Апелляционное определение № 33-17049/2025 33-712/2026 от 4 февраля 2026 г.

УИД 66RS0001-01-2025-002665-51

дело № 33-712/2026 (33-17049/2025; 2-3893/2025)


Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 05 февраля 2026 г.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург 22 января 2026 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе

председательствующего Ольковой А.А.,

судей Тяжовой Т.А.,

Доевой З.Б.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зуевой Ю.А. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «БТИ», ООО «ЦТРВ Екатеринбурга» о признании права собственности, возложении обязанности, признании недействительным акта выполненных работ, по апелляционной жалобе истца на решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 25.09.2025.

Заслушав доклад судьи Доевой З.Б., объяснения представителя истца, представителя ответчика ООО «ЦТРВ Екатеринбурга», судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «БТИ», ООО «ЦТРВ Екатеринбурга» об установлении факта передачи всей террасы, расположенной в одном уровне с квартирой по адресу: <адрес>, на кровле нижерасположенного этажа, имеющей выход из квартиры; признать право собственности на террасу; обязать ООО «БТИ» предоставить план объекта с рассчитанной всей площадью террасы; признать недействительным акт выполненных работ по договору № 164584 от 14.02.2025.

В обоснование заявленных исковых требований указано, что 04.12.2018 между истцом и ООО «ЦТРВ Екатеринбурга» заключен договор участия в долевом строительстве № 327 в отношении строящейся квартиры по адресу: <адрес>, количество комнат – 2, общая проектная площадь без учета лоджии 69,45 кв.м, площадь лоджии 4,5 кв.м, суммарная площадь лоджии и квартиры 79,95 кв.м. Дополнительно между истцом и ООО «ЦТРВ Екатеринбурга» 04.12.2018 заключен договор о перепланировке, по условиям которого ООО «ЦТРВ Екатеринбурга» (застройщик) взял на себя обязанность по увеличению площади квартиры за счет площади террасы, запроектировать выход на террасу. 15.12.2019 между истцом и ООО «ЦТРВ Екатеринбурга» заключено дополнительное соглашение № 1, по которому был изменен пункт 1.2 договора от 04.12.2018, а именно: указана общая проектная площадь без учета лоджии 73,8 кв.м, площадь террасы 97,8 кв.м, суммарная площадь квартиры и лоджии 171,5 кв.м. В выписке из ЕГРН в отношении квартиры истца отсутствует площадь террасы.

14.02.2025 истец заключила с ответчиком ООО «БТИ» договор № 164584 о проведении технического обследования, по результатам которого планировала получить план террасы. Вместе с тем, после подписания акта выполненных работ обнаружено, что предоставленный план содержит сведения об измерении только части террасы, в нем отражена площадь террасы 27,7 кв.м с применением понижающего коэффициента 0,3. В адрес ООО «БТИ» была направлена претензия, ответ на которую ФИО1 не устроил. Ссылалась на то, что при заключении дополнительного соглашения № 1 от 15.12.2019 застройщик обязался предоставить всю террасу целиком, поэтому и была указана площадь террасы 97,8 кв.м без учета коэффициента 0,3, истец полагает, что площадь предоставленной террасы должна составлять 293,4 кв.м.

Истец, ее представитель ФИО2 в судебном заседании доводы иска поддержали, настаивали на том, что застройщик не выполнил свои обязательства, данные в устной форме при подписании дополнительного соглашения № 1, не передал всю террасу в собственность истца. В настоящее время на территорию террасы истца заходят посторонние люди, работники управляющей организации с целью обслуживания вентиляционных каналов, тем самым нарушая личное пространство ФИО1 Также указали, что места расположения вентиляционных каналов на террасе не отгорожены парапетами высотой 1,2 м, следовательно, вся терраса площадью около 300 кв.м принадлежит только истцу. Дополнительно указали, что в силу жизненных обстоятельств истец не имела возможности ранее обратиться за судебной защитой с момента регистрации в 2020 г. прав на недвижимое имущество.

Представители ответчиков ООО «БТИ», ООО «ЦТРВ Екатеринбурга» в судебном заседании возражали по доводам, изложенным в письменных возражениях, просили отказать в удовлетворении иска, поскольку по акту приема-передачи от 16.12.2019 истцу передана терраса с фактической площадью 97,8 кв.м, а ООО «БТИ» произведены замеры с учетом представленных документов, исходя из понижающего коэффициента 0,3 площадь террасы составила 27,7 кв.м, фактическая площадь (с исключением площади вентиляционных каналов) – 92,4 кв.м (без понижающего коэффициента).

Иные лица в судебное заседание не явились, извещены своевременно и надлежащим образом.

Решением Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 25.09.2025 в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано.

Не согласившись с принятым решением, истец подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить, поскольку судом не учтено, что в силу действующего законодательства высота ограждений террас должна быть не менее 1,2 м, а учитывая, что такое ограждение отсутствует, соответственно, истец является собственником всей террасы; что из представленных в материалы дела договоров следует, что площадь квартиры увеличивается за счет террасы, а не части террасы; что площадь террасы 97,8 кв.м указана с понижающим коэффициентом; что судом не сделаны выводы о разнице площади 97,8 кв.м и произведенными ООО «БТИ» обмерами – 92,4 кв.м; что судом не обосновано не применение застройщиком поправочного коэффициента к площади террасы; что истец не отказывалась от заключения договора с ООО «БТИ» по повторному измерению всей террасы.

В письменных возражениях на жалобу представитель ООО «ЦТРВ Екатеринбурга» просила в удовлетворении жалобы отказать, поскольку стороны свободны в согласовании условий договора; требований об оспаривании акта приема-передачи квартиры от 16.12.2019 не заявлено; по указанному акту истцом без каких-либо замечаний принята квартира и терраса фактической площадью 97,8 кв.м, к которой понижающий коэффициент не применялся.

В судебном заседании представитель истца доводы жалобы поддержал.

Представитель ответчика ООО «ЦТРВ Екатеринбурга» поддержала доводы письменных возражений, дополнительно указав, что настоящий иск подан в связи с тем, что в доме изменилась управляющая компания, с которой у истца возникли разногласия.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации. граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с абзацем 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

На основании части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве, одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Статьей 8 данного Закона предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

В соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса Российской Федерации общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (часть 5).

Согласно Приказу Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» (зарегистрирован в Минюсте России 16.12.2016 № 44769), при определении общей приведенной площади жилого помещения применяются следующие понижающие коэффициенты: для террас – 0,3.

Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно пункту 9 части 4 статьи 8 указанного Федерального закона к основным сведениям о помещении, вносимым в кадастр недвижимости, относится его площадь, сведения о которой вносятся в соответствии с требованиями к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места, утвержденными Приказом Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 (зарегистрированным в Минюсте России 16.11.2020 № 60938).

При этом в силу прямого указания настоящие требования применяются при подготовке документов для целей государственного кадастрового учета объектов недвижимости в случае определения площади зданий с назначением «жилое», «многоквартирный дом» (далее – жилые здания), «нежилое» (далее – нежилые здания), помещений с назначением «жилое», «нежилое» (далее соответственно – жилые, нежилые помещения), машино-мест, площади или площади застройки сооружений, основной характеристикой которых является площадь или площадь застройки.

Вместе с тем настоящие требования не применяются для иных установленных законодательством случаев, при которых предусмотрено определение площади объектов недвижимости, в том числе при определении площади (приведенной площади, общей площади) здания или помещения в случае, указанном в части 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае определения площади здания или помещения для целей реализации жилищных прав на жилые помещения (часть 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации), а также при государственном учете жилищного фонда (часть 5 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО1 с 09.01.2020 является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, площадью 73,8 кв.м, на основании договора участия в долевом строительстве № 327 от 04.12.2018, дополнительного соглашения № 1 от 15.12.2019, акта приема-передачи объекта долевого строительства от 16.12.2019. Право собственности зарегистрировано в установленном порядке с учетом вышеприведенных положений о том, что в сведения ЕГРН в отношении жилого помещения не указываются данные о площади и наличии в составе помещения террасы, площадь которой не включается в площадь жилого помещения.

Из представленного в материалы дела договора участия в долевой строительстве следует, что 04.12.2018 между истцом и ООО «ЦТРВ Екатеринбурга» (застройщик) заключен договор № 327 в отношении строящейся квартиры по адресу: <адрес> этаже, количество комнат – 2, общая проектная площадь без учета лоджии 69,45 кв.м, площадь лоджии 4,5 кв.м, суммарная площадь лоджии и квартиры 79,95 кв.м.

В пункте 1.4 договора стороны согласовали условие о том, что общая проектная площадь квартиры, в том числе отдельных помещений, может измениться как в большую, так и в меньшую сторону. Окончательная площадь квартиры определяется согласно замерам БТИ.

В пункте 5.1 договора предусмотрено, что цена договора не привязана к единице площади и указана в Приложении № 2 «График внесения платежей». Цена долевого строительства подлежит изменению исключительно в случаях, указанных в пункте 5.4 договора (в случае, если площадь квартиры, согласно техническому или кадастровому паспорту будет меньше или больше чем на 2 кв.м по сравнению с площадью квартиры, указанной в пункте 1.2 договора. При этом под площадью квартиры понимается общая проектная площадь квартиры, без учета площадей балконов, лоджий, террас, веранд).

04.12.2018 между истцом и ООО «ЦТРВ Екатеринбурга» заключен договор о перепланировке, по условиям которого ООО «ЦТРВ Екатеринбурга», в том числе, взял на себя обязанность по увеличению площади квартиры за счет площади террасы, запроектировать выход на террасу.

15.12.2019 между истцом и ООО «ЦТРВ Екатеринбурга» заключено дополнительное соглашение № 1, по которому был изменен пункт 1.2 договора от 04.12.2018, а именно: указана общая проектная площадь квартиры – 73,8 кв.м, площадь террасы – 97,8 кв.м, суммарная площадь квартиры и террасы – 171,6 кв.м. В остальной части условия договора (в том числе относительно цены) оставлены без изменения.

Таким образом, истец и ООО «ЦТРВ Екатеринбурга» согласовали в договоре долевого участия фиксированную цену приобретаемой истцом строящейся квартиры, площадь квартиры увеличилась до 73,8 кв.м (на данную площадь квартиры за истцом зарегистрировано право собственности), а включение в предмет договора террасы не отразилось на цене договора долевого участия.

Строительство многоквартирного дома осуществлялось в соответствии с проектной документацией УПК.005-02,02А-АР «Архитектурные решения» от 2017 г., согласно корректировке 2 (последние изменения от марта 2018 г.) на листе 36, кровля секции «В» в осях 8с-13с предусмотрена без разделительного парапета. Положительным заключением экспертизы от 23.03.2018 № 66-1-1-2-0019-18 установлено соответствие проектной документации на многоквартирный дом с корректировкой 2. Устройство террас на кровлях секции 2А и 2Б не предусмотрено. В проектной документации УПК.005-02,02А-АР «Архитектурные решения» от 2017 г. с корректировкой 3 на листе 22 усматривается, что кровля секции «В» в осях 8с-13с имеет разделительный парапет.

22.11.2018 застройщик ООО «ЦТРВ Екатеринбурга» направил в адрес проектной организации ООО «УралПроектКомплекс» письмо об изменении проектной документации, просил запроектировать в секции «В» на 26 этаже двухкомнатную квартиру с выходом на террасу с приложением планируемой площади террасы, а также включить в состав квартиры террасу – часть крыши в соответствии с рисунком (л.д. 154, 155 тома 1).

Положительным заключением экспертизы от 24.12.2018 № 66-2-1-2-0221-18 установлено соответствие проектной документации на многоквартирный дом с корректировкой 3. Установлено устройство террасы в секции «В» в осях 8с-13с с изменением объемно планировочных решений квартиры с разделительным парапетом.

Обращаясь с иском, истец ссылалась на то, что застройщик в устном порядке обещал предоставить всю террасу целиком, поэтому и была указана площадь террасы 97,8 кв.м, а без учета понижающего коэффициента 0,3 площадь предоставленной террасы должна составлять 293,4 кв.м.

Возражая относительно заявленных требований представитель ООО «ЦТРВ Екатеринбурга» ссылалась на письмо в проектную организацию от 22.11.2018 с приложенной к нему схемой (на которой обозначена часть террасы), фотографии (на которых изображено разделение террасы металлическим ограждением, а также разным материалом покрытия), а также представленный в материалы дела и подписанный сторонами акт приема-передачи объекта долевого строительства от 16.12.2019, согласно которому ООО «ЦТРВ Екатеринбурга» передало, а ФИО1 приняла объект долевого строительства – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Согласно пункту 1 акта приема-передачи объекта долевого строительства от 16.12.2019, по результатам замеров общая площадь передаваемой квартиры составляет без лоджии 73,8 кв.м, в том числе жилая – 22,7 кв.м, кроме того передается терраса с фактической площадью 97,8 кв.м.

В пункте 5 названного акта приема-передачи указано, что ФИО1 подтверждает отсутствие к застройщику финансовых и иных претензий по договору, в том числе по срокам, качеству, объему строительно-монтажных работ, внутренней отделке и техническому состоянию инженерных систем.

ООО «БТИКР» на основании заключенного с застройщиком договора 01.11.2019 подготовлена техническая информация на домовладение <№> по <адрес> в <адрес>, согласно которой общая площадь <адрес> составила 73,8 кв.м, площадь террасы 97,8 кв.м. В ответ на судебный запрос ООО «БТИКР» предоставлены сведения, согласно которым в технической информации на домовладение <№> по <адрес> в <адрес> указана фактическая площадь террасы по <адрес> – 97,8 кв.м без применения понижающего коэффициента 0,3. Данная техническая информация была выдана застройщику в целях получения разрешительных документов для ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию.

Сведений об оспаривании договора участия в долевом строительстве № 327 от 04.12.2018, дополнительного соглашения № 1 от 15.12.2019, акта приема-передачи объекта долевого строительства от 16.12.2019, о признании их недействительными материалы дела не содержат.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, с учетом анализа приведенных норм права и условий договора долевого участия, дополнительного соглашения к нему, содержания подписанного сторонами акта приема передачи объекта долевого строительства от 16.12.2019, расположения на террасе объектов (вентиляционных каналов), относящихся к общему имуществу многоквартирного дома (в отношении которого решений общего собрания не принималось), суд первой инстанции, вопреки доводам жалобы истца, пришел к обоснованному выводу, что истцом приобретена была только часть террасы, без замечаний 16.12.2019 была принята квартира после сдачи дома в эксплуатацию, где прямо и недвусмысленно указано на передачу квартиры без лоджии площадью 73,8 кв.м (по результатам замеров), передачу террасы с фактической площадью 97,8 кв.м, в связи с чем, принимая во внимание положения части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, отказал в удовлетворении заявленного иска об установлении факта передачи истцу в собственность всей террасы, признании права собственности на всю террасу.

Устные договоренности истца и застройщика, на которые ссылалась истец и оспаривала представитель ответчика, суд первой инстанции обоснованно отклонил.

Кроме того, ООО «БТИ» в рамках рассмотрения настоящего спора предоставлены сведения об ориентировочной площади кровли, примыкающей к квартире № <№> (определена с использованием графического редактора), в размере 220 кв.м (за вычетом площади оснований под вентиляционное оборудование, расположенное на кровле) (в исковом заявлении истец претендовала на площадь террасы без применения понижающего коэффициента в размере 293,4 кв.м), что также свидетельствует о необоснованности требования о передаче истцу всей террасы.

Отказывая в удовлетворении иска в части возложения обязанности на ООО «БТИ» предоставить план объекта с рассчитанной всей площадью террасы; признании недействительным акта выполненных работ по договору № 164584 от 14.02.2025, суд первой инстанции исходил из выполнения ООО «БТИ» работ, определенных договором № 164584 от 14.02.2025, передачи результатов выполненных работ заказчику (истцу) в установленном порядке.

Судебная коллегия с выводами суда в данной части также соглашается.

Так, 14.02.2025 между истцом (заказчик) и ООО «БТИ» (исполнитель) заключен договор № 1764584 о техническом обследовании жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, и подготовки плана объекта, составленного на основании фактических данных технического обследования. С этой целью исполнителю переданы договор участия в долевом строительстве № 327 от 04.12.2018, дополнительное соглашения № 1 от 15.12.2019 и выписка из ЕГРН.

Проектная документация, определяющая, в том числе границы террасы, ООО «БТИ» не передавалась. Ввиду чего в договор от 14.02.2025 включен пункт 5.6, согласно которому «заказчик уведомлен, что в связи с непредставлением документов, определяющих границы террасы площадью 97,8 кв.м, в выдаваемом исполнителем плане объекта площадь террасы будет подсчитана по результатам фактических обмеров кровли нижерасположенного этажа в пределах ограждающих конструкций (за вычетом площади, занимаемой вентиляционными каналами и другими имеющимися на кровле техническими сооружениями, с корректирующим коэффициентом 0,3. согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя Российской Федерации от 04.08.1998 № 37».

Во исполнение условий договора, ООО «БТИ» истцу выдан План объекта от 24.02.2025 (с корректировкой от 10.09.2025), согласно которому площадь террасы в установленных фактических границах без учета понижающего коэффициента 0,3 составляет 92,4 кв.м (27,7 кв.м – с применением понижающего коэффициента), в которую не включены площади оснований под вентиляционное оборудование многоквартирного дома. Акт выполненных работ № 1764584 от 25.02.2025 по заказу 1764584 от 14.02.2025 подписан представителем истца ФИО2 без указания на несогласие с ним, со ссылкой на отсутствие претензий друг к другу и выполнение работ в полном объеме.

Таким образом, договор <№> от <дата> ООО «БТИ» исполнен.

Учитывая свободу договора, довод жалобы в части требований к ответчику ООО «БТИ» о том, что ответчику ООО «БТИ» было предложено заключить дополнительное соглашение на осуществление расчета всей площади террасы, но ООО «БТИ» это не устроило, судебная коллегия не усматривает оснований для иных выводов.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы суда соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у судебной коллегии отсутствуют основания для отмены либо изменения обжалуемого решения по доводам апелляционной жалобы.

Апелляционная жалоба, по сути, повторяет позицию истца, изложенную в суде первой инстанции, выражает лишь субъективное мнение стороны по делу, не согласной с существом принятого решения, не содержит каких-либо новых убедительных доказательств, ставящих под сомнение правильность постановленного судом решения, в связи с чем, ее доводы признаются коллегией несостоятельными.

Нарушений норм материального и процессуального права, вопреки доводам жалобы, влекущих отмену судебного постановления, допущено не было.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 25.09.2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца – без удовлетворения.

Председательствующий Олькова А.А.

Судьи Тяжова Т.А.

Доева З.Б.