Решение № 2-2501/2017 2-2501/2017~М-2196/2017 М-2196/2017 от 20 июля 2017 г. по делу № 2-2501/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21июля 2017 года г. Самара

Ленинский районный суд г. Самары в составе:

Председательствующего судьи Морозовой Л.Н.,

при секретаре Лазаревой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-2501/2017 по иску ФИО1 к ООО «Новое время» об исполнении обязанностей застройщика, взыскании неустойки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Новое время» об исполнении обязанностей застройщика, взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства. В обоснование исковых требований указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Новое Время» и ФИО2 был заключен договор участия в долевом строительстве, в соответствии с которым ответчик обязался передать участнику долевого строительства не позднее ДД.ММ.ГГГГг. однокомнатную квартиру, проектной общей площадью – 45,95 кв.м., жилой площадью 18,97 кв.м., площадью квартиры с учетом лоджии (балкона) 50,07кв.м.

ДД.ММ.ГГГГг. ФИО2 и ФИО1 заключили договор уступки права требования по названному договору участия в долевом строительстве. В срок, предусмотренный договором,ответчик свои обязательства по передаче объекта строительства не исполнил. Истец свои обязательства в части оплаты договора выполнил в полном объеме и надлежащим образом.

ДД.ММ.ГГГГ истец получил от ООО «Новое время» уведомление о завершении строительства и ему было предложено подписать дополнительное соглашение к договору с увеличением общей стоимости квартиры в связи с изменением фактических размеров квартирыи с указанием отсутствия претензий по сроку сдачи дома в эксплуатацию. Не согласившись с новой стоимостью квартиры, предложенной ответчиком, истец направил в адрес ответчика претензию с требованием о выплате неустойки за нарушение сроков строительства и передаче ему квартиры согласно техническим характеристикам, указанным в договоре. Требование истца в добровольном порядке удовлетворено не было.

С учетом изложенного, ФИО1 просила суд взыскать с ООО «Новое время» неустойку за нарушение сроков передачи квартиры за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 630 882 руб., а также возложить на ответчика обязанность передать по акту приема-передачи квартиру согласно характеристикам, указанным в договоре.

Представитель истца в судебном заседании уточнила заявленные требования и просила суд взыскать с ООО «Новое время» неустойку за нарушение сроков передачи квартиры за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 712 370 руб., штраф за неудовлетворение требований в добровольном порядке, а также обязать ответчика исполнить свои обязанности как застройщика: передать по акту приема-передачи квартиру согласно характеристикам, указанным в техническом паспорте, выданном АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, а именно: общая площадь 48,2 кв.м, жилая 20,20 кв.м, площадь квартиры с учетом лоджии 50,7 кв.м.

В судебном заседании представитель истца уточненные исковые требования поддержала в полном объеме по изложенным в иске основаниям, представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд полагает, что иск подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В силу со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный в договоре срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (участником долевого строительства) и ООО «Новое время» (застройщиком) был заключен договор № долевого участия в строительстве, в соответствии с которым ответчик обязался в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГг.построить жилой <адрес>, секции 1 и 2 во второй очереди строительства трех жилых домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и распределительного пункта, совмещенного с трансформаторной подстанцией, в 1-й очереди реконструкции застройки квартала по адресу: Российская Федерация, <адрес>, в границах улиц Галактионовской, ФИО3, Самарской, Маяковского и после ввода указанного дома в эксплуатацию передать истцу однокомнатную квартиру, проектной общей площадью – 45,95 кв.м, жилой площадью 18,97 кв.м, площадью квартиры с учетом лоджии (балкона) 50,07кв.м., а истец обязался оплатить данную квартиру стоимость данной квартиры и принять ее в собственность.

В соответствии с п. 2.1 данного договора, стоимость квартиры составляет <данные изъяты> руб. Цена договора определена исходя из твердой фиксированной стоимости одного квадратного метра общей площади квартиры и площади лоджий (балконов), равной <данные изъяты> рублей.

В дальнейшем ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1, заключен договор уступки прав требования по указанному договорудолевого участия в строительстве.

Истец свои обязательства по оплате полностью исполнил, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ и не оспаривалось представителем ответчика в судебном заседании.

Вместе с тем, ООО «Новое время» свои обязательства по передаче квартиры в установленный в договоре срок не исполнило.

Как установлено судом, по условиям договора долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного ФИО2 и ООО «Новое время», срок ввода объекта в эксплуатацию – не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п.1.5 договора участия в долевом строительстве), а объект долевого строительства подлежал передаче истцу не позднее ДД.ММ.ГГГГ(п.1.6 договора участия в долевом строительстве).

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию застройщику выдано ДД.ММ.ГГГГ. Уведомление о завершении строительства получено истцом ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 1 статьи8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч.2 ст. 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ).

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (статья 12 Федерального закона № 214-ФЗ).

ДД.ММ.ГГГГ застройщиком составлен односторонний акт о передаче застройщиком объекта долевого строительства, в котором указана площадь квартиры с учетом площади балкона/лоджии 53,20 кв.ми предусмотрена обязанность истца доплатить 234750,00 рублей за дополнительные метры.

Ч.1 ст.5 ФЗ № 214-ФЗ предусматривает, что в случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ № общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.

В соответствии с Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №/пр при определении общей приведенной площади жилого помещения применяется понижающий коэффициент для лоджий - 0,5.

Согласно части 2 статьи 5 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Пунктом 2.3 договора долевого участия предусмотрено, что если по результатам технической инвентаризации законченного строительством объекта фактическая общая площадь квартиры и площадь лоджий (балконов) изменится по сравнению с ее проектной площадью и площадью лоджий (балконов), указанной в п.1.1 более чем на один квадратный метр, стороны уточняют общую сумму денежных средств, исходя из стоимости одного квадратного метра, указанной в п.2.1, и фактической площади по данным технической инвентаризации.

Из буквального толкования договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ и проектной планировки на квартиру следует, что сторонами в договоре в п.1.1 определена квартира - проектной общей площадью с учетом лоджии (балкона) – 50,07кв.м., в соответствии с ценой за один квадратный метр равной 75000 руб. истцом была произведена оплата по договору.

Согласно выданному АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» техническому паспорту по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ площадь объекта долевого строительства составила 50,7 кв.м, что больше общей проектной стоимости на 0,63 кв.м. Представленный ответчиком технический паспорт на жилой <адрес> секции 1,2 со встроенно-пристроенным 2-х уровневым подземным паркингом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ содержит аналогичную площадь объекта долевого строительства - <адрес>, равную 50,7 кв.м.

Таким образом, в соответствии с данными технической инвентаризации площадь квартиры увеличилась на 0,63 кв.м, что не влечет обязанности ФИО1 по доплате стоимости квартиры по договору. Суд отклоняет доводы ответчика о применении при определении площади лоджии коэффициента 1 (при применении коэффициента 1 площадь квартиры составит 53.1 кв.м, в одностороннем акте о передаче застройщиком объекта долевого строительства указана площадь <адрес>,2 кв.м), поскольку они нарушают положения статей 5,6,8 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ, а также условия договора № участия в долевом строительстве.

Суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в части обязания ответчика передать по акту приема-передачи квартиру согласно характеристикам, указанным в техническом паспорте, выданном АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, а именно: общая площадь 48,2 кв.м, жилая 20,20 кв.м, площадь квартиры с учетом лоджии 50,7 кв.м.

В силу ч. 6 ст. 8 Закона № 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в установленный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, когда составлен акт, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства установленным требованиям) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства). Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

По смыслу приведенной нормы, право застройщика составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства возникает в случае неправомерного отказа или уклонения участника долевого строительства от принятия объекта.

Факт завышения ответчиком площади квартиры в одностороннем акте судом установлен.

Таким образом, отказистца принять квартиру и подписать акт приема-передачи был вызван завышением в документах площади построенной квартиры, неправомерными требованиями об оплате несуществующей площади.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием в добровольном порядке выплатить неустойку (пени) за нарушение сроков строительства в размере 567 793,8 руб. и передать по акту приема-передачи квартиру согласно характеристикам, указанным в договоре. Однако требования остались без удовлетворения, с чем истец не согласился и обратился в суд.

Исходя из требований ч. 1 ст. 27 Закона РФ «О защите прав потребителей» исполнитель обязан осуществить выполнение работы в срок, установленный договором.

Согласно ч. 1 и 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 данной статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная указанной частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Согласно ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

В связи с переходом к истцу прав первоначального кредитора по основному обязательству застройщика передать квартиру в построенном и введенном в эксплуатацию доме к ФИО1 перешло и право на взыскание неустойки с момента просрочки передачи квартиры, то есть с ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчиком был предоставлен суду контррасчет неустойки, исходя из действующей в соответствующие периоды просрочки ключевой ставки ЦБ РФ. Однако неустойка, уплачиваемая в случае нарушения предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии с частью 2 ст.6 Закона № 214-ФЗ, является законной, и в силу прямого указания закона рассчитывается в размере от ставки ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства. Суд полагает, что расчет истца является верным.

При таких обстоятельствах учитывая, что в срок обязательства застройщиком исполнены не были (период просрочки составляет 9 месяцев) требование истицы о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № за период со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ подлежит удовлетворению.

Правила о снижении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ применяются также в случаях, когда неустойка определена законом, например, статьями 23, 23.1, пунктом 5 статьи 28, статьями 30 и 31 Закона «О защите прав потребителей» (п. 78 Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

В письменных возражениях на исковое заявление ответчиком заявлено о снижении размера подлежащей взысканию неустойки до <данные изъяты> руб.

Оценивая соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд исходит из следующего. Неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательств должником и не должна служить средством обогащения кредитора, но при этом направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства.

С учетом изложенного, а также с учетом готовности объекта и сдачи его в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, суд снижает размер взыскиваемой неустойки до <данные изъяты> рублей.

В соответствии с частью 9 статьи 4 Закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим федеральным законом.

В силу п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Суд, руководствуясь указанной нормой закона, пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца штрафа в размере <данные изъяты> руб. Оснований для применения требований ст. 333 ГК РФ и снижения размера штрафа судом усмотрено не было.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.103, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Обязать ООО «Новое время» передать по акту приема-передачи квартиру согласно характеристикам, указанным в техническом паспорте, выданном АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, а именно: общая площадь 48,2 кв.м, жилая 20,20 кв.м, площадь квартиры с учетом лоджии 50,7 кв.м.

Взыскать с ООО «Новое время» в пользу ФИО1 неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>) рублей, штраф в размере <данные изъяты>.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 отказать.

Взыскать с ООО «Новое время» в доход государства государственную пошлину в сумме 11 700 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Ленинский районный суд <адрес> в течение одного месяца.

Судья: Л.Н.Морозова