Апелляционное определение № 33-6058/2026 от 6 апреля 2026 г.

Судья – Коваленко А.А. Дело № 33-6058/2026

№ 2-42/2025

КРАСНОДАРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

07 апреля 2026 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе

председательствующего Ждановой О.И.,

судей Остапенко И.А., Соловьевой А.Ю.,

по докладу судьи Ждановой О.И.,

при помощнике судьи Зарудко С.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ...........11 к ...........12, третьи лица - администрация Ейского городского поселения Ейского района в лице главы ...........16, управление муниципального контроля и градостроительной деятельности администрации Ейского городского поселения, управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Ейский район, ремонтно-эксплуатационной управление «Ейский групповой водопровод» ГУП Краснодарского края «Кубаньводокомплекс», Ейский участок филиала АО «НЭСК» «Тимашевскэнергосбыт», филиал АО «Электросети Кубани «Ейскэлектросеть», управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в лице отдела по Ейскому и Щербиновскому районам, ...........1, ...........2, ...........3, ...........4, ...........5, ...........6, ...........7 в лице законного представителя ...........8, о приведении в соответствии с действующими нормами СанПин, СНиП, жилищным и градостроительным законодательством Российской Федерации объекта капитального строительства, третьи лица, заявляющие самостоятельные требования - ...........8, ...........9, ...........10 о приведении в соответствии с действующими нормами СанПин, СНиП, жилищным и градостроительным законодательством РФ объекта капитального строительства,

по апелляционной жалобе ...........11, ...........9, ...........8, ...........10 на решение Ейского городского суда Краснодарского края от 19 ноября 2025 года.

Заслушав доклад, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

...........11 обратилась в суд с иском к ...........12, указав, что на основании Договора купли-продажи от .......... приобрела 1/4 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок и 86/380 долей в праве собственности на жилой дом, расположенные по адресу: Краснодарский край, .............

В обоснование требований указано, что ответчик как застройщик и продавец нарушил градостроительные нормы: фактически возведенный объект по своим техническим характеристикам (12 комнат, 4 кухни) не является индивидуальным жилым домом, хотя зарегистрирован именно в этом качестве. Кроме того, после приобретения имущества были выявлены недостатки: провалы тротуарной плитки во дворе, перекос входной калитки, неудовлетворительное состояние крыльца.

Истец просила суд обязать ответчика: привести объект в соответствие с требованиями СанПиН, СНиП, нормами жилищного и градостроительного законодательства; внести изменения в технический паспорт и проектную документацию, изменив вид назначения объекта; разделить лицевые счета на электроснабжение и водоснабжение; устранить строительные дефекты во дворе (провалы, калитка, крыльцо) за свой счет.

Третьи лица, заявляющие самостоятельные требования - ...........8, ...........9 и ...........10, приобретшие аналогичные доли в объекте на основании Договора от .........., заявили тождественные требования, дополнительно просив обязать ответчика ввести объект в эксплуатацию как дом блокированной застройки.

Решением Ейского городского суда Краснодарского края от 19 ноября 2025 года в удовлетворении исковых требований ...........11, требований третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования – ...........8, ...........9, ...........10 отказано.

Не согласившись с постановленным решением, ...........11, ...........8, ...........9 просят отменить решение суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. В обоснование доводов жалобы заявители указали на то, что суд неверно применил нормы материального права, проигнорировав требования СанПиН и СНиП, регулирующие блокированную застройку; суд исказил показания представителей ресурсоснабжающих организаций, которые в судебном заседании подтвердили обязанность именно ответчика расторгнуть старые договоры для раздела счетов; в материалах дела отсутствуют оригиналы разрешительной документации, на которые ссылается суд; судья проявил личную заинтересованность в исходе дела в пользу ответчика.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, не явились, при этом извещены о времени и месте судебного заседания в соответствии с положениями статьями 113, 114 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается материалами дела, кроме того, информация по делу размещена на официальном интернет-сайте Краснодарского краевого суда, в связи, с чем судебная коллегия, руководствуясь статьями 167, 165.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и пунктом 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» приходит к выводу о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие неявившихся лиц, что не противоречит положениям главы 10 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, в связи с чем предметом проверки судебной коллегии является законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, .......... ответчику ...........12 управлением архитектуры и градостроительства администрации Ейского городского поселения выдано Разрешение на строительство ........-RU......... Данное разрешение предусматривало возведение индивидуального жилого дома (ИЖД) общей площадью 380 кв.м. по адресу: Краснодарский край, .............

Земельный участок, на котором расположен объект, имеет кадастровый ........, площадь 800 кв.м., категория земель — земли населенных пунктов, вид разрешенного использования — индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

Строительство объекта было завершено в 2016 году.

.......... объект капитального строительства (жилой дом) площадью 380 кв.м. с кадастровым номером 23:42:0601037:5 был поставлен на государственный кадастровый учет на основании технического плана от ...........

Судом установлено, что уполномоченными органами разрешение на ввод объекта в эксплуатацию как многоквартирного дома или дома блокированной застройки не выдавалось. Также отсутствуют сведения о согласовании перепланировки или переустройства данного жилого дома в установленном законом порядке.

Исходя из материалов дела и пояснений истца ...........11, фактически возведенное здание не соответствует типовым характеристикам индивидуального жилого дома. В доме обустроено 4 кухни и 12 жилых комнат, что указывает на фактическое использование здания как дома блокированной застройки или многоквартирного жилого дома, несмотря на его юридическую регистрацию в качестве ИЖД.

Истец ...........11 приобрела право собственности на 1/4 долю земельного участка и 86/380 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом на основании договора купли-продажи от ........... Договор удостоверен нотариусом Ейского нотариального округа ...........17 (реестровый ........-н/23-2022-6-640). Передача имущества подтверждена передаточным актом от ........... Право собственности зарегистрировано в ЕГРН ...........

Третьи лица, заявляющие самостоятельные требования - ...........8, ...........9, ...........10, приобрели свои доли (1/4 доля участка и 86/380 долей дома) на основании Договора № ............9 от ...........

После приобретения долей и начала эксплуатации истцами были выявлены недостатки благоустройства и конструктивных элементов: образование провалов тротуарной плитки во дворе домовладения; нарушение геометрии и перекос металлической рамы входной калитки, препятствующий ее нормальному закрытию; неудовлетворительное состояние основания крыльца перед входными дверями.

Истцы связывают данные дефекты с нарушением технологического процесса строительства и скрытыми недостатками, допущенными ответчиком ...........12 при возведении объекта.

На момент рассмотрения спора по адресу ............ установлен единый прибор учета электроэнергии и водоснабжения.

По данным филиала АО «НЭСК» «Тимашевскэнергосбыт» и РЭУ «Ейский групповой водопровод», договоры на поставку ресурсов заключены с ...........12 и являются действующими.

Представители ресурсоснабжающих организаций в судебном заседании пояснили, что раздел лицевых счетов возможен только при условии обращения новых собственников с соответствующим заявлением и при наличии технической возможности раздельного учета (установки индивидуальных приборов учета для каждой части дома). ...........12 с заявлениями о расторжении договоров в связи с продажей долей не обращался.

.......... ...........11 направила в адрес ...........12 предложение о досудебном урегулировании спора, в котором требовала привести объект в соответствие с техническими нормами, устранить провалы грунта и произвести раздел лицевых счетов. Данное предложение ответчиком исполнено не было.

Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что на момент совершения сделок объект был надлежащим образом поставлен на кадастровый учет и зарегистрирован как индивидуальный жилой дом на основании технического плана от 23.05.2017. В части требований о перепланировке и вводе в эксплуатацию суд указал на отсутствие правовых оснований для понуждения ответчика к совершению данных действий, поскольку действующее законодательство не предусматривает процедуру согласования перепланировки в индивидуальных жилых домах органами местного самоуправления в том порядке, который установлен для многоквартирных домов. Касательно строительных дефектов суд применил положения ст. 475, 476, 557 Гражданского кодекса РФ, указав, что истцы приобрели доли в праве собственности по согласованной цене после визуального осмотра. Дефекты плитки и калитки не признаны скрытыми, а бремя содержания имущества после перехода права собственности в силу ст. 210 Гражданского кодекса РФ лежит на покупателях. В части раздела лицевых счетов суд отметил, что истцами не представлены доказательства обращения в ресурсоснабжающие организации в установленном законом заявительном порядке.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы и изучив материалы гражданского дела, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 1 ст. 195 Гражданского процессуального кодекса РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Судебная коллегия считает, что суд первой инстанции правильно определил круг норм материального права, подлежащих применению.

Отношения сторон регулируются главой 30 Гражданского кодекса РФ, а именно параграфом 7 «Продажа недвижимости».

В силу ст. 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество.

Судом установлено, что предметом договоров купли-продажи от .......... и .......... являлись доли в праве общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом и земельный участок. На момент совершения сделок объект был зарегистрирован в ЕГРН как индивидуальный жилой дом, что подтверждается выписками из ЕГРН и техническим планом от ...........

Довод заявителей о том, что дом фактически является блокированной застройкой или многоквартирным домом ввиду наличия 4 кухонь и 12 комнат, не может служить основанием для удовлетворения иска.

Согласно п. 2 ст. 16 Жилищного кодекса РФ и ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, жилой дом и дом блокированной застройки являются различными видами объектов.

Истцы, действуя добровольно и проявляя должную осмотрительность, приобрели доли именно в индивидуальном жилом доме. Гражданское законодательство не возлагает на продавца обязанность по изменению юридического статуса и реконструкции объекта после перехода права собственности, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане свободны в заключении договора.

Покупая доли в объекте со статусом индивидуального жилого дома, истцы приняли на себя риски, связанные с правовым режимом данного имущества. Понуждение продавца изменить статус уже отчужденного имущества противоречит ст. 209 Гражданского кодекса РФ, так как ответчик утратил полномочия по распоряжению и изменению характеристик объекта после перехода права собственности к истцам.

Относительно доводов о наличии провалов плитки и неисправности калитки судебная коллегия исходит из следующего.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу п. 1 ст. 476 Гражданского кодекса РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что они возникли до его передачи или по причинам, возникшим до этого момента. При этом закон разделяет недостатки на явные и скрытые.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что провалы грунта (плитки), состояние калитки и крыльца являются явными дефектами, которые могли и должны были быть обнаружены при обычном осмотре объекта в момент совершения сделки. Подписание передаточных актов (в том числе акта от ..........) без замечаний свидетельствует о надлежащем исполнении продавцом обязанности по передаче товара (ст. 556 Гражданского кодекса РФ).

Ссылка заявителей на пятилетний гарантийный срок юридически несостоятельна, так как отношения сторон основаны на договоре купли-продажи между физическими лицами, а не на договоре строительного подряда, где в силу ст. 756 Гражданского кодекса РФ установлены специальные сроки ответственности. В рамках купли-продажи недвижимости обязанность по доказыванию того, что недостатки были скрытыми и возникли до продажи, лежит исключительно на истцах, чего в данном деле сделано не было.

Кроме того, при апелляционном рассмотрении судебной коллегией неоднократно откладывались судебные заседания, при этом ни в одно судебное заседание истцы не явились, ходатайств о назначении судебной экспертизы с целью выявления скрытых недостатков не заявляли.

Требование истцов обязать ответчика согласовать перепланировку и внести изменения в техпаспорт является неисполнимым.

В соответствии с Федеральным законом от 27.12.2018 № 558-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме» полномочия органов местного самоуправления по согласованию перепланировки и переустройства (ст. 25-29 Жилищного кодекса РФ) распространяются исключительно на помещения в многоквартирных домах.

Для индивидуальных жилых домов законодательством не предусмотрена процедура согласования перепланировки в административном порядке. Изменения в техническое описание объекта вносятся по инициативе собственника через кадастровый учет в силу Федерального закона № 218 «О государственной регистрации недвижимости». Поскольку собственниками в настоящий момент являются истцы, именно на них в силу ст. 210 Гражданского кодекса РФ лежит бремя содержания и приведения документации в соответствие с фактическим состоянием объекта.

Согласно ст. 249 Гражданского кодекса РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Как следует из положений Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 №354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»), раздел лицевых счетов (заключение отдельных договоров энерго- и водоснабжения) осуществляется ресурсоснабжающей организацией на основании заявления собственника помещения.

Довод заявителей о том, что ответчик ...........12 препятствует разделу лицевых счетов, не нашел своего подтверждения.

Согласно ст. 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.

С момента государственной регистрации права собственности именно на истцов возложена обязанность по надлежащему оформлению отношений с поставщиками ресурсов.

В соответствии с п. 34 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 №354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (вместе с 2Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»), потребитель обязан информировать исполнителя об увеличении или уменьшении числа граждан, проживающих в жилом помещении, а также о смене собственника.

Аналогичная норма содержится в п. 82 Основных положений функционирования розничных рынков электрической энергии, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 04.05.2012 № 442.

Судебная коллегия подчеркивает, что лицевой счет является формой внутреннего аналитического учета энергоснабжающей организации и не определяет право собственности. Для раздела счетов в индивидуальном жилом доме, находящемся в долевой собственности, требуется: наличие технической возможности (раздельные вводы, приборы учета); обращение всех сособственников в ресурсоснабжающую организацию.

Ответчик ...........12, утратив статус собственника спорных долей, перестал быть субъектом правоотношений по энергоснабжению в части этих долей. Его письменное заявление о расторжении договора не является обязательным условием для заключения договоров с новыми собственниками при наличии подтвержденного перехода права собственности в ЕГРН. Истцы не лишены возможности разрешить данный вопрос в административном или судебном порядке непосредственно с ресурсоснабжающей организацией, если последняя неправомерно отказывает в оформлении счетов.

Доводы о личном интересе судьи и угодливости администрации носят субъективный оценочный характер и не подтверждены доказательствами.

Согласно ст. 16, 17 Гражданского процессуального кодекса РФ, наличие ранее рассмотренных дел с участием тех же сторон не является безусловным основанием для отвода судьи.

Несогласие стороны с процессуальными решениями суда (отказ в объединении дел, отказ в иске) не является свидетельством личной заинтересованности судьи.

Относительно довода об искажении показаний представителей ресурсоснабжающих организаций судебная коллегия ознакомилась с аудиопротоколом судебного заседания от ........... Объяснения представителей ООО «НЭСК» и ГУП «Кубаньводокомплекс» сводились к тому, что процедура раздела счетов носит заявительный характер для новых собственников. Упоминание о необходимости расторжения договора ...........12 носило рекомендательный характер для упрощения учета, но не является правовой преградой для реализации прав истцов. Суд первой инстанции верно оценил данные показания в совокупности с нормами Постановления Правительства № 354.

Доводы о нарушении ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ также несостоятельны. В спорах о качестве товара именно покупатель обязан доказать, что недостатки возникли до передачи товара в силу п. 1 ст. 476 Гражданского кодекса РФ. Истцы не заявили ходатайство о строительной экспертизе, что в силу принципа состязательности возлагает на них риск неблагоприятных последствий несовершения процессуальных действий.

На основании изложенного судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда основаны на надлежащей оценке доказательств и соответствуют нормам материального права. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены законного решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ейского городского суда Краснодарского края от 19 ноября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ...........11, ...........8, ...........9, ...........10 - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия, но может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного постановления через суд первой инстанции.

Председательствующий О.И. Жданова

Судьи И.А. Остапенко

А.Ю. Соловьева