Решение № 3А-19/2018 3А-19/2018(3А-378/2017;)~М-433/2017 3А-378/2017 М-433/2017 от 8 января 2018 г. по делу № 3А-19/2018

Дело № 3а-378/2017


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

9 января 2018 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Ефремовой О.Н.,

при секретаре Силенок О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Департамента земельных отношений администрации города Перми о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных отношений администрации города Перми обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Пермскому краю от 19.09.2017 № 842 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, в размере рыночной, а также исключить установленную данным решением кадастровую стоимость объекта недвижимости из сведений Единого государственного реестра недвижимости. В обоснование своих доводов указал, что отчет об оценке, на основании которого было принято оспариваемое решение Комиссии, не соответствует по форме и содержанию Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки.

Административный истец направил в суд заявление о рассмотрении дела без участия своего представителя, административные исковые требования поддерживает.

Административные ответчики Управление Росреестра по Пермскому краю, Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю, просили о рассмотрении дела без участия своего представителя, с иском не согласились по основаниям, указанным в письменном отзыве.

ФГБОУ ВО «Пермская государственная сельскохозяйственная академия им. академика Д.Н. Прянишникова», привлеченная к участию в деле в качестве заинтересованного лица, будучи извещенной о времени и месте рассмотрения дела, участие представителя в судебном заседании не обеспечила.

Изучив письменный отзыв на административное исковое заявление, исследовав материалы настоящего дела, а также дело № 11/31 (том 842), суд приходит к выводу о том, что заявленные требования не подлежат удовлетворению в силу следующего.

В соответствии со статьей 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в комиссии в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости.

Исходя из положений статьи 24.18 указанного Федерального закона к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости в размере рыночной прилагаются выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости; нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости; отчет об оценке объекта оценки.

Из материалов дела усматривается, что ФГБОУ ВО «Пермская государственная сельскохозяйственная академия им. академика Д.Н. Прянишникова» на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежит земельный участок с кадастровым номером **, общей площадью 733 264 кв.м, расположенный на землях населенных пунктов по адресу: ****, с видом разрешенного использования «под учебный и жилой комплекс».

Постановлением Правительства Пермского края от 21.11.2013 № 1610-п по состоянию на 01.01.2013 была определена кадастровая стоимость данного земельного участка в размере 4851807 047, 78 рублей.

Не согласившись с указанной оценкой, ФГБОУ ВО «Пермская государственная сельскохозяйственная академия им. академика Д.Н. Прянишникова» 31.08.2017 обратилась в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю (далее по тексту - Комиссия), созданной на основании приказа Росреестра от 21.11.2011 № П/455 и представила отчет об оценке рыночной стоимости № ** от 21.07.2017.

Решением Комиссии от 19.09.2017 № 842 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** определена в размере рыночной стоимости – 1814180000 рублей, установленной в отчете об оценке № ** от 10.07.2017.

Отчет о рыночной стоимости земельного участка № ** был произведен по состоянию на 01.01.2013, что соответствует требованиям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

На заседании Комиссии от 19.09.2017 в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости земельных участков от кадастровой стоимости составляет более 30%, а именно 63 %. Оформление и содержание отчета об оценке соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости земельного участка, установленной в отчете об оценке.

Руководствуясь Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 04.05.2012 № 263, которым утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых документов, проверив порядок создания комиссии, порядок ее работы, суд первой инстанции приходит к выводу о правомерности принятия комиссией решения № 842 (оспариваемое решение Комиссии принято уполномоченным органом, правомочным составом, единогласно, форма решения соответствует Приказу № 263, процедура принятия оспариваемого решения соблюдена). Изложенное не оспаривается административным истцом, что следует из доводов административного искового заявления.

Приведенные административным истцом доводы о несоответствии отчета об оценке № ** от 21.07.2017 по определению рыночной стоимости спорного земельного участка положениям законодательства об оценочной деятельности, стандартам оценки, суд считает несостоятельными по следующим основаниям.

Как следует из представленного в деле № 11/31 (том № 842) отчета об оценке оценщиком требования Закона об оценочной деятельности и положения стандартов оценки выполнены.

В соответствии с положениями пункта 6 ФСО № 3 отчет, составленный на бумажном носителе, пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, который провел оценку, а также скреплен печатью юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Отсутствие на 1-ой странице отчета (на титульном листе) номера страницы не свидетельствует об отсутствии нумерации.

Отсутствие сведений о балансовой стоимости участка не свидетельствует о нарушении действующего законодательства, поскольку сведения о балансовой стоимости объекта оценки согласно положений подпункта «ж» пункта 8 ФСО № 3 указываются при их наличии. Ввиду не представления заказчиком оценщику данных о балансовой стоимости участка, эти сведения не были отражены в отчете об оценке (стр. 12 отчета об оценке).

Анализ сегмента рынка, к которому относится спорный земельный участок (земельные участки под коммерческое и многоквартирное жилищное строительство), а также анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, вопреки доводам административного истца, приведены на страницах 20-29 Отчёта, поэтому ссылка в административном исковом заявлении о несоответствии Отчёта требованиям пункта 11 ФСО № 7, является ошибочной.

Земельные участки под строительство многоквартирных жилых домов и под строительство объектов коммерческой недвижимости на Пермском земельном рынке объединены оценщиком в один сегмент рынка: участки под многоэтажное строительство. Использование в отчете об оценке данных по двум сегментам рынка, к которым относятся подсегмент «земельные участки, предназначенные под строительство объектов коммерческого назначения» и подсегмент «земельные участки, предназначенные для строительства многоквартирных домов», не противоречит действующему законодательству.

На странице 5 отчета об оценке указано, что «согласно Приложению № 1 к договору № 231/О от 16.03.2017 интервальные значения рыночной стоимости не определяются», таким образом, положения пункта 11 ФСО № 7 не нарушены.

Ссылка заявителя на нарушение требований подпункта «и» пункта 8 ФСО № 3 ввиду отсутствия в отчете обоснования выбора того или иного подхода к оценке или отказа от его применения, противоречит приведенному на странице 28 отчета об оценке обоснованию применимости или отказа от применения таких подходов как сравнительный, затратный и доходный, с обоснованием применения или не применения в рамках данных подходов предусмотренных методов. Так, оценщиком на странице 30-31 отчета указано на то, что в рамках сравнительного подхода применяется метод сравнения продаж, метод выделения и распределения. В рамках доходного подхода применяется метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода используются в методе остатка и методе выделения. При этом по каждому методу оценщиком приведено обоснование выбора или отказ от его применения.

Судом не может быть принята во внимание ссылка истца на то, что в отношении объекта-аналога № 1 с кадастровым номером ** при расчете корректировки в нарушение подпунктов «д» и «е» пункта 22 ФСО № 7 не учтена стоимость сооружений инженерной защиты, соответственно не скорректирована цена по различиям ценообразующего фактора «физические характеристики объекта», как основанная на ошибочном толковании стандарта оценки и не свидетельствует о недействительности представленного отчета. Как следует из отчета об оценке, физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.) земельного участка с кадастровым номером ** как наиболее важный фактор стоимости участка оценщиком учтен в полной мере, то есть требования пункта 22 ФСО № 7 выполнены. Сведений о том, что оцениваемый земельный участок и объект-аналог № 1 имеют различные физические характеристики, в материалы дела не представлено. В отношении наличия или отсутствия сооружений инженерной защиты, то вопреки доводам административного истца, все объекты-аналоги, также как и объект оценки в соответствии с требованиями пункта 20 ФСО № 7 рассматривались как условно свободные. Сведений о том, что оцениваемый земельный участок и объекты-аналоги имеют различные физические характеристики, в материалы дела не представлено. При этом указанных факторов может быть неограниченной количество, однако руководствуясь принципом достаточности, оценщик привел факторы, существенно влияющие на ценообразование.

Предложение о продаже объекта-аналога № 3 (с кадастровым номером **) представлено в электронном каталоге ПМЛС № 49 от 14.12.2012, при этом в объявлении не указано, что участок является застроенным. Ссылки на объявления о продаже объекта от 22-28.10.2012 и от 15.04.2012 не доказывают тот факт, что на дату оценки и на дату предложения продажи аналога (14.12.2012) на участке находились постройки, поскольку они могли быть снесены.

Таким образом, ссылка административного истца на то, что объекты-аналоги № 1 и № 3 существенно хуже по своим характеристикам объекта оценки, является неубедительной и не свидетельствует о нарушении пункта 22 «д» и «е» ФСО № 7.

Утверждения Департамента о том, что отчет об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пункту 5 ФСО № 3 (в части введения в заблуждение), подпунктам «д» и «е» пункта 22 ФСО № 7, поскольку, по мнению административного истца, оценщиком не выявлены имеющиеся отличия объекта оценки и объектов-аналогов по виду разрешённого использования и не проведена соответствующая корректировка, являются несостоятельными.

Перечень территориальных зон и подзон согласно градостроительному зонированию территории г. Перми содержится в Правилах землепользования и застройки города Перми, утверждённых решением Пермской городской Думы от 26.06.2007 № 143. Объект оценки и объекты-аналоги относятся к категории земель – земли населённых пунктов. Все земельные участки расположены в территориальных зонах ЦС-2, Ц-2, Ж-1, Ж-2 и Ж-4 в которых допускается размещение объектов коммерческого и жилого назначения. Виды разрешённого использования (основные и вспомогательные) земельных участков, расположенных в перечисленных территориальных зонах, пересекаются, в связи с чем оценщиком корректировка по данной категории обоснованно не производилась.

Ссылка заявителя на нарушение пункта 5 ФСО № 3 ввиду применения формул не соответствующих фактически произведенным расчетам, является неубедительной, поскольку на странице 32 отчета приведена формула процентной поправки, к которым отнесены поправки на местоположение, время продажи. На странице 50-51 отчета приведены примененные корректировки, в том числе применена корректировка на местоположение в отношении объектов-аналогов № 1, 3 и 4, расчет данной корректировки приведен на странице 46-47 отчета с учетом перевода коэффициента в проценты, где величину коэффициента необходимо умножить на 100.

Копии материалов, на которых основан отчет об оценке, приведены оценщиком в основном тексте отчета со ссылкой на источник аналитических материалов (Анализ рынка по сегментам недвижимости, представленный ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг»). В пункте 11 ФСО № 3 не закреплено, в каком разделе отчета должны быть приложены использованные при составлении отчета материалы, информация которых не опубликована в общедоступном печатном издании. Напротив, в соответствии с требованиями пункта 8 «з» ФСО № 3 в отчете после описания объекта оценки должен содержаться раздел – «анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость», что приведено оценщиком на страницах 20-28 отчета. В связи с чем, оснований утверждать о нарушении пунктов 5 и 11 ФСО № 3 суд не усматривает.

Ссылаясь на нарушения требований пунктов 5 и 11 ФСО № 3, сторона административного истца указывает, что расчет корректировок на дату предложения и местоположение произведен с использованием данных ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», которые не опубликованы в свободном доступе и не приложены к отчету.

Однако текстовая часть Отчета об оценке содержит фрагменты исследования анализа рынка по сегментам недвижимости, представленного ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», что в свою очередь свидетельствует об отсутствии нарушений требований пунктов 5 и 11 ФСО № 3.

На странице 34 отчета оценщиком приведен перечень земельных участков, выставленных на продажу, состоящий из 9 предложений, по 4 из которых представлены копии материалов и распечаток. Административный истец полагает, что не представление источника информации по 5 предложениям, от которых оценщик отказался, свидетельствует о нарушении пункта 11 ФСО № 3.

Вместе с тем, не представление источника информации по 5 предложениям не свидетельствует о порочности отчета об оценке, поскольку оценщик для расчёта стоимости 1 кв. м оцениваемого объекта выбрал 4 наиболее подходящих по основным параметрам объектов-аналогов, учитывая их местоположение и назначение, а также применил соответствующие корректировки, при этом сведения об этих объектах-аналогах содержатся в отчете.

Суд соглашается с позицией административного ответчика о том, что положения пункта 13 ФСО № 3 при составлении отчета не нарушены. Ссылка департамента на то, что в отчете не содержится анализ значений на соответствие рыночным данным при корректировке на скидку при продаже, а также отсутствует анализ значения корректировки на локальное местоположение, а произведена корректировка по данным «Справочника корректировок для оценки стоимости земельных участков, издание ООО «РусБузнесПрайсИнформ», 2012», и по данным «Справочника оценщика недвижимости. Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты» ЗАО «Приволжского центра финансового консалтинга и оценки, 2012 год, без указания, что отсутствует рыночная информация, необходимая для проведения анализа, подлежит отклонению.

Как следует из отчета об оценке, оценщик, приняв во внимание, что реальные сделки по купле-продаже объектов недвижимости несколько отличаются от цен предложения, так как цена оферты, как правило, изначально завышена на «торг», оценщиком было принято решение об использовании для корректировки на торг источник информации - справочник корректировок для оценки стоимости земельных участков, издание ООО «РусБинесПрайсИнформ», 2012 г., стр. 44, таб. 39.

С учетом изложенного, требования пункта 13 ФСО № 3 оценщиком выполнены, скорректированная стоимость объектов-аналогов по отношению к объекту оценки с учетом данных справочника ООО «РусБинесПрайсИнформ» входит в интервал значений средних цен на рынке земель исследуемой категории.

Следует отметить, что справочник оценщика недвижимости ЗАО «Приволжского центра финансового консалтинга и оценки на 2012 год, это справочник, основанный на материалах опроса более чем двухсот ведущих оценщиков из 53 городов России. Справочник предназначается для использования в процессе оценки недвижимости. Рынок и его характеристики (прежде всего, цены) формируются в результате взаимодействия продавцов и покупателей, а также других участников рынка на основе их мотиваций, предпочтений, финансовых возможностей, ожиданий и отношению к рискам, а также той информации, которой они обладают. Поскольку приведенные в Справочнике данные представляют собой коллективные экспертные оценки, которые обобщают мнение большого количества оценщиков, они практически исключают субъективную составляющую, присущую мнению каждого оценщика в отдельности, и основаны на обобщенных рыночных данных. Сказанное относится и к Справочнику корректировок для оценки стоимости земельных участков, издание ООО «РусБизнесПрайсИнформ», 2012 год, который составлен по результатам анализа предложений от собственников недвижимости и агентств, работающих на рынке коммерческой недвижимости.

Рынок купли-продажи является закрытым, и большая часть сделок совершается без опубликования информации об этом в открытых источниках. Учитывая сказанное, следует исходить из того, что использованные Оценщиком источники информации соответствуют рыночным данным, поскольку использовалось не единичное мнение эксперта, а источник, учитывающий совокупное мнение профессиональных участников рынка недвижимости, то есть соответствующее рыночным данным.

Таким образом, оценивая доводы стороны истца на предмет корректности применения оценщиком сведений об объектах-аналогах и осуществленных им расчетов, суд установил отсутствие нарушений, влияющих на достоверность величины рыночной стоимости земельного участка, вследствие чего признает отчет об оценке допустимым доказательством.

В соответствии со статьей 14 Закона об оценочной деятельности оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Для определения рыночной стоимости земельных участков оценщиком Ч. использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.

В отчете указан поэтапно алгоритм действий оценщика при подборе объектов-аналогов, источник информации, указаны критерии отбора потенциальных аналогов, с учетом сегмента рынка к которому принадлежит оцениваемый объект. После проведения проверки по критериям отбора отобрано четыре объекта-аналога, сопоставимых по ценообразующим факторам с объектом оценки.

Отчет содержит подробное описание и разъяснение расчета стоимости земельного участка, с указанием применяемых методов, поправок и корректировок; по всем аналогам выполнена проверка вариации, все объекты-аналоги вошли в допустимый диапазон. При этом такое описание позволяет пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки. Отчет содержит ссылку на источники информации и копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

Содержание отчета об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов.

В связи с чем, указание административного истца на то, что оценщиком допущено нарушение статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 5, 6, 8 «и», 11, 13 ФСО № 3, пунктов 11 и 22 «б», «д», «е» ФСО № 7, суд находит неубедительным.

Суд полагает, что отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

В силу положений части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов.

Таким образом, предъявление любого административного иска обусловлено мотивом восстановления нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов обратившегося в суд лица.

Оспариваемое решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 19.09.2017 № 842, будучи направленным на обеспечение исполнения ФГБОУ ВО «Пермская государственная сельскохозяйственная академия им. академика Д.Н. Прянишникова», как правообладателем объекта недвижимости, обязанности платить законно установленные налоги и сборы, как того требует статья 57 Конституции Российской Федерации, не может рассматриваться как нарушающее права, свободы и законные интересы главного администратора доходов бюджета города Перми (получателя бюджетных средств города Перми) – департамента земельных отношений.

Каких-либо фактов, которые не были проверены и не учтены комиссией при рассмотрении заявления Учреждения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, но имели бы правовое значение для принятия оспариваемого решения, влияли на его законность, либо опровергали выводы комиссии, административным истцом не приведено.

Таким образом, оспариваемое решение № 842 комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Пермскому краю, от 19.09.2017 соответствует Закону об оценочной деятельности и иным нормативным правовым актам, принято комиссией в пределах своей компетенции, прав, свобод и законных интересов департамента земельных отношений не нарушает, в связи с чем у суда отсутствуют основания для удовлетворения иска.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении административного искового заявления Департамента земельных отношений администрации города Перми об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю от 22 августа 2017 года № 751, и решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю от 19 сентября 2017 года № 842, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения – 9 января 2018 года.

Судья (подпись)