Решение № 2-3475/2017 2-3475/2017 ~ М-3216/2017 М-3216/2017 от 19 декабря 2017 г. по делу № 2-3475/2017

Дело № 2-3475/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 декабря 2017 года с. Березовка Пермского края

Кунгурский городской суд Пермского края (ПСП в с.Березовка) в составе

судьи Зориной О.В.,

при секретаре Еремеевой В.В.,

с участием истца ФИО1,

представителя ответчика - администрации Березовского муниципального района Пермского края ФИО2, действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании в с. Березовка Пермского края гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Березовского муниципального района Пермского края о расторжении договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и возмещении убытков в размере 174227 руб.,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации Березовского муниципального района Пермского края о расторжении договора купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании убытков в размере 174227 руб. В обоснование заявленных требований указано о том, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Березовским муниципальным районом в лице главы администрации Березовского муниципального района ФИО4 (далее – Продавец) был заключен договор купли-продажи земельного участка №. Согласно п.1.1 договора Продавец передал истцу в собственность земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым №, расположенный <адрес> для индивидуального жилищного строительства, общей площадью <данные изъяты> кв.м. За данный участок истцом были уплачены денежные средства в размере 174227 руб. ДД.ММ.ГГГГ истцу был выдан градостроительный план, из которого стало известно, что часть приобретенного истцом земельного участка входит в охранную зону воздушной линии высокого напряжения ВЛ-10 КВ, при этом максимальная ширина зоны допустимого размещения объекта капитального строительства составляет <данные изъяты> м. Исходя из п.8 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 г. № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон», п.5.3.4 свода правил 30-102-99 до границы соседнего приквартирного участка расстояние по санитарно-бытовым условиям должно быть не менее 3 м. С учетом нахождения части участка в охранной зоне и с учетом отступа от границ соседнего участка, строительство жилого дома на участке невозможно. Продавец не сообщил покупателю о наличии ограничений у продаваемого по спорному договору объекта недвижимости, а именно нахождения части участка в охранной зоне. В постановлении администрации Березовского муниципального района Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ № о проведении открытого аукциона по продаже земельных участков, в протоколе заседания комиссии по результатам торгов по продаже земельных участков в собственность № от ДД.ММ.ГГГГ, в постановлении администрации Березовского муниципального района о предоставлении земельного участка в собственность за плату ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ № сведения о том, что продаваемый земельный участок находится в охранной зоне отсутствовали. В связи с нахождением земельного участка в охранной зоне, истец лишен возможности осуществлять строительство жилого дома, на что он рассчитывал при заключении договора. В случае, если бы он знал об указанных обстоятельствах, договор не был бы заключен. ДД.ММ.ГГГГ в адрес администрации Березовского муниципального района была направлена претензия о расторжении договора купли-продажи и возмещении убытков, ответ на претензию не получен. В связи с чем истец просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и взыскать с ответчика убытки в размере 174227 руб.

В судебном заседании истец на заявленных требованиях настаивал, при этом пояснил, что, когда приобретал земельный участок, ему было известно об обременении, в частности, что по земельному участку проходит линия электропередач, он сам попросил отмерить именно этот участок. На момент покупки земельного участка требования были другие, на тот момент он мог построить дом тех размеров, которые хотел. В исковом заявлении он неверно выразил свою мысль, указав, что был введен в заблуждение относительно обременения земельного участка. Перед покупкой он лично выезжал на местность и видел линии электропередач, кроме того об этом было указано в документах, с которыми он ознакомился, заявляя об участии в аукционе по продаже земельного участка. Вместе с тем полагает, что поскольку он в настоящее время не может использовать участок по назначению, а именно построить на нем дом, который он хотел, договор купли-продажи земельного участка должен быть расторгнут, а денежные средства, уплаченные им за покупку земельного участка, возращены. Он не мог предвидеть, что требования закона изменятся и большая часть земельного участка окажется в охранной зоне воздушной линии высокого напряжения, продавец его об этом не предупредил. Когда он покупал земельный участок, его все устраивало, при этом продавец не указал сроки, в которые он должен был начать строительство.

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признала, привела доводы о том, что спорный участок был продан истцу посредством открытого аукциона, условия участия в аукционе были размещены в газете «Сельская Новь» № от ДД.ММ.ГГГГ, в объявлении было указано о том, что осмотр земельного участка на местности претендент производит самостоятельно, то есть истец был вправе перед тем, как участвовать в аукционе, съездить на земельный участок и посмотреть его, решить, заключать договор купли-продажи или нет. Также претенденту были представлены на обозрение оценка земельного участка, на странице двадцать которой содержатся фотоснимки земельного участка, его описание, в том числе отражено, что на земельном участке имеются инженерные коммуникации: трансформаторная подстанция, ЛЭП, газопровод. Кроме того, претендентам на участие в аукционе предоставлялся к обозрению кадастровый паспорт земельного участка, в котором, в графе 14 «особые отметки» описаны все ограничения, в частности, что часть земельного участка входит в охранную зону. ДД.ММ.ГГГГ был проведен аукцион, по результатам которого истец признан победителем. ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком и истцом заключен договор купли-продажи. ДД.ММ.ГГГГ регистрирующим органом истцу выдано свидетельство о праве собственности на спорный земельный участок. Поскольку порядок организации и проведение аукциона по продаже земельного участка происходил в соответствии с требованиями земельного законодательства, оснований для расторжения договора купли-продажи не имеется. Вся информация относительно характеристик земельного участка истцу была предоставлена, кроме того, она находилась в свободном доступе. Из представленных к исковому заявлению документов не следует, что истец не может использовать земельный участок по назначению.

Заслушав пояснения истца, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу п.1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Из п.1 ст. 422 ГК РФ следует, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. п. 1 и 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Особенности купли-продажи земельных участков регулируются Земельным кодексом РФ.

Согласно ч.1 ст. 37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ главой Березовского муниципального района вынесено постановление № «О проведении открытого аукциона по продаже земельных участков», в том числе и земельного участка с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, категория земель – земли населенных пунктов, расположенный <адрес>, начальная стоимость участка определена в размере <данные изъяты> руб. (л.д. 16-17); условия аукциона размещены в информационной газете «Сельская новь» № от ДД.ММ.ГГГГ; согласно проведенной оценке рыночной стоимости земельного участка, предназначенного для ИЖС по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ на границе земельного участка с кадастровым № имеются коммуникации – трансформаторная подстанция и ЛЭП, газопровод; ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился с заявкой на участие в торгах (конкурсах, аукционах); ФИО1 признан участником открытого аукциона по продаже земельного участка, о чем ДД.ММ.ГГГГ составлен протокол; по результатам торгов по продаже земельного участка в собственность победителем аукциона признан ФИО1, что подтверждается протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.18-19); информация о победителе аукциона размещена в газете «Сельская новь». Постановлением администрации Березовского муниципального района № от ДД.ММ.ГГГГ в собственность за плату ФИО1 предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым №, с разрешенным использованием – для индивидуального жилищного строительства, расположенного в <адрес> (л.д. 20). ДД.ММ.ГГГГ между Березовским муниципальным районом Пермского края, в лице главы муниципального района – главы администрации муниципального района ФИО4, и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка № (л.д.12-15). Согласно п.1.1 договора продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего Договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым №, расположенный в <адрес>, для индивидуального жилищного строительства, в границах, указанных в плане участка, общей площадью <данные изъяты> кв.м. В соответствии с п.3.1 Договора, продавец продал, а покупатель купил земельный участок свободный от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора продавец или покупатель не мог не знать. Из п.6.1 Договора следует, что продавец вышеуказанного земельного участка передал, покупатель принял, претензий друг к другу не имеют. Договор подписан сторонами и зарегистрирован в Управлении государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю ДД.ММ.ГГГГ.

Заявляя требование о расторжении договора купли-продажи земельного участка, истец ссылается на то, что ему была предоставлена недостоверная информация о приобретаемом объекте недвижимости, продавец не предупредил его о том, что он не сможет построить на приобретаемом земельном участке дом запланированных размеров.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 3 ст.37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Совокупность исследованных судом доказательств, в частности аукционная документация (отчет об оценки, объявление в газете «Сельская новь», кадастровый паспорт земельного участка), не позволяет прийти к выводу о том, что продавец скрыл от покупателя информацию относительно характеристик продаваемого земельного участка.

Так из материалов дела следует, что при организации и проведении аукциона по продаже спорного земельного участка администрацией Березовского муниципального района в газете «Сельская новь» № от ДД.ММ.ГГГГ была размещена информация о том, что с условиями продажи, пакетом аукционной документации (кадастровым паспортом земельного участка, отчетом об оценке стоимости земельного участка), порядком проведения торгов можно ознакомиться в отделе земельных и имущественных отношений, кабинет № по адресу: <адрес>, в приемные дни, или на сайтах www.torgi.gov.ru или www.berra.ru. Осмотр земельного участка на местности претендент производит самостоятельно.

Наличие обременений спорного земельного участка указано в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка.

Как следует из объяснений сторон, при заключении договора купли-продажи земельного участка истцу были предоставлены все правоустанавливающие документы на данный земельный участок. В судебном заседании истец пояснил, что когда приобретал земельный участок, ему было известно об обременении, в частности, что по земельному участку проходит линия электропередач, он сам попросил отмерить именно этот участок. Перед покупкой он лично выезжал на местность и видел линии электропередач, кроме того об этом было указано в документах, с которыми он ознакомился, заявляя об участии в аукционе по продаже земельного участка.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что при заключении договора купли-продажи земельного участка требования ст. 37 Земельного кодекса РФ продавцом нарушены не были, вся информация о продаваемом объекте была размещена в свободном доступе, перед участием в аукционе истец был с ней ознакомлен.

Доводы истца о том, что строительство запланированного жилого дома на приобретенном у ответчика земельном участке невозможно, судом отклоняются, поскольку нахождение на границе земельного участка линии электропередач, а также нахождение части земельного участка в охранной зоне воздушной линии высокого напряжения ВЛ-10 КВ ФИДЕР № не свидетельствует о невозможности строительства на указанном земельном участке жилого дома, а предусматривает обязательное согласование строительства объекта недвижимости на земельном участке, расположенном в пределах зоны размещения линии электропередач, в установленном законом порядке (ст. 89 ЗК РФ).

Из представленных истцом документов, в частности градостроительного плана не следует, что на земельном участке невозможно построить жилой дом.

Таким образом, поскольку истец не представил доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора купли-продажи земельного участка; предоставления ответчиком заведомо ложной информации о земельном участке при его продаже; сокрытия информации, которая могла бы оказать влияние на решение истца о покупке данного земельного участка, оснований для расторжения договора купли-продажи и взыскания с ответчика в пользу истца уплаченной по договору денежной суммы не имеется.

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации Березовского муниципального района Пермского края о расторжении договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и возмещении убытков в размере 174227 руб. отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Кунгурский городской суд Пермского края (ПСП в с. Березовка) в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья. подпись О.В. Зорина Копия верна. Судья

Подлинное решение подшито в материалах гражданского дела №2-3475/2017, дело находится в Кунгурском городском суде (ПСП в с. Березовка).