Решение № 2-999/2019 2-999/2019~М-753/2019 М-753/2019 от 3 сентября 2019 г. по делу № 2-999/2019

.


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 сентября 2019 года город Новокуйбышевск

Новокуйбышевский городской суд Самарской области в составе:

председательствующего судьи Король С.Ю.,

при секретаре Дождевой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-999/2019 УИД <№> по иску ФИО1 к ФИО2 о прекращении долевой собственности на квартиру, взыскании компенсации, признание права собственности на долю в квартире,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском, указав, что ей на праве собственности принадлежит 25/100 доли квартиры, расположенной по адресу: <Адрес>. Сособственниками вышеуказанной квартиры также являются: ФИО3 (супруг) - 25/100 доли; ФИО4 (дочь) - 25/100 доли; ФИО2 (внучка) - 25/100 доли. В указанной квартире зарегистрированы и проживают она и ее супруг, оплачивают коммунальные платежи и квартплату, то есть в полном объеме несут бремя ее содержания. Ответчик существенного интереса в использовании данного жилого помещения по его прямому назначению - для проживания, не имеет, на спорной жилой площади не зарегистрирована, имеет иное жилье - долю в двухкомнатной квартире, расположенной по адресу: <Адрес>, где она и проживает. Ответчик длительное время не несла бремя содержания указанной квартиры, не оплачивала коммунальные услуги и квартплату, что подтверждается квитанциями об оплате коммунальных услуг. Возможность выдела 25/100 доли в натуре в спорной квартире отсутствует. Согласно отчету <№> об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 13.05.2019 рыночная стоимость спорной квартиры составляет 2 010 400 руб., а стоимость 25/100 доли - 348 347 руб. Таким образом, денежные средства для выплаты ФИО2 компенсации за 25/100 доли в спорной квартире у нее имеются. Поскольку ФИО2 участия в оплате жилого помещения и коммунальных услуг не принимала и не принимает, оплату за этот период вносила только она, то сумма в размере 25 508,74 руб. (2016год - 5 914,95руб., 2017год - 9 990,14 руб., 2018год - 9 603,65 руб.) подлежит взысканию с нее в мою пользу. В результате чего, компенсация за 25/100 доли квартиры, подлежащая взысканию с нее в пользу ФИО2 может быть уменьшена на 25 508,74 руб. и составит 322 838,26 рублей. На основании изложенного, просила суд прекратить право собственности ФИО2 на 25/100 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <Адрес>; взыскать с нее в пользу ФИО2 компенсацию за долю в квартире в размере 322 838,26 руб.; признать за ней право собственности на 25/100 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <Адрес>.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО5, действующая на основании доверенности <№> от <Дата>, заявленные требования поддержала в полном объеме, просила суд их удовлетворить.

Представители ответчика – ФИО6, действующая на основании доверенности <№> от <Дата>, ФИО7, действующая на основании доверенности <№> от <Дата> и ордера от <Дата> частично признали исковые требования, все свои несогласия изложили в возражениях и дополнениях на возражения. Фактически с требованиями о выкупе доли у ФИО1, прекращении права собственности ФИО2 на спорную долю, и возникновение этого права у истца – не возражали, однако не согласились с рыночной оценкой (стоимостью) спорной доли в имуществе.

Третьи лица – ФИО3, ФИО8, Управление Росреестра по Самарской области не явились, извещены судом своевременно и надлежащим образом. ФИО3 и ФИО8 ходатайствовали о рассмотрении дела в свое отсутствие, при этом заявленные ФИО1 требования поддержали в полном объеме, просили их удовлетворить.

В силу ст. 167 ГПК РФ, с учетом мнения сторон, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся третьих лиц.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ст. 133 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части. Замена одних составных частей неделимой вещи другими составными частями не влечет возникновения иной вещи, если при этом существенные свойства вещи сохраняются. Взыскание может быть обращено на неделимую вещь только в целом, если законом или судебным актом не установлена возможность выделения из вещи ее составной части, в том числе в целях продажи ее отдельно. Отношения по поводу долей в праве собственности на неделимую вещь регулируются правилами гл. 16 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 1168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (п. 2 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом инстанции установлено, что истец ФИО1, ответчик ФИО2, третьи лица -ФИО3 и ФИО8 являются долевыми собственниками (по 25/100 доли у каждого) квартиры, расположенной по адресу: <Адрес>, что подтверждается выписками из ЕГРН от 03.06.2019 о праве собственности сторон на указанное имущество.

Квартира приобретена в собственность путем приватизации, а именно, посредством заключения договора передачи жилого помещения в собственность <№> от <Дата> с Муниципальным образованием - городской округ Новокуйбышевск.

Согласно копии поквартирной карточки, представленной АО «ИРЦ» 31.05.2019, в спорном жилом помещении зарегистрированы вышеуказанные лица.

Спорная квартира состоит из двух комнат (изолированная – 18,4 кв. м; изолированная – 18,6 кв.м.), общая площадь которой составляет 67,5 кв. м, жилая площадь - 37 кв.м, из чего следует, что на 25/100 долю ответчика приходится 9,25 кв.м жилой площади.

В судебном заседании достоверно установлено, и подтверждается пояснениями представителя ответчика, что ФИО2 в спорной квартире не проживает, бремя расходов по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги не производит, существенного интереса к спорному объекту не имеет.

Порядок пользования спорной квартирой между сособственниками не сложился.

Из пояснений представителя ответчика также следует, что у ответчика имелись намерения продать долю в праве, а именно, во второй половине апреля 2019, ФИО2 выставила свою долю в квартире на продажу. Истцу и третьим лицам по делу направлены нотариально заверенные уведомления о продаже доли в квартире от <Дата>, что ими не оспаривается. Согласно отчета <№> от <Дата> об определении рыночной стоимости объекта недвижимости - 2-комнатной квартиры площадью 67,50кв.м., расположенной по адресу: <Адрес>, произведенного ООО «В.», который представлен в материалы дела, рыночная стоимость спорной квартиры составляет – 2 207 723 рублей. ФИО2 предлагала сособственникам выкупить ее долю за 550 000 рублей. Истец отказалась от выкупа по данной цене, поскольку у нее не было такой суммы. Месячный срок преимущественного права покупки, предусмотренный ст.250 ГК РФ, истек 23.05.2019, поэтому 17.05.2019 исковое заявление подано в суд.

Сторона истца в свою очередь представила при подаче иска в дело отчет <№> об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости: двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <Адрес>, произведенный ООО МЭЦ «С.», согласно которого рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 2 019 400 руб., в том числе рыночная стоимость доли в праве 25/100 с учетом коэффициента 0,69 составляет: 348 347 рублей. Именно исходя из данного отчета, истец просил выкупить спорную долю ответчика за 348 347 рублей, за вычетом задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги в размере 25 508,74 рубля, итого за 322 838,26 рублей.

С предлагаемым истцом размером выкупной цены, ответчик также не согласился, посчитав ее заниженной.

При этом, истцом в материалы дела представлены доказательства о наличии денежных средств в размере 360 000 рублей, и как следует из пояснений представителя истца, ее доверитель является пенсионером и более денежных средств у нее не имеется.

Поскольку между сторонами возник спор только в части выкупной цены спорной доли, по ходатайству представителя ответчика назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам Ассоциации судебных экспертов.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы <№> от 07.08.2019, рыночная стоимость жилого помещения - квартиры с кадастровым номером <№>, площадью 67,5 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес>, составляет 2 607 000 рублей. Рыночная стоимость 25/100 доли в жилом помещении - квартире с кадастровым номером <№>, площадью 67,5 кв.м, расположенном по адресу: <Адрес>, составляет 358 433 рубля.

Также эксперт в своем заключении обосновал размер спорной доли, указав, что при определении стоимости доли имеет место скидка (поправка) на обесценивание доли в размере ? (25/100), которая составляет 55% (принято среднее значение диапазона 50-60%). Уменьшая рассчитанную ранее рыночную стоимость 1 кв.метра (38 619 руб.) в рассматриваемой квартире на среднюю величину дисконта, учитывающую тот факт, что оценивается не вся квартира, а лишь 1/4 (25/100) доли в праве, получается, что рыночная стоимость 1 кв. м. в доле на квартиру равна 19 309,5 рублей: 1) 38 619 руб. - (38 619 руб. х 55%) = 17 378,55 руб. - составляет величина дисконта к стоимости 1 кв.м, в "целой" квартире; 2) 38 619 руб. - 17 378,55 руб. = 21 240,45 руб. - рыночная стоимость 1 кв. м. в доле на квартиру. Затем, для определения итоговой стоимости спорной доли эксперт умножил рыночную стоимость 1 кв. метра в доле на квартиру на общую площадь, приходящуюся на оцениваемую 1/4 (25/100) долю квартиры (16,9 кв.м.), и получил стоимость доли в размере 358 432,6 руб., с округлением до 358 433 рубля.

Сторона ответчика не согласилась с определенной заключением судебной экспертизы доли ответчика, указав на то, что экспертом применен понижающий коэффициент, что неправомерно. Свою позицию ФИО7 изложила в дополнениях на возражения, при этом приобщила в судебном заседании новую оценку, которая проведена по инициативе ФИО2, так как оценка ООО «В.» от 08.10.2018 утратила свою актуальность. Согласно новому отчету <№>, подготовленному ООО «В.» от 30.08.2019, итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости – квартиры по адресу: <Адрес>, составляет 2 616 000 рублей. Итоговая величина рыночной стоимость 25/100 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <Адрес>, составляет 654 000 рублей. Исходя из показателей отчета <№>, ФИО7 настаивала на принятии судом именно этой оценки, которая по ее мнению является правильной, соответствующей реальной ситуации, а также не нарушающей права и законные интересы ФИО2

Разрешая настоящий спор, учитывая установленные по делу обстоятельства, позицию сторон, оценив в совокупности все представленные по делу доказательства, в том числе, заключение судебной экспертизы <№> от 07.08.2019 и отчет <№>, подготовленный ООО «В.» от 2019, по правилам ст. ст. 12, 56, 67 ГПК РФ, суд руководствуется следующими положениями.

Согласно пункту 1 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (пункт 2 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (пункт 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (пункт 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С получением компенсации в соответствии с названной статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (пункт 5 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из содержания приведенных положений статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что участникам долевой собственности принадлежит право путем достижения соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них произвести между собой раздел общего имущества или выдел доли, а в случае недостижения такого соглашения -обратиться в суд за разрешением возникшего спора.

Закрепляя в пункте 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.

При этом отсутствие волеизъявления ответчика на выдел своей доли из общего имущества не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, постольку действие пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяется как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников общей долевой собственности.

Отсутствие между сторонами соглашения о стоимости выкупаемой доли, что имеет место в данном случае, не может быть принято во внимание, поскольку в случае спора о стоимости доли она определяется судом.

Пунктом 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 1 июля 1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", разъяснено, что вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.

Все установленные и проанализированные судом обстоятельства и представленные доказательства, с достоверностью свидетельствуют о том, что между сторонами отсутствуют родственные, семейные отношения, совместное проживание сторон в квартире невозможно, исковые требования ФИО2 о вселении, определении порядка пользования жилой площадью не предъявлялись; выдел доли ответчика в натуре невозможен в силу конструктивных особенностей квартиры и отсутствия идеальной его доли, в связи с чем, он имеет право на выплату ему стоимости его доли другим участником долевой собственности – истцом. Истец постоянно проживает в спорной квартире, несет бремя по ее содержанию и оплате коммунальных услуг, третьи лица поддерживают позицию истца о выкупе у ответчика доли в квартире. При этом суд также учитывает, что ответчик по существу против выкупа принадлежащей ей доли не возражает, иные собственники от преимущественного права выкупа отказались. Доказательств заинтересованности в сохранении права на долю в квартире, с целью её использования по назначению, со стороны ответчика не представлено. В заседании представитель ответчика подтвердила, что существенного интереса в пользовании общего имущества не имеет, однако выразила несогласие с оценкой стоимости доли, согласно заключению судебной экспертизы.

При определении денежной компенсации за 25/100 доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру, суд полагает правильным положить в основу судебного решения заключение судебной оценочной экспертизы <№> от 07.08.2019, поскольку оно является ясным, полным, сомнений в правильности и обоснованности данного заключения у суда не имеется, судебная оценочная экспертиза проведена и заключение составлено квалифицированным экспертом, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, и он независим от интересов истца и ответчика. Выводы эксперта носят прямой, четкий характер, мотивированны, рыночная стоимость долей определена экспертом в соответствии со сложившейся конъюнктурой цен. Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями Федерального закона N 73-ФЗ от 31.05.2001 года "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", а также в соответствии с требованиями статьи 86 ГПК РФ. Предусмотренных ст. 87 ГПК РФ оснований для назначения по делу повторной экспертизы не имелось.

Доказательств необоснованного расчета стоимости доли спорного объекта недвижимости, ответчик не представил, в связи с чем, 25/100 доли в праве спорной квартиры определяется судом в размере 358 433 руб., которые необходимо взыскать с истца в пользу ответчика в качестве компенсацию за 25/100 доли в праве общей долевой собственности в жилом помещении – квартире, с кадастровым номером <№>, площадью 67,5 кв.м, расположенном по адресу: <Адрес>.

Доводы представителя ответчика о том, что выводы экспертного заключения являются необоснованными, поскольку были применены понижающие коэффициенты, и ссылку в обоснование данных доводов на оценку ООО «В.», которое подготовило заключение по заказу ответчика, суд находит несостоятельными, поскольку являются правовой позицией стороны ответчика, не основанной на фактических обстоятельствах дела и представленных в дело доказательствах. Представителями ответчика не представлены объективные, убедительные, допустимые доказательства, опровергающие экспертное судебное заключение, и свидетельствующие о недостоверности расчетов. Достоверно установлено, что судебным экспертом применена корректировка, а не коэффициент понижения стоимости. Денежная компенсация стоимости доли ответчика определена по ее реальной, рыночной стоимости; истец располагает необходимой денежной суммой в размере 360 000 рублей для компенсации доли в спорном жилом помещении. Учитывая общую площадь жилого помещения, доля ответчика в размере 25/100 по сравнению с совокупной долей истца и третьих лиц – 75/100 доли, является незначительной; осуществлять фактическое пользование спорным жилым помещением соразмерно доле в праве общей долевой собственности для него не представляется возможным; фактический порядок пользования квартирой при совместном проживании сособственников не сложился, т.к. совместно в этой квартире ответчик с истцом и третьими лицами не проживал, выделить в натуре ответчику принадлежащую ему долю в квартире также невозможно. Использование ответчиком принадлежащей ему доли в праве собственности на спорную квартиру для проживания является невозможным, поскольку квартира является двухкомнатной, в ней отсутствует жилое помещение, соответствующее размеру доли ответчика.

Требования истца об уменьшении компенсации на сумму задолженности ФИО2 по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги, то есть применения взаимозачета долговых обязательств возникших между сторонами, не подлежат удовлетворению, поскольку нормы действующего гражданского законодательства (ст. ст. 247, 252 Гражданского кодекса РФ) такой возможности не предоставляют, кроме того, ФИО1 не лишена возможности для обращения в суд с самостоятельными требованиями о взыскания задолженности по оплате членских взносов, по оплате коммунальных платежей и содержание жилья в отдельном судебном производстве.

Таким образом, заявленные ФИО1 требования подлежат частичному удовлетворению, со взысканием с нее в пользу ФИО2 компенсации в размере 358 433 рублей за 25/100 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, после получения которой, в соответствии со ст. 252 ГК РФ, собственник ФИО2 утрачивает право на долю в общем имуществе, а ФИО1- приобретает право.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о прекращении долевой собственности на квартиру, взыскании компенсации, признание права собственности на долю в квартире – удовлетворить частично.

Прекратить право собственности ФИО2, <данные скрыты>, на 25/100 доли в праве общей долевой собственности в жилом помещении – квартире, с кадастровым номером <№>, площадью 67,5 кв.м, расположенном по адресу: <Адрес>.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 денежную компенсацию в размере 358 433 рублей за 25/100 доли в праве общей долевой собственности в жилом помещении – квартире, с кадастровым номером <№>, площадью 67,5 кв.м, расположенном по адресу: <Адрес>.

Признать право собственности ФИО1 на 25/100 доли в праве общей долевой собственности в жилом помещении – квартире, с кадастровым номером <№>, площадью 67,5 кв.м, расположенном по адресу: <Адрес>.

Право собственности ФИО2, на 25/100 доли в праве общей долевой собственности в жилом помещении – квартире, с кадастровым номером <№>, площадью 67,5 кв.м, расположенном по адресу: <Адрес>, прекращается после получения ею денежной компенсации, а право собственности ФИО1, на 25/100 доли в праве общей долевой собственности в жилом помещении – квартире, с кадастровым номером <№>, площадью 67,5 кв.м, расположенном по адресу: <Адрес>, возникает после выплаты денежной компенсации ФИО2 в размере 358 433 рублей.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Новокуйбышевский городской суд Самарской области в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме 05.09.2019.

Судья: /подпись/ С.Ю. Король