от 20 марта 2026 г. рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 г. составляет 32 761 000 руб.

Относительно соответствия отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении эксперта указано, что в отчёте об оценке содержатся сведения относительно описания объекта оценки, методов расчета, которые не позволяют подтвердить достоверность, достаточность и проверяемость информации, рыночной стоимости объекта оценки. В нарушение требований ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» содержание отчета об оценке вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование полученных результатов. Так, экспертом указано, что по имеющимся ссылкам на источник информации (или в связи с отсутствием ссылок) не представляется возможным проверить и подтвердить информацию по величинам корректировок на страницах 98-99 отчета (корректировка на изменение цен), на странице 101 отчета (на красную линию), на страницах 101-102 отчета (на износ), на страницах 102-104 отчета (на этаж), на странице 104 отчета (на качество внутренней и наружной отделки), на страницах 105-106 отчета (на площадь), на страницах 106-107 отчета (на материал стен), на странице 107 отчета (на тип помещения), на страницах 115-116 отчета (на изменение цен), на странице 116 отчета (на торг), на страницах 117-118 отчета (на тип объекта), на странице 118 отчета (на площадь), на странице 119 отчета (на материал стен), на странице 120 отчета (на износ), на странице 121 отчета (на этаж), на странице 122 отчета (на состояние отделки), на странице 126 отчета (на изменение цен), на страницах 126-127 отчета (коэффициент арендопригодной площади), на странице 128 отчета (операционные расходы), на странице 129 отчета (коэффициент капитализации), на странице 133 отчета (доля земельного участка в едином объекте недвижимости). В связи с тем, что невозможно проверить и подтвердить информацию на указанных страницах, не представляется возможным подтвердить использование информации, доступной участникам рынка на дату оценки (требование пункта 12 ФСО III, пункта 5 ФСО №11). Отсутствует анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов (страницы 86-87 отчета) (требования пункта 10 г) ФСО №7). В связи с тем, что не представляется возможным проверить и подтвердить величину примененных корректировок на изменение цен, на красную линию, на износ, на этаж, на качество внутренней и внешней отделки, на площадь, на материал стен, на тип помещения, не представляется возможным проверить и подтвердить расчет стоимости объекта оценки. По информации об объектах-аналогах на страницах 43, 47, 62, 52 отчета не представляется возможным проверить и подтвердить корректировку на качество внутренней и внешней отделки, по информации об объекте оценки на странице 43 отчета не представляется возможным проверить и подтвердить корректировку на этаж. В связи с этим не представляется возможным подтвердить расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках применения сравнительного подхода на страницах 108-109 отчета. В связи с тем, что не представляется возможным проверить и подтвердить величину примененных корректировок на изменение цен, на торг, на тип объекта, на площадь, на материал стен, на износ, на этаж, на состояние отделки по информации об объектах-аналогах на странице 72 отчета, не представляется возможным проверить и подтвердить корректировку на состояние отделки, на странице 78 отчета - на этаж, на странице 80 отчета - на этаж и состояние отделки, не представляется возможным проверить и подтвердить расчет величины арендной платы объекта оценки. В связи с тем, что не представляется возможным проверить и подтвердить величину корректировки изменения цен на странице 126 отчета, на страницах 126-127 отчета - коэффициент арендопригодной площади, на странице 128 отчета - операционные издержки, на странице 129 отчета - коэффициент капитализации, не представляется возможным проверить и подтвердить соответствующий расчет. В связи с этим не представляется возможным подтвердить расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках применения доходного подхода на страницах 124-125 отчета. В связи с тем, что не представляется возможным проверить информацию на странице 133 отчета о доле земли в стоимости единого объекта недвижимости, не представляется возможным подтвердить соответствующий расчет на странице 134 отчета. В связи с выявленными нарушениями не представляется возможным проверить и подтвердить расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного и доходного подходов и итоговую стоимость объекта оценки на странице 134 отчета. На страницах 142-144 отчета представлены копии документов, не заверенные заказчиком. В нарушение требований пункта 7 ФСО №7 в отчете отсутствует информация об экологическом состоянии объекта оценки. В нарушение требований пункта 11 а) ФСО №7 в отчете отсутствует анализ политической ситуации в стране и регионе расположения объекта оценки (т.2, л.д. 37-180).

В связи возражениями Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области, ГБУ ВО «ЦГКО ВО» относительно результатов экспертного заключения №**** от 20 марта 2026 г., экспертом С.Т.Л. даны письменные пояснения, в которых указано на следующее.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости. С учетом изложенных обстоятельств, рыночная стоимость, определяемая в заключении эксперта, и кадастровая стоимость, определенная согласно отчету об итогах государственной кадастровой оценки, являются разными экономическими категориями со своими понятиями, методами и методиками расчета.

В соответствии с требованиями пункта 11в ФСО №7 при анализе рынка недвижимости проводится анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект.

В соответствии с требованиями пункта 11г ФСО №7 при анализе рынка недвижимости проводится анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Указанный в возражениях диапазон величин приведен для объектов 4 группы. Средняя величина учитывает ценообразующие факторы, влияющие на цены предложений продажи объектов недвижимости, представленных в рассматриваемой выборке, и может изменяться под влиянием других факторов.

Таким образом, без исследования результатов анализа рынка и влияния ценообразующих факторов на цены объектов недвижимости, формировать выводы по объекту оценки некорректно.

Средневзвешенная величина стоимости предложений, указанная в возражениях, составляет 29 036,59 руб. за квадратный метр, что соответствует допустимому интервалу для величины рыночной стоимости (24 290 руб. за квадратный метр), рассчитанной в заключении эксперта.

В соответствии с требованиями пункта 11д ФСО №7 «каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам, выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки».

Формулировать выводы об итоговой стоимости без применения корректирующих коэффициентов на различия в ценообразующих факторах некорректно.

В приложении к возражениям представлены копии материалов, на основании которых производился расчет кадастровой стоимости. Представленные в таблице данные являются предложениями продажи единых объектов недвижимости, цены предложений учитывают стоимость объекта капитального строительства и земельного участка. С учетом особенностей использования результатов оценки итоговая величина не должна включать стоимость земельного участка; не представляется возможным проверить и подтвердить дату предложений на рынке (требования пункта 12 ФСО III, пункта 5 ФСО №11); по всем представленным аналогам необходимо производить корректировки стоимости на торг, на площадь, на местоположение, на земельный участок, на состояние объекта и тд.

Анализ фактических данных рынка предложений продажи во Владимирской области до даты оценки представлен на страницах 28-40 заключения эксперта, проанализировано 6 объектов, рынка предложений аренды во Владимирской области до даты оценки представлен на страницах 41-56 заключения эксперта, проанализировано 16 объектов. Требования пункта 10 ФСО №7, пункта 11в ФСО №7, пункта 22б ФСО №7 выполнены (т.2, л.д. 192-193).

Заключение эксперта №**** от 20 марта 2026 г. соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федеральных стандартов оценки, содержит полное описание объекта оценки и произведённого расчёта его рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведённого исследования, сделанные в результате выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписку эксперта о том, что она предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что экспертиза проведена экспертом С.Т.Л., имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности с 2014 года, стаж работы судебного эксперта с 2015 года, предупреждённой об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Выводы эксперта по поставленным вопросам у других участников процесса каких-либо неясностей не вызывали, противоречий в заключении эксперта и её письменных пояснениях не имелось, экспертом учтены все обстоятельства при проведении судебной экспертизы, порядок проведения экспертизы экспертом не был нарушен, экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Таким образом, по мнению суда, экспертное заключение содержит исчерпывающие ответы на поставленные перед экспертом на разрешение вопросы об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, о соответствии отчёта об оценке **** № **** от 23 ноября 2025 г. требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по административному делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в административном деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по административному делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение №**** от 20 марта 2026 г. мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает заключение эксперта №**** от 20 марта 2026 г. надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость указанного выше объекта недвижимого имущества.

При таком положении представленный в материалы административного дела отчёт об оценке **** № **** от 23 ноября 2025 г. суд не принимает в качестве доказательства по данному делу в связи с допущенными при его составлении нарушениями законодательства об оценочной деятельности.

На основании изложенного суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 г. в размере его рыночной стоимости 32 761 000 руб.

Датой подачи заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости следует считать 1 декабря 2025 г., то есть дату обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Владимирской области при Министерстве имущественных и земельных отношений Владимирской области.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости помещения с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 г. в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером ****, площадью 1348,7 кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, назначение объекта - нежилое, наименование – помещение, по состоянию на 1 января 2023 г., в размере его рыночной стоимости 32 761 000 (тридцать два миллиона семьсот шестьдесят одна тысяча) руб.

Считать датой подачи заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости помещения с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости 1 декабря 2025 г.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Е.В. Кутровская

Решение в окончательной форме принято 5 мая 2026 г.