Решение № 2-1837/2017 2-1837/2017(2-8692/2016;)~М-8052/2016 2-8692/2016 М-8052/2016 от 26 марта 2017 г. по делу № 2-1837/2017

Дело № марта 2017 года


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Всеволожский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Валькевич Л.В.,

при секретаре: ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 Акиф оглы к ООО «Прогресс» о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, прекращении ипотеки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился с исковым заявлением к ООО «Прогресс» о государственной регистрации перехода права собственности на его имя в отношении земельного участка площадью 900 кв.м., кадастровый №, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, уч. Хапо-Ое, по договору купли-продажи № от 21.05.2014г. с предварительным снятием ипотеки, установленной Договором ипотеки №/<адрес> от 12.11.2010г., заключенным между ООО «Прогресс» и ОАО КБ «Мастер Банк».

В обоснование иска указано, что 26.09.2013г. между ФИО1 и ООО «Прогресс» был заключен предварительный договор № купли-продажи поименованного земельного участка.

Истцом по предварительному договору купли-продажи в счет обеспечения исполнения своих обязательств на расчетный счет продавца был внесен обеспечительный платеж в размере 1273950 рублей.

Земельный участок приобретался с использованием кредитных средств. 26.09.2013г. истцом с ОАО КБ «Мастер Банк» был заключен кредитный договор №.

В соответствии с п.1.1 Договора кредит предоставляется в сумме 1430950 рублей сроком на 120 месяцев под 10% годовых. Кредит являлся целевым и предоставлялся именно на приобретение земельного участка, являющегося предметом спора.

21.05.2014г. между истцом ответчиком был заключен основной договор купли-продажи земельного участка №, который являлся одновременно актом приема-передачи.

На момент подписания Договора купли-продажи спорный земельный участок находился в залоге у ОАО КБ «Мастер Банк». В соответствии с п.5.2. Договора купли-продажи в течение 6-ти месяцев с момента подписания настоящего Договора продавец обязывался прекратить обременение участка в виде ипотеки и внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр юридических лиц.

Ссылаясь на исполнение со своей стороны обязательств, предусмотренных Договором купли-продажи земельного участка, истец обратился с настоящими требованиями в суд.

В судебное заседание представитель истца, извещенный надлежащим образом о рассмотрении дела, не явился, сведений об уважительных причинах неявки суду не представил.

Представитель ответчика ООО «Прогресс» - ФИО4 в судебное заседание явился, настаивал на рассмотрении дела по существу, по заявленным требованиям возражал.

Представитель 3-го лица - ОАО «КБ «Мастер-Банк» - ФИО5 также возражала против удовлетворения иска, указав, что при заключении договора купли-продажи земельного участка с ООО «Прогресс» истец был осведомлен о том, что приобретаемый им объект недвижимости находится в залоге у ОАО «КБ «Мастер-Банк». В настоящее время земельный участок входит к конкурсную массу должника и подлежит продаже в соответствии с положениями Закона о банкротстве.

Представитель 3-го лица - Управления Росреестра по <адрес> о рассмотрении дела извещен, в судебное заседание не явился.

Выслушав объяснения явившихся лиц, проверив представленные материалы, суд приходит к следующему.

Установлено и материалами дела подтверждается, что земельный участок площадью 900 кв.м. с кадастровым № по адресу: <адрес>, уч. Хапо-Ое принадлежит на праве собственности ООО «Прогресс». На участок зарегистрировано обременение – ипотека.

В силу п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п.2 ст.551 ГК РФ).

В силу п.2 ст.556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно предварительному договору № от 26.089.2013г купли-продажи земельного участка, заключенного между ООО «Прогресс» и ФИО1, его предметом являлась продажа ООО «Прогресс» и покупка ФИО1 поименованного выше земельного участка за 1273950 рублей.

Исполнение обязанности по оплате истцом цены договора подтверждается квитанцией платежными поручениями от 13.09.2013г. на сумму 500000 рублей, 26.09.2013г. на сумму 500000 рублей и от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1143 950 рублей.

Наличие обременения земельного участка в виде ипотеки отражено в п.6.1 предварительного договора.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Прогресс» и ФИО1 заключен Договор № купли-продажи земельного участка с кадастровым №, согласно п.1.1. и п.4.4 которому в отношении предмета договора существует ограничение – ипотека, приобретаемый участок находится в залоге у Коммерческого банка «Мастер-Банк» (ОАО).

В силу п.3.1.1. Договора купли-продажи в обязанность продавца – ООО «Прогресс» входит совершение действий, направленных на снятие ограничения, погашение записи по залогу и после снятия обременения с участка подача совместно с покупателем в уполномоченный орган документов для государственной регистрации перехода права собственности на участок к покупателю.

Как следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ между Коммерческий банк «Мастер-Банк» (ОАО) и ООО «Прогресс» заключен Договор ипотеки (залога недвижимости) №-ДЗ-1, в обеспечение обязательств заемщика - ООО «Прогресс», вытекающих из кредитного договора № от 09.11.2009г., согласно которому в залог Коммерческому банку «Мастер-Банк» (ОАО) переданы земельные участки, в том числе и земельный участок с кадастровым №.

Договор ипотеки (залога недвижимости) № – ДЗ-1 от ДД.ММ.ГГГГ является неотъемлемой частью Кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ и не предусматривает условия о прекращении ипотеки, в случае исполнения обязательств перед кредитором в отношении части задолженности по Кредитному договору, обеспеченной одним из Договоров ипотеки посредством перечисления кредитору стоимости земельного участка, полученного от покупателя – гражданина.

Из материалов дела следует, что ООО «Прогресс» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда г. С. Петербурга и <адрес> от 11.04.2016г. по делу № А56-63211/2014, вступившим в законную силу, требование КБ «Мастер – Банк» в размере 157576227 рублей признано как обеспеченное залогом имущества ООО «Прогресс», в том числе залогом земельного участка с кадастровым №.

Учитывая изложенное, обращение истца в суд с исковым заявлением о государственной регистрации перехода права собственности является преждевременным, поскольку необходимые условия, предусмотренные Договором № от 21.05.2014г. для регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, не наступили, обременение земельного участка не снято.

Кроме того, ст.ст.110, 111,138 Федерального закона «О несостоятельности и (банкротстве)» предусмотрен особый порядок продажи имущества должника-банкрота.

Таким образом, объект недвижимости: земельный участок площадью 900 кв.м. с кадастровым номером 47:07:1047005:824, расположенный по адресу: <адрес>, уч. Хапо-Ое, в соответствии со ст.127 Федерального закона «О несостоятельности и (банкротстве)» принадлежит на праве собственности ООО «Прогресс» и подлежит продаже в ходе конкурсного производства в порядке, установленном Законом о банкротстве.

Следует также отметить, что согласно п.1 ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно ст.38 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем. Такое соглашение необязательно для последующих приобретателей закладной, если не осуществлена его государственная регистрация и не соблюдены правила статьи 15 настоящего Федерального закона.

В соответствии с п.1 ст.352 ГК РФ залог прекращается: с прекращением обеспеченного залогом обязательства; по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса; в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса; в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя.

Если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки (п.1 ст.25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Наличие перечисленных законных оснований для прекращения ипотеки истцом не доказано.

Залогодержатель - КБ «Мастер-Банк» (ОАО) своего согласия на прекращение залога недвижимости (ипотеки) в отношении земельного участка с кадастровым номером 47:07:1047005:824, не дал.

Доказательств исполнения обеспеченного залогом обязательства в материалах дела не имеется.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения заявленных требований суд не находит.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

ФИО1 Акиф оглы в удовлетворении исковых требований к ООО «Прогресс» о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок площадью 900 кв.м., кадастровый №, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, уч. Хапо-Ое, по договору купли-продажи № от 21.05.2014г. с предварительным снятием ипотеки, установленной Договором ипотеки №/<адрес> от 12.11.2010г., отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ленинградский областной суд через Всеволожский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: