Решение № 2-751/2025 от 16 ноября 2025 г. по делу № 2-209/2024~М49/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17.11.2025 г. п. Володарский

Володарский районный суд Астраханской области в составе председательствующего судьи Сливина Д.Н. при секретаре Джабагиной М.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к Администрации МО «Володарский муниципальный район Астраханской области» о признании права собственности на самовольную постройку,

УСТАНОВИЛ:

в суд обратилась ФИО2 к Администрации МО «Володарский муниципальный район Астраханской области» о признании права собственности на самовольную постройку, в обоснование требований указала следующее.

Истец является арендатором земельного участка, категории земель населенных пунктов с целевым назначением - для размещения и обслуживания магазина (кадастровый №), расположенного по адресу: <адрес> «в», что подтверждается Договором уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Данный договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка зарегистрирован в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии Астраханской ДД.ММ.ГГГГ, за номером № что подтверждается выпиской из ЕГРН.

На данном земельном участке истец построил нежилое здание под магазин, площадь застройки составляет № кв м.

Данная постройка в соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации является самовольной, так как возведена без получения необходимых разрешительных документов.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в администрацию МО «Поселок Володарский» для получения разрешения на отклонение от предельных допустимых параметров разрешенного строительства - нежилого здания (магазина) по адресу <адрес>.

Постановлением администрации МО «Поселок Володарский» № от ДД.ММ.ГГГГ было постановлено назначить проведение публичных слушаний об отклонений от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства - нежилого здания (магазин), по адресу <адрес>, территориальная зона - зона застройки индивидуальными жилыми домами (Ж1).

Протоколом от ДД.ММ.ГГГГ администрацией МО «Поселок Володарский» было принято решение - рекомендовать администрации МО «Володарский район предоставить разрешение на отклонение от предельных допустимых параметров разрешенного строительства, расположенного на землях населенных пунктов в территориальной зоне «Ж1» (Зона размещения индивидуальных жилых домов) по адресу: <адрес>.

Однако разрешение ответчиком выдано не было.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась к ответчику с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком был выдан градостроительный план земельного участка для строительства магазина.

Далее, ДД.ММ.ГГГГ истец вновь обратился к ответчику с соответствующим заявлением о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства.

ДД.ММ.ГГГГ письмом № ответчиком было отказано в выдаче разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства на земельном участке в связи с тем, что в результате обследования было выявлено, что на земельном участке расположен объект капитального строительства и имеется факт самовольной постройки.

Истец был лишен возможности получить разрешение, необходимое для строящегося объекта недвижимости, поскольку Администрация МО «<адрес>» отказало в выдаче разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства на земельном участке.

Сохранение самовольной постройки не нарушает градостроительные и строительные нормы и правила, права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается проектной документацией разработанная ООО «Кяусар», договор № от №.

Просила признать за ФИО3 право собственности на самовольную постройку нежилого помещения - магазин, расположенный по адресу: <адрес> «в».

В судебное заседание представитель истца адвокат ФИО7 исковые требования поддержала. Представитель ответчика администрации МО «Володарский муниципальный район Астраханской области», представители третьих лиц - Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области и Администрации МО «Поселок Володарский» в судебное заседание не явились.

Исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

В постановлении Пленума ВС РФ N 44 от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» указано, что последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 ГК РФ) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения.

По общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Арендатор земельного участка, в том числе находящегося в публичной собственности, вправе обращаться с иском о признании права собственности на самовольную постройку, если земельный участок предоставлялся для строительства соответствующего объекта.

В соответствии с Договором уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии <адрес> №, за номером 30:02:060105:1383-30/055/2022-5, Истица является арендатором земельного участка, категории земель населенных пунктов с целевым назначением - для размещения и обслуживания магазина (кадастровый №), расположенного по адресу: <адрес> «в», что подтверждается выпиской из ЕГРН.

На данном земельном участке истицей без получения необходимых разрешительных документов. возведено нежилое здание под магазин, площадь застройки составляет № кв. м, следовательно, постройка является самовольной.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в администрацию МО «<адрес>» для получения разрешения на отклонение от предельных допустимых параметров разрешенного строительства - нежилого здания (магазина) по адресу <адрес>.

Постановлением администрации МО «<адрес>» № от ДД.ММ.ГГГГ было постановлено назначить проведение публичных слушаний об отклонений от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства - нежилого здания (магазин), по адресу <адрес>, территориальная зона - зона застройки индивидуальными жилыми домами (Ж1).

Протоколом от ДД.ММ.ГГГГ администрацией МО «Поселок Володарский» было принято решение - рекомендовать администрации МО «Володарский район» предоставить разрешение на отклонение от предельных допустимых параметров разрешенного строительства, расположенного на землях населенных пунктов в территориальной зоне «Ж1» (Зона размещения индивидуальных жилых домов) по адресу <адрес>.

Однако разрешение ответчиком выдано не было.

ДД.ММ.ГГГГ истица обратилась к ответчику с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком был выдан градостроительный план земельного участка для строительства магазина.

Далее, ДД.ММ.ГГГГ истец вновь обратился к ответчику с соответствующим заявлением о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства.

ДД.ММ.ГГГГ письмом № ответчиком было отказано в выдаче разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства на земельном участке в связи с тем, что в результате обследования было выявлено, что на земельном участке расположен объект капитального строительства и имеется факт самовольной постройки.

Согласно выводов судебной строительной экспертизы ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России объект исследования, расположенный по адресу: <адрес> «В», соответствует требованиям:

№ «Свод правил. Кровли. Актуализированная редакция СНиП 76» в части устройства наружного неорганизованного водоотвода.

№ «Свод правил. Системы противопожарной защиты, ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно- планировочным и конструктивным решениям», в части взаимного расположения объекта исследования и соседних строений.

№. «Свод правил. Системы противопожарной защиты, эксплуатационные пути и выходы», в части наличия эвакуационных выходов, размеры которых (высота и ширина) соответствуют нормативным, выходы ведут из помещения первого этажа непосредственно наружу, двери открываются по направлению выхода из здания.

Объект исследования соответствует требованиям п. 5.1 и п. 8.3 118.13330.2022. «Свод правил. Общественные здания и сооружения. Ш 31-06-2009» в части допустимости неорганизованного водостока, и не соответствует требованиям, предъявляемым к высоте помещения. Данное несоответствие является не устранимым.

Высота первого и второго этажей – № м соответственно при минимальной высоте 3 м.

Исследуемый объект соответствует градостроительным нормам, а именно правилам землепользования и застройки территории муниципального образования «Поселок Володарский» Володарского муниципального района Астраханской области», в части предельных размеров земельного участка, предельного количества этажей или предельной высоты здания, и не соответствует требованиям к максимальному проценту застройки в границах земельного участка. Данное несоответствие требованиям является неустранимым. Площадь земельного участка, функционально связанного с исследуемым строением, согласно выписке ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, составляет № кв. м.

Площадь застройки исследуемого здания составляет № кв.м.

Процент застройки земельного участка составляет №

Максимальный процент застройки в границах земельного участка, определенный как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка:

для видов разрешенного использования - ИЖС и ведения ЛПХ процент застройки- 70%, озеленения - не менее 10% от площади земельного участка;

для всех остальных видов разрешенного использования процент застройки - 60%; процент озеленения территории - не менее 20% от площади земельного участка.

Согласно заключению специалиста ФИО8 несоответствие минимальному размеру земельного участка для строительства здания на землях ИЖС для зоны Ж1 - 152 м2 вместо 250 м2: данный земельный участок с кадастровым номером № предоставлен в аренду для строительства магазина. Окончательный размер площади земельного участка будет формироваться после постановки на кадастровый учет здания магазина (то есть, после возникновения права на объект). Экспертом в описании местоположения объекта экспертизы установлено, что ближайшее расположение соседних объектов находится на расстоянии 12 м, 23,8 м и 33,3 м (стр. 14). Таким образом, для формирования земельного участка площадью не менее 250 м2 достаточно свободной площади вокруг объекта экспертизы.

Предельное количество этажей и высота здания соответствуют требованиям вида разрешенного использования: высота здания по данным технического паспорта - 6,0 м, этажность - 2.

Максимальный процент застройки - не менее 70% по требованиям градостроительных норм, 81% по факту. Но данный фактический процент застройки рассчитан на площади предоставленного в аренду земельного участка - 152 м2, которая меньше минимальной площади по требованиям вида разрешенного использования - 250 м2. После установления права на построенное здание магазина и узаконения земельного участка для него площадью не менее 250 м2, площадь застройки станет: 123,2/250 х 100% = 49%, что значительно меньше 70% по требованиям градостроительных норм.

.
Суд приходит к выводу о том, что заключение судебной строительной экспертизы ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России является достоверным доказательством, и, тем не менее, с учетом конкретных обстоятельств дела допущенные при возведении (создании) постройки незначительные нарушения градостроительных и строительных норм и правил в виде завышения на 30 кв.м площади застройки в условиях сельского населенного пункта и меньшей на 10 и 20 см высотой потолка, не создающие угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающие права и интересы третьих лиц, является несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Поэтому исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО2 паспорт № к Администрации МО «Володарский муниципальный район Астраханской области» ИНН № о признании права собственности на самовольную постройку удовлетворить.

Признать за ФИО2 право собственности на самовольную постройку нежилого помещения - магазин, расположенный по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в Астраханский областной суд в течение 1 месяца со дня принятия судом решения.

Решение вынесено и изготовлено в совещательной комнате.

Судья Д.Н. Сливин