Решение № 3А-11/2021 3А-11/2021(3А-247/2020;)~М-233/2020 3А-247/2020 М-233/2020 от 21 января 2021 г. по делу № 3А-11/2021

Дело № 3а-11/2021


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

22 января 2021 года г. Калининград

Судья Калининградского областного суда Ткач Е.И.,

при секретаре Горенко Т.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Правительству Калининградской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков,

установил:

ФИО1 обратился в суд с вышеназванным административным иском указав, что он является собственником земельного участка площадью 80 678 кв.м с кадастровым № и земельного участка площадью 11 644 кв.м с кадастровым №, расположенных по <адрес>. Земельные участки имеют вид разрешенного использования - земельные участки (территории) общего пользования.

По состоянию на 24 сентября 2019 года установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № в размере 11 484 513,30 руб., земельного участка с кадастровым № в размере 1 657 523,40 руб.

Полагая, что установленная кадастровая стоимость земельных участков является завышенной, административный истец обратился к оценщику ООО «Декорум», которым составлен отчет № 293-10/19 от 29 октября 2019 года и определена рыночная стоимость земельных участков в размере 1 рубль каждого.

Просит установить кадастровую стоимость спорных земельных участков в размере 1 рубля за каждый.

В судебном заседании представитель ФИО1 ФИО2 по доверенности поддержал заявленные требования в полном объеме, настаивая на установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере 1 рубля за каждый. Пояснил, что несмотря на то, что земельные участки находятся в собственности ФИО1, однако никаких налогов он платить не обязан, поскольку данные земельные участки предназначены для общего пользования и находятся в созданном ТСН «<данные изъяты>».

ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Представители Правительства Калининградской области, Управления Росреестра по Калининградской области в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Представители заинтересованных лиц в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

С учетом мнения явившегося в судебное заседания представителя административного истца, и положений части 4 статьи 247 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о дате и месте судебного разбирательства.

Выслушав пояснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Право участников гражданского оборота на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации), статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации), глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (пункт 1).

С заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (часть 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (часть 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

В силу части 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база для уплаты данного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

В части 2 статьи 389 Налогового кодекса Российской Федерации указаны земельные участки, которые не признаются объектами налогообложения, в перечень которых спорные земельные участки с видом разрешенного использования - земельные участки (территории) общего пользования, не входят, следовательно, являются объектами налогообложения.

Постановлением Правительства Калининградской области от 19 февраля 2014 года № 71 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель садоводческих, огороднических и дачных объединений на территории Калининградской области по состоянию на 1 января 2013 года.

Судом установлено, что в собственности ФИО1 находятся земельные участки с кадастровым № площадью 80 678 кв.м и с кадастровым № площадью 11 644 кв.м, с категорией земель – земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования - земельные участки (территории) общего пользования, расположенные по <адрес>, что подтверждается выписками из ЕГРН (л.д. 10-19 т. 1).

24 сентября 2019 года сведения о вышеназванных земельных участках были внесены в ЕГРН.

В отношении спорных земельных участков была определена кадастровая стоимость, как ранее неучтенных земельных участков, путем умножения их площади на средний УПКСЗ по Зеленоградскому району Калининградской области – 142,35 кв.м. за 1 кв.м, установленный вышеуказанным постановлением Правительства Калининградской области от 19 февраля 2014 г. № 71.

Так, согласно выписок из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № определена в размере 11 484 513,3 руб. по состоянию на 24 сентября 2019 года; земельного участка с кадастровым № – в размере 1 657 523,4 руб. по состоянию на 24 сентября 2019 года (л.д. 6-9 т.1).

В подтверждение заявленных требований административным истцом ФИО1 представлен отчет №293-10/19 об оценке рыночной стоимости земельных участков от 29 октября 2019 года, подготовленный оценщиком ООО «Декорум» <данные изъяты>, которым определена рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми № равной 1 рублю за каждый по состоянию на 24 сентября 2019 года. При этом оценщик исходил из того, что оцениваемые земельные участки фактически представляют собой дороги, которые предназначены для проезда (прохода) к земельным участкам для дачного строительства. Такие участки не могут быть отчуждены на открытом рынке в условиях конкуренции, в связи с чем метод сравнительного подхода в отношении данных земельных участков не применим. Возможно применение доходного подхода методом предполагаемого использования, стоимость земельных участков общего пользования в таком случае определяется как разница между стоимостью всего массива и земельных участков, предназначенных для строительства индивидуальных жилых домов. Оценщиком проведен анализ предложений четырех аналогов – земельных массивов, в составе которых продавались земельные участки для строительства индивидуальных жилых домов, в результате чего он пришел к выводу о том, что земли общего пользования в составе таких массивов имеют нулевую или отрицательную стоимость.

Оценщиком был избран доходный подход при том, что в отношении оцениваемых объектов не имеется данных о том, что они генерируют или способны генерировать потоки доходов, что является обязательным условием для его применения (п.п. «а» п. 23 ФСО № 7, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 № 611). Согласно подпункту «б» пункта 23, в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям. Метод предполагаемого использования применяется также только в отношении земельных участков, способных приносить доход, и основан на расчете доходов и расходов от использования земельных участков. Из отчета же следует, что такие расчеты оценщиком не выполнялись.

Допрошенный в качестве свидетеля оценщик <данные изъяты> пояснял в судебном заседании, что земельные участки с кадастровыми № фактически предназначены для прохода и проезда к земельным участкам под дачную застройку, и подтвердил выводы, изложенные в отчете, относительно отсутствия рыночной стоимости данных объектов недвижимости.

Исходя из положений законодательства об оценочной деятельности, ФСО, суд полагает, что отчет №№293-10/19 от 29 октября 2019 года об оценке рыночной стоимости земельных участков не может быть признан обоснованным, допустимым, корректно и объективно устанавливающим рыночную стоимость спорных земельных участков, как составленный с существенными нарушениями методологии оценки.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству заинтересованного лица администрации МО «Зеленоградский городской округ» судом была назначена и проведена оценочная экспертиза в отношении земельных участков с кадастровыми №.

Согласно заключению эксперта № ЗЭ-1802-2020 от 22 декабря 2020 года, составленного экспертом ООО «НЦ «Балтэкспертиза» ФИО3 рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 24 сентября 2019 года определена: с кадастровым № в размере 11 406 260 рублей, с кадастровым № в размере 1 646 230 рублей.

Оценивая экспертное заключение требованиям законодательства об оценочной деятельности, прихожу к выводу о том, что оно соответствует предъявленным требованиям. В его вводной части содержатся необходимые сведения о квалификации эксперта, его профессиональной подготовке, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Выбор сравнительного подхода к оценке и метода сравнения продаж аргументированы. Экспертом определен условный сегмент рынка – для ЛПХ, исходя из территориальной зоны, в которой находятся спорные земельные участки. Объекты-аналоги расположены в Зеленоградском районе Калининградской области. Применены необходимые корректировки.

Таким образом, экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости и является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельных участков, определенную по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости.

Оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется.

Исходя из вышеприведенных обстоятельств, суд считает доказанным, что по состоянию на 24 сентября 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № составляет 11 406 260 рублей, земельного участка с кадастровым № - 1 646 230 рублей.

Поскольку несоответствие кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости влечет нарушение прав административного истца, как собственника и налогоплательщика земельного налога, суд полагает необходимым удовлетворить заявленные требования ФИО1 частично, и установить кадастровую стоимость спорных земельных участков в размере рыночной стоимости, определенной экспертным заключением.

Права административного истца, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости находящихся у него в собственности земельных участков его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельных участков.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства, суд

решил:

Административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 80 678 кв.м с кадастровым №, с категорией земель – земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования – земельный участок (территории) общего пользования, расположенного по <адрес> в размере рыночной стоимости 11 406 260 рублей по состоянию на 24 сентября 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью

11 644 кв.м с кадастровым №, с категорией земель – земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования – земельный участок (территории) общего пользования, расположенного по <адрес> в размере рыночной стоимости 1 646 230 рублей по состоянию на 24 сентября 2019 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости считать дату обращения в суд – 11 сентября 2020 года.

Решение об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости после вступления в законную силу является основанием для внесения органом кадастрового учета такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 28 января 2021 года.

Судья Е.И. Ткач