Решение № 3А-1389/2019 3А-422/2020 3А-422/2020(3А-1389/2019;)~М-1330/2019 М-1330/2019 от 21 мая 2020 г. по делу № 3А-1389/2019

Дело <данные изъяты>а-422/2020


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 мая 2020 года <данные изъяты>

<данные изъяты>

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при ведении протокола помощником судьи Тарасовой И.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 и ФИО2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

ФИО1 и ФИО2 (далее - административные истцы) обратились в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих им на праве собственности объектов недвижимости – земельного участка с кадастровым номером 50:55:500030301:13, площадью 2 480 кв.метров, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации административного здания и расположенного на нем нежилого здания с кадастровым номером 50:55:0030204:829, площадью 6 011,2 кв.метров по адресу: <данные изъяты> просили установить кадастровую стоимость объектов равной рыночной стоимости определенной по состоянию на <данные изъяты> и <данные изъяты>.

В судебном заседании представитель административных истцов в соответствии со статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ) просил определить рыночную стоимость объектов недвижимости в размере, определенном судебной оценочной экспертизой.

Представитель Министерства имущественных отношений <данные изъяты> (далее - административный ответчик) в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, с экспертным заключением не согласился, представил письменные замечания к заключению и заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Представитель ГБУ <данные изъяты> «Центр кадастровой оценки» (далее - административный ответчик) в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Управление Федеральной государственной регистрации объектов кадастра и картографии по <данные изъяты>, администрация городского округа <данные изъяты> участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, отношения по требованиям не представили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что информация о судебном заседании также размещена на официальном сайте Московского областного суда полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав явившихся лиц, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административным истцам на праве собственности принадлежат объекты недвижимости – земельный участок с кадастровым номером 50:55:500030301:13, площадью 2 480 кв.метров, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации административного здания и расположенное на нем нежилое здание с кадастровым номером 50:55:0030204:829, площадью 6 011,2 кв.метров по адресу: <данные изъяты>.

В соответствии с Распоряжением Министерства имущественных отношений <данные изъяты> от <данные изъяты><данные изъяты>ВР-1766 была проведена в 2018 году государственная кадастровая оценка в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории <данные изъяты>.

Распоряжениями Министерства имущественных отношений <данные изъяты> от <данные изъяты><данные изъяты>ВР-1633 и <данные изъяты>ВР-1634 утверждены результаты государственной кадастровой оценки в отношении всех видов и объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории <данные изъяты>, на дату кадастровой оценки – <данные изъяты>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определена в размере 11 368 816,00 рублей по состоянию на <данные изъяты>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, оспариваемая кадастровая стоимость нежилого здания определена в размере 204 124 181,00 рублей по состоянию на <данные изъяты> и утверждена актом ГБУ <данные изъяты> «Центр кадастровой оценки».

Административные истцы в силу требований налогового законодательства Российской Федерации являются плательщиками налогов в отношении спорных объектов недвижимости и уплачивают налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимости влияют на права и обязанности административных истцов как плательщиков налога.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование требования административные истцы представили отчет, подготовленный оценщиком ООО «Максилайн», согласно которому рыночная стоимость земельного участка составляет 8 645 280,00 рублей на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость; рыночная стоимость нежилого здания составляет 138 487 033,00 рублей на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

Учитывая наличие возражений относительно представленного отчета об оценке со стороны административного ответчика, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, и в случае несоответствия определения рыночной стоимости объектов недвижимости поименованного выше, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Финансовый Консалтинг» ФИО3.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы <данные изъяты> от <данные изъяты> в ходе рассмотрения отчета об оценке выявлены существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объектов, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. Экспертом рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на дату кадастровой оценки определена в размере 9 011 800,00 рублей; рыночная стоимость земельного участка по состоянию на дату кадастровой оценки определена в размере 173 092 700,00 рублей.

С выводами, содержащимися в экспертном заключении эксперта ФИО3, согласился представитель административных истцов, представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений <данные изъяты> возражал относительно заключения экспертизы.

Разрешая возникший спор суд, исходит из следующего.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы.

Положениями пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО <данные изъяты>)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. <данные изъяты>, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В заключении эксперта приведены суждения относительно содержания отчета оценщика (стр.6-8 экспертного заключения).

Суд соглашается с выводами эксперта о том, что установленная отчетом оценщика рыночная стоимость объектов недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно их итоговой стоимости.

В указанной части заключение сторонами сомнению не подвергалось.

Согласно статье 41 Федерального закона от <данные изъяты> № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов оценки (элементы сравнения). В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. Анализируя методологию доходного, сравнительного и затратного подходов эксперт в заключении с учетом объема и качества имеющейся информации пришел к выводу об определении рыночной стоимости объектов путем применения сравнительного и доходного подхода, ввиду чего сделал выводы, содержащиеся в заключении.

В качестве объектов аналогов при применении сравнительного подхода экспертом был проведен сбор информации предлагаемых к продаже объектов недвижимости. Для сравнения отобраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектом оценки.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, из которой следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по группам сравнения; введены корректировки обоснованность и расчет которых приведен в заключении.

Информационной базой явились данные с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит в том числе из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.

По результатам ознакомления с экспертным заключением представитель ответчика Министерства имущественных отношений <данные изъяты> подверг его сомнению.

По мнению представителя Министерства имущественных отношений <данные изъяты>, несостоятелен отказ эксперта от применения затратного подхода для определения рыночной стоимости объекта капитального строительства и доходного подхода при определении рыночной стоимости земельного участка.

Также ошибочно внесение корректировок на наличие/отсутствие коммуникаций при определении рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом.

Кроме этого, по мнению представителя Министерства имущественных отношений <данные изъяты> в рамках применения сравнительного подхода к оценке не проанализирован такой фактор как «статус населенного пункта» и его влияние на стоимость объектов капитального строительства.

Некорректно внесение корректировок на удаление от МКАД при определении рыночной стоимости оцениваемого здания в рамках сравнительного подхода, также неприменим критерий «удаление от МКАД».

Стоимость объекта капитального строительства, полученная в рамках примененных экспертом подходов, значительно различается, при этом больший вес (0,7) присвоен сравнительному подходу, данные для которого взяты из объявлений о продаже объектов, при этом доходному подходу присвоен меньший вес (0,3), данное распределение весов некорректно.

Таким образом, допущенные нарушения привели к тому, что значение рыночной стоимости объектов нельзя признать определенной надлежащим образом и вызывает обоснованные сомнения в приведенных результатах расчетов и выводах.

Суд, изучив заключение судебной оценочной экспертизы, с указанными выше доводами представителя Министерства имущественных отношений <данные изъяты> согласиться не может, исходя из следующего.

Вопреки доводам представителя Министерства имущественных отношений <данные изъяты> относительно отказа от применения затратного подхода для определения рыночной стоимости объекта капитального строительства и доходного подхода при определении рыночной стоимости земельного участка, суд полагает необходимым учесть следующее.

Согласно п.24 ФСО <данные изъяты> оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В соответствии ФСО <данные изъяты> затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования.

Вместе с тем как следует из заключения исследуемый объект не является специализированным объектом недвижимости. В свободном доступе имеется достаточное количество информации о продаже и сдаче в аренду объектов, близких по своим характеристикам и исследуемым объектом, что говорит об активности сегмента рынка и позволяет провести расчет рыночной стоимости исследуемого объекта с использованием сравнительного и доходного подходов. В связи с чем, затратный подход не применялся. Земельный участок на дату исследования застроен, однако какие либо данные о составе арендной площади, сведения об эксплуатационных расходах, фактически заключенных договорах аренды, затратах на управление объектом и прочие данные отсутствуют в материалах дела. При этом в условиях информационной неопределенности о составе пригодных к сдаче в аренду площадей применение среднерыночных показателей доходности при определении стоимости земельного участка доходным подходом может приводить к существенному искажению стоимости как единого объекта недвижимости, так и отдельно земельного участка.

Относительно доводов об ошибочном внесении корректировок на наличие/отсутствие коммуникаций при определении рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом, исходя из цели исследования, при определении рыночной стоимости исследуемого земельного участка экспертом учитывалось наличие подведенных к участку инженерных коммуникаций. Участок имеет подключение к электроснабжению, водоснабжению, канализации и отоплению. При этом некорректно считать сопоставимыми земельный участок с подведенными инженерными коммуникациями и земельный участок, к которому имеется возможность подведения инженерных коммуникаций. Ценообразующий фактор – «состав инженерных коммуникаций, подведенных к земельному участку» учтен в рамках исследования в корректной и обоснованной форме.

По вопросу о том, что в рамках применения сравнительного подхода к оценке не проанализирован такой фактор как «статус населенного пункта» и его влияние на стоимость объектов капитального строительства. В рамках сравнительного подхода исследуемый объект и образцы для исследования расположены в крупных городах <данные изъяты> с сопоставимым уровнем развитости инфраструктуры, по данному фактору корректировка не требуется. При определении рыночной стоимости земельного участка корректировка на статус населенного пункта экспертом применялась для образца для исследования <данные изъяты>, так как он расположен в населенном пункте с менее развитым уровнем инфраструктуры.

Отклоняя замечание относительно корректировок на удаление от МКАД при определении рыночной стоимости оцениваемого здания в рамках сравнительного подхода, суд исходит из заключения согласно которого у объектов, расположенных в <данные изъяты>, главным ценообразующим фактором является местоположение, а именно удаленность от МКАД и направление движения относительно <данные изъяты>, в связи с чем, экспертом верно были применены соответствующие корректировки.

По вопросу различия стоимости объекта капитального строительства в рамках примененных экспертом подходов, и применение весовых коэффициентов, как отметил в письменных пояснениях эксперт применение сравнительного подхода (метода корректировок) основывалось на анализе рынка объектов, сопоставимых с исследуемым, с формированием первичной выборки сопоставимых объектов, определением диапазона цен в соответствующем сегменте рынка, и выбором объектов-аналогов, на основе которых проведен расчет стоимости исследуемого объекта. Все этапы исследования основывались на публичных общедоступных данных о рынке торговой недвижимости. Результаты сравнительного подхода обладают высоким уровнем достоверности в пределах, данных о характеристиках исследуемого объекта, содержащихся в материалах дела. Особенностью применения доходного подхода в составе данного исследования является тот факт, что эксперт располагал документально подтвержденными данными Реестра договоров аренды по исследуемому объекту.

Таким образом, исследование проведено корректно, все расчеты проведены верно, и выводы обоснованы с учетом поставленных перед экспертом вопросов.

На поставленные вопросы экспертом даны мотивированные ответы, которые содержатся в заключении, все возражения представителя сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта, имеющего значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебных оценочных экспертиз. Оснований для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы суд не усмотрел.

Учитывая изложенное выше с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать <данные изъяты>.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 и ФИО2, поданное в Московский областной суд <данные изъяты>, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 50:55:0030204:829, площадью 6 011,2 кв.метров, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной рыночной, определенной по состоянию на <данные изъяты> в размере 173 092 700,00 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером 50:55:500030301:13, площадью 2 480 кв.метров, категория земель земли населенных пунктов для эксплуатации административного здания, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной рыночной, определенной по состоянию на <данные изъяты> в размере 9 011 800,00 рублей;

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено <данные изъяты>.

Судья М.Ю. Елизарова

Дело <данные изъяты>а-422/2020

РЕШЕНИЕ

резолютивная часть

Именем Российской Федерации

<данные изъяты><данные изъяты>

<данные изъяты>

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при ведении протокола помощником судьи Тарасовой И.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 и ФИО2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, руководствуясь ст.ст.177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 и ФИО2, поданное в Московский областной суд <данные изъяты>, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 50:55:0030204:829, площадью 6 011,2 кв.метров, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной рыночной, определенной по состоянию на <данные изъяты> в размере 173 092 700,00 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером 50:55:500030301:13, площадью 2 480 кв.метров, категория земель земли населенных пунктов для эксплуатации административного здания, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной рыночной, определенной по состоянию на <данные изъяты> в размере 9 011 800,00 рублей;

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.Ю. Елизарова