Решение № 2-724/2017 2-724/2017~М-787/2017 М-787/2017 от 6 ноября 2017 г. по делу № 2-724/2017

Дело № 2-724/2017


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

7 ноября 2017 года город Ржев Тверской области

Ржевский городской суд Тверской области

в составе председательствующего судьи Ильиной Л.А.,

при секретаре Орловой Е.В.,

с участием представителя истца ФИО1,

ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, ООО "Инвест Плюс" о снятии ограничений и обременений объекта недвижимости в виде ипотеки,

у с т а н о в и л :

В суд обратилась ФИО3 с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и ООО "Инвест Плюс" о снятии ограничений и обременений объекта недвижимости в виде ипотеки. Заявленные требования мотивированы тем, что ей на праве собственности принадлежал жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м инв. №, лит. А, расположенный по адресу: Тверская область, <адрес>, и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: Тверская область, <адрес>. Данные объекты недвижимости принадлежали ей на основании решения Ржевского городского суда Тверской области от 05.04.2010 года по делу № 2-328, вступившего в законную силу 16.04.2010 года. 19 августа 2016 года между ней и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, в соответствии с условиями которого стороны обязались в дальнейшем заключить основной договор купли-продажи в простой письменной форме в срок до 20.09.2016 года. 30 августа 2016 года между ней и ФИО2 был заключен основной договор купли-продажи недвижимости. Согласно ст. 1 Договора продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель обязуется принять недвижимость, а именно: земельный участок в границах кадастрового плана, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером № категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка - для ведения личного подсобного хозяйства, и жилой дом общеполезной площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер дома № и хозяйственные постройки и сооружения, расположенные по адресу: Тверская область, <адрес>. Стоимость земельного участка в соответствии с условиями Договора составила 17 000 рублей, стоимость жилого дома 553 026 рублей. Согласно ст. 2 договора покупатель оплачивает стоимость земельного участка в момент подписания настоящего договора, а оплата за жилой дом покупателем продавцу производится за счет средств займа в размере 553 026 рублей, предоставляемых покупателю на цели приобретения жилого дома ООО "Инвест-Плюс" в соответствии с договором займа от 30.08.2016 года, заключенном в городе Ржеве между покупателем и ООО "Инвест-Плюс". Договор сторонами был подписан, зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, переход права собственности произошел, что подтверждается соответствующими выписками из ЕГРП. Однако до настоящего времени покупатель ФИО2 не выполнила своих обязательств по договору в части оплаты жилого дома и земельного участка. В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). По общему правилу, предусмотренному подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон, в том числе, при существенном нарушении договора другой стороной, под которым понимается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. На момент подписания договора расчет между сторонами не произведен. Согласно п. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 ГК РФ. Относительно договора продажи товара в рассрочку п. 2 ст. 489 ГК РФ закреплена возможность отказаться от исполнения и потребовать возврата проданного товара, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный и переданный ему товар, если иное не предусмотрено договором, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. В силу п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ. Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 4 пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Досудебный порядок разрешения спора ею соблюден. В два адреса ответчика (по месту регистрации и по месту фактического жительства) было направлено требование о расторжении договора купли-продажи и соглашение о расторжении договора купли-продажи. По месту фактического жительства данное требование получено ответчиком 10 августа 2017 года, что подтверждается уведомлением о вручении. На данное требование в предложенный срок до 22 августа 2017 года ответчик не отреагировал, в том числе и до настоящего времени. На спорное имущество, а именно: на жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м, инв. №, лит. А, расположенный по адресу: Тверская область, <адрес> и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью <данные изъяты> кв.м. расположенный по адресу: Тверская область, <адрес>, наложено обременение. Согласно выписке из ЕГРП вид ограничения прав и обременение объекта недвижимости: ипотека. Лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: общество с ограниченной ответственностью "Инвест-плюс". Срок, на который установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости с 27.09.2016 г. и до полной оплаты. Оплата произведена в полном объеме, основания для обременения отпали, однако ООО "Инвест Плюс" в нарушение своей обязанности не обратилось с заявлением о снятии обременения. Данное обременение должно быть снято в случае удовлетворения требований о расторжении договора купли-продажи. Просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимости от 30 августа 2016 года, заключенный между ФИО3 и ФИО2 в отношении земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером № категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка - для ведения личного подсобного хозяйства, и жилого дома общеполезной площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер дома №, и хозяйственных построек и сооружений, расположенных по адресу: Тверская область, <адрес>, возвратив ФИО3 указанные объекты недвижимости. Прекратить право собственности ФИО2 и восстановить право собственности ФИО3 на спорные земельный участок и жилой дом с хозяйственными постройками и сооружениями. Указать в решении суда, что удовлетворение данных требований является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН. Снять ограничение прав и обременения объекта недвижимости в виде ипотеки, установленное в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Инвест-плюс" на спорные объекты недвижимости.

Ответчик ФИО2 иск не признала и пояснила, что 30 августа 2016 года между ней и ФИО3 был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома по адресу: Тверская область, <адрес>. Стоимость земельного участка в соответствии с условиями договора составила 17 000 рублей, стоимость жилого дома 553 026 рублей. У неё имелись средства материнского капитала, которые она решила использовать на улучшение жилищных условий. В связи с этим 30.08.2016 года между ней и ООО "Инвест-Плюс" был заключен договор займа, по которому ООО "Инвест-Плюс" предоставило ей заем в размере 553 026 рублей для улучшения жилищных условий на покупку жилого дома <адрес>. Устно они с директором ООО "Инвест-Плюс" ФИО 1 и ФИО3 договорились, что все денежные средства ФИО3 передаст ФИО 1 после получения ею средств материнского капитала. После заключения договора купли-продажи ей был передан дом и ключи от дома. В доме они хотели делать ремонт, но в связи с возникшей спорной ситуацией решили ремонт приостановить. До заключения договора купли-продажи, как и впоследствии она лично никаких денежных средств ФИО3 не передавала. Все расчеты должна была производить ФИО 1 Сын ФИО3 П. написал ей СМС о том, что 15 марта 2017 года ФИО 1 перевела им 80 000 рублей. Впоследствии она пыталась узнать у ФИО 1 почему та не передала все деньги ФИО3, как они договаривались. ФИО 1 ничего внятно не пояснила, но написала ей расписку о том, что обязуется возвратить ей 323 026 рублей за жилой дом <адрес>.

Ответчик ООО "Инвест-Плюс" в судебное заседание не явился, в суд прислал заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие.

3 лицо ГУ - Управление Пенсионного фонда РФ № 27 по г. Москве и Московской области в судебное заседание не явилось, в суд прислало сообщение о том, что ФИО2 обратилась в ГУ-Управление ПФР № 27 по г. Москве и Московской области с заявлением о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала на погашение основного долга и уплату процентов по займа 21.12.2016 года № 611. Решение об удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала ФИО2 принято 20.01.2017 года № 611. Средства в размере 453 026 рублей перечислены на погашение задолженности по договору займа от 30.08.2016 года в ООО "Инвест-Плюс" (платежное поручение № 129211 от 01.02.2017 года).

Заслушав объяснения сторон, исследовав представленные материалы дела, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Как усматривается из материалов дела, 30.08.2016 между продавцом ФИО3 и покупателем ФИО2 был заключен договор купли-продажи принадлежащих продавцу на праве собственности земельного участка и жилого дома с хозяйственными постройками и сооружениями, находящихся по адресу: Тверская область, <адрес> имеющих следующие характеристики: земельный участок в границах кадастрового плана, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером № категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка - для ведения личного подсобного хозяйства; жилой дом общеполезной площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый №/А.

Согласно ст. 2 договора стоимость земельного участка составляет 17 000 рублей, стоимость жилого дома составляет 553 026 рублей. Сумма в размере 17 000 рублей за земельный участок покупатель оплатил продавцу до подписания настоящего договора из личных средств. Жилой дом приобретается покупателем у продавца за счет средств займа в размере 553 026 рублей, предоставляемых покупателю на цели приобретения жилого дома ООО "Инвест-Плюс" в соответствии с договором займа от 30.08.2016 года, заключенным в городе Ржеве между покупателем и ООО "Инвест-Плюс".

Договор сторонами подписан. Переход права собственности на земельный участок и жилой дом к ФИО2 в установленном законом порядке 27.09.2016 года зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области.

Факт передачи истцом ФИО3 ответчику ФИО2 объектов недвижимости, являющихся предметом договора, сторонами в суде не оспаривался, подтвержден передаточным актом от 30.08.2016 года.

30.08.2016 года между ООО "Инвест-Плюс" и ФИО2 заключен договор займа. Согласно п. 1 договора ООО "Инвест-Плюс" предоставило ФИО2 заем в размере 553 026 рублей для улучшения жилищных условий на покупку жилого дома в <адрес>.

На основании данного договора и договора купли-продажи недвижимости от 30.08.2016 года было зарегистрировано ограничение (обременение) права в виде ипотеки в пользу ООО "Инвест-Плюс".

Согласно представленным ООО "Инвест-Плюс" документам оно перечислило на счет ФИО2 по договору беспроцентного займа от 30.08.2016 года 500 000 рублей платежным поручением № 45 от 30.08.2016 года и 53 026 рублей платежным поручением № 50 от 22.09.2016 года.

Из представленных ГУ-УПФР № 27 по г. Москве и Московской области документов следует, что решением № 611 от 20.01.2017 года было удовлетворено заявление ФИО2 о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий (на погашение основного долга и уплату процентов по займу на приобретение жилья) в размере 453 026 рублей. Данные денежные средства перечислены в адрес ООО "Инвест-Плюс" на погашение задолженности по договору займа от 30.08.2016 года платежным поручением № 129211 от 01.02.2017 года).

Письмом от 03.08.2017 истец потребовала от ответчика ФИО2 расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 30.08.2016 года, направив одновременно Соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости и акт приема-передачи объектов недвижимости.

Данное письмо получено ответчиком ФИО2 12.09.2017 года.

На основании п. 1 и п. 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Согласно п. 1 и п. 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом в соответствии с п. 4 ст. 453 ГК РФ возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором.

Согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Как разъяснено в абзаце втором п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Под существенным нарушением договора, которое в силу пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ является основанием для расторжения договора по требованию одной из сторон, понимается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Исходя из понятия существенного нарушения договора, содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ, неисполнение обязанности по оплате цены договора само по себе не является основанием для его расторжения.

Каких-либо доказательств, подтверждающих именно существенный характер нарушения договора со стороны ответчика ФИО2, истцом не представлено. Требования о взыскании оплаты по договору ФИО3 не предъявлялись.

Из содержания договора купли-продажи от 30.08.2016 года не усматривается, что стороны предусмотрели случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, в том числе при неисполнении покупателем обязанности по оплате цены договора продавцу. В договоре также не предусмотрена какая-либо ответственность сторон за неисполнение обязательств.

Ответственность покупателя, не оплатившего приобретенный и переданный ему товар, определена в положениях п. 3 ст. 486 ГК РФ: если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса. При этом стороны при заключении договора иного не установили. Недвижимое имущество передано продавцом покупателю и принято последним. Поэтому суд не находит оснований к расторжению договора по обстоятельствам, связанным с неоплатой переданного имущества. Суд полагает, что это не лишает ФИО3 ее права использования иных предусмотренных гражданским законодательством механизмов правовой защиты.

Остальные заявленные истцом требования о возврате ФИО3 спорных объектов недвижимости, прекращении права собственности ФИО2 и восстановлении право собственности ФИО3 на спорные земельный участок и жилой дом с хозяйственными постройками и сооружениями, а также на снятие ограничение прав и обременения объектов недвижимости в виде ипотеки, установленные в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Инвест-плюс", являются производными от требования от расторжении договора купли-продажи, поэтому также не подлежат удовлетворению.

Требование о снятии ограничения прав и обременение объекта недвижимости по основанию произведения полной оплаты по договору займа также не подлежат удовлетворению, поскольку истец стороной договора займа не является, спорное имущество ей не принадлежит, а, следовательно, её права и законные интересы данным обременением не нарушаются.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО2 и ООО "Инвест Плюс" отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Тверской областной суд через Ржевский городской суд.

Председательствующий

Мотивированное решение составлено 13 ноября 2017 года.