Решение № 3А-176/2020 3А-176/2020~М-170/2020 М-170/2020 от 17 ноября 2020 г. по делу № 3А-176/2020

Дело № 3а-176/2020


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 ноября 2020 года город Тверь

Тверской областной суд в составе:

председательствующего судьи Гришиной С.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Почаевой А.Н.,

с участием: представителя административных истцов ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО3 и ФИО4 об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков,

установил:

ФИО3 и ФИО4 обратились в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 69:10:0000028:963 и 69:10:0000028:968, расположенных по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной рыночной стоимости.

Заявленные требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость указанных объектов недвижимого имущества существенно превышает их рыночную стоимость, что затрагивает права и законные интересы административных истцов как налогоплательщиков земельного налога.

В судебном заседании представитель административных истцов ФИО2 поддержала исковые требования по основаниям, изложенным в административном иске.

Представители административных ответчиков: Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, Управления Росреестра по Тверской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», заинтересованного лица: Администрации Бурашевского сельского поселения Калининского района Тверской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Выслушав объяснения представителя административных истцав, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 69:10:0000028:963, площадью 1300 кв.м, расположенный по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: Тверская область, Калининский район, Бурашевское сельское поселение, в районе деревни Захарьино, относящийся к категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, принадлежит административному истцу ФИО3 на праве собственности. Государственная регистрация права произведена 08 февраля 2017 года.

Земельный участок с кадастровым номером 69:10:0000028:968, площадью 1300 кв.м, расположенный по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: Тверская область, Калининский район, Бурашевское сельское поселение, в районе деревни Захарьино, относящийся к категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, принадлежит административному истцу ФИО4 на праве собственности. Государственная регистрация права произведена 06 февраля 2017 года.

Являясь собственниками указанных земельных участков, административные истцы вправе оспаривать их кадастровую стоимость, поскольку данная стоимость применяется для целей налогообложения.

В соответствии с частью 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области утверждены приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года № 13-нп.

Спорные земельные участки не вошли в перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке. Согласно выписке из ЕГРН от 19 августа 2020 года их кадастровая стоимость определена в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по состоянию на 05 апреля 2017 года в размере СУММА каждого.

В подтверждение рыночной стоимости административными истцами представлены отчеты об оценке от ДД.ММ.ГГГГ № и №, составленные оценщиком ОБЩЕСТВО ФИО1, согласно которым рыночная стоимость данных земельных участков по состоянию на 05 апреля 2017 года составила по СУММА каждого.

Оценив представленные отчеты об оценке в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что они соответствуют требованиям действующего законодательства.

Оценка произведена в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральными стандартами оценки, на основе собранной оценщиком информации, удовлетворяющей требованиям достаточности, достоверности и существенности.

Отчеты содержат необходимую информацию, идентифицирующую объекты оценки, их количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков, к сегменту которых относятся объекты оценки, представлена информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость земельных участков.

В отчетах имеются ссылки на источники информации, используемой при проведении оценки, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, копии объявлений, размещенных в сети «Интернет».

Применение оценщиком при определении рыночной стоимости земельных участков метода количественных корректировок в рамках сравнительного подхода в отчете обосновано, мотивы отказа от использования затратного и доходного подходов оценщиком приведены.

Для расчета рыночной стоимости оценщик отобрал по три аналога, относящиеся к тому же сегменту рынка, что и объекты оценки, сопоставимые с ними по ценообразующим факторам, цены которых скорректировал по итогам сравнения с оцениваемыми земельными участками и, согласовав полученные результаты, определил итоговую величину их рыночной стоимости.

Представленные Министерством имущественных и земельных отношений Тверской области письменные возражения относительно отчета об оценке не опровергают сведения, используемые при производстве оценки, а также выводы, содержащиеся в отчете об оценке, достоверность которых оценщик ФИО1, допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля, полностью подтвердила.

Оценщик пояснил, что в объявлениях о продаже объектов-аналогов № 2 и № 3 (станицы 61-62 отчетов) указано, что рядом с земельными участками находятся водные объекты, в частности, пруд и озеро. Однако данная информация не соответствует действительности, поскольку рядом расположен лишь пожарный водоем, не предполагающий выхода к берегу. Указанный факт проверен оценщиком в ходе разговора с продавцами, изучения местности по данным публичной кадастровой карты с официального сайта Росреестра (страница 21 отчетов). Пожарный водоем не может влиять на стоимость оцениваемых земельных участков.

Вопреки доводам административного ответчика в отчетах об оценке содержится обоснование применения конкретных аналогов из представленной на странице 36 отчетов выборки предложений продажи участков под ИЖС, в том числе в Бурашевском сельском поселении Калининского района. Подбор и обоснование выбора аналогов приведены на странице 42 отчетов и включали в себя такие критерии, как местоположение, сегмент рынка, к которому относятся объекты оценки, вид права, возможность подтверждения источника информации.

При расчете корректировки на ограничения в использовании земельных участков, ввиду отсутствия расчетных формул и аналитических исследований в этой области, поправка введена с применением метода экспертных оценок на основании данных опроса опытных экспертов-оценщиков города Твери по теме «Размер поправки (скидки) на наличие на земельном участке ограничений (обременений), зарегистрированных (сервитуты) или не зарегистрированных в установленном законом порядке, которые существенно влияют на возможность использования участка, и, как следствие, на его стоимость». Период применения полученных экспертных оценок – с 2013 года, в том числе по состоянию на 01 января 2017 год.

В соответствии с пунктом 25 ФСО № 7 оценщик самостоятелен в выборе используемой в процессе оценки методологии и методов оценки недвижимости.

Обязанности применять в рамках избранных оценщиком подходов и методов оценки конкретную методологию расчета применяемых корректировок и источники необходимой для этого информации действующие нормативные правовые акты в области оценочной деятельности не устанавливают.

В то же время описание выбранного оценщиком метода и применяемой методики в отчете приведено.

По данным указанного опроса экспертов-оценщиков города Твери, скидка на наличие на земельном участке ограничений (обременений), существенно влияющих на возможность его использования, составляет от 2% до 60%. В данном случае размер поправки принят на повышенном уровне ко всем аналогам в сторону уменьшения цены из-за влияния имеющихся ограничений в использовании объектов оценки, которые описаны в таблице расчета рыночной стоимости объектов оценки на странице 45 отчета.

Оценщик ФИО1 в судебном заседании также пояснила, что отказ от корректировки на условия рынка (дата предложения) в отношении объекта-аналога № 2 объясняется длительным сроком экспозиции земельных участков. С момента предложения аналога № 2 (август 2016) на дату оценки (05.04.2017) каких-либо существенных изменений цен на данном рынке не произошло, что подтверждено данными базы оценщика, а также данными Росриэлт - аналитической группой специалистов, анализирующих ситуацию на рынке недвижимости по различным направлениям и критериям, имеющими в общем доступе.

Основания ставить под сомнение достоверность показаний свидетеля, обладающего специальными знаниями и квалификацией в области оценочной деятельности, предупрежденного об уголовной ответственности в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда отсутствуют.

Доказательств, опровергающих изложенные в отчетах выводы, суду не представлено. Ходатайства о проведении по делу судебной экспертизы для установления рыночной стоимости участвующие в деле лица не заявили.

При таких обстоятельствах, кадастровую стоимость земельных участков следует установить в размере, определенном в представленных истцом отчетах об оценке.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования ФИО3 и ФИО4 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельных участков, расположенных по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: Тверская область, Калининский район, Бурашевское сельское поселение, в районе деревни Захарьино, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 05 апреля 2017 года в размере:

- участка с кадастровым номером 69:10:0000028:963 – СУММА.;

- участка с кадастровым номером 69:10:0000028:968 – СУММА.

Датой подачи заявления считать дату обращения административных истцов в суд – 29 октября 2020 года.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий С.А. Гришина

Мотивированное решение составлено 18 ноября 2020 года.

Председательствующий С.А. Гришина