Решение № 2А-4071/2021 2А-4071/2021~М-3449/2021 М-3449/2021 от 14 июля 2021 г. по делу № 2А-4071/2021

<данные изъяты>

№ 2а-4071/2021

УИД 63RS0045-01-2021-005175-94


Решение

Именем Российской Федерации

15 июля 2021 года <адрес>

Промышленный районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Бадьевой Н.Ю.,

при секретаре Корячкиной И.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 2а-3027/2021 по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации права,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец ФИО1 обратился в Промышленный районный суд <адрес> с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации права. В обоснование требований административный истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ. между ним и ФИО2 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, предметом которого является 2/47 доли в праве на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, общей площадью 4 338 274 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с/с Дуван-Мечетлинский, д. Еланыш. Указанный договор заключен в рамках процедуры банкротства, при следующих обстоятельствах: ФИО2 в установленном законом порядке признана несостоятельной (банкротом), в отношении должника введена процедура реализации имущества, финансовым управляющим утвержден ФИО3 В процедуре банкротства установлено, что ФИО2 принадлежит 2/47 доли в праве на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №; утверждено положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина. Электронные торги в форме аукциона на повышение стоимости признаны несостоявшимися, в связи с недостаточным количеством участников, победителем признан ФИО1 как единственный участник. ДД.ММ.ГГГГ в Управление Росреестра по <адрес> подано заявление №№ о государственной регистрации перехода права собственности. ДД.ММ.ГГГГ. уведомлением №№ государственная регистрация права собственности приостановлена по основаниям п. 13 ч. 1 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сроком до ДД.ММ.ГГГГ. Ссылаясь на положения ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» регистрирующий орган указывает на то, что приобретатель доли не является участником общей долевой собственности либо арендатором земельного участка; предмет договора купли-продажи – доля из земель сельскохозяйственного назначения, является объектом, ограниченным в оборотоспособности и может быть реализована на закрытых торгах, в которых принимают участие только лица, которые в соответствии с федеральным законом могут иметь в собственности или на ином вещном праве имущество, относящееся к ограниченно оборотоспособному имуществу. На открытых торгах доля в праве общей долевой собственности на участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть продана только после выделения земельного участка в счет земельной доли принадлежащей гражданину-банкроту. В целях устранения причин приостановления, предложено представить документы, подтверждающие факт того, что приобретатель является участником общей долевой собственности. Указанное решение регистрирующего органа считает незаконным и необоснованным, нарушающим права и законные интересы. Полагает, что порядок реализации земельной доли, предусмотренный ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» применим в случае добровольно реализации имущества собственником. Тогда как, в случае реализации имущества должника-банкрота, то есть в принудительном порядке, применению подлежит порядок, предусмотренный специальными положениями ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» во взаимной связи с общими положениями Гражданского кодекса РФ. При этом соблюдение процедуры реализации преимущественного права либо выдела земельного участка в счет земельной доли, не требуется. Такой подход направлен на максимальное удовлетворение требований кредиторов, отвечает их интересам в деле о банкротстве. Вместе с тем, права долевых сособственником не нарушаются, поскольку они не лишены права приобрести имущество по результатам открытых торгов по цене предложенной победителем. Таким образом, считает, что ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» имеет специальный характер и преимущественное значение по отношению к положениям ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Сведения о наличии правопритязаний лиц, обладающих преимущественным правом приобретения имущества ФИО4, в том числе собственников долей в праве общей долевой собственности, нарушении прав данных лиц при продаже спорной земельной доли на момент заключения договора, подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности не имеется. Таким образом, считает, что договор купли-продажи был заключен на законных основаниях, согласно процедуре, предусмотренной ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Ссылаясь на указанные обстоятельства, административный истец ФИО1 просит суд:

- признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, оформленное в виде уведомления от ДД.ММ.ГГГГ.ДД.ММ.ГГГГ. № КУВД№ о приостановлении государственной регистрации права на объект недвижимости, а именно долю в праве 21 га земельный участок с кадастровым номером №

- обязать административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> осуществить государственную регистрацию перехода права на 2/47 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок (вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования), с кадастровым номером 02:38:000000:297, общей площадью 4 338 274 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с/с дуван-мечетлинский, д. Еланыш, на основании заявлений участников договора купли-продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ. и приложенных к ним документов.

В судебное заседание административный истец ФИО1 не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Представитель административного истца ФИО1– ФИО5 поддержала заявленные требования, указав, что решение регистрирующего органа о приостановке проведения регистрационных действий основан на неверном толковании норм материального права, в соответствии с которыми, приоритетным законом подлежащим применению в сложившейся ситуации является ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», который предусматривает реализацию имущества должника-банкрота с публичных торгов. Сама по себе постановка вопроса в уведомлении о приостановлении действий по регистрации о незаконности реализации земельной доли лицу, не являющемуся участником долевой собственности, не основана на законе, как и предложение по устранению причин приостановки путем предоставления документов, подтверждающих, что покупатель является участником общей долевой собственности. Ошибочны ссылки регистрирующего органа на п. 4 ст. 110 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», который предусматривает продажу предприятия должника, как имущественного комплекса, предназначенного для осуществления предпринимательской деятельности, тогда как ФИО2 индивидуальным предпринимателем не является, к реализации имущества данного должника указанная норма не применима. Реализация имущества должника с применением процедуры, предусмотренной Законом о банкротстве, не аннулирует специальных норм о преимущественном праве приобретения участником долевой собственности доли земельного участка, принадлежащей должнику. При установлении факта продажи доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течении трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Приостановление государственной регистрации прав в отсутствие законных оснований влечет нарушение прав административного истца, не позволяет реализовать правомочия собственника. Вступившие в законную силу судебные акты о признании торгов недействительными, отсутствуют. Надлежащим способом восстановления нарушенного права, несмотря на принятый отказ в государственной регистрации права, полагает возложение обязанности на регистрирующий орган по государственной регистрации перехода права административного истца на спорную земельную долю.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания оповещен надлежащим образом.

Финансовый управляющий собственника недвижимого имущества – банкрота ФИО2 – ФИО6, привлеченный к участию в деле в качестве заинтересованного лица, в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> области, привлеченный к участию в деле в качестве заинтересованного лица, в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Выслушав пояснения представителя административного истца, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Исходя из положений части 2 статьи 227 КАС РФ, суд удовлетворяет заявленные требования об оспаривании решения, действия (бездействия) должностного лица, государственного или муниципального служащего, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействие) нарушает права и свободы административного истца, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.

Из материалов административного дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ. решением Арбитражного суда Республики Башкортостан ФИО2 признана несостоятельной (банкротом), в отношении должника введена процедура реализации имущества гражданина сроком на шесть месяцев, утвержден финансовый управляющий – ФИО7 (л.д. 42-50).

ДД.ММ.ГГГГ. определением Арбитражного суда Республики Башкортостан утверждено положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества ФИО2, в редакции, представленной финансовым управляющим должника. Указанное определение вступило в законную силу.

Из указанного Положения видно, что Порядок разработан в соответствии с ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», установлено имущество, в частности Лот № в виде 2/47 доли в праве на доли в праве общей долевой собственности на земельный участок (вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования), с кадастровым номером №, общей площадью 4 338 274 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с/с дуван-мечетлинский, д. Еланыш, которое принадлежит на праве собственности должнику ФИО2; определен организатор торгов, основные понятия «заявитель», «заявка», «задаток», размер задатка, начальная цена продажи имущества, в частности в отношении Лота № в размере 440 000 руб., форма – аукцион в электронной форме и другие существенные условия.

Финансовым управляющим организовано проведение открытых торгов по реализации имущества должника в соответствии с утвержденным судом порядком.

Торги с открытой формой представления предложений о цене в форме открытого аукциона по продаже имущества ФИО8 признаны несостоявшимися, о чем вынесено решение.

ДД.ММ.ГГГГ. по результатам проведения торгов с единственным участником торгов – ФИО1 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, предметом которого является 2/47 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок (вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования), с кадастровым номером №, общей площадью 4 338 274 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с/с дуван-мечетлинский, д. Еланыш. 04.11.2020г. сторонами договора подписан акт приема-передачи недвижимого имущества.

Затем, заявление о государственной регистрации права на недвижимое имущество вместе с договором от ДД.ММ.ГГГГ., а также другими необходимыми документами сданы сторонами соглашения на регистрацию перехода права собственности в офис межмуниципального отдела по Белокатайскому, Дуванскому, Мечетлинскому и <адрес>м Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, о чем в книгу учета входящих документов внесена запись и представителю ФИО1 выдана расписка в получении документов на государственную регистрацию прав.

ДД.ММ.ГГГГ государственный регистратор права офис межмуниципального отдела по Белокатайскому, Дуванскому, Мечетлинскому и <адрес>м Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> принял решение о приостановлении действий по регистрации права на спорную долю со ссылкой на пункт 13 части 1 статьи 26 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в виде решения о приостановлении ДД.ММ.ГГГГ. № №. Решение мотивировано тем, что покупатель ФИО1 не является участником общей долевой собственности, в связи с чем, имеет место нарушение статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». В целях устранения причин приостановления заявителям предложено в течение срока приостановления государственной регистрации прав до ДД.ММ.ГГГГ представить документы, подтверждающие, что покупатель является участником общей долевой собственности.

Не согласившись с принятым решением, административный истец обратился в Апелляционную комиссию по обжалованию решений о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права, созданную при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>. Вместе с тем, уведомлением от 26.05.2021г. ФИО1 сообщено о не принятии данного заявления, поскольку для обжалования подобного рода решений предусмотрен судебный порядок, в связи с чем, ФИО1 обратился в суд с настоящим административным иском.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 13 части 1 статьи 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной.

В обоснование ничтожности сделки государственный регистратор в своем решении указывает на то, что совершенная сторонами сделка, нарушает требования ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в силу которого ФИО1, не являясь участником общей долевой собственности, не имел преимущества перед другими долевыми сособственниками по приобретению в собственность спорной земельной доли, в нарушение п. 4 ст. 110 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» доля реализована на открытых торгах, выдел доли не произведен.

В соответствии с пунктом 1 статьи 12ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Вместе с тем, Федеральным законом от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрены специальные нормы, регулирующие порядок продажи имущества должника.

Как указано в пункте 1 статьи 1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации данный Федеральный закон устанавливает основания для признания должника несостоятельным (банкротом), регулирует порядок и условия осуществления мер по предупреждению несостоятельности (банкротства), порядок и условия проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве, и иные отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 02.03.2006 №54-О, в случае коллизии между различными законами равной юридической силы приоритетным признается последний закон и закон, который специально предназначен для регулирования соответствующих отношений, в связи с чем при рассмотрении настоящего спора приоритетными являются нормы ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», специально регулирующие отношения по реализации имущества должника в рамках дела о банкротстве.

Согласно пункту 1 статьи 213.25 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного пунктом 3 указанной статьи(пункт 1).

Согласно пункту 3 статьи 213.26 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»имущество гражданина, часть этого имущества подлежат реализации на торгах в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, если иное не предусмотрено решением собрания кредиторов или определением арбитражного суда.

Таким образом, нормы ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» не устанавливают ограничений относительно продажи имущества должника, находящегося в общей собственности, лишь остальным участникам общей собственности, не предусмотрена необходимость при продаже имущества должника, принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, предварительного выдела доли в натуре. Реализация имущества гражданина, части этого имущества осуществляется исключительно на торгах в целях продажи имущества должника по наиболее высокой цене и, таким образом, максимального удовлетворения требований кредиторов.

Доказательств того, что на момент принятия решения о приостановке действий по регистрации, регистрирующий орган имел сведениями о том, что торги, равно как и заключенный по результатам торгов договор купли-продажи от 27.10.2020г., признаны недействительными в установленном законом порядке, отсутствуют.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что при реализации имущества должника, в том числе принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, приоритетному применению подлежат нормы законодательства о банкротстве, которые предусматривают особые правила продажи такого имущества на торгах, обеспечивающие максимальное удовлетворение требований кредиторов банкрота за счет его имущества, составляющего конкурсную массу, с соблюдением принципов пропорциональности и очередности. При этом, суд учитывает, что, исходя из того, что продажа доли в праве общей долевой собственности ФИО2 на земельный участок производилась в рамках процедуры банкротства, на торгах, посредством публичного предложения, с единственным участником торгов – ФИО1 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому предметом договора является доля в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок, в отсутствие сведений о признании торгов и договора купли-продажи недействительными, суд приходит к выводу о том, что у регистрирующего органа не имелось оснований для приостановления государственной регистрации перехода к ФИО1 права собственности на земельную долю ФИО2 в соответствии с данным договором, и право собственности ФИО1 на приобретенную долю земельного участка подлежит регистрации надлежащим образом.

При таких обстоятельствах, требования административного истца к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации права основаны на законе и подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации права удовлетворить.

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, оформленное в виде уведомления от <адрес>. № КУВД №1 о приостановлении государственной регистрации права на объект недвижимости, а именно долю в праве 21 га земельный участок с кадастровым номером №

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> осуществить государственную регистрацию перехода права на 2/47 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок (вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования), с кадастровым номером 02:38:000000:297, общей площадью 4 338 274 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с/с дуван-мечетлинский, д. Еланыш, на основании заявлений участников договора купли-продажи имущества от 13.01.2021г. и приложенных к ним документов.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через <адрес> районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 29 июля 2021 года.

Председательствующий: <данные изъяты> Н.Ю.Бадьева

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>