Решение № 02-10929/2025 02-1790/2026 02-1790/2026(02-10929/2025)~М-7852/2025 2-1790/2026 М-7852/2025 от 25 января 2026 г. по делу № 02-10929/2025

УИД 77RS0022-02-2025-015762-62

№ 2-1790/2026



Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации


26 января 2026 года

Преображенский районный суд адрес

в составе: председательствующего судьи Лаухиной А.А.,

при помощнике фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1790/2026

по иску ФИО1 (паспортные данные)

к ФИО2 (паспортные данные)

о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, прекращении права собственности, взыскании денежных средств, уплаченных по договору, убытков,

У С Т А Н О В И Л:

Истец фио обратился с иском к ФИО2, в котором просит суд признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества: нежилого помещения площадью 20,1 кв.метр, с кадастровым номером 77:03:0003011:4173, находящимся по адресу: адрес, вн. тер. г. муниц. адрес, адрес, заключенный 11.03.2025 г. с ответчиком; прекратить право собственности ФИО1 на нежилое помещение площадью 20,1 кв.метр, с кадастровым номером 77:03:0003011:4173, находящимся по адресу: адрес, вн. тер. г. муниц. адрес, адрес; обязать ответчика возвратить исполненное по договору купли-продажи от 11.03.2025 г. в виде уплаченных денежных средств в размере сумма; взыскать с ответчика в свою пользу убытки в виде недополученного дохода в размере сумма, стоимость расходов на обустройство нежилого помещения в размере сумма

В обоснование исковых требований истец указал, что 11.03.2025 г. между ним (Покупатель) и ответчиком ФИО2 (Продавец) был заключен в простой письменной форме договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 20,1 кв.м, с кадастровым номером 77:03:0003011:4173, расположенного по адресу: адрес, внутригородская территория муниципальный адрес, адрес. Цена договора составила сумма Истец приобретал указанное нежилое помещение исключительно с целью его последующей сдачи в аренду в качестве апартаментов. Для этого он выдал доверенность своему племяннику - фио, который подыскивал объект, общался с риелторами и продавцами, участвовал в осмотре помещения и переговорах. фио 01.03.2025 г. осмотрел спорное помещение в присутствии некоего прораба Андрея, а также ознакомился с объявлением на интернет-сервисе «Авито», размещенным риелтором фио. В объявлении объект был прямо поименован как «Апартаменты-студия» площадью 22,6 кв.м, при этом, фактическая площадь по документам оказалась 20,1 кв.м, с фотографиями, демонстрирующими внутреннюю отделку, перегородку, лестницу и оборудованный антресольный второй этаж. Риелтор подтвердил, что помещение пригодно для использования под апартаменты. В тот же день состоялась встреча в бизнес-центре по адресу: адрес, на которой присутствовали фио, риелтор фио, а также фио, который на тот момент являлся генеральным директором ООО «Научно-производственное предприятие «Силовая высоковольтная электроника» и был фактическим владельцем всего третьего этажа здания, разделенного им на отдельные нежилые помещения под апартаменты. фио предоставил фио для ознакомления: основной договор купли-продажи третьего этажа от 04.08.2023 № 25/23, заключенный между адрес «СПЕЦТЕХНИКА» и ООО «Научно-производственное предприятие «Силовая высоковольтная электроника»; а также «Дизайн-проект жилых апартаментов, расположенных по адресу: адрес. Проектная документация», из которой следовало, что спорное помещение (№ 102а) планировалось именно как апартаменты-студия с санузлом, душевой, спальным местом и антресольным этажом. фио также сообщил, что для оптимизации налогообложения помещение ранее перепродавалось по цепочке, а конечным номинальным собственником является ответчик ФИО2, который и выступит продавцом по договору. При этом фио гарантировал, что внесет 1,5 сумма прописью для погашения имеющейся ипотеки (залог ПАО «Сбербанк России»), а также своими силами завершит ремонтные работы в помещении к 01.04.2025 г. На основании достигнутых договоренностей 11.03.2025 г. между истцом и ответчиком был подписан оспариваемый договор купли-продажи. Переход права собственности зарегистрирован Управлением Росреестра по адрес 21.03.2025 г. Во исполнение договора были произведены следующие платежи: сумма переведены до подписания договора на банковскую карту фио, что в силу п. 4.1 договора было признано продавцом (ответчиком) как частичная оплата; сумма перечислены ответчику ФИО2 в день подписания договора; в дальнейшем истец продолжал выплаты: в соответствии с п. 4.4 договора должен был уплатить сумма до 06.04.2025 г., а также в рассрочку до 11.01.2026 г. – сумма Истец выплатил ответчику сумма После заключения договора и регистрации права собственности начались проблемы, в том числе, строительный мусор из помещения и с общего коридора не вывозился, ремонт подъезда и парадной затянулся, также истцу стало известно, что вид разрешенного использования земельного участка под зданием не допускает размещение апартаментов. Кроме того, в адрес всех собственников помещений третьего этажа поступило исковое заявление Департамента городского имущества адрес, в котором утверждалось, что здание фактически является самовольной постройкой, поскольку после реконструкции не получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а перепланировка этажа произведена незаконно. До совершения сделки ни истец, ни его представитель не располагали и не могли располагать сведениями о градостроительных ограничениях, отсутствии разрешения на ввод и о том, что здание подпадает под признаки самовольной постройки. Ответчик и третьи лица намеренно скрыли эти обстоятельства и создали видимость законности использования помещения под апартаменты, предоставив проектную документацию с названием «жилых апартаментов», демонстрируя помещение с антресольным этажом, душевой и кухней, а также используя в тексте договора отсылки к жилищному законодательству. Таким образом, договор купли-продажи от 11.03.2025 г. был заключен под влиянием обмана, поскольку ответчик и действовавшие с ним согласованно третьи лица умолчали об обстоятельствах, о которых обязаны были сообщить при той добросовестности, какая требовалась по условиям оборота.

Указанные обстоятельства послужили поводом для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

Истец фио в судебное заседание не явился, извещен судом о дате, месте и времени слушания дела надлежащим образом, обеспечил явку представителя.

Представителя истца и третьего лица фио по доверенности фио в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен судом о дате, месте и времени слушания дела надлежащим образом, обеспечил явку представителя.

Представитель ответчика по доверенности фио в судебное заседание явился, против удовлетворения исковых требований возражал, просил в иске отказать.

Третье лицо фио в судебное заседание явился, против удовлетворения исковых требований не возражал.

Третье лицо фио в судебное заседание не явился, извещен судом о дате, месте и времени слушания дела надлежащим образом, представил письменные пояснения, согласно которым указал, что не является стороной договора, денежные средства в размере сумма, полученные от представителя истца, возвращены ответчику, его действия носили характер информационного содействия, обмана с его стороны не было.

Представитель третьего лица ДГИ адрес в судебное заседание не явился, извещен судом о дате, месте и времени слушания дела надлежащим образом.

Дело рассмотрено при данной явке в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив, представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, приходит к следующему.

В силу ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Согласно ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

На основании пункта 2 статьи 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Как следует из Информационного письма Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 г. № 162 «Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу статей 179, 432 ГК РФ, обман при совершении сделки является основанием для признания ее недействительной только тогда, когда возникает в отношении обстоятельства, являющегося существенным для стороны при принятии решения о совершении соответствующей сделки, и при отсутствии обмана заинтересованное лицо оспариваемую сделку не заключило бы.

Существенным условием при заключении указанной сделки купли-продажи автомобиля для истца явилось изменение первичной маркировки номера двигателя автомобиля, препятствующее регистрации автомобиля и его использовании.

Из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

Под обманом принято понимать умышленное введение в заблуждение. Обман может касаться не только обстоятельств, приведших к совершению сделки (то есть находящихся в причинной связи с совершением сделки), но и всех иных обстоятельств, о которых добросовестная сторона должна была сообщить (пункт 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 г. № 162 «Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса РФ»).

Следует учитывать, что закон не связывает оспаривание сделки на основании пунктов 1 и 2 статьи 179 ГК РФ с наличием уголовного производства по фактам применения насилия, угрозы или обмана. Обстоятельства применения насилия, угрозы или обмана могут подтверждаться по общим правилам о доказывании.

Оспариваемую сделку можно квалифицировать как недействительную, совершенную под влиянием обмана.

В пункте 99 Постановления Пленума ВС РФ № 25 указано, что обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить.

Таким образом, закон позволяет оспорить сделку, если воля лица формировалась несвободно, под воздействием указанных в законе факторов. К таковым относятся обман, насилие и угроза, неблагоприятные обстоятельства. В этом случае воля лица совпадает с его волеизъявлением, однако сделка оспорима в силу наличия недопустимых с точки зрения закона обстоятельств, приведших к формированию воли на сделку. Воля потерпевшего оказывается деформированной. Это означает, что при отсутствии указанных недопустимых обстоятельств лицо не совершило бы сделку.

В статье 179 ГК РФ идет речь о сделках, в которых действительная воля стороны искажена. При этом в качестве стороны сделки может фигурировать как гражданин, так и юридическое лицо. Причиной искажения воли стороны сделки является обман, насилие либо угроза. Во всех этих случаях сделки являются недействительными (признаются таковыми по иску потерпевшего), при этом не имеет значения, от кого исходили такие действия - от контрагента по договору или третьих лиц, действующих в его или собственных интересах.

Обман представляет собой умышленное введение другой стороны в заблуждение с целью вступить в сделку. Обман может относиться как к элементам самой сделки, так и к обстоятельствам, находящимся за ее пределами, в том числе к мотивам, если они имели значение для формирования воли участника сделки. Обманные действия могут совершаться в активной форме или же состоять в бездействии (умышленное умолчание о фактах, могущих воспрепятствовать совершению сделки).

Из Определения Конституционного Суда РФ от 28.05.2020 № 1324-О следует, что содержащееся в действующей редакции абзаца третьего пункта 2 статьи 179 ГК Российской Федерации правовое регулирование, устанавливающее условия, при наличии которых сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего, направлено на защиту права граждан на свободное волеизъявление при совершении сделок и одновременно - на обеспечение баланса прав и законных интересов обеих сторон сделки.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 11.03.2025 г. между ФИО1 (Покупатель) и ФИО2 (Продавец) заключен договор купли-продажи нежилого помещения.

Согласно п. 1 Договора Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять от Продавца помещение, назначение: нежилое, общей площадью - 20,1 кв м., этаж 3, расположенное по адресу: адрес, вн. тер. г. муниципальный адрес, адрес, кадастровый номер: 77:03:0003011:4173

Покупатель уведомлен, что на момент подписания договора, недвижимое имущество находится в залоге у ПАО «Сбербанк России» (п. 2.1 Договора).

По соглашению Сторон стоимость Недвижимого имущества составляет сумма (п. 3 Договора).

Истец по вышеуказанному договору выплатил ответчику сумма, что фиоА в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

Договор подписан сторонами, переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке 21.03.2025 г., что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Оспаривая договор, истец ссылается на то, что продавец и третьи лица заверяли его о возможности использования помещения в качестве апартаментов, тогда как такое использование не соответствует разрешенному использованию земельного участка и градостроительным нормам.

Вместе с тем, суд не находит оснований для признания договора недействительным по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что предметом договора является нежилое помещение (п. 1 Договора). В договоре прямо указано его назначение – нежилое. Истец, приобретая нежилое помещение, действуя разумно и осмотрительно, должен был самостоятельно удостовериться в возможности его использования в тех целях, которые он предполагал. При этом, информация о виде разрешенного использования земельного участка, о статусе здания является общедоступной, содержится в публичной кадастровой карте, градостроительном плане земельного участка, а также может быть получена из органов местного самоуправления. Истец не был лишен возможности запросить такие сведения до заключения договора.

Сам по себе факт указания в объявлении на сайте «Авито» и в проектной документации слов «апартаменты» не может расцениваться как обман со стороны продавца, поскольку истец, являясь участником гражданского оборота, не мог не знать, что апартаменты относятся к нежилым помещениям, и их использование для проживания имеет определенные ограничения. Продавец не давал истцу гарантий законности использования помещения именно в качестве места постоянного проживания, соответствующие условия в договор не включались. Напротив, договор содержит указание на нежилой характер помещения.

Из искового заявления следует, что основную информацию об объекте и ремонте истцу предоставлял фио, а также риелтор. Однако ответчик ФИО2 лично не участвовал в переговорах, не давал заверений относительно ремонта и возможности использования помещения как апартаментов.

Пункт 8 Договора обязывает продавца завершить ремонтные работы до 01.04.2025 г., однако истец не заявлял требований о невыполнении ремонта как основания для расторжения договора, а ссылается на обман.

Более того, из представленного третьим лицом фио чека следует, что полученные им сумма были возвращены ответчику, что опровергает довод о его личной материальной заинтересованности.

Ссылки истца на то, что в договоре присутствуют отсылки к жилищному законодательству, не свидетельствуют о недействительности сделки. Данное условие не вводило истца в заблуждение относительно правового статуса помещения.

Требования истца направлены на оспаривание законности перепланировки и градостроительных решений, допущенных третьими лицами, однако ответчик ФИО2 не является лицом, осуществившим реконструкцию или перепланировку. Право собственности истца зарегистрировано, он вправе использовать помещение в соответствии с его назначением (нежилое).

Кроме того, требования о взыскании упущенной выгоды - недополученной арендной платы не подлежат удовлетворению, поскольку договор не признан недействительным. Расходы на обустройство помещения являются улучшениями, произведенными истцом в собственном помещении, и не подлежат взысканию с ответчика, так как ответчик не уклонялся от передачи помещения, помещение передано, и истец пользуется им.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что правовых оснований для признания договора купли-продажи недействительным не имеется. Истцом не представлено достоверных и достаточных доказательств того, что ответчик ФИО2 умышленно ввел его в заблуждение или намеренно умолчал об обстоятельствах, о которых должен был сообщить. Напротив, из материалов дела следует, что истец, действуя через своего представителя, имел возможность проверить все характеристики объекта, но не сделал этого, приняв на себя соответствующие риски.

Анализируя доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, об отказе в удовлетворении исковых требований, по вышеизложенным основаниям.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, прекращении права собственности, взыскании денежных средств, уплаченных по договору, убытков – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Преображенский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 24 апреля 2026 года

Судья: фио