Решение № 2-2156/2018 2-2156/2018~М-1526/2018 М-1526/2018 от 11 июля 2018 г. по делу № 2-2156/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

12 июля 2018 года г.Иркутск

Октябрьский районный суд г.Иркутска в составе: председательствующего судьи Островских Я.В., при секретаре Сахировой Н.В., с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2156/2018 по иску ФИО3 к ООО «УК «Партнёр» о взыскании стоимости улучшений, неустойки, расходов,

У С Т А Н О В И Л :

В обоснование исковых требований истец указал, что между ООО «Дом-Сервис» и ФИО3 Дата заключён договор № аренды помещения общего имущества, площадью 36,6 кв.м., № I, II, XXV согласно поэтажного плана, в пределах общедомовой собственности в цокольном этаже жилого дома, расположенного по адресу: Адрес, для размещения парикмахерской, которое передано ФИО3 по акту приема-передачи. На общем собрании собственников было принято решение, далее закреплённое в договоре управления многоквартирным домом, что общее имущество может использоваться на возмездной основе, в связи с чем на УК ООО «Дом-Сервис» было возложено право решать вопросы пользования общим имуществом в интересах собственников многоквартирного дома, заключать договоры на предоставление общего имущества в пользование третьим лицам, устанавливать цену договора, осуществлять права и обязанности, возникающие из данных договоров. Указанное подтверждается п.3.1.3 договора и ответом № от Дата в адрес ФИО3 Из изложенного следует, что ООО «Дом-Сервис» является лицом, уполномоченным предоставлять интересы собственников помещений многоквартирного дома, получения прибыли, и именно оно несёт ответственность за возможные риски, связанные с ненадлежащей сдачей имущества в аренду. С Дата ФИО3 осуществила в помещении ремонтно-отделочные работы на общую сумму 127 360 рублей по договору с ООО «Трест». Кроме того, ФИО3 была вынуждена нести расходы, связанные с приобретением строительных материалов и оплаты услуг по доставке к месту осуществления ремонтных работ, на общую сумму 178 717 рублей 17 копеек. В тоже время ответчик препятствует ФИО3 в эксплуатации помещения после подписания акта приема-передачи и осуществлённого ремонта, при этом причины невозможности эксплуатации помещения не сообщает. Дата ООО «Дом-Сервис» представлено письмо ФИО3, где указано о том, что полномочия по заключению договоров с третьими лицами о предоставлении в пользовании общего имущества дома у ООО «Дом-Сервис» отозваны, в связи с чем исполнение заключённого договора не является возможным, однако доказательств тому не представляет, следовательно на основании п.4.2 договора подлежит начислению неустойка в размере 2 547 рублей 36 копеек из расчета: 14 640 х 0,1 % х 154 дня с Дата по Дата. Расходы истца по оплате услуг представителя составили 15 000 рублей. Истец просила суд взыскать с ООО «Дом-Сервис» в пользу ФИО3 стоимость произведённых улучшений в размере 178 717 рублей 17 копеек, неустойку в размере 2 547 рублей 36 копеек, расходы на оплату услуг представителя в размере 15 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 819 рублей.

В судебное заседание истец ФИО3 не явилась, её представитель ФИО1, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала.

Представитель ответчика ФИО2, действующий на основании доверенности, исковые требования не признал, просил в удовлетворении иска отказать.

Суд рассматривает дело в отсутствие истца в соответствии со ст.167 ГПК РФ.

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав представленные доказательства, оценивая их в совокупности и каждое в отдельности, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п.1 ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с п.1 ст.611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с п.п.1, 2 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (ст.615 ГК РФ).

Согласно ст.616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии со ст.623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счёт собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счёт амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Таким образом, лицо, обратившееся с настоящим иском, должно было доказать в совокупности: улучшение арендатором арендованного имущества; выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя; неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю; выполнение улучшений арендованного имущества за счёт собственных средств.

Судом установлено, что ООО «Дом-Сервис», которое с Дата изменило наименование на ООО «УК «Партнер», является действующим юридическим лицом, зарегистрировано в налоговом органе в установленном законом порядке, являлось управляющей организацией в отношении многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Адрес, что подтверждено выпиской из ЕГРЮЛ, Уставом 2018, договором на управление многоквартирным домом от Дата.

Согласно договору на управление от Дата, заключенному с собственниками указанного выше многоквартирного дома, ООО «УК «Партнер» обязалось заключать договоры на предоставление коммунальных услуг и выполнение работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества, а также по согласованию с собственниками помещений в многоквартирном доме предоставлять в аренду площади в местах общего пользования (для размещения рекламных конструкций и оборудования провайдеров и т.д.) (п.3.1.3). В соответствии с п.4.2 договора стоимость услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества утверждена на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома.

Судом также установлено, что Дата между ООО «Дом-Сервис» (управляющая организация) и ФИО3 (арендатор) заключён договор №, по условиям которого управляющая организация предоставляет арендатору в аренду площадь 36,6 кв.м. помещения общего имущества, № I, II, XXV согласно поэтажного плана, в пределах общедомовой собственности в цокольном этаже жилого дома, расположенного по адресу: Адрес для размещения парикмахерской, на срок до Дата, с ежемесячной оплатой за аренду в размере 14 640 рублей (п.1.1 договора).

Согласно п.п.2.3, 2.3.2 договора арендатор обязуется спроектировать, изготовить и смонтировать внутреннее обустройство помещения самостоятельно и за свой счёт в соответствии с существующими строительными нормами и правилами, санитарными нормами и правилами, противопожарными правилами. Арендатор также обязан вносить арендную плату ежемесячно, начиная с Дата (п.3.3 договора).

В случае, если управляющая организация препятствует арендатору при эксплуатации помещения после подписания акта приемки-передачи или в период действия договора, управляющая организация обязуется оплатить арендатору пени в размере 0,1 % от суммы договора за каждый день невозможности эксплуатации арендатором указанной части здания.

Факт передачи арендатору ФИО3 нежилого помещения на основании договора аренды подтверждён актом сдачи-приемки от Дата.

Как указала истец, с Дата ею осуществлены в арендованном помещении ремонтно-отделочные работы на общую сумму 127 360 рублей, в подтверждение чего представлен договор подряда с ООО ........» от Дата, смета от Дата на указанную сумму. В смету включены следующие работы: штукатурка, шпаклёвка, декоративная штукатурка, грунтовка стен 2 раза, амстронг, сантехнические работы, электромонтажные работы, перегородка ГКЛ. Кроме того, ФИО3 понесла расходы по приобретению строительных материалов и оплаты услуг по их доставке к месту осуществления ремонтных работ на общую сумму 178 717 рублей 17 копеек, что подтверждено соответствующими кассовыми чеками, расходными накладными, квитанциями, заявками, товарными чеками АО «........», ООО «........», ИП ФИО5, ООО «........ Восток», ИП ФИО6, ИП ФИО7, ИП ФИО8 «........».

Дата в ответ на обращение истца управляющей организацией направлено письмо о том, что у ООО «Дом-Сервис» отозваны полномочия по заключению договоров с третьими лицами о предоставлении в пользование общего имущества на возмездной основе, в связи с чем, дальнейшее исполнение заключённого между истцом и ООО «Дом-Сервис» договора является невозможным.

Согласно ст.608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся в том числе и принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.

При изложенных обстоятельствах, исходя из условия п.2.3.2 договора аренды, предоставляющего право арендатору спроектировать, изготовить и смонтировать внутренне обустройство помещения за свой счёт в соответствии со строительными нормами и т.д., характера произведенных истцом строительных работ в арендованной ею части нежилого помещения по оборудованию парикмахерской, суд приходит к выводу о том, что истцом не доказано то обстоятельство, что указанные на спорном объекте строительные работы являются неотделимыми улучшениями арендованного помещения, то есть такими улучшениями, которые качественно изменили объект аренды, повысили его стоимость и не относятся к текущему ремонту.

Вместе с тем, даже при наличии доказательств, подтверждающих факт улучшения арендованного имущества, не подлежала бы возмещению стоимость ремонтных работ, произведенных истцом с нарушением требований действующего законодательства и условий договора, поскольку по смыслу ст.623 ГК РФ необходимое согласие арендодателя (собственника) предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, но также объёма и стоимости таких работ, которое должно было быть оформлено в письменном виде до начала работ. В договоре на управление многоквартирным домом полномочия собственников общего имущества в многоквартирном доме на дачу согласия на улучшение арендованного имущества управляющей организации не оговорены.

Также истец не согласовала объём работ, их назначение с ответчиком, т.е. произведенные истцом улучшения арендованного имущества в нарушение требований ст.623 ГК РФ не согласованы в арендодателем и собственниками нежилого помещения, следовательно их стоимость возмещению не подлежит.

Таким образом, оснований для взыскания с ответчика стоимости произведенных улучшений в заявленном размере не имеется.

Кроме того, истцом, в нарушение ст.56 ГПК РФ, суду не представлено доказательств, подтверждающих реальное воспрепятствование управляющей организацией арендатору в эксплуатации помещения, в настоящее время договор аренды не расторгнут, при этом у ответчика в настоящее время отсутствуют полномочия на управление спорным нежилым помещением, факт препятствий со стороны ответчика истцу в эксплуатации спорного помещения не подтверждён, также доказательств, подтверждающих внесение истцом оплаты по договору суду не представлено, что в своей совокупности позволяло бы применить к ответчику положения п.4.2 договора аренды о взыскании пени в определённом сторонами размере.

При изложенных обстоятельствах, у суда отсутствуют основания для взыскания с ответчика неустойки в заявленном истцом размере.

Учитывая, что в удовлетворении иска ФИО3 отказано, в соответствии со ст.ст.98, 100 ГПК РФ, также не подлежат удовлетворению и требования о взыскании с ответчика в пользу истца расходов по оплате услуг представителя в размере 15 000 рублей и расходов по оплате государственной пошлины в размере 2 257 рублей 91 копейки.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Отказать ФИО3 в удовлетворении исковых требований о взыскании с ООО «УК «Партнёр» стоимости произведённых улучшений в размере 178 717 рублей 17 копеек, неустойки в размере 2 547 рублей 36 копеек, расходов на оплату услуг представителя в размере 15 000 рублей, расходов по оплате государственной пошлины в размере 4 819 рублей.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Октябрьский районный суд г.Иркутска в течение месяца со дня изготовления мотивированного текста решения, который будет изготовлен Дата

Судья Я.В. Островских