Решение № 3А-48/2017 3А-48/2017(3А-805/2016;)~М-727/2016 3А-805/2016 М-727/2016 от 22 января 2017 г. по делу № 3А-48/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 января 2017 года Самарский областной суд в составе:

Председательствующего судьи Подольской А.А.

При секретаре судебного заседания Шабер И.С.

Рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-48/2017 по иску ОАО «Комбикорм» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ОАО «Комбикорм» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости находящегося у него на праве аренды земельного участка с кадастровыми номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 13 449 812 рублей.

Свои требования административный истец обосновал тем, что данный земельный участок принадлежит ему на праве аренды, арендная плата исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в соответствии с Приложением № 1 к Постановлению Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» и составляет на 01.01.2013 года 51 194 959,06 рублей.

Согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненного оценщиком ООО «<данные изъяты>» итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № на дату оценки 01.01.2013 года составила 13 449 812 рублей.

На основании изложенного, заявитель считает, что в соответствии со статьей 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости. Просят требования удовлетворить.

В судебном заседании представитель ОАО «Комбикорм» - ФИО2, действующий на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГ. заявленные требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в административном иске.

Представитель административного ответчика ФГБУ «ФКП» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом. Представил письменный отзыв, в котором оставил разрешение заявленных требований на усмотрение суда.

В судебное заседание представитель Управления Росреестра по Самарской области не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, представил отзыв, в котором возражал против удовлетворения заявленных требований, просил дело рассмотреть в отсутствие представителя.

Представитель административного ответчика Правительства Самарской области, представитель заинтересованного лица Администрации г.о. Похвистнево Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, заявлений и ходатайств не представили.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования ОАО «Комбикорм» в части установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению, при этом, суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных названным законом сведений о недвижимом имуществе.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил проведения государственной кадастровой оценки земель органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Из материалов дела усматривается, что ОАО «Комбикорм» является арендатором земельного участка с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается договором аренды № от ДД.ММ.ГГ..

Данный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГ..

Кадастровая стоимость указанного земельного участка утверждена приложением №1 к Постановлению Правительства Самарской области №610 от 13.11.2013 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости в составе земель населенных пунктов Самарской области» в размере 51 194 959,06 рублей.

Датой определения кадастровой стоимости указанного земельного участка является 01.01.2013 года, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Данной нормой также предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

В силу статьи 12 отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 3 названного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Полагая, что завышение кадастровой стоимости нарушает его права как плательщика арендной платы, 05.09.2016 года ОАО «Комбикорм» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости оспариваемого земельного участка.

Решением Комиссии № от ДД.ММ.ГГ. заявление ОАО «Комбикорм» было отклонено.

Таким образом, досудебный порядок истцом соблюден.

Так, в силу ч. 1 ст. 3 и ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

Согласно статье 12 вышеупомянутого закона отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также в целях подтверждения рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки или в случаях, установленных федеральными стандартами оценки, также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Истцом в обоснование своих требований представлен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненный оценщиком ООО «<данные изъяты>» ФИО1, в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: № определена по состоянию на 01.01.2013 года в размере 13 449 812 рублей.

Положительным экспертным заключением №, выполненным Саморегулируемой организацией оценщиков Ассоциация «<данные изъяты>», членом которой является оценщик, подтверждено соответствие отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также подтверждена рыночная стоимость, определенная отчетом об оценке.

Отчет об оценке в соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка выполнен по состоянию на 01.01.2013 г., на дату определения кадастровой стоимости земельного участка.

В отчете об оценке в соответствии с требованиями ст. 11 Закона N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указаны дата проведения оценки спорного земельного участка, дата составления и порядковый номер отчета; приведены задание на оценку, применяемые стандарты оценки, допущения и ограничения, используемые при проведении оценки, описание объекта оценки, сведения о заказчике оценки и об исполнителе, анализ рынка земельных участков, анализ факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость земельного участка.

В представленном административном истцом отчете, имеется полное описание объекта оценки со всеми характеристиками, с указанием документов, использованных при проведении оценки, допущений и ограничений, на которых основывалась оценка, анализ рынка объекта оценки. Имеются фотографии расположенных на земельном участке зданий и сооружений.

Анализ рынка, содержащий информацию о политических, экономических и законодательных факторах, оказывающих влияние на развитие рынка земельных участков Самарской области, выполнен в соответствии с положениями ФСО №7 /п.10,11/.

В результате проведенного анализа рынка оценщиком не было обнаружено ни одного предложения о продаже незастроенных земельных участков промышленного назначения в г. Похвистнево Самарской области, которые по своим характеристикам были бы схожи с объектом оценки, в связи с чем география поиска объектов-аналогов была расширена.

Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости- /п.12 ФСО №7/.

На странице 19-21 отчета оценщиком сделан вывод о том, что наиболее эффективным использованием земельного участка является использование объекта оценки под производственную застройку.

Оценщик произвел расчет стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного подхода - методом сравнения продаж, мотивированно отказавшись от использования доходного и затратного подходов /страницы 53-55 отчета/.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п.п.12-14 ФСО N 1).

Согласно пункту 24 ФСО № 1, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО №7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

С целью подбора аналогов для оценки оценщиком были изучены сайты сети Интернет: http://dom.63.ru//, up.//www.avito.ru/, http://samara.irr.ru/, а также информационная система «Центр».

Для сравнения оценщиком подобраны 6 объектов-аналогов, расположенные в г.Сызрани, в Волжском и Красноярском районах Самарской области, имеющие категорию: земли населенных пунктов, разрешенное использование под промышленные объекты. Характеристики объектов- аналогов приведены в таблице 7 на странице 47 отчета.

В качестве единицы сравнения принята стоимость 1 кв.м. земельного участка /страница 60 отчета/.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. №611, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам /элементам сравнения/, выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В связи с тем, что при анализе базы данных оценщику не удалось найти предложения о продажах земельных участков, полностью сопоставимых с объектом оценки по площади, местоположению, обеспеченности коммуникациями, поэтому оценщиком были произведены необходимые корректировки на торг, на площадь, на местоположение, на наличие проведенных коммуникаций.

Рыночная стоимость земельного участка, определенная методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, составила 13 449 812 рублей. Стоимость 1 квадратного метра объекта оценки составила 292 рубля.

Все перечисленные обстоятельства свидетельствуют о соответствии представленного отчета основным требованиям федерального стандарта оценки №1 и требованиям Федерального закона №135-ФЗ.

Судом установлено, что 05.09.2016 Общество обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области.

Решением Комиссии от ДД.ММ.ГГ. № заявление административного истца отклонено по тому основанию, что отчет не соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», что выражается в следующем: 1). корректировка на местоположение введена оценщиком на основе средней стоимости жилых помещений, не приводя анализ рынка по указанному сегменту и его соответствии с сегментом рынка объекта оценки, в связи с чем данная корректировка не обоснована (п. 22 ФСО № 7); 2) на стр. 61 отчета корректировка на площадь введена по справочнику «РусБизнесПраймИнформ», который не имеет отношения к рынку городов областного подчинения и муниципальных районов Самарской области, а относится к рынку г. Самара (нарушен п.22 ФСО №7); 3) отсутствует описание объема доступных оценщику данных об объектах-аналогах, указаны только выбранные 6 аналогов (нарушен п.22 ФСО № 7); 4) отсутствуют диапазоны значений ценообразующих факторов – п.11 ФСО № 7, указанные в таблице 8 значения диапазонов исходят из всех выбранных, а не из объема рыночной информации.

Суду представителем истца были представлены письменные пояснения эксперта-оценщика ООО «<данные изъяты>» ФИО1 на замечания Комиссии, из которых следует, что: 1. Подобранные объекты-аналоги, указанные в отчете об оценке, расположены в Волжском, Красноярском районах Самарской области и в г. Чапаевск Самарской области. В результате проведенного анализа рынка ею не было обнаружено ни одного предложения о продаже незастроенных земельных участков промышленного назначения в г. Похвистнево, которые по своим характеристикам были бы схожи с объектом оценки. Так же в г. Похвистнево отсутствуют предложения о продаже и аренде объектов недвижимости производственного назначения, в связи с чем, скорректировать стоимость объекта оценки и подобранных аналогов, основываясь на разнице в стоимости предложений земельных участков или объектов недвижимости производственного назначения не представилось возможным. Она учла разницу в местоположении объекта оценки и объектов-аналогов, основываясь на разнице средневзвешенных стоимостей 1 кв.м. рынка жилых помещений в районе расположения объекта оценки и подобранных аналогов по состоянию на 4 квартал 2012г. Обоснование введенной корректировки представлено на стр. 60-61 отчета об оценке. По 2 пункту замечаний комиссии оценщик пояснила, что объекты оценки и объекты-аналоги имеют различные площади. Фактор существенный, так как для покупки земельного участка большего размера даже по меньшей стоимости необходимы значительные финансовые средства. Площади объектов оценки и объектов-аналогов находятся в диапазоне от 5 000 до 46 061 кв.м. Поправка на масштаб земельного участка учитывается на основе данных Сборника «Справочник корректировки для оценки стоимости земельных участков. «Города-миллионики» России» за 2012г., выпущенного ООО «РусБизнесПрайсИнформ». Она сочла возможным применить данные указанного выше справочника и для земельных участков, расположенных в Самарской области, так как зависимость стоимости от площади характерна не только для земельных участков, но и в целом для всех объектов недвижимости. Кроме того, по состоянию на дату оценки не удалось обнаружить каких-либо других источников информации с данными по г. Самара и Самарской области, на основании которых можно было ввести обоснованное значение корректировки на площадь объекта. 3. В результате проведенного анализа оценщиком был сделан вывод об ограниченном количестве предложений о продаже земельных участков, схожих с объектом оценки. Учитывая ретроспективность проведения оценки земельного участка, ею было представлено описание всех доступных данных об аналогах объекта оценки.

По п. 4 замечаний комиссии, оценщик указала, что в разделе 8. «Анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов. Влияющих на его стоимость» представленного отчета об оценке соблюдены все требования п. 11 ФСО № 7, а именно: п.п. 8.1.1 и 8.1.2 Отчета об оценке (требование п. 11а ФСО № 7); п.п.8.1.3 отчета об оценке (требование п.11б ФСО № 7); рис. 20, стр. 41 и табл. 6, стр. 41 Отчета об оценке (требование п.11а ФСО № 7); п.8.3 и п.8.4 Ответа об оценке (требование п.11г и 11д ФСО № 7). В рамках данного отчета все требования раздела V «Анализ рынка» ФСО № 7 в целом и п.11 в частности соблюдены.

Принимая во внимание представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке выполнен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, величина рыночной стоимости, определенная отчетом об оценке, является достоверной, замечания Комиссии к отчету об оценке являются необоснованными.

Лица, привлеченные к участию в деле, не привели каких-либо доказательств, свидетельствующих о недостоверности установленной отчетом рыночной стоимости. Ходатайство о назначении и проведении по делу экспертизы не заявили.

Признавая, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2013 года подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке в размере 13 449 812 рублей, а требования ОАО «Комбикорм» подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Таким образом, установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения, при этом порядок и сроки внесения изменений в ГКН также установлены названной нормой.

В единый государственный реестра недвижимости подлежат внесению сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной решением суда.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости (в настоящее время ЕГРН) и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением является 05.09.2016 г., а в суд – 08.12.2016 г, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь ст.180, ст. 249 КАС РФ

РЕШИЛ:

Административный иск ОАО «Комбикорм» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013г. в размере 13 449 812 рублей.

Дата подачи ОАО «Комбикорм» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определении кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 05.09. 2016 года, в суд – 08.12.2016г.

Решение суда может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме в апелляционную инстанцию Самарского областного суда.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 25.01.2017г.

Председательствующий: подпись

Копия верна.

Судья

Секретарь