Решение № 3А-219/2019 3А-219/2019~М-146/2019 А-219/2019 М-146/2019 от 10 июля 2019 г. по делу № 3А-219/2019

дело №а-219/2019


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес> 11 июля 2019 года

<адрес>вой суд в составе председательствующего судьи Луневой С.П.,

при секретаре судебного заседания ФИО1,

с участием представителя административного истца администрации Изобильненского городского округа <адрес> по доверенности ФИО2,

представителя административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес>, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по <адрес> по доверенности ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску администрации Изобильненского городского округа <адрес> к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по <адрес>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

Администрация Изобильненского городского округа <адрес> обратилась в <адрес>вой суд с административным исковым заявлением к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по <адрес>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от ДД.ММ.ГГГГ № в части определения кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания (основное строение) площадью 562,7 кв. м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке, и восстановлении в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости в отношении указанного объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 14797314, 12 рублей.

В обоснование административного иска указано, что кадастровая стоимость объекта недвижимости – нежилого здания (основное строение) площадью 562,7 кв. м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 14797314, 12 рублей. Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> определена в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете оценщика ООО «Центр Экспертизы и Оценки «ТРАЙКО» от ДД.ММ.ГГГГ №, представленном заявителем ФИО7 9399 000 рублей. С указанным решением администрация Изобильненского городского округа <адрес> не согласна, поскольку названный выше отчет об оценке не соответствует требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

В таблице 14 отчета (стр. 63-66) при выборке для определения стоимости ОКС в рамках сравнительного подхода (под торговлю) оценщик отказался от применения объектов-аналогов с указанием формулировки отказа: «не удалось точно установить функциональное назначение объекта». Между тем не указывается, каким образом им проверялась информация, указанная в объявлении (п. 10. стр.66) Таким образом, не ясен способ отбора аналогов оценщиком. В таблице 58 отчета (стр. 67) применена корректировка на этажность. Между тем оценщиком не учтена доля второго этажа в общей площади оцениваемого объекта. В таблице 15 отчета (стр. 67) оценщиком применена корректировка на физическое состояние здания, где у одного аналога физическое состояние здания хорошее, а у двух других аналогов удовлетворительное. Также в таблице 15 отчета (стр. 67) оценщиком применена корректировка по уровню отделки здания, где у одного аналога стандартный ремонт, а у двух других аналогов ремонт отсутствует. При определении рыночной стоимости основного строения оценщик применил некорректные объекты-аналоги по времени продажи. При этом рынок продажи основных строений в <адрес> и Изобильненском городском округе был активным. Таким образом, у оценщика было достаточно объявлений о продаже основного строения актуальных на дату оценки. Необоснованное применение (либо неприменение) вышеуказанных поправок, а также некорректный побор аналогов могли повлечь необоснованное снижение размера рыночной стоимости оцениваемого объекта. В решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № кадастровая стоимость, определенная в размере рыночной, независимым оценщиком необоснованно снижена более чем на 30%, а именно 36,4%, а, значит, не может являться достоверной. Полагает, что положенный в основу решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от ДД.ММ.ГГГГ № отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ № является неприемлемым для целей изменения установленной кадастровой стоимости, а решение комиссии в отношении установления кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости - незаконным и подлежащим отмене.

В судебном заседании представитель административного истца администрации Изобильненского городского округа <адрес> по доверенности ФИО2 поддержала заявленные в административном иске требования в полном объеме, пояснила, что отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости не отвечает требованиям Федеральных стандартов оценки и неприменим при рассмотрении заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Представитель административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по <адрес> по доверенности ФИО3 поддержала свои письменные возражения, просила в иске отказать.

Остальные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не уведомили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли.

В соответствии со ст. 150 КАС РФ суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствии не явившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных в административном иске требований по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что ФИО7 является собственником объекта недвижимости - нежилого здания с наименованием «основное строение», с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 562,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, о чем, в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию ДД.ММ.ГГГГ составила 14797 314 рублей 12 копеек.

ДД.ММ.ГГГГ в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по <адрес> поступило заявление от представителя ФИО7 по доверенности ФИО4 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>.

К заявлению приложен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Центра экспертиз и оценки «ТРАЙКО», в соответствии с которым рыночная стоимость указанного объекта недвижимости составила 9399 000 рублей.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости № от ДД.ММ.ГГГГ установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определенной в размере 14797 314 рублей 12 копеек по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, утвержденного приказом Министерством имущественных отношений от ДД.ММ.ГГГГ №, более чем на 30%, а именно 36,4%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствует требованиям действующего законодательства, а именно положениям статей Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и установленным федеральным стандартам. По результатам рассмотрения заявления комиссия решила: удовлетворить заявление.

Статья 24.18 Закона об оценочной деятельности, содержащая предписания о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости, предусматривает право обжалования в месячный срок рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, обязанность указанной комиссии в семидневный срок с даты поступления заявления направить уведомление о его поступлении и принятии к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости, в отношении которого оспариваются результаты определения кадастровой стоимости, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости, а также возможность оспаривания решения комиссии в судебном порядке.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (Порядок), который регулирует процедурные вопросы работы комиссии.

Согласно пунктам 1 и 2 Порядка комиссия создается уполномоченным федеральным органом - Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии – при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации. Ее председателем назначается член комиссии, являющийся представителем территориального органа Росреестра.

В <адрес> на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от ДД.ММ.ГГГГ № П/485 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по <адрес> в составе 4 человек. Принятыми впоследствии приказами Росреестра, в состав комиссии внесены изменения относительно ее персонального состава, численный состав комиссии остался прежним.

В соответствии с пунктом 13 Порядка, комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости, с приложением документов, предусмотренных указанным пунктом.

Аналогичный перечень документов предусмотрен абзацами 18-25 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Из предоставленных суду административными ответчиками доказательств следует, что заинтересованным лицом при обращении в комиссию с заявлением об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости предоставлен полный пакет документов, установленный действующим законодательством.

Статьей 11 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке (отчет), который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Приказом Министерства экономического развития РФ от ДД.ММ.ГГГГ № утвержден федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №)», в соответствии которым оценщик при применении сравнительного подхода должен учитывать изложенные в п. 22 положения, в том числе при применении корректировок. Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Для разрешения вопроса о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ, составленного оценщиком Центра экспертизы и оценки «ТРАЙКО» судом назначена судебная оценочная экспертизы.

Согласно выводам заключения эксперта №-Э от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ПРОФЭКСПЕРТ» ФИО5, оценщиком допущены нарушения требований Федеральных стандартов оценки, предъявляемых к содержанию отчета, к описанию отчета, а также иные нарушения, которые могут повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости определены правильно. Ошибки при выполнении математических действия допущены. Объекты-аналоги подобраны не корректно с учётом местоположения объекта, целевого использования и наличия ограничений по целевому использованию, физических характеристик объекта, объема передаваемых прав. Информация, использованная оценщиком не является проверяемой, достоверной и достаточной. Отчет об оценке рыночной стоимости № от ДД.ММ.ГГГГ, составленный оценщиком Центра Экспертизы и Оценки «ТРАЙКО» не соответствует требованиям ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Оценив указанное заключение эксперта по правилам ст. 82, 84 КАС РФ, суд находит его доказательством достоверным, надлежащим и достаточным для разрешения спора по существу.

При этом суд исходит из того, что заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Представленное заключение эксперта составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», противоречий которому не установлено.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами суду представлено не было, в заключении эксперт ответил на поставленные вопросы.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Надлежащих доказательств, опровергающих выводы эксперта, доводы административного иска административными ответчиками, заинтересованными лицами на которых законом возлагалась обязанность доказывания законности принятого решения, суду не предоставлено.

Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что положенный в основу оспариваемого решения Комиссии отчет об оценке рыночной стоимости № от ДД.ММ.ГГГГ Центра экспертизы и оценки «ТРАЙКО» в отношении нежилого здания с наименованием «основное строение» с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, является неприменимым для целей изменения установленной кадастровой стоимости, а решение комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № в отношении установления кадастровой стоимости указанного объекта в размере его рыночной – незаконным.

На основании изложенного подлежат удовлетворению требования административного истца о восстановлении в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 14797314,12 рублей, с указанием о том, что восстановленная кадастровая стоимость применяется для целей, установленных действующим законодательством, на ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 227 КАС РФ и п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» суд в случае принятия решения об удовлетворении требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенные государственными или иными публичными полномочиями, не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца возлагает на административного ответчика обязанность устранить такие нарушения, а применительно к делам об оспаривании решения комиссии – указывается в резолютивной части решения суда на необходимость устранения допущенных нарушений путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления.

От экспертного учреждения поступило ходатайство о взыскании судебных расходов за проведение по делу судебной экспертизы в размере 40 000 рублей. Указанное ходатайство подлежит рассмотрению одновременно с рассмотрением спора по существу (ст. 111 КАС РФ).

Согласно ст. 106 КАС РФ к судебным расходам относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с ч. 3 ст. 108 КАС РФ эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В абз. 6 п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено что, при удовлетворении требований об оспаривании решения или действий (бездействия) Комиссии судебные расходы взыскиваются с государственного органа, при котором она создана, за счет казны Российской Федерации (абз. 4 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Из системного толкования указанных процессуальных норм и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ суд приходит к выводу о необходимости взыскания с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в пользу ООО «Профэксперт» судебных расходов по оплате судебной экспертизы в размере 40000 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Администрации Изобильненского городского округа <адрес> к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по <адрес>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.

Признать решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от ДД.ММ.ГГГГ № в части определения кадастровой стоимости основного строения с кадастровым номером <данные изъяты> в размере рыночной стоимости установленной в отчете об оценке незаконным.

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о кадастровой стоимости, определенной на ДД.ММ.ГГГГ в отношении объекта недвижимости основного здания с кадастровым номером 26:06:120117:33 в размере 14767314, 12 рублей.

Указать, что восстановленная кадастровая стоимость в отношении основного здания с кадастровым номером <данные изъяты> применяется для целей, установленных действующим законодательством Российской федерации с ДД.ММ.ГГГГ.

Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по <адрес> повторно рассмотреть поданное представителем ФИО7 по доверенности ФИО4 заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 26:06:120117:33.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в пользу ООО «Профэксперт» судебные расходы по оплате судебной оценочной экспертизы в размере 40 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам <адрес>вого суда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено судом ДД.ММ.ГГГГ

Судья подпись Лунева С.П.

Копия вена

Судья Лунева С.П.