Решение № 3А-1657/2020 3А-1657/2020~М-1108/2020 М-1108/2020 от 7 октября 2020 г. по делу № 3А-1657/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08 октября 2020 года Самарский областной суд в составе:

Председательствующего судьи Панковой М.А.,

При секретаре судебного заседания Зайцеве С.В.,

С участием представителя административного истца ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1657/2020 по административному исковому заявлению АО «Специализированный застройщик «КОШЕЛЕВ-ПРОЕКТ САМАРА» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

У С Т А Н О В И Л:

АО «Специализированный застройщик «КОШЕЛЕВ-ПРОЕКТ САМАРА» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, просило суд:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: малоэтажная многоквартирная жилая застройка, площадью 23 588 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 21.07.2017 года в размере 2 191 796 рублей 96 копеек;

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: малоэтажная многоквартирная жилая застройка, площадью 82 346 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 21.07.2017 года в размере 6 897 300 рублей 96 копеек;

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: малоэтажная многоквартирная жилая застройка, площадью 55 972 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 21.07.2017 года в размере 4 840 458 рублей 56 копеек;

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: малоэтажная многоквартирная жилая застройка, площадью 62 752 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 21.07.2017 года в размере 5 375 963 рубля 84 копейки.

Требования мотивированы тем, что Общество является собственником вышеуказанных земельных участков, кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки существенно превышает размер рыночной стоимости, тем самым затронуты права и обязанности административного истца как плательщика земельного налога.

В обоснование заявленных требований АО «Специализированный застройщик «КОШЕЛЕВ-ПРОЕКТ САМАРА» ссылается на отчет об оценке от 23.07.2020 года № 9-1/20-05, выполненный ИП ФИО1, согласно которому величина рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 21.07.2017 года составила:

в отношении земельного участка с кадастровым номером № – 2 191 796 рублей 96 копеек;

в отношении земельного участка с кадастровым номером № – 6 897 300 рублей 96 копеек;

в отношении земельного участка с кадастровым номером № – 4 840 458 рублей 56 копеек;

в отношении земельного участка с кадастровым номером № – 5 375 963 рубля 84 копейки.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области отклонила заявление Общества о пересмотре результатов кадастровой стоимости земельных участков.

На основании изложенного, административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в судебном порядке, просит заявленные требований удовлетворить.

Представитель административного истца по доверенности от 05.08.2020 года ФИО2 в судебном заседании административное исковое заявление поддержала в полном объеме по изложенным в нем основаниям.

Представители Управления Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, администрации муниципального района Волжский Самарской области, администрации городского поселения Смышляевка муниципального района Волжский Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Представитель Правительства Самарской области представил письменные возражения на административный иск, в которых в удовлетворении административного иска просил отказать, дело рассмотреть в его отсутствие.

Представитель филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменные пояснения на административный иск, в котором оставил разрешение заявленных требований на усмотрение суда.

Иные участвующие в деле лица письменных возражений на административное исковое заявление не предоставили.

В соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав представителя административного истца, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Установлено, что АО «Специализированный застройщик «КОШЕЛЕВ-ПРОЕКТ САМАРА» на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости по адресу, установленному относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>:

земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: малоэтажная многоквартирная жилая застройка, площадью 23 588 кв.м.;

земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: малоэтажная многоквартирная жилая застройка, площадью 82 346 кв.м.;

земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: малоэтажная многоквартирная жилая застройка, площадью 55 972 кв.м.;

земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: малоэтажная многоквартирная жилая застройка, площадью 62 752 кв.м.

Данные обстоятельства подтверждаются выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 06.08.2020 года.

В соответствии с актом филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, утвержденным 21.07.2017 года, кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 21.07.2017 года составляет:

в отношении земельного участка с кадастровым номером № – 6 972 848 рублей 68 копеек;

в отношении земельного участка с кадастровым номером № – 24 342 301 рубль 06 копеек;

в отношении земельного участка с кадастровым номером № – 16 545 882 рубля 92 копейки;

в отношении земельного участка с кадастровым номером № – 18 550 118 рублей 72 копейки,

что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 05.08.2020 года и соответствующим актом.

В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Установление кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца, от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера земельного налога.

Согласно статье 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в комиссии или суде, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Административный истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорных земельных участков и 06.08.2020 года обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Самарской области, после чего 08.09.2020 года административный истец обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 28.08.2020 года № 20/13с-7 заявление Общества о пересмотре результатов кадастровой стоимости земельных участков отклонено, поскольку оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленной федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем.

В соответствии с п.22 ФСО №7 при оценке используются объекты-аналоги – объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. В соответствии с информацией об объекте оценки он представляет собой земельный участок с разрешенным использованием «малоэтажная многоквартирная жилая застройка». При этом два объекта-аналога имеют разрешенное использование «комплексное освоение в целях жилищного строительства», что в соответствии с градостроительным законодательством Российской Федерации предусматривает развитие незастроенной территории, включая инженерную инфраструктуру, социальную и коммерческую застройку, а также жилищное строительство. Таким образом, комплексное освоение в целях жилищного строительства является коммерческим проектом и предусматривает генерацию потока доходов (иное ценообразование). Нарушен п.22 ФСО № 7 – используется аналоги с иным ценообразованием, чем объект оценки.

С учетом изложенного и на основании статьи 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости является обоснованным. Досудебный порядок урегулирования спора соблюден.

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административным истцом в обоснование требований представлен отчет об оценке от 23.07.2020 года № 9-1/20-05, подготовленный ИП ФИО1, из которого усматривается, что объектами оценки являются спорные объекты недвижимости, итоговая величина рыночной стоимости которых по состоянию на 21.07.2017 года составила:

в отношении земельного участка с кадастровым номером № – 2 191 796 рублей 96 копеек;

в отношении земельного участка с кадастровым номером № – 6 897 300 рублей 96 копеек;

в отношении земельного участка с кадастровым номером № – 4 840 458 рублей 56 копеек;

в отношении земельного участка с кадастровым номером № – 5 375 963 рубля 84 копейки.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

В силу части 1 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

На основании статьи 11 указанного Федерального закона, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно статье 12 Федерального закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена на дату определения кадастровой стоимости земельного участка – 21.07.2017 года.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости земельных участков основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами.

Из пояснений оценщика Эль ФИО3 следует, что на стр.64-65 отчета об оценке от 23.07.2020 года № 9-1/20-05 приведены скрин-шоты объявлений объектов-аналогов, из которых видно, что объекты предполагается использовать «под строительство жилья». О коммерческом использовании объектов не упоминается. Таким образом, очевидно, что отобранные в качестве объектов-аналогов земельные участки не планируется использовать под коммерческие объекты, наоборот, все три аналога относятся к жилой застройке.

В соответствии с заключением кадастрового инженера ООО «ОГК-Самара», ст.46.4 ГрК РФ комплексное освоение территории включает в себя помимо непосредственно жилищного строительства, строительство объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории. То есть объектов необходимых для функционирования жилой застройки. Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития от 01.09.2014 года № 540, в частности, предусмотрены следующие виды разрешенного использования: жилая застройка, для индивидуального жилищного строительства, малоэтажная многоквартирная жилая застройка, блокированная жилая застройка, среднеэтажная жилая застройка, многоэтажная жилая застройка (высотная застройка). Такого вида разрешенного использования земельного участка, как «комплексное освоение» не предусмотрено. В случае проведения межевых работ с земельным участком, имеющим разрешенное использование «под комплексное освоение в целях жилищного строительства», кадастровым инженером будет подобран наиболее близкий вид разрешенного использования из классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития от 01.09.2014 года № 540. Таким видом разрешенного использования будет являться «жилая застройка», так как максимальная площадь застройки земельного участка под комплексное освоение отводится именно под жилую застройку.

С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом отчет об оценке, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость земельных участков, содержащих сведения об иной их рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.

Суд считает возможным принять отчет об оценке от 23.07.2020 года № 9-1/20-05, подготовленный ИП ФИО1, в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на дату оценки, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми №, №, №, №, равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 21.07.2017 года, подлежат удовлетворению.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 08.09.2020 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 06.08.2020 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования АО «Специализированный застройщик «КОШЕЛЕВ-ПРОЕКТ САМАРА» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: малоэтажная многоквартирная жилая застройка, площадью 23 588 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 21.07.2017 года в размере 2 191 796 рублей 96 копеек.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: малоэтажная многоквартирная жилая застройка, площадью 82 346 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 21.07.2017 года в размере 6 897 300 рублей 96 копеек.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: малоэтажная многоквартирная жилая застройка, площадью 55 972 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 21.07.2017 года в размере 4 840 458 рублей 56 копеек.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: малоэтажная многоквартирная жилая застройка, площадью 62 752 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 21.07.2017 года в размере 5 375 963 рубля 84 копейки.

Дата подачи административного иска в суд – 08.09.2020 года, дата обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области –06.08.2020 года.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 19.10.2020 года.

Председательствующий М.А.Панкова