Апелляционное определение № 33-14538/2026 от 14 апреля 2026 г.

Судья Барушева А.В.

дело №33-14538/2026 УИД 50RS0031-01-2024-018786-49


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Красногорск Московской области

15 апреля 2026 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Протасова Д.В.,

судей Симоновой Д.С., Кобызева В.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Христенко Е.Д.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1248/2025 по иску ФИО1 к ООО «Управляющая компания «Центр Менеджмент» о признании договора купли-продажи квартиры недействительным в части, взыскании стоимости расходов на устранения строительных недостатков в квартире, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Одинцовского городского суда Московской области от 7 февраля 2025 г.

Заслушав доклад судьи Протасова Д.В.,

объяснения представителя ответчика,

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Центр Менеджмент», уточнив требования, просит признать п. 6 п.п. «Е» и п.п. «И» приложения к договору <данные изъяты>-Г купли-продажи от <данные изъяты> недействительным, взыскать в свою пользу с ответчика стоимость устранения строительных недостатков 262 446 руб., неустойку за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 475 027 руб., неустойку в размере 1% в день на сумму 262 446 рублей за нарушение сроков удовлетворения требования потребителя за период со дня вынесения решения до фактического исполнения, компенсацию морального вреда 30 000 руб., штраф в размере 50 % от взысканной судом в пользу истца суммы, расходы по досудебной оценке 60 000 руб., на совершение нотариальных действий 1900 руб., почтовые расходы 900 руб.

В обоснование требований указано, что согласно договору купли-продажи <данные изъяты>-Г от <данные изъяты> передаточному акту от <данные изъяты> истец приобрел у ООО «Управляющая компания «Центр Менеджмент» в собственность квартиру по адресу: <данные изъяты>. Истцом обязательства по договору исполнены в полном объеме в соответствии с условиями договора, однако, после заселения в жилой дом истец обнаружил в ней недостатки. Гарантийный срок качества на жилой дом составляет 5 лет. В связи с чем, истец обратился с поручением к специалисту для производства технического заключения. Согласно экспертному заключению <данные изъяты>И ДДУ от <данные изъяты> стоимость устранения выявленных строительных дефектов составляет 822 169 руб.

Истец в судебное заседание не явился, извещен.

Представитель ответчика явился, представлены письменные возражения на иск.

Решением суда исковые требования удовлетворены частично, постановлено взыскать в пользу ФИО1 с ООО «Управляющая компания «Центр Менеджмент» в счет стоимости расходов на устранение недостатков в квартире 124 311 рублей 49 копеек, компенсация морального вреда 7 000 рублей, почтовые расходы 378 рублей 96 копеек, расходы по досудебной оценке 9 072 рубля, по оформлению доверенности 900 рублей 03 копейки.

В удовлетворении требований о взыскании стоимости расходов на устранение недостатков, компенсации морального вреда, почтовых расходов, расходов по досудебной оценке, по оформлению доверенности в размере, превышающем взысканные судом суммы, а также в признании недействительным пункта п.6 п.п. Е и п.п. И приложения к договору <данные изъяты>-Г купли-продажи квартиры от <данные изъяты>, взыскании неустойки за период с <данные изъяты> по <данные изъяты>, а также неустойки с <данные изъяты> по день фактического исполнения обязательства, штрафа – отказано.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от <данные изъяты> постановлено решение Одинцовского городского суда Московской области от <данные изъяты> отменить в части отказа в удовлетворении требований о взыскании неустойки и штрафа, взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Центр Менеджмент» в пользу ФИО1 неустойку за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 110 000 руб., штраф в размере 50 000 рублей.

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от <данные изъяты> апелляционное определение отменено, дело направлено на новое рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Московского областного суда.

Представитель ответчика в судебном заседании суда апелляционной инстанции по доводам жалобы возражал, по его ходатайству к материалам дела приобщены дополнительные возражения на апелляционную жалобу.

Другие лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте слушания дела извещены своевременно и надлежащим образом.

По ходатайству представителя истца по доверенности судебной коллегией были направлены заявки для организации ВКС, из судов поступили ответы об отсутствии возможности организовать ВКС на указанную дату и время, о чем сообщено представителю истца. От истца и его представителя иных ходатайств не поступило.

С учетом положений части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия определила о рассмотрении дела при данной явке.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, истец является собственником <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, на основании договора купли-продажи квартиры от 13.11.2023 заключенного с ответчиком.

Согласно заключению судебной экспертизы, выполненной экспертами ООО «НИЛСЭ», указанная квартира строительным нормам и правилам, обязательным к применению, не соответствует. Стоимость устранения выявленных строительных недостатков составляет 262 446 руб. 20 коп.

Между тем, при заключении договора купли-продажи истец был уведомлен о наличии строительных недостатков окон, балконной и входной двери, остекление лоджии, а перепадах высот в уровне пола (как в одном помещении, так и между помещениями).

Проанализировав изложенное, суд пришел к выводу о том, что стоимость устранения оговоренных недостатков 129 097 руб. 86 коп. не подлежит возмещению, поскольку, заключая договор, истец, будучи уведомлен о наличии таковых, претензий к качеству квартиры не выразил, согласился с наличием недостатков и принял квартиру с недостатками, без последующего предъявления к продавцу требований об устранении недостатков, либо иных, связанных с такими недостатками требований.

Кроме того, итоговая стоимость работ и материалов для проведения ремонтно-восстановительных работ, необходимых для устранения обнаруженных строительных недостатков, должна учитывать непредвиденные расходы в размере 2% (2581,96 руб.), а также транспортные расходы по вывозу строительного мусора в размере 5% (6 454, 89 руб.). Таким образом, расходы по устранению оговоренных недостатков в размере 138 134,71 руб. судом исключены из стоимости расходов по устранению строительных недостатков, подлежащих взысканию с ответчика.

Разрешая спор, суд первой инстанции, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, пришел к выводу о взыскании в счет расходов на устранение строительных недостатков в квартире по вышеуказанному адресу денежных средств в размере 124 311 руб.49 коп.

Руководствуясь п.1 ст. 475 ГК РФ суд не усмотрел оснований для признания недействительными оспариваемых пунктов договора, в которых были оговорены недостатки.

Также суд пришел к выводу о несоблюдении истцом претензионного порядка урегулирования спора, поскольку претензия не была вручена ответчику. При этом не представлено объективных доказательств невозможности вручения претензии, в связи с этим не нашел оснований для взыскания неустойки и штрафа с ответчика, поскольку такие требования могут быть удовлетворены только при отказе ответчика их удовлетворить в досудебном порядке.

С учетом фактических обстоятельств дела, судом взыскана компенсация морального вреда, предусмотренная ст. 15 Закона о защите прав потребителей, в размере 7 000 рублей.

Исходя из того, что исковые требования ФИО1 удовлетворены частично, суд первой инстанции, руководствуясь статьёй 98 ГПК РФ, пришёл к выводу о взыскании с ООО «УК «Центр Менеджмент» в пользу истца судебных расходов пропорционально удовлетворённым иском требованиям, снизив размер причитающегося истцу возмещения судебных издержек.

Доводы апелляционной жалобы о необоснованном отказе в удовлетворении требований о признании недействительными п. 6 п.п. «Е» и п.п. «И» приложения к договору <данные изъяты>-Г купли-продажи от <данные изъяты> судебная коллегия отклоняет по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 и 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно п. 4 ст. 469 ГК РФ, если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям.

В силу положений п. 1 ст. 470 ГК РФ товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.

В соответствии с п. 2 ст. 470 ГК РФ, в случае, когда договором купли-продажи предусмотрено предоставление продавцом гарантии качества товара, продавец обязан передать покупателю товар, который должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в течение определенного времени, установленного договором (гарантийного срока).

Согласно п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Кроме того, в соответствии с ч. 1 ст. 18 Закона РФ от <данные изъяты> N 2300-1 «О защите прав потребителей» потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать, в том числе, соразмерного уменьшения покупной цены или незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом.

В силу ч. 1 ст. 16 Закона РФ от <данные изъяты> N 2300-1 «О защите прав потребителей» недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

В соответствии с ч. 2 ст. 16 Закона РФ от <данные изъяты> N 2300-1 «О защите прав потребителей» к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся, в том числе, условия, которые исключают или ограничивают ответственность продавца за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по основаниям, не предусмотренным законом.

Таким образом, не только вышеприведенными положениями п. 1 ст. 475 ГК РФ, но и условиями самого договора купли-продажи, заключенного между сторонами спора, непосредственно предусмотрено право истца при выявлении не оговоренных таким договором недостатков, которые не были им обнаружены при осмотре и приемке квартиры, обратиться с требованиями к ответчику об их устранении.

Продавец известил покупателя об имеющихся недостатках, с чем покупатель согласился, подписал приложение к договору, а также подписал акт приема-передачи квартиры.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводом суда об отсутствии правовых основания для признания недействительными «е», «и» п. 6 приложения к договору купли-продажи.

С учетом изложенного судом правомерно определена стоимость устранения недостатков в исследованной квартире, за вычетом дефектов, оговоренных в условиях договора, в сумме 124 311, 49 руб.

11.02.2025г. в счет исполнения обжалуемого решения суда от 07.02.2025г. ответчиком перечислено истцу 124 311, 49 руб.

С целью проверки доводов апелляционной жалобы относительно наличия вины ответчика в неполучении претензии, направленной посредством курьерской службы, судебная коллегия в судебном заседании <данные изъяты> разъяснила и предложила стороне ответчика переставить пояснения и доказательства, регламентирующие порядок доставки курьерской корреспонденции.

К материалам дела приобщены возражения ответчика, из которых следует, что офис ООО «Управляющая компания «Центр Менеджмент», находящийся по ее юридическому адресу (<данные изъяты>), территориально расположен на территории ДСК «Сибпромстрой» (Завод железобетонных изделий), которая является охраняемой и допуск на нее возможен исключительно через единственный КПП, расположенный по адресу: <данные изъяты>.

Все судебные повестки, извещения, а также исковое заявление (которое было направлено другой курьерской службой - ИП ФИО2 (л.д. 13)), апелляционная жалоба истца были получены по тому же адресу ответчику (то есть, другими курьерами беспрепятственно были вручены ответчику).

В возражениях ответчика также содержится скриншот панорамы в Яндекс.Картах, где визуально просматривается закрытая территория и КПП, а также маршрут, построенный в Яндекс.Картах до офиса ответчика, на котором схематично отображен пропускной пункт, через который осуществляется допуск на территорию

Ответчик также указывает в возражениях, что сотрудники КПП сообщают ответственным за прием корреспонденции лицам ответчика информацию о прибывших курьерах либо сотрудниках почты и по их указанию либо принимают корреспонденцию лично (по согласованию с курьером), либо допускают на территорию ДСК курьера для ее конечной доставки.

С учетом принятого судом кассационной инстанции определения от 04.02.2026г., направленного в адрес сторон, в котором разъяснено истцу о необходимости представить информацию по отправлению курьерской службой претензии ответчику, в адрес судебной коллегии новых доказательств от истца не поступало.

Таким образом, объективных доказательств невозможности вручения курьером претензии по вине ответчика (отказ в проходе курьера службы доставки на территорию) истцом не представлено, в связи с чем судом первой инстанции с учетом абз. 9 п. 33 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021г. №18 обоснованно отказано в удовлетворении требований о взыскании неустойки, штрафа.

Довод апелляционной жалобы о необоснованном снижении суммы компенсации морального вреда также подлежит отклонению, поскольку установив факт нарушения ответчиком прав истца как потребителя, суд, руководствуясь статьей 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», взыскал в пользу истца компенсацию морального вреда с учетом фактических обстоятельств дела и принципа разумности.

Согласно п. 1 ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», размер компенсации морального вреда определяется судом в каждом конкретном случае с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Судебная коллегия считает, что взысканная судом денежная компенсация морального вреда соразмерна характеру причиненного вреда, степени вины ответчика, принципам разумности и справедливости. Оснований для взыскания компенсации морального вреда в большем размере судебная коллегия не усматривает.

При этом доводы апелляционной жалобы истца не содержат ссылок на какие-либо обстоятельства, которые не были учтены судом при определении компенсации морального вреда.

Доводы апелляционной жалобы о необоснованном снижении подлежащих взысканию с ответчика судебных расходов судебной коллегией проверены и отклоняются.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Как следует из материалов дела, с учетом уточненного иска ФИО1 были заявлены имущественные требования о взыскании стоимости устранения недостатков в размере 262 446 руб., неустойки в сумме 475 027 руб., неустойки по дату фактического исполнения обязательства.

Судом было принято решение о взыскании стоимости устранения недостатков в размере 124 311, 49 руб., в требованиях о взыскании неустойки в размере 475 027 руб. и по дату фактического исполнения обязательства было отказано (15, 12%).

Соответственно, суд с учетом частичного удовлетворения исковых требований, в силу требований ст. 98 ГПК РФ пришел к правомерному выводу о том, что судебные расходы по делу подлежат взысканию с ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Судебной коллегией проверено решение в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч.1 ст.327.1 ГПК РФ и оснований для отмены или изменения обжалуемого решения по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 199, 328 ГПК РФ,

определила:

Решение Одинцовского городского суда Московской области от 7 февраля 2025 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 17.04.2026 г.