Решение № 33-355/2023 3А-12/2024 3А-12/2024(3А-640/2023;)~М33-355/2023 3А-640/2023 от 10 января 2024 г. по делу № 33-355/2023

Дело № 3а-12/2024

УИД 36OS0000-01-2023-000486-12


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Воронеж 10 января 2024 г.

Воронежский областной суд в составе:

председательствующего судьи Сошиной Л.А.,

при секретаре Жуковской И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества «Ресторатор» к министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области, государственному бюджетному учреждению Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Ресторатор» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просили установить в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью 4785 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – производственно-складская база, кадастровую стоимость, равную его рыночной стоимости в размере 5300000 руб.

В подтверждение заявленных требований административным истцом был представлен отчет <данные изъяты> об оценке рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, составленный Обществом с ограниченной ответственностью «ОРИДОН».

В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на положения Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которому основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административный истец полагает, что содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости сведения о размере кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № являются завышенными, что приводит к увеличению земельного налога, и, как следствие, затрагивает права и обязанности общества как собственника объекта недвижимости.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом и своевременно извещенные о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращались.

Учитывая изложенное, в силу статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

В силу требований части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, поскольку закон предоставляет возможность заинтересованным лицам применять вместо определенной методами массовой оценки кадастровой стоимости установленную по их инициативе кадастровую стоимость в размере рыночной, имеющей большую точность и позволяющей наиболее экономически обоснованно определить одну из основных экономических характеристик объекта недвижимости по сравнению с государственной кадастровой оценкой.

В статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрен порядок обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости лицами, чьи права и обязанности затрагивает такая стоимость, устанавливает один из способов реализации закрепленного статьей 46 Конституции Российской Федерации права на судебную защиту.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, под которой в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон об оценочной деятельности) понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу пункта 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что Акционерное общество «Ресторатор» является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 4785 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – производственно-складская база, расположенного по адресу: <адрес>, запись регистрации права собственности <данные изъяты>

Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации). Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости <данные изъяты> кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2022 г. составляет 12213186,15 руб.

Результаты определения кадастровой стоимости одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков на территории Воронежской области, по состоянию на 1 января 2022 г. утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 18.10.2022 № 2631.

Следует отметить, что указом Губернатора Воронежской области от 06.10.2023 г. № 245-у «Об оптимизации структуры исполнительных органов Воронежской области» департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области переименован в министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области (пункт 1.7). Указанные сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости 17 октября 2023 г.

Заявленное в настоящем деле требование по существу имеет своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. При этом сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

В подтверждение заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке <данные изъяты>, выполненный Обществом с ограниченной ответственностью «ОРИДОН», согласно которому по состоянию на 1 января 2022 г. определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 5300000 руб.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности»).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости определением Воронежского областного суда от 29 июня 2023 г. по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России.

Согласно заключению эксперта федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России <данные изъяты> в отчете Общества с ограниченной ответственностью «ОРИДОН» <данные изъяты> допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять и повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе: п.п. 12 п. 7 ФСО VI, п. 11 и п. 22 ФСО № 7, а также Федерального закона 135-ФЗ, в связи с чем была определена по состоянию на 1 января 2022 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 11885940 руб.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы. Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом применен сравнительный подход к оценке, произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки в заключение эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют определить рыночную стоимость объекта.

Экспертное заключение выполнено экспертом ФИО6 которая имеет высшее образование, экспертную квалификацию по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территорий, функционально связанных с ними, в том числе с целью проведения их оценки», 27.1 «Исследование объектов землеустройства, в том числе с определением их границ на местности», 27.2 «Исследование объектов землеустройства с целью определениях их рыночной и иной стоимости», стаж экспертной работы с 1994 г., предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Соответственно, квалификация судебного эксперта и уровень его компетентности как специалиста сомнений у суда не вызывают.

В свою очередь, заключение эксперта отвечает требованиям, установленным частью 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Данное заключение содержит обоснованное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости.

При ответе на вопрос № 1 экспертом были выявлены в отчете оценщика Общества с ограниченной ответственностью «ОРИДОН» <данные изъяты> нарушения требований федеральных стандартов оценки, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом отражено на некорректный подбор объектов-аналогов, применение корректировок по ценообразующим факторам, которые влияют на итоговую стоимость оцениваемого объекта. На страницах 61-65 и 65-67 отчета представлены земельные участки из разных сегментов рынка, некоторые земельные участки территориально расположены за границами г. Воронежа. Так, в отчете представлен 31 объект, выставленный на продажу на исследуемый оценщиком период, однако в качестве аналогов использованы земельные участки, местоположение которых находится за границами г. Воронежа (например, объявления о продаже аналогов № 5, № 8), то есть такие аналоги имеют несопоставимое местоположение с исследуемым объектом. В объявлении о продажи аналога № 2 указано о продаже земельного участка площадью 12000 кв. м за 17500000 руб., в то же время в расчетной таблице оценщик использует иные значения площади и цены. Земельный участок, использованный в качестве аналога № 6, относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, но корректировку на назначение оценщик не применяет. Вместе с тем, оценщик применяет корректировку на местоположение, используя ценностные коэффициенты, представленные аналитиками АКГ Инвест-Оценка, но принятые значения коэффициентов из представленных интервалов для аналогов ничем не обоснованы, местоположение в большинстве берется по нижнему значению, что также не имеет подтверждения. Так, для аналогов № 1 и № 5, находящихся на расстоянии около 1 км друг от друга, используются ценностные коэффициенты 0,15 и, соответственно, 0,29. Для аналогов № 7 и № 8 имеется точный адрес, что позволяет провести уточнение площади земельного участка, которое оценщик не проводит. Для аналога № 2 используется земельный участок, предлагаемый к сдаче в аренду путем проведения аукциона, однако на аукционе цена не является фиксированной, доступ к участию в аукционе имеет ограниченный круг лиц, что в совокупности не позволяет отнести такую цену предложения, указанную в объявлении, к рыночной стоимости.

Выявленные экспертом нарушения требований федеральных стандартов оценки, допущенные оценщиком в отчете об оценке <данные изъяты>, что отражено в заключение эксперта <данные изъяты>, стороной административного истца не опровергнуты, ходатайство о назначении повторной экспертизы в данной части не мотивировано.

В заявлении о назначении повторной экспертизы представителем административного истца – Акционерным обществом «Ресторатор» выражено сомнение в обоснованности итоговой величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, определенной по состоянию на 1 января 2022 г., указывая на то, что ее размер максимально приближен к размеру оспариваемой кадастровой стоимости, между тем решением Воронежского областного суда от 20 апреля 2017 г. кадастровая стоимость участка была установлена в размере его рыночной стоимости, равной 5789850 руб., по результатам очередной государственной кадастровой оценки, проведенной в 2020 г., кадастровая стоимость участка по состоянию на 1 января 2020 г. была определена в размере 6240175,85 руб., обращая внимание на то обстоятельство, что ни основные характеристики объекта, ни разрешенное использование участка не изменялись.

В письменных пояснениях экспертом ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России ФИО6 указано, что на период определения рыночной стоимости земельного участка наблюдалось резкое увеличение стоимости земельных участков, выставленных на продажу, в подтверждение чего предоставлена информация об изменении цен на рынке предложений земельных участков по г. Воронежу с указанием объявлений продаж объектов как коммерческой, так и индустриальной застройки. Экспертом ФИО6 полностью поддержаны выводы, изложенные в заключение <данные изъяты>.

Кроме того, необходимо учесть, что при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2020 г. для объектов, кадастровая стоимость которых была ранее определена решением суда, применялся метод индексации. Соответственно, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № была получена путем индексации стоимости, установленной решением Воронежского областного суда по административному делу № 3а-121/2017 (по состоянию на 1 января 2014 г.), что отражено в возражениях государственного бюджетного учреждения Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области», данный административный ответчик считает ходатайство о назначении повторной экспертизы необоснованным.

По результатам оценки всей совокупности имеющихся в материалах дела доказательств доводы стороны административного истца не могут быть признаны в качестве оснований, позволяющих усомниться в выводах эксперта, поскольку не свидетельствуют о том, что какие-либо возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Также доказательств, опровергающих установленный заключением судебной экспертизы размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости данного объекта недвижимости лицами, участвующими в деле, не представлено.

В удовлетворении ходатайства административного истца о назначении по делу повторной экспертизы отказано.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2022 г., и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной экспертизы.

Принимая решение об установлении кадастровой стоимости, равной ее рыночной стоимости, суд вправе установить рыночную стоимость в другом размере, чем указано в административном исковом заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости (абзац 2 пункта 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28).

С учетом изложенного и, поскольку доводы административного истца о превышении кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости над его рыночной стоимостью нашли свое подтверждение, заявленное им требование об установлении кадастровой стоимости в размере менее учтенной в Едином государственном реестре недвижимости подлежит удовлетворению с установлением кадастровой стоимости объекта в размере, равном определенному заключением судебной экспертизы.

Поскольку заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости было подано в суд 2 июня 2023 г., то указанную дату следует считать датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, и в соответствии с правилами Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, а также статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда, таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости согласно Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 4785 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – производственно-складская база, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 11885940 (одиннадцать миллионов восемьсот восемьдесят пять тысяч девятьсот сорок) руб.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 2 июня 2023 г.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Председательствующий Л.А. Сошина

Мотивированное решение составлено 23.01.2024.