Решение № 3А-174/2025 3А-174/2025~М-129/2025 М-129/2025 от 24 декабря 2025 г. по делу № 3А-174/2025

Дело № 3а-174/2025

УИД №33OS0000-01-2025-000263-12


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Владимир 24 декабря 2025 года

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Кирюшиной О.А.,

при секретаре Мусатовой А.В.,

с участием представителей административного истца ФИО1 по доверенности ФИО2,

административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области по доверенности ФИО3,

заинтересованного лица ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» по доверенности ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец ФИО1 обратился во Владимирский областной суд с вышеуказанным административным иском.

В обоснование требований указано, что ФИО1 является собственником нежилого объекта недвижимости с кадастровым номером ****, назначение нежилое, наименование – здание вспомогательного корпуса, общей площадью **** кв.м., количество этажей 1, в том числе подземных 0, адрес (местоположение) объекта: ****, с кадастровой стоимостью 17 606 675,37 рублей по состоянию на 1 января 2023 года, утвержденной приказом Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области №101-н от 11 октября 2023 года.

Согласно отчету об оценке **** №**** от 5 ноября 2024 года рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером **** составляет 4 945 355,00 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

Ссылаясь в качестве правового обоснования на статью 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», административный истец (с учетом уточнений) просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости 4 945 355,00 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

Административный истец ФИО1, извещенный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. Его представитель по доверенности ФИО2 в судебном заседании заявленные требования поддержала по изложенным выше основаниям, указав, что не оспаривает заключение эксперта, его форму, содержание, размер, определенной в нем рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области по доверенности ФИО3 возражала против удовлетворения административного иска и установления рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 года в размере, определенном экспертом, ссылаясь на некорректно проведенный экспертом подбор объектов-аналогов, повлекший в последующем искажение итоговой рыночной стоимости спорного объекта оценки. Также пояснила, что не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости данного нежилого здания в размере рыночной стоимости ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, возражал против назначения по делу повторной экспертизы и вызове эксперта в судебное заседание.

Представитель заинтересованного лица ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» по доверенности ФИО4 в судебном заседании в удовлетворении заявленных требований просил отказать по аналогичным основаниям, возражал против назначения по делу повторной экспертизы.

Заинтересованное лицо Публично-правовая компания «РОСКАДАСТР» в лице филиала по Владимирской области, администрация МО Александровский муниципальный район Владимирской области ходатайствовали о проведении судебного заседания в отсутствие своих представителей, также указав, что не оспаривают заключение эксперта, его форму, содержание, размер, определенной в нем рыночной стоимости объекта недвижимости.

Заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, надлежащим образом извещенное о месте и времени рассмотрения дела, своего представителя для участия в судебном заседании не направило, возражений не представило.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной, поэтому суд определил рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся представителей административного истца, заинтересованных лиц.

Изучив представленные документы, заслушав объяснения представителей административного истца, административного ответчика, заинтересованного лица, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно пункту 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации (действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

18 ноября 2024 года ФИО1, полагая, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером **** является завышенной, не соответствует его рыночной стоимости, что влечет возложение налоговой обязанности в завышенном размере, обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Владимирской области, созданную при уполномоченном органе субъекта Российской Федерации.

Решением названной Комиссии от 5 декабря 2024 года №37/23-Р в удовлетворении заявления отказано, поскольку представленный отчет об оценке №**** от 5 ноября 2024 года, подготовленный оценщиком ****, содержит нарушения, оказывающие влияние на итоговую рыночную стоимость, не соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, составлен с нарушением Федеральных стандартов оценки и не может являться надлежащим доказательством указанной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ****.

28 августа 2025 года ФИО1 обратился с настоящим административным иском в суд. В подтверждение доводов о значительном превышении кадастровой стоимости вышеназванного здания над его рыночной стоимостью представил тот же отчет об оценке №**** от 5 ноября 2024 года, подготовленный оценщиком ****, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 года составляет 4 945 355,00 рублей.

Административным ответчиком Министерством имущественных и земельных отношений Владимирской области, заинтересованным лицом ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» представлены письменные возражения, в которых указано, что отчет об оценке №**** от 5 ноября 2024 года выполнен оценщиком **** с нарушениями требований статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а именно оценщик не в полном объеме произвел исследование рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, что привело к некорректному подбору объектов-аналогов (стр.45-49 Отчета раздел 5.5.). В результате произведенных расчетов оценщик получил удельную рыночную стоимость объекта недвижимости в размере 4 945 355,00 рублей (2 921,06 руб./кв.м.) (стр.69 Отчета), в то время как согласно Отчету об итогах государственной кадастровой оценки от 23 августа 2023 года №08/2023 стоимость предложений о продаже объектов функциональной группы 6 «административные и бытовые объекты в муниципальном районе Александровский достигает 25 880,19 руб./кв.м..

Оценщик относит объект оценки к производственным объектам, при этом согласно данным вышеназванного Отчета средняя величина стоимости предложений о продаже объектов функциональной группы 7 в целом по Владимирской области составила 10 246,46 руб./кв.м., для муниципального района Александровский – 6 274,28 руб./кв.м.

Аналогичная позиция высказана представителями Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области, ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» в судебном заседании, пояснившими, что допущенные нарушения влияют на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки и их устранение невозможно без изменения рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Каких-либо дополнительных доказательств, подтверждающих соответствие отчета об оценке **** №**** от 5 ноября 2024 года требованиям законодательства об оценочной деятельности административным истцом не представлено.

Кроме того в нарушение статьи 12 ФЗ-№135 по состоянию на дату обращения в суд шестимесячный срок действия рассматриваемого отчета об оценке истек.

В связи с чем судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 года и проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Согласно заключению оценочной экспертизы, подготовленному оценщиком, занимающимся частной практикой, судебным экспертом **** №**** от 5 декабря 2025 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 года составляет 12 339 000,00 рублей.

Относительно соответствия отчета об оценке **** №**** от 5 ноября 2024 года требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключение эксперта указано, что в нарушение статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет об оценке вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование полученных результатов. В нарушение пунктов 2,8 ФСО VI по имеющимся ссылкам и копиям материалов не представляется возможным подтвердить информацию на странице 58 Отчета на тип объекта, на страницах 46-49, 56-57, 59-64 Отчета в связи с чем не представляется возможным подтвердить анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов (требования пункта 10 г) ФСО №7), а также использование информации, доступной участникам рынка на дату оценки (требования пункта 12 ФСО III, пункта 5 ФСО II), правила отбора объектов для расчета стоимости (требования пункта 22 в) ФСО №7.

В нарушение требований пункта 10 г) ФСО №7 отсутствует анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов.

В нарушение требований пункта 14 ФСО I, пункта 1 ФСО VI, подпункта 13 пункта 7 ФСО VI по информации на страницах 56-64 Отчета не представляется возможным проверить и подтвердить применение корректировок стоимости и стоимость объекта оценки на страницах 65-67 Отчета.

В нарушение требований пункта 13 ФСО III на страницах 74-77 Отчета представлены копии документов, не заверенные заказчиком. Кроме того на странице 15 Отчета указывается аварийность здания без подтверждения соответствующей информации.

Суд полагает выводы эксперта обоснованными и приходит к выводу о том, что содержащиеся в Отчете сведения и содержание отчета вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование полученных результатов, что свидетельствует о несоответствии отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Проанализировав и оценив вышеуказанные доказательства в совокупности, руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации, суд не принимает в качестве доказательств по данному делу представленный административным истцом отчет №**** от 5 ноября 2024 года, подготовленный оценщиком ****.

Проанализировав и оценив заключение эксперта **** №**** от 5 декабря 2025 года в совокупности с другими доказательствами суд приходит к следующему.

Данное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим специальными познаниями, а также правом на проведение подобного рода исследований, а именно действительным членом Палаты судебных экспертов им. Ю.Г. Корухова ****, имеющей соответствующее образование, ученую степень кандидата экономических наук, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № **** от 8 июля 2021 года, стаж работы в оценочной деятельности с 2014 года, стаж работы судебного эксперта с 2015 года, неоднократно проходившей повышение квалификации по дополнительным профессиональным программам «Судебная финансово-экономическая экспертиза», «Оценка стоимости предприятий (бизнеса)», «Экспертиза и проверка отчетов об оценке», «Исследование строительных объектов и территорий с целью определения их стоимости», «Новые методики судебных финансово-экономических экспертиз».

Заключение эксперта №**** от 5 декабря 2025 года соответствует требованиям, предъявляемым статьей 82 Кодекса административного и судопроизводства Российской Федерации, требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федерального стандарта оценки (ФСО-7), Федерального стандарта оценки (ФСО-1) в редакции приказа Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200,), содержит полное описание объекта оценки и произведенного расчета его рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки. Экспертом применен затратный подход, отказ от сравнительного и доходного подходов мотивирован. Экспертное заключение содержит полное описание объекта оценки и произведенного расчета его рыночной стоимости, методов оценки, подробное описание проведенного исследования.

Также экспертное заключение содержит выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В судебном заседании 24 декабря 2025 года на возражения административных ответчиков судом были изучены письменные пояснения эксперта ****, проводившей указанную выше судебную экспертизу, которая настаивала на правильности и обоснованности данного ей экспертного заключения, дала подробные и мотивированные ответы, не противоречащие выводам, содержащимся в экспертном заключении №**** от 5 декабря 2025 года.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Правильность заключения эксперта, отвечающего требованиям статей 49, 77, 79, 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, иными участниками процесса в ходе рассмотрения дела под сомнение не ставилась, само заключение оспорено не было, от назначения по делу повторной экспертизы и допроса эксперта в судебном заседании административные ответчики отказались, доказательств иной рыночной стоимости объекта оценки не представили.

Суд полагает ошибочными возражения ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» и Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области о некорректном подборе экспертом объектов-аналогов, приведшего, по их мнению, к искажению рыночной стоимости, поскольку расчет рыночной стоимости экспертом производился затратным походом и методом оценки, в связи с чем отбор объектов-аналогов для сравнительного подхода в рамках данного исследования не проводился. Применение экспертом затратного подхода мотивированного и соответствует требованиям пункта 2 ФСО V, пункта 24 ФСО №7. Расчет затрат на создание ОКС произведен экспертом с использованием базы данных сборника КО-ИНВЕСТ, с учетом специфики, индивидуальных характеристик объекта оценки на дату оценки.

Представленный в возражениях административными ответчиками удельный показатель кадастровой стоимости объектов оценки – 19 561,72 руб./кв.м значительно отличается от приведенной административными ответчиками в возражениях средней величины стоимости предложений (3 918,79; 11 101,54; 26 291,37 руб. за 1 кв.м.), что ставит под сомнение корректность приведенных значений.

Ссылки ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области», Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области, об иной средней величине стоимости объектов рассматриваемой 6 функциональной группы на территории Владимирской области в Отчете об итогах государственной оценки №08/2023 от 23 августа 2023 года также являются ошибочными, поскольку в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренными федеральными стандартами оценки стоимости. Таким образом, рыночная стоимость, определяемая экспертом в заключении и кадастровая стоимость, определенная в Отчете об итогах государственной кадастровой оценки, являются разными экономическими категориями со своими понятиями, методами и методиками расчета.

При этом письменные возражения ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области», а также Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области носят общий характер, не конкретизированы и не были уточнены в судебном заседании их представителями.

Правом заявить ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы, а также о вызове эксперта в судебное заседание, с целью уточнения оснований для установления рыночной стоимости спорного объекта недвижимости и устранения других возникших вопросов по экспертизе, представители административного ответчика и заинтересованного лица не воспользовались, доказательств иной рыночной стоимости не представили.

С учетом вышеизложенного у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку экспертное заключение №**** от 5 декабря 2025 года мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым к отчету об оценке недвижимого имущества законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суд признает заключение эксперта **** №**** от 5 декабря 2025 года надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ****, определенную по состоянию на дату кадастровой оценки 1 января 2023 года.

В связи с чем, заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ****, назначение нежилое, наименование – ****, общей площадью **** кв.м., количество этажей 1, в том числе подземных 0, адрес (местоположение) объекта: ****, в размере 12 339 000,00 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

При этом позицию представителей Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области, ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области», не оспаривавших права административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 года, о необходимости отказа в удовлетворении заявленных требований по имеющимся доказательствам, суд находит ошибочной, не основанной на нормах права, поскольку несогласие лишь с размером рыночной стоимости объекта оценки не является основанием для отказа в удовлетворении требовании о пересмотре кадастровой стоимости.

В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В соответствии с частью 4 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Аналогичные положения содержатся в пункте 26 Приказа Росреестра от 7 декабря 2023 года №П-0514 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости».

Исходя из этого, в решении суда об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости на основании статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ отражается дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

В связи с этим суд полагает необходимым определить дату подачи ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости - 18 ноября 2024 года, то есть дату его обращения в Комиссию.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

административный иск ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2023 года кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ****, назначение нежилое, наименование – ****, общей площадью **** кв.м., количество этажей 1, в том числе подземных 0, адрес (местоположение) объекта: ****, в размере 12 339 000 рублей (двенадцать миллионов триста тридцать девять тысяч) рублей 00 копеек.

Считать датой подачи административного иска ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости – 18 ноября 2024 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья О.А. Кирюшина

Мотивированное решение изготовлено 25 декабря 2025 года.