Решение № 2-727/2017 от 14 мая 2017 г. по делу № 2-727/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 мая 2017 года п. Березовка

Березовский районный суд Красноярского края в составе:

председательствующего судьи Пятовой Д.В.,

при секретаре Шиндяковой Д.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 о регистрации перехода права собственности, встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании договора незаключенным,

У С Т А Н О В И Л:

ИП ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о регистрации перехода права собственности. Требования, с учетом уточнений от <дата>, мотивированы тем, что между ним и ФИО2 <дата> был заключен договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: Красноярский край, <адрес>, п. Березовка, <адрес>4. Вышеуказанный договор был заключен под отлагательным условием – переход права собственности происходит в случае ненадлежащего исполнения ответчиком его обязанностей по договору займа от <дата>, по условиям которого истец передал ответчице денежные средства в сумме 150000 руб. на срок до <дата> под 12% в месяц, а ответчица обязалась уплачивать предусмотренные договором проценты и вернуть полученные денежные средства в установленный срок. В установленный договором займа срок ответчица сумму не вернула и в течении срока действия договора нарушала график платежей. Просит зарегистрировать переход права собственности на ? долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: Красноярский край, <адрес>, п. Березовка, <адрес>4, от ФИО2 к нему; обязать ФИО2 передать ? доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанное жилое помещение истцу на условиях договора купли-продажи с отлагательным условием от <дата>.

ФИО2 обратилась в суд со встречным иском к ИП ФИО1 о признании договора недействительным. Требования, с учетом от <дата>, мотивированы тем, что между ней и ИП ФИО1 <дата> был заключен договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: Красноярский край, <адрес>, п. Березовка, <адрес>4. Одновременно были заключены договор денежного займа обеспеченного залогом и договор залога недвижимого имущества. Согласно договора займа ответчик предоставил истице 150 000 руб. Рыночная стоимость ? доли квартиры, расположенной по указанному выше адресу составляет 851 580 руб. Ответчиком спорная квартира была оценена в размере 500 000 руб., что не соответствует рыночной стоимости. Кроме того, подписывая договор с отлагательными условиями она не понимала последствий его заключения, считала, что подписывает договор залога. Просит признать договор от <дата> с отлагательными условиями купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: Красноярский край, <адрес>, п. Березовка, <адрес>4, незаключенным.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску ИП ФИО5 – ФИО6, действующий на основании доверенности от <дата>, заявленные требования поддержал по вышеуказанным основаниям, дополнив, что ответчица ФИО2 согласно договора займа, денежные средства должна была вернуть в течении трех месяцев, но до настоящего времени долг возвращен лишь в сумме 31500 руб. Кроме того, при подписании договора ФИО2 была ознакомлена со всеми условиями договора, собственноручно подписала договор. Размер задолженности ФИО2 по договору займа от <дата> по состоянию на <дата> составляет 1 599 579 руб. 45 коп. из них: задолженность по основному долгу в сумме 150 000 руб., задолженность по процентам – 423 579 руб. 45 коп., задолженность по неустойке в размере 1 026 000 руб. Встречные исковые требования не признал в полном объеме.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, просил дело рассмотреть в отсутствие с участием его представителя.

Ответчица по первоначальному иску, истица по встречному иску ФИО2, её представитель ФИО7, действующий на основании доверенности от <дата>, в судебном заседании возражали против удовлетворения требования ИП ФИО1, просили признать договор от <дата> незаключенным, дополнив, что намерений продать квартиру у неё не было. Она занимала денежные средства под залог ? доли квартиры. Все договоры подписывала, нов суть не вникала, возможность ознакомиться с условиями договоров была.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, находит заявленные ФИО1 требования подлежащими удовлетворению, встречные исковые требования ФИО2 не подлежащими удовлетворению в силу следующего.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права, иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 157 ГК РФ сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

На основании с ч. 3 ст. 551 ГК РФ если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от <дата> (ред. от <дата>) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ч. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В силу ч. 1 ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

Как установлено судом, <дата> между ИП ФИО1 и ФИО2 заключен договор денежного займа, обеспеченного залогом, согласно которого истец передал ответчице денежную сумму в размере 150000 руб., а ФИО2 в свою очередь обязалась вернуть указанную сумму в обусловленный договором срок и уплачивать на неё проценты, до полного возврата суммы займа. Срок исполнения обязательства составил 90 календарных дней после получения займа.

Согласно договора залога недвижимого имущества от <дата>, заключенного между ИП ФИО1 и ФИО2, последняя передала в залог в обеспечение своевременного и надлежащего исполнения вышеуказанного договора денежного займа от <дата> жилое помещение, ? доля в праве общей долевой собственности, расположенное по адресу: Красноярский край, <адрес>, п. Березовка, <адрес>4.

В соответствии с п. 2.4 вышеуказанного договора залога залогодержатель вправе без дополнительного согласования с залогодателем обратить взыскание на предмет залога, если в момент наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено.

Как следует из договора с отлагательным условием от <дата>, заключенному между ФИО2 – продавцом с одной стороны и ИП ФИО1 – покупателем с другой, продавец продал, а покупатель купил в собственность следующее имущество: жилое помещение, ? доля в праве общей долевой собственности, расположенное по адресу: Красноярский край, <адрес>, п. Березовка, <адрес>4, общая площадь квартиры составляет 59,2 кв.м. Вышеуказанное имущество продается за 500 000 руб.

Согласно п. 3 вышеуказанного договора, настоящий договор заключен под следующим отлагательным условием: переход права собственности на вышеуказанное имущество осуществляется только при условии невыполнения продавцом взятых на себя обязательств по договору денежного займа обеспеченного залогом от <дата>, заключенного между Индивидуальным предпринимателем ФИО1 и ФИО2 на сумму 150000 руб. В случае наступления вышеуказанного отлагательного условия сумма задолженности по «Договору денежного займа обеспеченного залогом» от <дата>, является отступным и засчитывается по настоящему договору в счет покупной цены имущества, указанного в пункте 1 настоящего договора. Невыполнением обязательств по «Договору денежного займа обеспеченного залогом» от <дата> является, в том числе, просрочка возврата суммы займа или просрочка уплаты процентов за пользование займом на срок более одного календарного месяца.

В соответствии с п. 4 договора с отлагательным условием при наступлении вышеуказанного отлагательного условия продавец обязан в трехдневный срок явиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и подать заявление о регистрации перехода права собственности на вышеуказанное имущество на «Покупателя».

Из выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от <дата> следует, что квартира расположенная по адресу: Красноярский край, <адрес>, п. Березовка, <адрес>4, принадлежит на праве собственности ФИО8, ФИО2 в общей долевой собственности по ? доли за каждым. На жилое помещение имеется ограничение (обременение) права в виде ипотеки на ? долю в праве собственности на основании договора залога от <дата>.

Согласно расчета суммы задолженности, размер задолженности ФИО2 по договору займа от <дата> по состоянию на <дата> составляет 1 599 579 руб. 45 коп. из них: задолженность по основному долгу в сумме 150 000 руб., задолженность по процентам – 423 579 руб. 45 коп., задолженность по неустойке в размере 1 026 000 руб. Расчет истца судом проверен и признан правильным.

Требование о регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества ФИО2 не выполнила.

Оценивая имеющиеся по делу доказательства, суд учитывает, что между истцом и ответчицей возникли договорные отношения, обязательства по которым истцом исполнены в полном объеме, а заемщик допустил существенное нарушение условий договора займа.

В судебном заседании установлено, что между истцом и ответчицей заключен договор денежного займа, обеспеченного залогом ? доли на жилое помещение, расположенное по адресу: Красноярский край, <адрес>, п. Березовка, <адрес>4, также заключен договор с отлагательным условием, согласно которому, переход права собственности на недвижимое имущество осуществляется при условии невыполнения заемщиком, взятых на себя обязательств по договору денежного займа обеспеченного залогом. Согласно расчета суммы задолженности, срок возврата денежных средств нарушен, обязательство не исполнено. Доказательств обратного в силу ст. 56 ГПК РФ ответчицей суду не представлено.

При таких обстоятельствах суд считает необходимым требования истца по первоначальному иску ИП ФИО1 удовлетворить в полном объеме. Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимого имущества: ? долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: Красноярский край, <адрес>, п. Березовка, <адрес>4, на основании договора с отлагательным условием от <дата>.

Требования по встречному исковому заявлению суд считает не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Обращаясь за получением займа к ИП ФИО12 ФИО2 Н.А. была ознакомлена с условиями предоставления займа, заключении договора залога, договора купли-продажи ? доли спорной квартиры с отлагательным условием. Договор купли-продажи с отлагательным условием заключен с целью обеспечения мер по возврату заемных денежных средств. Истицей обязательство по возврату заемных средств не выполнено.

Довод истицы о том, что она не понимала, что заключает договор купли-продажи с отлагательным условием, суд находит не состоятельным, поскольку договор подписан лично ФИО2, что не отрицалось ею в судебном заседании; также в судебном заседании она пояснила, что возможность для внимательного ознакомления с договорами у неё была, но по своей халатности она не посчитала нужным это сделать.

Суд оценивает критически довод представителя ФИО2 о том, что стоимость ? доли спорной квартиры ниже рыночной стоимости, поскольку при подписании договора сторонами было достигнуто соглашение по всем его существенным условиям, в том числе и стоимости спорного имущества.

Кроме того, регистрация права собственности на ? долю в квартире за ФИО8 не является основанием для отказа в удовлетворении требований ФИО9, так как заключенные между ним и ФИО10 договоры, соответствуют требованиям закона, денежное обязательство, обеспеченное залогом, не исполнено, в связи с чем наступили последствия, предусмотренные договором купли-продажи с отлагательным условием.

При таких обстоятельствах, суд считает необходимым в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 о регистрации перехода права собственности удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимого имущества: ? долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: Красноярский край, <адрес>, п. Березовка, <адрес>4, на основании договора с отлагательным условием от <дата>, заключенного между ИП ФИО1 и ФИО2.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО1 о признании договора с отлагательным условием от <дата> незаключенным отказать.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Березовский районный суд Красноярского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено <дата>.

Председательствующий Д.В. Пятова